房地產項目管理（共77）

1、第一部分 房地產發(fā)展經歷的路徑一、房地產項目管理發(fā)展概述1. 項目管理的有關概念項目管理：把各種資源應用于目標，以實現項目的目標，滿足各方面既定的需求。工程項目：在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯(lián)系的單項工程組成，建成后在經濟上可以獨立核算經營，在行政上又可以統(tǒng)一管理的工程單位。工程項目管理：為了實現預定目標，對工程項目從投資決策、施工建設、交付使用及售后服務的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調和控制等活動，以有效地利用有限的人力、物力、財力、信息、時間和空間，并以最低消耗獲得最佳經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的過程。 項目管理承包（PMC） 項目管理服務（PM） 質量控制進度控

2、制時間控制投資控制費用控制合同管理信息（檔案）管理協(xié)調有關各方的關系目標的分解2. 項目管理的目標 安全管理3. 房地產項目及其開發(fā) 概念：房地產（Real Estate），也稱不動產（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。例如，土地使用權與土地所有權，房屋的收益權、處置權、抵押權等。而且，作為一種產品，房地產（商品房）通常具有使用（消費）、投資以及虛擬（金融產品）等不同屬性。 房地產開發(fā)：房地產企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，

3、以取得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經營活動。 房地產開發(fā)開發(fā)的基本流程84. 國外的房地產市場9成熟的房地產（市場）投資 10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A) Independent獨立的(B) Interdependent不獨立(C) Integrated綜合China ?Japan (A) （B)？（C)USA (A) （B) （C)金融市場房地產市場中國日本美國Type of Real Estate System房地產系統(tǒng)的類型Real Estate Market and Financial Market 房地產市場和金融市

4、場二、成功品質管理的四個核心敬業(yè)人生價值即始于此處。世間成就皆因“誠、敬”二字，“誠”是真誠，“敬”是認真。所謂的不成功之因，歸根到底就是不認真。 自信是一種感覺，更是一種力量，是勇氣的體現。有此感覺，方能心生希望，是每個人成功之旅的起點。 自制力成功者的守護神，即有原則性。沒有規(guī)矩無以成方圓，規(guī)矩即原則，符合此原則，挫折困苦相對就會少些，良緣機遇就會多些。 眼光識別“機遇女神”的關鍵，比爾蓋茨的成功秘訣。第二部分 項目管理的概念一、項目管理的五個要素1. 人的因素2. 材料因素3. 機械設備4. 方法因素5. 環(huán)境因素二、傳統(tǒng)項目管理的五個步驟啟動計劃執(zhí)行控制收尾三、傳統(tǒng)項目管理九大領域“九

5、大領域”管什么？項目管理的“二維構成”四、房地產項目、工程項目、項目管理的區(qū)別房地產項目：以開發(fā)為載體，以投資為目的，.工程項目：地點固定，周期較長，.項目管理：管理活動，委托咨詢機構第三部分 工程項目管理的“六管一控”一、工程項目管理的“六管一控”組織管理1. 項目管理組織機構的設置2. 建設項目管理的組織形式（對外）建設單位自管工程監(jiān)理形式項目總承包形式3. 建設單位管理的組織形式（對內）直線制職能制直線職能制矩陣式事業(yè)部制4.房地產項目（開發(fā)）的組織協(xié)調（1）內部關系的組織協(xié)調（2）近外層關系的組織協(xié)調（3）遠外層關系的組織協(xié)調二、工程項目管理的“六管一控”范圍管理1. 管理范圍的定義：

6、確保所作的工作既充分且必要，這些工作可以實現項目的目標。2. 管理范圍的內涵 所確定的工作范圍是充分的 工作范圍不包括那些不必要的工作 工作范圍規(guī)定要做的工作能夠實現預計的項目目標三、工程項目管理的“六管一控”計劃管理三級計劃管理體系的組成1. 一級計劃：三年經營計劃由公司計劃管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經理簽發(fā)2. 二級計劃：項目開發(fā)工作指導書等由相關責任部門擬稿，計劃管理工作組審核，總經理簽發(fā)3. 三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃由項目總經理協(xié)調各專業(yè)部門擬稿（集成） ，項目總經理審核簽發(fā)四、工程項目管理的“六管一控”質量管理質量文化及其打造質量策劃確定質量目標總體質量水平：魯

7、班獎、XX杯建立質量管理體系的重要性減小失誤概率持續(xù)保證成功系統(tǒng)性控制風險職責清晰對供方的質量管理從產品開發(fā)的流程：拿地設計報建建造銷售投訴處理物業(yè)管理中不難發(fā)現，幾乎每個環(huán)節(jié)都離不開合作的供方；如果供方提供的產品和服務能滿足要求，則開發(fā)單位的工作質量和效率就會大大提高。設計控制的方法設計指導書對設計功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標準的提供，并補充地區(qū)公司編制的技術標準的做法。對工程做法、建筑構造等的總結，絕不能只依賴于設計師。最為有效和主動的方式，是將總結融入到設計指導書中去，讓設計師（設計院）在最初的出圖中盡量地減少設計缺漏。編制各專業(yè)施工圖出圖標準五、

8、工程項目管理“六管一控”成本管理1. 開發(fā)項目成本的構成與形成3. 確定目標管理的里程碑4. 成本管理模式的基本框架5. 建造環(huán)節(jié)成本管理的“八項注意”成本管理的流程六、工程項目管理“六管一控”采購管理1. 采購管理的知識體系2. 采購的原則3. 供應商評估過程評估：月度評估、季度評估、半年度評估、年度評估后評估：合同工程完成后3個月內360評估：從不同層面的人員中收集評價信息，從多個視角對員工進行綜合反饋評價的方法，評價的人員包括被評價者的配偶和被評價者自身。4. 建立長期合作關系七、工程項目管理的“六管一控”風險控制1. 項目風險的定義項目運作中存在不確定的事件或情況，發(fā)生后會對項目的目標

9、產生某種正面或者負面的影響2. 風險產生的原因1905193619971988194919582010大小早期內控的范圍和影響1.內部牽制階段：保護現金和資產安全及賬簿記錄的準確性3.內部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及控制程序4.一體化控制階段：形成COSO框架，增加了遵從性目標內控活動可以追溯到人類社會發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國西周時的周禮審計制度趨勢：全面風險管理牽制概念AICPA頒布審計準則公告第55號提出內部控制結構AICPA發(fā)布了審計準則公告第78號，全面接受COSO報告的內容2.內部控制階段：增加了管理控制以提高經營效率內部控制每個階段并不意味著對前一階段的否

10、定,而是在其基礎上的提升企業(yè)面臨著諸多風險，不同的控制方法是為特定事項的相關風險而設置 公司對待風險和收益關系的態(tài)度? 公司是否有足夠的能力化解風險? 管理者能否有效監(jiān)控風險?資本投資方向正確嗎?資本是否得到有效配置以提高回報率風險與盈利的平衡風險管理能力盈利能力3. 項目常見的風險防范對策項目招投標與合同風險包括承包商選擇不當，工程合同核心條款有漏洞，索賠導致成本上升工期拖延；基礎管理不到位，內部員工未遵循職業(yè)操守所導致的風險等項目經營計劃風險包括項目開工、預售、竣工、交付等重大計劃節(jié)點滯后所導致的風險項目質量管理風險項目形象風險傳統(tǒng)風險管理主要體現在危機處理上,現代風險管理要求是超前預控。企業(yè)管理在風險問題上的三個層面劃分就防范企業(yè)所面臨的全部風險達到既防止出錯又創(chuàng)造效益的目標來說，內控只是風險管理的一個組成部分，使風險防范機制更可靠。企業(yè)管理體系的控制有效性和可靠性常被稱為內控體系的有效性和可靠性問題，則風險管理體系又只是內控體系的一個組成部分安全（風險底線）生存的基本條件發(fā)展的基本條件可持續(xù)的條件（風險控制）平衡創(chuàng)新（爭取創(chuàng)造機會）企業(yè)管理風險管理內部控制控制環(huán)境風險評估控制活動信息溝通持續(xù)監(jiān)控