房地產(chǎn)投資分析（共29頁）

1、2模塊三 房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算【學習要點及目標】了解房地產(chǎn)項目投資估算的主要依據(jù)。掌握房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成。掌握房地產(chǎn)項目投資估算的步驟。學會運用Excel對房地產(chǎn)項目投資進行估算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本費用估算的方法。3模塊三 房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算【核心概念】房地產(chǎn)項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用、房地產(chǎn)項目投資估算、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用估算?！疽龑О咐繓|北某房地產(chǎn)項目估算任務參見教材P8043.1 房地產(chǎn)項目投資估算3.1.1 房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成1. 房地產(chǎn)項目投資的概念2. 房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成(1)開發(fā)建設投資(2)經(jīng)營資金53.1.2 房地產(chǎn)項

2、目投資估算的依據(jù)與要求1. 房地產(chǎn)項目投資估算主要依據(jù)(1)專門機構(gòu)發(fā)布的建設工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法和定額，以及其他有關計算工程造價的文件。(2)專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設其他費用計算辦法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)。(3)擬建項目各單項工程的建設內(nèi)容及工作量。(4)與項目投資估算有關的其他政策、文件或規(guī)定。房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成如圖3-1所示。63.1.2 房地產(chǎn)項目投資估算的依據(jù)與要求2. 房地產(chǎn)項目投資估算應達到以下要求(1)估算的范圍應與項目建設方案所涉及的范圍、所確定的各項工程內(nèi)容相一致。(2)估算的工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理、不重復計算、不提高或降低估算標準、

3、不缺項、不少算。(3)估算選用指標與具體工程之間存在標準或條件差異時，應進行必要的換算或調(diào)整。(4)估算精度應能滿足控制初步設計概算的要求。73.1.3 房地產(chǎn)項目投資的估算步驟房地產(chǎn)項目投資估算可以通過下列步驟來進行。(1)分別估算各單項工程所需要的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費等；(2)在匯總各項工程費用的基礎上，估算工程建設其他費用和基本預備費用；(3)估算漲價預備費和建設期利息；(4)估算無形資產(chǎn)投資和開辦費支出；(5)匯總各項估算，計算建設總投資額。83.1.4 房地產(chǎn)項目投資的估算(1)土地費用估算(2)前期工程費用估算(3)基礎設施建設費用估算(4)建筑安裝工程費用估

4、算(5)公共配套設施建設費用估算(6)開發(fā)間接費用估算(7)財務費用估算(8)管理費用估算(9)銷售費用估算(10)開發(fā)期稅費估算(11)其他費用估算(12)不可預見費用估算93.1.5 經(jīng)營資金估算當房地產(chǎn)項目在竣工后采取出租或自營方式經(jīng)營時，還要估算項目經(jīng)營期間的運營費用，即經(jīng)營資金。房地產(chǎn)經(jīng)營資金的估算和預測，是根據(jù)歷史或現(xiàn)在的信息，對成本支出和費用發(fā)生影響的因素進行分析，進而對未來情況作出的定量描述。103.1.6 房地項目投資估算表根據(jù)以上對房地產(chǎn)項目投資估算的內(nèi)容進行匯總，編制房地產(chǎn)項目投資估算表，見表3-1。113.2 房地產(chǎn)項目的成本費用估算房地產(chǎn)項目所需投入的各項費用主要包括

5、：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。123.2.1 土地費用1. 土地征收拆遷費2. 土地出讓地價款3. 土地轉(zhuǎn)讓費4. 土地租用費5. 土地投資作價133.2.2 前期工程費房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用支出一般可按項目總投資的一定百分比估算，也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算。項目水文、地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)工作量估算。一般情況下，規(guī)劃設計費

6、為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關收費標準估算，一般為設計概算0.5%左右。“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。143.2.3 基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算見表3-4基礎設施建設費估算表。153.2.4 建筑安裝工程費1. 單元估算法2. 單位指標估算法3.

7、 工程量近似匡算法4. 概算指標估算法163.2.5 公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施(又稱公建設施)的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。公共配套設施建設費估算見表3-6公共配套設施建設費估算表。173.2.6 開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。當開發(fā)企業(yè)不設立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開

8、發(fā)建設活動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。183.2.7 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉(zhuǎn)讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費可按項目總投資的3%5%估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干房地產(chǎn)項目，管理費用應在各個項目間合理分攤。193

9、.2.8 財務費用財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。利息的計算見表3-7借款還本付息計算表。參見教材P89203.2.9 銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。213.2.10 開發(fā)期稅

10、費房地產(chǎn)項目投資估算中應考慮項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費等。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用中占較大比重的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算，見表3-8開發(fā)期間稅費估算表。223.2.11 其他費用其他費用主要包括：臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這

11、些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，見表3-9其他費用估算表。233.2.12 不可預見費房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費是根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。另外，當房地產(chǎn)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應估算項目經(jīng)營期間的運營費用和修理費用。運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。同時，房地產(chǎn)項目應根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。在房地

12、產(chǎn)項目可行性研究階段，計算期可取一年、半年、季度甚至月為單位，資金使用計劃應按期編制。編制資金使用計劃應考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。 243.3 案 例 分 析根據(jù)本章引入案例的資料進行東北某房地產(chǎn)投資項目投資和費用的估算。253.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)建設投資估算1. 土地費用估算2. 前期工程費用估算表3. 基礎設施建設費用估算4. 建筑安裝工程費用估算5. 公共配套設施建設費用估算6. 管理費用估算7. 財務費用估算8. 銷售費用估算9. 開發(fā)期稅費估算10. 其他費用估算11. 不可預見費用估算263.

13、3.2 項目總投資估算表項目總投資估算表如表3-21所示。27本 章 小 結(jié)本章主要闡述了房地產(chǎn)項目投資的各項費用及其估算方法，為后續(xù)評價房地產(chǎn)項目投資的可行性提供財務數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)項目投資是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的投入。根據(jù)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法規(guī)定，房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用

14、于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。經(jīng)營資金一般包括人工費、公施設備運行費、維修及保養(yǎng)費、綠地管理費、衛(wèi)生清潔與保安費、保險費、房產(chǎn)稅、廣告宣傳及市場推廣費、租賃代理費、可預見費等。房地產(chǎn)項目投資估算主要依據(jù)有：專門機構(gòu)發(fā)布的建設工程造價費用構(gòu)成、估算指標、計算方法和定額，以及其他有關計算工程造價的文件；專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設其他費用計算辦法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)；擬建項目各單項工程的建設內(nèi)容及工作量；與項目投資估算有關的其他政策、文件或規(guī)定。28本 章 小 結(jié)房地產(chǎn)項目投資估算步驟包括：分別估算各單項工程所需要的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費等；在匯總各項工程費用的基礎上，估算工

15、程建設其他費用和基本預備費用；估算漲價預備費和建設期利息；估算無形資產(chǎn)投資和開辦費支出；匯總各項估算，計算建設總投資額。房地產(chǎn)項目投資費用的估算，根據(jù)不同費用項目分別采用不同的方法。土地費用指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，由于房地產(chǎn)項目取得土地有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同，主要有下列幾種：劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股的土地投資折價；前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出，其中項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用支出一般可按項目總投資的一定百分比估算，“三通一平”等土地開發(fā)費用可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算；基礎設施建設費，一般按實際工程量估算；建筑安裝工程費，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算；公共配套設施建設費，一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算；開發(fā)間接