房地產(chǎn)投資贏利能力動態(tài)分析(共32頁)

1、第三節(jié) 房地產(chǎn)投資贏利能力動態(tài)分析 一、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 二、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 三、動態(tài)投資回收期Pt1 有一投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標(biāo)收益率IC為12%。若考慮資金的時間價值，請你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多少?該投資方案是否可行？2 1、財務(wù)凈現(xiàn)值的定義 將投資期（計算期）內(nèi)不同時間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

2、相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。 簡言之，投資期（計算期）內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。 一、財務(wù)凈現(xiàn)值3 這里的貼現(xiàn)率，即為基準收益率。公式為 ： ic=i +（r-i） 式中： i無風(fēng)險利率； r資金市場平均收益率； 風(fēng)險系數(shù)。40期期末1期期初 0 1 2 3 4第1計息周期第4計息周期1期期末圖1 現(xiàn)金流量的時間標(biāo)度5投資期（計算期）確定的規(guī)則 銷售（含預(yù)售）的情況圖2 投資期（計算期）（a） 投資期開發(fā)期建造期前期 銷售期投資起點6出租或自營的情況圖3 投資期（計算期）（b）投資期（計算期）建造期開發(fā)期經(jīng)營期前期運營期投資起點7式中： FNPV 項目在起始點的財務(wù)凈現(xiàn)值；Ic 基準收益率或設(shè)定

3、的目標(biāo)收益率；t 投資期（計算期）；CI 現(xiàn)金流入量；CO 現(xiàn)金流出量。2、計算公式8 3、判別標(biāo)準（1） FNPV0, 該投資方案可行。（2） FNPV=0, 該投資方案可行。（3） FNPV0, 該投資方案不可行。 4、凈現(xiàn)值指標(biāo)的特點 主要優(yōu)點：FNPV考慮了資金的時間價值。 不足之處：貼現(xiàn)率不易確定；沒有反映出投資的單位回報。9 例1 有一投資項目，投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%，試運用財務(wù)凈現(xiàn)值法來判斷該方案是否贏利。5、凈現(xiàn)值法案例

4、10 解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按12%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表2）。11 年份 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù) 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 89 286 2 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8 146 410 0.4039

5、59 133 9 146 410 0.3606 52 797 740 40110年末售出 900 000 0.3220 289 776 表2 各年租金收入表12 根據(jù)表2，則有： 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=售樓收益+租金總收益-投資額 =289776+740401-1000000 =30177（元） 由于FNPV0，因此該投資方案可以贏利。13 二、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR FIRR的由來： 項目凈現(xiàn)值的大小與貼現(xiàn)率的高低有直接關(guān)系，隨著貼現(xiàn)率的增大，凈現(xiàn)值將由大變小、由正變負。 可以說FNPV=0時的貼現(xiàn)率是一個臨界值，稱其為財務(wù)內(nèi)部收益率。 14 1、FIRR的定義 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，指

6、在整個計算期（t）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 其數(shù)學(xué)表達式為： 2、FIRR的經(jīng)濟含義 內(nèi)部收益率（FIRR）反映的是項目全部投資所能獲得的實際最大的收益率，是項目可以接受的最高貸款利率。15 3、判別標(biāo)準 將所求出的內(nèi)部收益率和行業(yè)基準收益率或目標(biāo)收益率Ic比較，則有 當(dāng)FIRRIc時，則投資項目在財務(wù)上是可行的； 當(dāng)FIRR0。再假設(shè)貼現(xiàn)率為13時，通過計算FNPV，求該投資項目的內(nèi)部收益率FIRR。20 解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按13%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表3）。21 年份 投資額 租金收入 貼現(xiàn)系數(shù) 貼現(xiàn)后租金收入（n ） （元） （元） （元） 0 -

7、1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8850 88 496 2 110 000 0.7831 86 146 3 110 000 0.6931 76 236 4 121 000 0.6133 74 212 5 121 000 0.5428 65 674 6 133 100 0.4803 63 931 7 133 100 0.4251 56 576 8 146 410 0.3762 55 074 9 146 410 0.3329 48 738 715 08310年末售出 900 000 0.2946 265 130 表3 貼現(xiàn)率為13%時的凈現(xiàn)值22 根

8、據(jù)表3，則有： 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV =售樓收益+租金總收益-投資額 = 265130+715083-1000000 = -19787（元） 根據(jù)計算式 則 FIRR=12%+30177 (13%-12%) (30177+19787) =12.6%23該投資方案是否可行？ 結(jié)論: FNPV0,該投資方案可以贏利。 FIRR=12.6%,且FIRRIC(未考慮通貨膨脹),該投資方案可行。 若考慮通貨膨脹的因素,且在投資期內(nèi)年平均通貨膨脹率為2%,那么,該投資項目的實際收益率(R)是多少? （1+12.6%）=（1+R）（1+2%） R=10.39%IC (考慮通貨膨脹),該投資方案不可行。24 三

9、、動態(tài)投資回收期pt 1、定義 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金的時間價值的基礎(chǔ)上，以投資項目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項目初始投資的現(xiàn)值所需要的時間。 靜態(tài)投資回收期未考慮資金的時間價值 時間較短初始投資額的原值全部凈收益 動態(tài)投資回收期考慮了資金的時間價值 時間較長初始投資額的現(xiàn)值全部凈收益現(xiàn)值 區(qū)別相等相等25 2、pt的計算方法Pt= 自投資起點（t = 0）算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其詳細計算公式：26 3、判別標(biāo)準若ptt(計算年)，該項目可以接受；若ptt(計算年)，應(yīng)當(dāng)拒絕該項目。 4、 pt指標(biāo)的特點 考慮了資金的時間價值，但受到選用的貼現(xiàn)率大

10、小的影響 。 局限性：只強調(diào)投入資本的回收快慢，而忽略了投入資本的贏利能力。 27 5、 pt案例 例3 某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表4所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。 年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600 表4 現(xiàn)金流量表 單位：萬元28解：根據(jù)現(xiàn)金流量表4計算得各年凈現(xiàn)值、累計凈現(xiàn)值如表5。年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600

11、 NPV1（i1=20%）凈現(xiàn)值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47 NPV2（i2=21%）凈現(xiàn)值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60 NPV（iC=12%）凈現(xiàn)值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200.0-932.14-6

12、92.98-443.86-189.65 37.32341.30 表5 各年凈現(xiàn)值表 單位：萬元29（1）當(dāng)i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當(dāng)i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）將以上數(shù)據(jù)代入公式 得： FIRR=20%+15.47/（15.47+17.60） （21%-20%） =20.47%30年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600 NPV1（i1=20%）凈現(xiàn)值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47 NPV2（i2=21%）凈現(xiàn)值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78