昌南新城營銷策劃案課件

1、昌南新城項目策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第一部分昌南項目營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場調(diào)研分析昌南發(fā)展備受政府關注，是未來南昌市副中心發(fā)展重地。南昌房地產(chǎn)市場日趨紅火，板塊市場格局已經(jīng)形成，市場重心逐步南移，昌南市場土地儲備豐富，是目前南昌房地產(chǎn)市場主導之一，大盤運動已然興盛。伴隨著南昌花園城市建設的不斷深入，南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展隨之由市中心向周圍輻射，昌南板塊是近兩年來受南昌房地產(chǎn)市場影響最大、變化最快的區(qū)域。昌南板塊目前一大特色是，樓盤均以兩房兩廳（80平方米100平方米）、三房兩廳（110平方米140平方米）為主，小戶型、小面積、低單價使房屋的總價相對較

2、低，因為在昌南購買商品房的顧客群體多為南昌市的中檔收入者及剛剛參加工作的年輕人，他們對小戶型有特別的青睞，可以承受起首付款和按揭?guī)淼膲毫?，精明的開發(fā)商也注意到了這點，增加了對小戶型的開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道綜合評價昌南作為一個最具潛力的板塊，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：地理位置的優(yōu)勢：昌南與南昌有著最大的親和力，南昌的發(fā)展方式如果采取“攤餅式”發(fā)展策略，就必須向昌南拓展；如果采取的是“組團式”發(fā)展策略，就要把昌南作為南昌的“衛(wèi)星城”，這樣一來昌南有可能成為南昌的一個區(qū)，也就是南昌市的一部分。交通優(yōu)勢：昌南與南昌相距13公里，13公里的距離對一個城市來說不是問題，目前南蓮路

3、、南高線都已修好，南蓮路的周邊環(huán)境完善之后，昌南的優(yōu)勢就愈加顯現(xiàn)出來。人口優(yōu)勢：南昌要發(fā)展首先是要增加城市人口，南昌市的發(fā)展目標是城市人口達到300萬，昌南有近100萬人口，在昌南購房者中有2030是南昌市人，另一部分的購房者是周邊的進賢、新余、宜春等幾個地市，他們要進入南昌不可能一步跨入南昌市，可以先進入昌南，人口的增加也會給城城市帶來更多的就業(yè)機會。價格優(yōu)勢：目前昌南的房價普遍不高，升值空間比較大，只要做好了昌南昌板塊，房價上升就有可能。南昌市的舊城改造會產(chǎn)生大量的拆遷戶，以這些拆遷戶的拆遷補償不可能買得起現(xiàn)在南昌市內(nèi)的房子，昌南的房價正好適合他們的承受能力，舊城改造會給昌南帶來大量的客戶

4、。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場建議在昌南這個充滿活力的區(qū)域內(nèi)，只要能突出樓盤與其他樓盤不同的特色，找到市場的空缺,就能夠贏得市場，目前該板塊正在走多層向小高層、甚至高層方向發(fā)展的道路，小高層在不久的未來將是當?shù)氐囊环N市場需求點，而戶型應以兩房兩廳、三房兩廳為主，建造小戶型、小面積兩房兩廳（80平方米100平方米）、三房兩廳（110平方米140平方米）為主的房屋，這是昌南板塊的一種現(xiàn)在和未來的需求方向。建造差異性的產(chǎn)品，在地理位置上選擇較為成熟的地段、樓盤最好與當?shù)氐膶W校、市場接近，使樓盤具有天然的配套優(yōu)勢，在品質(zhì)上嚴抓質(zhì)量，以質(zhì)量取勝，突現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)，在價格上給予消費者更多的實惠

5、、小區(qū)內(nèi)外配套設施方面力求與別的簡單配套區(qū)別，建造雙語幼兒園、引入名校小區(qū)，景觀方面可以考慮建造花園式休閑廣場等有特色的配套設施，多為顧客著想，根據(jù)未來市場的需要方向生產(chǎn)出與之相適應的產(chǎn)品，項目必將在激烈的競爭中獲取最終的勝利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢（W）離市中心較遠配套匱乏交通不便威脅（T）政策動蕩，樓市穩(wěn)定期可能不會太長機會點（O）城南居住區(qū)概念已被南昌市民接受城南板塊今年仍是熱點該區(qū)域范圍內(nèi)競爭樓盤少市中心房價目前達到最高點大南昌形成后中心區(qū)“中心”概念強化優(yōu)勢（S）有不斷上升的升值空間開發(fā)商認知度高集中高性價比優(yōu)勢特點 項目SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地

6、產(chǎn)頻道第二部分項目定位及推廣策劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目標市場定位 年齡為25-50歲 文化程度較高 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入項目定位針對普通大眾的精品住宅推廣策略推廣策略：走理性路線，迎合30歲左右中產(chǎn)階級價值觀，同時與競爭樓盤很好地區(qū)分開來，進而樹立項目形象。推廣思路：力求把本項目打造成領先科學建筑概念的南昌第一樓盤！將精致的高性價思路進行到底！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道宣傳策略及渠道宣傳目標：1. 吸引目標消費群關注本項目；2。建立良好的品牌形象，擴大市場知名度，進一部提升其美譽度。 3。為完成預期銷售量做鋪墊。 主要媒體：江南都市報、南昌晚報、各類戶外媒體公交車體廣告次要媒體：信息日報、

7、都市消費報江西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站其他房地產(chǎn)媒體媒體廣告計劃略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三部分項目定價報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一、銷售價格測算1、市場比較法定價過程 序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）目前均價（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A貴都國際華城多層、別墅36萬18004003/B星港小鎮(zhèn)小高層、多層12萬17908504/C畢加索花園多層花園洋房、寬景HOUSE、小高層電梯洋房8.6萬23008506/11D大湖之都三期多層8.6萬25008706/10E康城多層、小高層50萬多層26009206/4小高層29001506/11F夢里水鄉(xiāng)山花庭多層40萬23008506/9

8、1：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：貴都國際華城、B：星港小鎮(zhèn)、C：畢加索花園、D：大湖之都三期、E：康城、F、夢里水鄉(xiāng)。2005年南昌縣商品住宅均價增長3.19%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+0.47%，三部分項目定價報告項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A144060864B130070910C2300851955D二期多層2300751725三期多層2680852278E多層2300801840F2300501150合計多層： 507%多層：1

9、0722多層：2114.表2：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表多層住宅銷售價格=10722元/平方米507%=2114元/平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道表3：本項目住宅價格加權(quán)平均價（多層）多層住宅銷售價格=3140000000元1552000平方米=2023.195876元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2068元/平方米2、加權(quán)平均法定價過程項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（元）A1440360000518400000B1300120000156000000C230086000197800000D230086000197800000E23005000001150000000F2300400000920000000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，建議該項目銷售單價為：按月平均變動+0.47%，07年9月份預計多層住宅：2190元/平方米最終建議市場入市價格為：2100元/平方米關于以上價格及推售周期測算，建立在過往資料的靜態(tài)分析基礎上，最終還要受推廣策略及推廣力度（包括