《 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程講義 》

1、第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要階段 投資決策階段 前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段） 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段租售階段 主要工作:尋找投資機(jī)會(huì)土地信息獲取和土地競(jìng)買(mǎi)土地成交確認(rèn)書(shū)項(xiàng)目建議書(shū)編審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編審項(xiàng)目立項(xiàng)審批主要工作:土地權(quán)屬辦理獲得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批總平面規(guī)劃圖委托初步設(shè)計(jì)并送審委托施工圖設(shè)計(jì)并送審等主要工作:項(xiàng)目報(bào)建;招標(biāo)投標(biāo);質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)手續(xù)辦理施工許可辦理;工程開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收及備案主要工作:商品房預(yù)售許可證辦理;房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記;房地產(chǎn)證辦理等立項(xiàng)環(huán)節(jié)發(fā)改委規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃局用地環(huán)節(jié)國(guó)土房管局設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)建委驗(yàn)收環(huán)節(jié)建委報(bào)建/施工

2、許可環(huán)節(jié)建委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)與主辦單位立項(xiàng)環(huán)節(jié)發(fā)改委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:政府投資項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書(shū)審批;政府投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批;企業(yè)投資的重大類(lèi)限制類(lèi)項(xiàng)目核準(zhǔn);建設(shè)用地預(yù)審;項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批;總投資概算審批。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:明確地塊性質(zhì)及規(guī)劃要求建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)審批建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:單獨(dú)選址項(xiàng)目新增建設(shè)用地審批；建設(shè)用地審批（國(guó)有土地使用權(quán)劃撥審批、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)審批）；國(guó)有劃撥土地 出讓審批；城市房屋拆遷許可；土地出讓招拍掛；土地權(quán)屬辦理用地環(huán)節(jié)國(guó)土房管局教育判斷原校

3、址規(guī)劃用途規(guī)劃調(diào)整 獲取規(guī)劃指標(biāo)（容積率等）區(qū)規(guī)劃局申請(qǐng)出讓土地成本測(cè)算出讓金測(cè)算；勘測(cè)定界報(bào)告土地出讓公示區(qū)規(guī)劃局區(qū)國(guó)土局業(yè)主(學(xué)校)國(guó)土局土地交易中心出讓給教育單位搬遷費(fèi)用地面建筑物處理其他費(fèi)用難度較大國(guó)有劃撥土地 出讓審批程序土地交易;獲得土地成交確認(rèn)書(shū)針對(duì)教育機(jī)構(gòu),建設(shè)新校區(qū),出讓金可以返還商業(yè)居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:初步設(shè)計(jì)審查（建筑）消防、人防、環(huán)保、園林、防雷等初步設(shè)計(jì)審查施工圖設(shè)計(jì)審查（建筑）消防、人防、園林、防雷等初步設(shè)計(jì)審查；排水管網(wǎng)、占挖等專(zhuān)項(xiàng)審查設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)建委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:項(xiàng)目報(bào)建招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)手續(xù)辦理合同備案造價(jià)審查費(fèi)用交納：質(zhì)監(jiān)/安監(jiān)、配套費(fèi)

4、、定額測(cè)定費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、綜合服務(wù)等施工許可證辦理。報(bào)建/施工許可環(huán)節(jié)建委房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本環(huán)節(jié)主要工作:建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收； 建設(shè)項(xiàng)目消防驗(yàn)收； 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收或環(huán)保預(yù)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案驗(yàn)收環(huán)節(jié)建委一、投資決策階段獲取土地信息投資機(jī)會(huì)研究是否可行是否參加土地競(jìng)買(mǎi)編制項(xiàng)目建議書(shū)反饋?zhàn)罡邇r(jià)是否獲得是否測(cè)算編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)審批可行性研究報(bào)告審批辦理投資項(xiàng)目備案證項(xiàng)目立項(xiàng)審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項(xiàng)目立項(xiàng)轉(zhuǎn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重要的行政審批手續(xù)的辦理土地的獲取項(xiàng)目建議書(shū)的審批可行性研究的審批項(xiàng)目立項(xiàng)審批土地競(jìng)買(mǎi)（土地交易中心）招標(biāo)方式市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知；索取資料，報(bào)名，交保證金；市

5、土房局組織開(kāi)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書(shū)；憑中標(biāo)證明書(shū)與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)土地成交確認(rèn)書(shū)拍賣(mài)方式市土房局提前公告拍賣(mài)有關(guān)事宜；到市土房局辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù) ；市土房局主持拍賣(mài)活動(dòng)，有意競(jìng)買(mǎi)者參與競(jìng)投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)土地成交確認(rèn)書(shū)。辦理完建設(shè)用地規(guī)劃許可證后再辦理國(guó)土證項(xiàng)目建議書(shū)的審批 審批部門(mén)市發(fā)展與改革委員會(huì)審批材料待審批的項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來(lái)源證明項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) 可行性研究的審批審批部門(mén)市

6、發(fā)展與改革委員會(huì)申請(qǐng)材料待審批的可行性研究報(bào)告項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)文件復(fù)印件 其它特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件通常委托有資質(zhì)的單位編制可研報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)審批審批部門(mén)市發(fā)展與改革委員會(huì)申請(qǐng)材料立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)土地出讓確認(rèn)書(shū)項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明和營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人身份證復(fù)印件獲得證件企業(yè)投資項(xiàng)目備案證建設(shè)項(xiàng)目備案批復(fù)（份）可行性研究報(bào)告的編制委托部門(mén)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場(chǎng)價(jià)委托環(huán)境影響評(píng)估 委托部門(mén)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場(chǎng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例第九條二、前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階

7、段） 土地手續(xù)的繼續(xù)辦理：建設(shè)用地申請(qǐng)；土地出讓合同；土地使用權(quán)初始登記；獲得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)等 申請(qǐng)項(xiàng)目選址，獲得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 初步設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)項(xiàng)目選址獲得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并送審獲得設(shè)計(jì)條件要求通知書(shū)委托地質(zhì)勘查委托地災(zāi)評(píng)估委托初步設(shè)計(jì)并送審委托施工圖設(shè)計(jì)并送審辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批總平面規(guī)劃圖土地使用權(quán)初始登記獲得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)繳納土地出讓金市簽訂土地出讓合同委托土地勘查市國(guó)土局審核同意土地成交確認(rèn)書(shū)建設(shè)用地申請(qǐng)區(qū)草簽土地出讓合同進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)重要的行政審批手續(xù)的辦理辦理建設(shè)工

8、程選址意見(jiàn)書(shū)方案設(shè)計(jì)審查辦理建設(shè)用地規(guī)劃審查初步設(shè)計(jì)審查施工圖設(shè)計(jì)審查辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)辦理部門(mén)所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)書(shū)和申請(qǐng)報(bào)告1：500實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖土地出讓確認(rèn)通知書(shū) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)其它文件辦理建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)設(shè)計(jì)條件要求通知書(shū)復(fù)函意見(jiàn)書(shū)（不同意時(shí)頒發(fā)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理部門(mén)所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)表和申請(qǐng)報(bào)告方案設(shè)計(jì)圖說(shuō)（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)及其附件（復(fù)印件）其它文件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許

9、可證辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重慶市建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)管理辦法渝府發(fā)200123號(hào) 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理部門(mén)所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)表施工圖說(shuō)（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準(zhǔn)書(shū)市建委初步設(shè)計(jì)批復(fù)消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見(jiàn)施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)書(shū)地勘報(bào)告辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)光卡費(fèi)：渝價(jià)發(fā)19968號(hào)，325元

10、/卡規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)：渝府發(fā)200123號(hào)人防工程易地建設(shè)費(fèi)：渝價(jià)2000241號(hào)易地建設(shè)費(fèi)=建筑面積30元/平方米委托代理事務(wù)地質(zhì)勘查地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)委托地質(zhì)勘查委托單位市勘測(cè)院（或有相應(yīng)資質(zhì)的單位）委托結(jié)果地質(zhì)勘查報(bào)告1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)定價(jià)計(jì)價(jià)格200210號(hào)（可以殺價(jià)）委托地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估委托單位具有地災(zāi)評(píng)估資質(zhì)的單位委托結(jié)果地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)渝價(jià)2002257號(hào)（附件）委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)的認(rèn)定設(shè)計(jì)的三個(gè)階段設(shè)計(jì)的分類(lèi)每階段設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的成本預(yù)測(cè)每階段設(shè)計(jì)的審查三、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程大致分為項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階

11、段、竣工驗(yàn)收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設(shè)工程施工許可證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理等。 造價(jià)報(bào)監(jiān)建設(shè)工程造價(jià)監(jiān)督申報(bào)表安全報(bào)監(jiān)施工單位安全信譽(yù)等級(jí)證書(shū)和安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)施工單位為從事危險(xiǎn)作業(yè)職工辦理的意外傷害保險(xiǎn)憑證安全生產(chǎn)文明施工的組織設(shè)計(jì)方案和技術(shù)措施安全生產(chǎn)許可證施工現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵控制專(zhuān)項(xiàng)措施造價(jià)站質(zhì)監(jiān)站安全監(jiān)督站站質(zhì)量報(bào)監(jiān)監(jiān)理單位資質(zhì)證書(shū)監(jiān)理合同和預(yù)拌砼供應(yīng)合同施工圖設(shè)計(jì)文件及審查報(bào)告項(xiàng)目監(jiān)理人員崗位證書(shū)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表辦理配套手續(xù)繳費(fèi)建設(shè)工程中標(biāo)通知書(shū)建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)規(guī)劃許可證工程定額測(cè)定費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)散裝水泥費(fèi)印

12、花稅造價(jià)站質(zhì)監(jiān)站配套辦散水辦招標(biāo)辦配套站收費(fèi)處簽發(fā)施工許可證用地批準(zhǔn)手續(xù)繳納費(fèi)用憑證項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)原件質(zhì)量和安全報(bào)監(jiān)手續(xù)施工許可證申請(qǐng)表建管站重要的行政審批手續(xù)的辦理工程發(fā)包報(bào)建辦理合同簽證（備案）質(zhì)量報(bào)監(jiān)安全報(bào)監(jiān)辦理建設(shè)工程施工許可證辦理消防驗(yàn)收許可證建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證工程發(fā)包報(bào)建受理部門(mén)市建委報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）工程項(xiàng)目報(bào)建表建設(shè)工程規(guī)劃許可證全套勘察設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)審查聯(lián)審單公司資質(zhì)證書(shū)副本經(jīng)審查同意取得工程項(xiàng)目施工承發(fā)包洽談會(huì)議紀(jì)要 辦理合同簽證（備案）受理部門(mén)市建委報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標(biāo)準(zhǔn)合同（施工合同由工商管理部門(mén)蓋章）

13、質(zhì)量報(bào)監(jiān)受理部門(mén)市建委（質(zhì)監(jiān)站）報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）全套設(shè)計(jì)文件施工合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表 安全報(bào)監(jiān)受理部門(mén)市建委（安監(jiān)站）報(bào)送要件（施工單位報(bào)建，業(yè)主協(xié)助）施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書(shū)副本安全申報(bào)登記表項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件）施工組織設(shè)計(jì)臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì)職工意外傷害保險(xiǎn)單（原件），取得安全申報(bào)表簽章。 辦理建設(shè)工程施工許可證 辦理部門(mén)所在區(qū)建委辦理程序建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建：持計(jì)委等有權(quán)部門(mén)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報(bào)建。施工圖設(shè)計(jì)審查：由建委委托有資格審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，并取得施

14、工圖審查備案書(shū)。建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書(shū)。規(guī)費(fèi)繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費(fèi)手續(xù)。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理職工意外傷害保險(xiǎn)。施工現(xiàn)場(chǎng)檢查：工程項(xiàng)目管理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。辦理建設(shè)工程施工許可證 辦理工程報(bào)建施工現(xiàn)場(chǎng)檢查及市政配套辦理施工圖設(shè)計(jì)審查落實(shí)監(jiān)理單位落實(shí)招投標(biāo)規(guī)費(fèi)繳納所在區(qū)建委審查獲得建設(shè)工程施工許可證辦理建設(shè)工程施工許可證 辦理時(shí)限以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目單位建設(shè)單位項(xiàng)目 單位建

15、設(shè)單位招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià)0.4(區(qū)收)招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià) 0.4(區(qū)收)質(zhì)監(jiān)費(fèi)總造價(jià) 2.8(區(qū)收)建筑管理費(fèi)總造價(jià) 1.3(區(qū)收)交易費(fèi)總造價(jià) 0.36(市收)交易費(fèi)總造價(jià) 0.84(市收)勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)總造價(jià) 0.3(市收)定額管理編制費(fèi)總造價(jià) 1.3(市收)消防驗(yàn)收許可證辦理部門(mén)消防部門(mén)申請(qǐng)材料建筑工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)表消防局對(duì)該工程的施工圖設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)書(shū)（復(fù)印件）全套竣工圖，并填報(bào)各類(lèi)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝情況及其有資格單位的調(diào)試測(cè)試報(bào)告隱蔽工程施工記錄資料消防設(shè)施資料及合格證落實(shí)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，并將合同報(bào)送消防機(jī)構(gòu)審核備案建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證辦理部門(mén)所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)報(bào)告建設(shè)工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖）具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的建設(shè)工程竣工實(shí)測(cè)地形圖（含電子文檔）具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的房屋竣工測(cè)量報(bào)告書(shū)建設(shè)工程