萬科金域藍(lán)灣首批次價格策略(內(nèi)部版本)ppt課件

1、萬科金域藍(lán)灣首批次價錢方案2007年8月前言間隔工程開盤僅有25天，為穩(wěn)定客戶，工程組建議提早公布不同類型產(chǎn)品的價錢口徑。因此，請公司預(yù)審金域藍(lán)灣首批次推售目的及價錢口徑。推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場及競爭關(guān)系分析定價分析開盤方案1棟10棟11棟12棟13棟本次可獲得預(yù)售證單位約8.1萬平方米。從資源分布看，臨河高端為相對最差樓棟。首批次推售范圍此次可售房源中,以90變120平米的套三戶型為主類型戶型面積套數(shù)套數(shù)比套二 A183.5917020.17%D189.92344.03%B185.87344.03%B383344.03%B282.16344.03%合計30636.30%可變套三 A2

2、90.7623828.23%A389.88677.95%D286.8688.07%合計37344.25% 臨河 四房臨院四房106.73647.59%兩翼四房151.41667.83%臨河高端170.59344.03%合計16419.45%合計843產(chǎn)品類型供給套數(shù)卡類客戶需求供求比例水漾卡110甲類2451：2.23乙類1211：1.21合計3661：3.66享院卡437甲類7261：1.66乙類6821：1.56合計14081：3.22城市卡306甲類3101：1.02乙類4721：1.56合計7821：2.58產(chǎn)品分類供應(yīng)與客戶需求關(guān)系1、水漾卡由于資源稀缺，供不應(yīng)求，成為價值標(biāo)桿。2、

3、享院卡從房源供應(yīng)量和甲類客戶需求量來講，供大于求。3、城市卡供需根本平衡，在后續(xù)銷售中，將存在一定的銷售壓力。但是，目前各類產(chǎn)品蓄積客戶總量因價錢未較詳細(xì)公布，供應(yīng)關(guān)系取決于“量、價關(guān)系。甲類客戶為有效客戶中，誠意度較高者；乙類客戶為有效辦卡客戶中猶疑者推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場及競爭關(guān)系分析定價分析開盤方案誠意客戶數(shù)量經(jīng)過前期銷售代表回訪3955組客戶，客戶甄別率67%，判別有效客戶總量為2655組，A類客戶總量為1281組。備注：1、前期公布價錢口徑為兩房50萬左右，附加值三房80萬左右，臨河均價1萬左右；2、A類意向客戶甄別誠意度規(guī)范： 1)對本工程表現(xiàn)出比較劇烈的關(guān)注。 2)認(rèn)可本

4、工程的產(chǎn)品類型。 3)能接受工程如今公布的價錢口徑。 4)附近政府機(jī)關(guān)、大型企業(yè)、學(xué)校等任務(wù)人員。 5)萬科老業(yè)主或是品牌跟隨著?？蛻魜碓纯蛻糁饕詾榈鼐壭钥蛻?，城市卡中城東客戶占56.4%；享院卡中城東客戶占57.3%；水漾卡中城東客戶占56.2%。客戶出價才干備注：1、客戶出價才干僅供參考，一切客戶出價才干參考系數(shù)1.1。2、運用參考系數(shù)后客戶出價才干調(diào)整為：城市卡45萬、49萬、53萬、56萬；享院卡74萬、90萬；水漾卡115萬、159萬。1、城市卡中，客戶對臨路套二、臨路小套三、不臨路套二、不臨路小套三總價預(yù)期集中在40-42萬、45-47萬、43-54萬和47-60萬；2、享院卡中

5、，客戶對90+30 、C1戶型的總價預(yù)期集中在65-70萬、80-85萬；3、水漾卡中，客戶對C2、C3戶型的總價預(yù)期集中在100-110萬、140-150萬。小結(jié)： 近4000組客戶，2600余組有效客戶，為本工程提供了良好的客戶基數(shù)支持； 工程推行呈現(xiàn)的調(diào)性、周邊競品的熱銷及價錢提升，使客戶出價才干與總價區(qū)間接近。推售房源及供應(yīng)關(guān)系客戶分析市場及競爭關(guān)系分析定價分析開盤方案新特區(qū)政策為成都樓市注入新的活力1、新特區(qū)促使需求增大、對外地人購房更有吸引力、區(qū)域影響力加強(qiáng)。2、6月份以來，成都樓市全線飄紅。魅力之城 5月成交90套 6月成交130套 7月170套雙水岸 5月成交63套 6月成交8

6、0套 7月170套加州灣 5月成交18套 6月成交19套 7月38套朗潤園 5月開盤量較大，6月成交120套 7月110套中海蘭亭，均價6300，287套全部售罄。和黃南城都匯，均價6500元，8月4日開盤。天府長城圖蘭多價錢從4月4700左右上揚到7月6500左右。二十四城價錢口徑從5500左右上揚到6000左右。蓉上坊價錢口徑從原定6500漲到7000。3、720城南土地拍賣地價飚升，樓面地價已到達(dá)7000多元/平米。4、網(wǎng)上紛紛傳言，08年成都房價上萬。住宅供銷面積 （單位：萬平方米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售供給銷售200341.465

7、1.5264.4662.5486.95150.65278.66350.7915.8316.9200442.478.5718.8867.01121.33156.33268.84353.8133.9432.09200548.4160.7216.6921.2776.84111.3385.81376.41165.2106.11200620.6139.9812.2325.581.69106.09534.28485.2258.65207.3507上半年27.26 15.39 13.74 9.59 28.54 39.92 322.33 305.89 114.88 126.96 二環(huán)內(nèi)工程供需情況房地產(chǎn)開發(fā)集

8、中在二環(huán)外區(qū)域，二環(huán)內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量稀缺；07年一到二環(huán)的土地成交價錢漲幅最大,已超越內(nèi)一環(huán)，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地價錢。一環(huán)至二環(huán)內(nèi)房源供不應(yīng)求。無論是宏觀面，還是個案表現(xiàn)，新特區(qū)后，成都樓市提早步入“上萬通道。周邊競品市場節(jié)點5.27首創(chuàng)一批次開盤6.2龍湖一期開盤6.4首創(chuàng)二批次開盤6.7高地一期開盤6.10首創(chuàng)三批次開盤7.14淺水半島二期首批次開盤7.29日龍湖二期首批次開盤8月花郡三期開盤7-8月淺水半島二期二批次開盤8-9月龍湖二期剩余房源推出9-10月二十四城首批次開盤6月7月8月9月8月底金域藍(lán)灣一期開盤7.28頤和家園四期開盤5月以來，周邊競品集中放量，銷售火爆。區(qū)域內(nèi)重點工程動作

9、及價錢提升 首創(chuàng)一期首批次三批次價錢提升5250推500套5634推184套-6462推627套目前銷售情況：網(wǎng)上查到剩余497套，主要為-的套三總價87萬左右以及87-88的套二總價56萬 。高地一期: 5500 元 推550套全部售罄 二期估計10月開盤淺水一期到二期一批次: 48005400推700多套 根本售罄龍湖一期到二期一批次: 5200推872套-6200推302套龍湖一期到二期，短短2個月不到時間，個案均價漲幅近1000元/平米。龍湖二期首批次302套房收取誠意金1600多個含虛號。備注：龍湖二期誠意金可保管方式：經(jīng)過這一批次交納誠意金參與下批次搖號?；ぃ汗烙?月開盤5500

10、-6000元，130平米左右三房總價68-77萬。頤和家園一期到四期：4000-6400 開盤468套銷售87套，套二總價為57萬，套三總價為78-92萬。二十四城：示范區(qū)開放，估計8月中旬舉行產(chǎn)品品鑒會，公布價錢口徑，9-10月開盤。估計套三5800元，總價68-73萬，套四6500-7000元，總價93-102萬。07年新增供應(yīng)量(萬平米)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月首創(chuàng)18.34.386龍湖15.67.38.3二十四城168 8高地12.16.16頤和家園6.51.55淺水半島17.37.310花郡18.81.88.5 8.5104.61.801.504.321

11、.412.316.8201088.5區(qū)域重點工程推售時間表1、區(qū)域內(nèi)部客戶旺盛的購買力，再次印證了市場的空缺。2006年區(qū)域供應(yīng)量為18.6萬平米，2007年區(qū)域供應(yīng)量為104.6萬平米。2、區(qū)域6-9月新推量較大，7月底開場三房供應(yīng)比例增大。重點競品分析：龍湖三千里環(huán)域同質(zhì)工程分析：中海龍灣半島、華潤翡翠城同區(qū)域內(nèi)，從銷售期、客戶關(guān)注、產(chǎn)品等方面思索，本工程城市、享院系列與龍湖表現(xiàn)出明顯的競爭態(tài)勢；本工程最高端的水漾系列在區(qū)域內(nèi)由于資源的稀缺，沒有競爭對手，故應(yīng)放大競爭圈層，對一樣環(huán)域下，且擁有稀缺自然資源的工程進(jìn)展比較：中海龍灣半島、華潤翡翠城。定位：G2 VS G3；規(guī)模類似：26萬 V

12、S 28萬；規(guī)劃：三千里被市政規(guī)劃路分隔，但不臨主干道VS金域藍(lán)灣為大圍合規(guī)劃，略勝；容積率類似：5.0 VS 5.0；地段類似：金域藍(lán)灣在二環(huán)內(nèi)；金域藍(lán)灣 VS 三千里品牌：同為品牌開發(fā)商，萬科在成都8年VS龍湖延續(xù)開發(fā)3個工程均為市場明星樓盤；現(xiàn)場：簡約大氣現(xiàn)代VS精致典雅；價錢：低價入市VS價錢標(biāo)桿；產(chǎn)品：高端產(chǎn)品稀有，改善性居住產(chǎn)品高適用率；入市時機(jī)：龍湖搶先入市。龍湖三千里同一區(qū)域在相近時間爭奪話語權(quán)和中端客戶群體；金域藍(lán)灣優(yōu)勢在于工程定位高端、現(xiàn)場、產(chǎn)品的高性價比、萬科品牌和效力。33-34F高層電梯公寓板式點式規(guī)劃南北通透未直接臨二環(huán)路規(guī)劃特點采用蝶形點式規(guī)劃地塊被規(guī)劃道路隔斷，

13、以一條水景軸線銜接經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑總占地82.6畝住宅建筑面積約26萬m2商業(yè)建筑面積約1.5萬m2總戶數(shù)2697戶綠地率25%建筑密度25%容積率5面積區(qū)間70-93m2(一期)80-160m2(二期)一期二期二環(huán)路N競品分析龍湖三千里競品分析龍湖三千里二期一期總戶數(shù)1827建筑形態(tài)33F-34F梯戶比2梯4戶、2梯5戶、3梯6戶面積區(qū)間80-160m2層高2.9m公攤19%容積率5車位比1:0.6物管公司龍湖物管物管費用2元/平米戶型配比根底數(shù)據(jù)戶型建筑面積改造后面積套數(shù)比例臨路2 房80-9021811.93%臨路小3房89-9293-10337420.47%不臨路2房80-883662

14、0.03%不臨路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房 125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合計1827二期三房、四房比例占到38，64%，共706套?？筛男∪勘壤嫉?1%，共537套。物業(yè)檔次差相對較小，居住氣氛更純粹規(guī)劃道路將小區(qū)分為兩塊，破壞了小區(qū)的整體性受90/70限制，多為小戶型，屬經(jīng)濟(jì)適用檔次小戶型90平方米 84臨路不看院 90臨路看院或看河 90朝向內(nèi)院 90多層位于內(nèi)院大戶型112，147及168平方米 168臨河 150*2臨河臨院 105*2朝

15、向內(nèi)院一期二期規(guī)劃道路水景軸線二環(huán)路N小區(qū)規(guī)劃200m30m86m111m城市內(nèi)工程稀有的大空間內(nèi)庭點式規(guī)劃導(dǎo)致內(nèi)庭空間小戶型均好性差，大部分戶型觀景空間有限二環(huán)路N24m32m61m34m19m34m59m景觀規(guī)劃絕對的河景優(yōu)勢二環(huán)路N24m32m61m34m19m34m59m無河景優(yōu)勢金域藍(lán)灣河景自然資源二期戶型配比分布臨路80-90套二不臨路80-88套二臨路93-103小套三不臨路93-103小套三臨院125-套三臨院160套四臨院106小套四臨院145小套四戶型建筑面積改造后面積套數(shù)比例臨路2 房80-9021811.93%臨路小3房89-9293-10337420.47%不臨路2房

16、80-8836620.03%不臨路小3房89-9293-941638.92%朝中庭大3房 125-13738421.02%朝中庭可改小4房961061246.79%朝中庭可改大4房136145995.42%朝中庭4房160995.42%合計1827臨路產(chǎn)品的對比中，本工程主要在周邊配套、噪音、房間尺寸等方面呈現(xiàn)優(yōu)勢；不臨路套二、臨院套三呈現(xiàn)優(yōu)勢，不臨路套三和臨路套四在房間尺寸、采光通風(fēng)等方面呈現(xiàn)優(yōu)勢。小戶型90平方米 84臨路不看院 90臨路看院或看河 90朝向內(nèi)院 90多層位于內(nèi)院大戶型112，147及168平方米 168臨河 150*2臨河臨院 105*2朝向內(nèi)院產(chǎn)品對應(yīng)競爭關(guān)系臨路80-

17、90套二不臨路80-88套二臨路93-103小套三不臨路93-103小套三臨院125-套三臨院160套四臨院106小套四臨院145小套四龍湖三千里金域藍(lán)灣臨路的80-90的二房(不可改造)80-84平米戶型(不可改造)臨路的89平米二房(改造后面積93-103)84平米(可改91平米三房)臨院125-137平米的三房，106小套四90送30的A2型臨院145-160平米的四房108送40的C1型龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*41003550*4200次臥3100*41002550*3000衛(wèi)生間2000*29001800*2600廚房2115*29001800*3400生活陽臺2115*16

18、00/起居室5685*42003900*3000餐廳1800*2400陽臺4200*24004200*3400本工程優(yōu)勢主功能規(guī)劃合理,贈送兩層挑高陽臺次臥尺度溫馨可變飄窗贈送本工程優(yōu)勢次臥開間較小沒有生活陽臺直接臨二環(huán)路臨路套二龍湖三千里：建筑面積約82平米金域藍(lán)灣A1型：建筑面積約84平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*39003600*4000次臥3300*33002600*3600衛(wèi)生間2100*22001750*2600廚房1900*33002100*3500生活陽臺1900*1400/起居室3900*31003900*3800餐廳3900*21002750*2600陽臺12150*

19、39002600*2650本工程優(yōu)勢主臥尺度溫馨可變飄窗和大陽臺贈送本工程優(yōu)勢次要功能房尺度較小沒有生活陽臺臨路套二龍湖三千里：建筑面積約85平米金域藍(lán)灣B2型：建筑面積約83平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3300*42003600*4000次臥2900*35502600*3600衛(wèi)生間1750*27501750*2600廚房2700*19002100*3500生活陽臺1950*1250/起居室3900*33003900*3800餐廳2700*18002750*2600陽臺12100*33002700*2550陽臺23100*2100/入戶花園2950*2100/改造后面積91平米93平米本工程優(yōu)

20、勢客廳、主臥尺度更溫馨可變飄窗陽臺較方正,運用性強(qiáng)本工程優(yōu)勢沒有入戶花園、生活陽臺、觀景陽臺次臥開間較小臨路小套三金域藍(lán)灣A1型：建筑面積約84平米龍湖三千里：建筑面積約89平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3600*36003600*4000次臥3000*30002600*3600衛(wèi)生間1750*27501750*2600廚房2700*19002100*3500生活陽臺1950*1250/起居室3600*40003900*3800餐廳3100*30002750*2600陽臺12700*36002700*2550陽臺24000*2100/入戶花園2950*2100/改造后面積91平米98平米本工程優(yōu)勢

21、主臥尺度更溫馨可變飄窗本工程優(yōu)勢沒有入戶花園、生活陽臺、觀景陽臺兩個次臥空間尺度較小不臨路小套三金域藍(lán)灣B1型：建筑面積約84平米龍湖三千里：建筑面積約89平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3900*37503850*39502000*27501850*5150次臥3000*39002950*4000次臥3000*36002750*4000衛(wèi)生間1800*27501900*2400廚房2500*27501900*4000生活陽臺1400*27501400*1900起居室4500*42007100*4600餐廳2100*2700入戶花園2600*3850無陽臺約9平米約3個平米本工程優(yōu)勢奢華主臥,帶衣帽

22、間可變飄窗客廳兩層挑高,帶外挑陽臺部分戶型還帶弧型觀景陽臺本工程優(yōu)勢次衛(wèi)和廚房正對部分次臥臨路沒有入戶花園臨院大套三金域藍(lán)灣A2型：運用面積約120-平米龍湖三千里：建筑面積約125平米龍湖三千里金域藍(lán)灣主臥3900*40003850*39503000*46002700*2200次臥13150*30003050*3950次臥23000*39003050*3100書房2700*39002800*2900廚房2400*30002700*3000工作間1500*1850/生活陽臺1500*11507700*4500起居室5000*4500餐廳2900*3000/入戶花園2200*44504200*5

23、100陽臺約6個平米/改造后面積160150-180本工程優(yōu)勢空間改造才干強(qiáng)，可改善戶型客廳兩層挑高超大入戶花園，可改成其他功能房本工程優(yōu)勢部分房間尺度較小沒有觀景陽臺、生活陽臺次衛(wèi)間隔較遠(yuǎn)臨院四房龍湖三千里：建筑面積約160平米金域藍(lán)灣C1型：運用面積約150-180平米龍湖營銷動作7月29日,一批次推出2棟,均價6200元/平米。估計在8月初推出1、6棟兩房約132套，可改小套三約300套，三房約170套。估計在八月底九月初即萬科開盤階段，推出其二期3、4、5棟，以萬科的價錢帶動其價錢的溢價。價格 (元/平米)不臨路套二6277不臨路小套三6277臨院套三6187臨院套四6151已推2號樓

24、價錢一期推出時,1、3棟臨路部分均價:5464元/平米1、3棟不臨路部分均價:5420元/平米臨路與不臨路產(chǎn)品均價僅差44元/平米可見：龍湖在噪音問題打分較低，其最為關(guān)注的是景觀。2期1批次戶型和位置2棟龍湖2期1批次推出2棟，是2期中位置較好的一棟，戶型以套二和套三為主，同時推出93平米和145平米兩種可變套型，所推戶型均不臨路。不臨路套二85-8813444.4%不臨路小套三（套一變套二）933411.3%臨院套三133/1376621.9%不臨院小套四（套二變套四）1453411.3%臨院套四1603411.3%不臨路85-88套二不臨路93小套三套一變套二臨院133-套三不臨院145小

25、套四套二變套四臨院160套四銷售情況龍湖三千里2期1批次共推出房源302套，均價為6200元/平米，開盤當(dāng)日到場客戶約1500多組，現(xiàn)場搖出1660組，存在虛增客戶數(shù)量，截止開盤當(dāng)日下午5點，僅剩套未售，人氣非常旺，還有相當(dāng)一部分客戶未到或未選到稱心的房源；銷售人員積極引導(dǎo)客戶選擇下一批次房源，并告之可獲得優(yōu)先選房權(quán)。戶型面積套數(shù)已售均價總價區(qū)間不臨路套二85-88134134627751-53萬不臨路套三（套一變套三）933434630053-57萬臨院套三133/1376665618781-84萬不臨院套四（套二變套四）1373434577774-77萬臨院套四1603431615196-

26、99萬規(guī)模：二十四城2萬戶規(guī)模，樓面地價傲視城東；規(guī)劃：二十四場大盤規(guī)劃，但一期位置不好，推出單位臨30米市政道路和鐵路；容積率類似：5.0；4.0；地段：金域藍(lán)灣勝；金域藍(lán)灣VS 二十四城1、同一區(qū)域在相近時間爭奪中端客戶群體；金域藍(lán)灣優(yōu)勢在于工程定位高端、地段、產(chǎn)品的高性價比、萬科品牌和效力。2、競爭戰(zhàn)略：銷售說辭上強(qiáng)調(diào)工程純粹定位，強(qiáng)調(diào)城市河景資源；推行上建立高端工程籠統(tǒng)；現(xiàn)場示范區(qū)以精致取勝，體驗金域藍(lán)灣的高端；銷售效力和物業(yè)效力程度取勝。品牌：同為品牌開發(fā)商；效力：萬科效力勝；現(xiàn)場：二十四城以奢華大氣VS金域藍(lán)灣精致典雅；產(chǎn)品：金域藍(lán)灣區(qū)域價值、價錢標(biāo)桿，特別是高端產(chǎn)品，二十城一期定

27、位中端，走速度和量；入市時機(jī)：金域藍(lán)灣搶先入市。競品分析二十四城鐵路,未來將撤除一期一期二十四城:雙慶路上最遠(yuǎn)離二環(huán)路的位置,四面臨路,無自然資源,是整個工程中最差的位置 金域藍(lán)灣,二環(huán)內(nèi),沙河旁、中心居住區(qū),無論是居住、投資都是第一選擇競品分析二十四城110米80米75米90米100米200m30m86m111m73m98m30m二十四城的規(guī)劃以圍合為主,與本工程類似,一期三面路,且位置較差從樓間距來看本工程優(yōu)于二十四城,且本工程的容積率還高于二十四城容積率:4容積率:5規(guī)劃規(guī)劃景觀分為三個組團(tuán),平均面積在6000-8000平米,且將景觀分割后,會降低景觀的共享性和欣賞性三個景觀組團(tuán)根本以健

28、身設(shè)備和綠化小品為主,缺乏變化,滿足中檔社區(qū)需求游泳池全民建身廣場全民建身廣場主入口全民建身廣場景觀規(guī)劃二十四城:游泳池,位于一個組團(tuán)內(nèi),共享性低三個全民健身廣場:大量建筑健身廣場,是中檔樓盤的常規(guī)做法獨立商業(yè):獨立商業(yè),保證社區(qū)的純居住金域藍(lán)灣:游泳池;位于中庭,是小區(qū)的主要景觀節(jié)點,且設(shè)置有水療SPA和水上吧臺會所:9米挑高室內(nèi)羽毛球館健身設(shè)備:適量分布于架空層和沙河景觀帶沿街商業(yè):在小區(qū)外圍,不影響小區(qū)內(nèi)部的居住生活游泳池會所游泳池全民建身廣場全民建身廣場主入口全民建身廣場小區(qū)配套89平米二房,可改三房 87-89平米二房117-124平米三房144平米四房,可改五房戶型面積套數(shù)改造后面

29、積臨路2 房 87-89480臨路可改3房8937693-94朝中庭2房87-891092朝中庭可改3房8945093-94朝中庭大3房 117-125372朝中庭4房144248156二十四城走溫馨型道路,但是其位置、規(guī)劃、景觀等各方面都不能給到完全的支撐,只能定位中檔樓盤,估計其一期將低價出貨,走性價比道路戶型配比及分布二十四城：建筑面積約144平米二十四城金域藍(lán)灣主臥3900*40003850*3950主衛(wèi)5000*20002700*2200次臥13300*35003050*3950次臥23000*35003050*3100次臥32700*3500(2.2米高)2800*2900廚房30

30、00*25002700*3000入戶花園3000*50004200*5100客廳7900*50007700*4500餐廳陽臺2700*3500/改造后面積156平米150-180平米本工程優(yōu)勢空間改造才干強(qiáng),可改善戶型客廳/餐廳開間小,但兩層挑高本工程優(yōu)勢入戶花園采光較差部分次臥開間較小沒有觀景陽臺主臥尺度不如二十四城,沒有衣帽間金域藍(lán)灣C1型：運用面積約150-180平米臨院四房奢華主臥,帶衣帽間、書房精心思索,設(shè)計多功能房,可以做為書房、老人房、客人房保姆房、花房洗衣房、貯藏間2樓設(shè)置臥室改造方案表示一晾衣間地段：龍灣占優(yōu)；資源：龍灣稍占上風(fēng)；定位：兩者都定為于城市高端產(chǎn)品規(guī)模：龍灣200

31、畝左右，金域100畝左右規(guī)劃：金域大圍合規(guī)劃占優(yōu)；金域藍(lán)灣高端產(chǎn)品 VS 龍灣半島品牌：同為品牌開發(fā)商,萬科稍占上風(fēng),但中海在成都 的工程定位整體比較高端；效力：兩者相當(dāng),中海物業(yè)已晉級為深藍(lán)；現(xiàn)場：賣場比較類似；產(chǎn)品：兩者可比性不高；容積率：金域5.0 VS 龍灣3.2 。中海龍灣半島 1、兩個工程所處區(qū)域不同，在中低端產(chǎn)品上，由于價錢的差別，根本沒有競爭，客戶重疊率低；而在高端產(chǎn)品線上其164平米的看河套四也只需34套,與本工程缺乏以構(gòu)成競爭。2、龍灣整個工程定位及在中海成都工程中所處的位置，決議其高端產(chǎn)品價錢走勢比金域藍(lán)灣更高。占地面積（畝）210多總建筑面積（）約35萬容積率3.2綠化

32、率30%建筑設(shè)計梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)有限公司景觀設(shè)計貝爾高林國際（香港）有限公司建筑形態(tài)18層中高層、8層疊拼別墅、臨河雙拼別墅銷售均價(元/)6200（中高層），疊拼、雙拼未開售物管費2.5元/ 中海龍灣半島暨中海第四代產(chǎn)品，即：與深圳中海香蜜一號、北京中海瓦爾登湖、上海中海翡以湖岸、蘇州中海半島華府等工程定位一樣的城市豪宅。而龍灣半島主要是以香蜜湖一號為參照進(jìn)展規(guī)劃。競品分析龍灣半島18層景觀高層均價6486，2006年11月開盤，總297戶，已銷售206戶8層疊拼別墅，現(xiàn)起價13000臨河雙拼別墅37#36#34#35#31#32#33#競品分析龍灣半島6月16日推出,正在銷售中,高

33、層,可看河6月16日開盤銷售臨河34棟，總套數(shù)325套，截止7月30日，已銷售213套，整體均價7500元，銷售率為65%。雖然部分戶型面河，但因有其他建筑物阻撓，效果不佳，均價并沒有拉伸太大。18層景觀高層均價6087，2006年10月開盤，總280戶，已售完社區(qū)將建筑兩個泛會所滿足業(yè)主的生活、休閑需求；兩個會所分別位于32號樓、36號樓底層；金蘋果幼兒園。社區(qū)泛會所二社區(qū)泛會所一會所的設(shè)備及裝修規(guī)范及效力類型產(chǎn)品配置高端定位工程宣傳、物業(yè)效力 工程宣傳：針對高端客群訴求，已樹立工程高端籠統(tǒng)。物業(yè)：“中海深藍(lán)是專為中海地產(chǎn)頂級住宅定制的效力品牌，其效力的第一個工程就是深圳香蜜湖一號。 競品分

34、析龍灣半島產(chǎn)品類型配比品類面積段總面積數(shù)比例G2 9431964.5%118-1202220231.0%136-1403298046.0%155-1591329418.5%品類產(chǎn)品形態(tài)面積段套數(shù)總面積數(shù)面積比例1面積比例2總價范圍（萬元）頂級C及TOP1 疊拼189-213801656037.2%37.2%210-234疊拼222-254902109047.3%47.3%240-280雙拼28010280015.4%6.3%500-550341827286.1%680-700690213803.1%1500-1700競品分析龍灣半島一期開盤至今銷售價錢及漲幅、銷售速度 棟號均價總套數(shù)已售套數(shù)開

35、盤時間36608728028006年10月37648629720606年11月34723432521307年6月自去年10月到今年6月，工程整體均價上漲1147元，幅度為19%。戶型面積套數(shù)均價平均總價套一5718730042萬套二83-92126750063-74萬套三114-141146760087-106萬套四162347700125萬6月16日開盤34棟價錢體系龍灣半島優(yōu)勢特征貯藏空間戶型均好性強(qiáng)金域藍(lán)灣優(yōu)勢超大入戶花園贈送，可添加特征功能空間觀景效果,臨院享河寬廳設(shè)計挑高露臺、觀景陽臺設(shè)計競品分析龍灣半島競品分析翡翠城4期鳥瞰圖在8月份底推出四期一批次,將不會有臨河產(chǎn)品出現(xiàn),價錢在6

36、000元/平米以上。臨河高端后續(xù)推出,目前戶型圖也沒有公布競品分析翡翠城兩個工程所處區(qū)域不同. 在中低端產(chǎn)品上,由于價錢的差別,根本沒有競爭,客戶重疊率低；而在高端產(chǎn)品線上其臨河的高端產(chǎn)品后續(xù)將對本工程的水漾系列構(gòu)成競爭，但目前無詳細(xì)產(chǎn)品資料和價錢面市。棟號總套數(shù)銷售套數(shù)均價開盤日期16297198541706年12月17158154572106年12月18217205562706年12月15217202602107年5月匯景上座去年開盤均價、套數(shù)樓王價錢為9999元/平米，側(cè)面價錢約為6500元/平米臨河高端年底推出，面積區(qū)間187-266，估計總價區(qū)間130萬-200萬 推售房源及供應(yīng)關(guān)系

37、客戶分析市場及競爭關(guān)系分析定價分析開盤方案年初均價：7300元/平米從目前市場現(xiàn)狀分析，受土地拍賣價錢和各大目的工程影響，每月住宅成交均價均上浮較大成都主要城區(qū)07年6月較5月上漲6；成華區(qū)6月較5月上漲8；同時，工程組根據(jù)目前對自有客戶的判別，結(jié)合市場綜合情況，初擬出3套價錢方案：保守型、穩(wěn)健型、激進(jìn)型不同的方案對應(yīng)不同的銷售速度1、保守方案：整體均價為7603元/平米面積使用面積均價平均總價折后均價對應(yīng)競品總價臨路兩房858554504632505450 47-52萬（三千里）臨路附加值兩房859258004930005359 51-57萬（三千里）不臨路兩房898965005785006

38、500 53-57萬（三千里）臨路附加值3房8912280007120005836 74-77萬（三千里132137平方米）臨院附加值3房8812286507612006239 78-85萬（三千里137平方米）臨院附加值房10714188409458806708 96-99萬（三千里160）；94-102萬（二十四城144）臨河小套四151169820012382007327 118-128萬（龍灣164平方米）臨河大套四171222940016074007241 210-234萬（龍灣180-210平米8層疊拼）合計7603.7603元的成交均價使各戶型成交總價都低于市場平均程度。2、激進(jìn)

39、方案：整體均價為8122元/平米面積使用面積均價平均總價折后均價對應(yīng)競品總價臨路兩房858559005015005900 47-52萬（三千里）臨路附加值兩房859264005440005913 51-57萬（三千里）不臨路兩房898968006052006800 53-57萬（三千里）臨路附加值3房8912283007387006055 74-77萬（三千里132137平方米）臨院附加值3房8812289507876006456 78-85萬（三千里137平方米）臨院附加值房10714192009844006982 96-99萬（三千里160）；94-102萬（二十四城144）臨河小套四151169