上海市某項(xiàng)目提案課件

1、都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂中信泰富朱家角項(xiàng)目提案上海房地產(chǎn)步入規(guī)整時(shí)期 05-06年房產(chǎn)新政的相繼出臺(tái)（國(guó)六條）（國(guó)十五條）（165號(hào)文件）（166號(hào)文件）（171號(hào)文件） 新政之后1966格局發(fā)生裂變以政府政策為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)商實(shí)力為主導(dǎo)以產(chǎn)品為導(dǎo)向 我們出路何在以客戶需求為導(dǎo)向?qū)で筇厣a(chǎn)品定位我們有什么 項(xiàng)目解讀 區(qū)位資源交通資源規(guī)劃資源人文資源 我們有四大資源優(yōu)勢(shì) 我們有區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)上海的西大門，長(zhǎng)三角的腹心朱家角朱家角鎮(zhèn)位于上海西郊淀山湖畔，與江蘇、浙江接壤，是上海的西面門戶。朱家角北連昆山，南接嘉興，西通平望 ；是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶的腹心位置。 我們有區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)上海高檔別墅聚集圈綠洲江南

2、園、海源別墅、康橋水鄉(xiāng)確立朱家角高檔別墅聚集圈概念。70%的上海人本地消費(fèi)，使這里成為上海人居住的樂(lè)園 康橋水鄉(xiāng)占地：455畝容積率：0.76物業(yè)類型：獨(dú)棟、聯(lián)排朱家角老鎮(zhèn)本地塊大淀湖海源別墅占地：5000畝物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅綠洲江南園占地：430畝容積率：0.17物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅 我們有交通資源優(yōu)勢(shì)五橫兩縱高速公路格局五橫：滬青平高速公路、 滬寧高速公路、 滬杭高速公路、 蘇滬高速公路、 浦東機(jī)場(chǎng)高速公路； （滬青平高速西段將于06年5月建成通車，連通朱家角與浙江?。┒v：同三高速公路（北起黑龍江同江市，南至海南省三亞市）、 嘉金高速公路；3條國(guó)家一級(jí)公路： 318國(guó)道、 外青松公路、 蘇

3、虹公路；連通申蘇浙皖高速公路我們有交通資源優(yōu)勢(shì)低速磁懸浮A9線2011年通車本項(xiàng)目M朱家角站我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢(shì)人口導(dǎo)入-1966的城市人口外遷按照規(guī)劃，中心城區(qū)在未來(lái)5年內(nèi)至少需要向郊區(qū)遷出150戶，約500萬(wàn)人口，這部分人群將向新城以及新市鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；朱家角既是一城九鎮(zhèn)中的重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn),也是“1966”城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的新市鎮(zhèn)之一；朱家角現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)總?cè)丝?.8萬(wàn)人，按照規(guī)劃，未來(lái)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃6萬(wàn)人口，共導(dǎo)入人流4.2萬(wàn)人，（本項(xiàng)目人口規(guī)劃1.1萬(wàn))。上海中心城寶山羅店安亭新鎮(zhèn)青浦新城松江新城金山奉賢臨港新城崇明新浦江城朱家角我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐-虹橋綜合交通樞紐港虹橋交通樞紐港占地面積26.26平

4、方公里；高速鐵路，連接京滬、滬寧、滬杭城際，京滬高鐵和滬寧、滬杭城際鐵路的專用客站，日吞吐量20萬(wàn)人次；航空港，年吞吐量到3000萬(wàn)人次；機(jī)場(chǎng)快線（磁懸浮），連接浦東虹橋兩大機(jī)場(chǎng)；城市軌道交通，連接虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)、新江灣城、新客站；地面公共交通，不少于30條公共汽車線和日客運(yùn)量2.5萬(wàn)人次的長(zhǎng)途高速巴士站。我們有規(guī)劃資源優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐-徐涇商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為主要導(dǎo)向，力圖打造一個(gè)國(guó)際性的商務(wù)集中區(qū)域；徐涇商務(wù)區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積3765畝，建筑面積150萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積20萬(wàn)平方米，商務(wù)寫(xiě)字樓面積80萬(wàn)平方米；徐涇商務(wù)區(qū)的打造意味著中心城區(qū)功能的擴(kuò)散趨勢(shì)，該趨勢(shì)為人口的郊區(qū)化擴(kuò)張

5、趨向提供了有利的產(chǎn)業(yè)支持。今日商務(wù)經(jīng)濟(jì)西進(jìn)徐涇商務(wù)區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)我們有人文資源優(yōu)勢(shì)朱家角海派文化的發(fā)源地馬家浜文化，崧澤文化的發(fā)源地宋代朱家角就是國(guó)家糧倉(cāng)、官倉(cāng)“衣被天下”，朱家角曾為江南巨鎮(zhèn) 朱家角上海瓷器的發(fā)源，曾被稱為中國(guó)第一窯朱家角有著江南第一醬園的涵大隆 項(xiàng)目解讀結(jié)論中心-虹橋-徐涇商務(wù)黃金走廊將帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的裂變市場(chǎng)裂變帶動(dòng)客戶裂變，為本項(xiàng)目提供良好的客源導(dǎo)入政府輿論呼吁中低價(jià)房，而市場(chǎng)真正的剛性需求改善型、舒適型并未爆發(fā)市場(chǎng)裂變客戶裂變需求爆發(fā)這些客戶是誰(shuí) 客源定位 上海未來(lái)消費(fèi)走勢(shì)未來(lái)5年屬于二次置業(yè)市場(chǎng)90年代滿足基本居住需求98-02年初級(jí)改善型居住成為主流03-05年投資消

6、費(fèi)成為市場(chǎng)主流06-10年二次置業(yè)、居住多功能要求成為主流 項(xiàng)目客源導(dǎo)入條件交通支撐軌道：低速磁懸浮9號(hào)線（長(zhǎng)住型客戶導(dǎo)入）道路：滬青平公路、滬杭高速、滬寧高速。（有車群體的導(dǎo)入）居住環(huán)境支撐生態(tài)條件：大淀湖人文景觀：朱家角老鎮(zhèn)居住檔次：高檔別墅圍繞。導(dǎo)入客源 客戶是誰(shuí)-客源定位具有本土文化的上海城市中產(chǎn)階級(jí) 客戶是誰(shuí)-客源特征主力年齡35-50歲之間（經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)）有房有車的城市中產(chǎn)者二次置業(yè)，尋求生活品質(zhì)的升華（追求居住舒適性） 單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學(xué)3口之家單身丁客三代同堂中大學(xué)3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢 中產(chǎn)型經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 富

7、 豪 型30010030以上萬(wàn)元/年3010萬(wàn)元/年 10萬(wàn)元以下新新人類（22-25歲）都市新銳（26-40歲）品質(zhì)家庭（41-50歲） 健康養(yǎng)老（50-60歲以上）易居客戶分類模型目標(biāo)群體客戶是誰(shuí)-客源特征客戶是誰(shuí)-客源構(gòu)成60%上海西區(qū)的二次置業(yè)客15%華僑葉落歸根客25%青浦區(qū)域客及周邊外地客這些客戶到底需要什么客戶需求生態(tài)環(huán)境的追求本土文化的情結(jié)居住品質(zhì)的提升滿足家庭全齡生活需求交通方便、配套完善物業(yè)高性價(jià)比客戶需要什么 項(xiàng)目定位 客戶需要什么“1966”全盤西化，上海沒(méi)有一個(gè)真正屬于上海人的屋里廂上海中心城安亭新鎮(zhèn)德國(guó)科技新鎮(zhèn)松江泰晤士小鎮(zhèn)英國(guó)風(fēng)貌新浦江城原創(chuàng)意大利風(fēng)格朱家角寶山羅

8、店北歐風(fēng)情小鎮(zhèn) 客戶需要U-TOWN一個(gè)都市水鄉(xiāng)，演繹上海人的屋里廂 U就是YOU的生活，是專為配備的現(xiàn)代居住方式，具有專屬性。U就是UP的心態(tài)，不指年齡，適合全年齡段只要有向上的生活要求。U就是優(yōu)的生活品質(zhì)，是高品質(zhì)生活的象征。 什么是U 什么是U-TOWN適合上海全齡化居住的和諧新市鎮(zhèn) 集特色居住、休閑、度假、商業(yè)功能為一體具有現(xiàn)代都市水鄉(xiāng)風(fēng)格、注重生態(tài)與人文特色什么樣的住宅是客戶追求的 住宅產(chǎn)品構(gòu)建 什么樣的住宅是客戶追求的情景院落式住宅誕生情景院落住宅立面示意底層附加花園三層附加退讓大露臺(tái)二層附加露臺(tái) 什么樣的住宅是客戶追求的情景院落住宅平面示意1-2復(fù)式平面圖(四房?jī)蓮d196平米）3

9、層平面圖（兩房?jī)蓮d100平米） 什么樣的住宅是客戶追求的 情景院落住宅先導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)戶型戶數(shù)比例備 注院落式復(fù)式公寓180-20044%附加地下室與花園面積漸退式復(fù)式公寓140-16023%附加露臺(tái)面積漸退式平層公寓100-12013%附加露臺(tái)面積3層里弄式公寓180-20020%附加地下室、花園及露臺(tái)100% 什么樣的住宅是客戶追求的什么樣的生活是客戶追求的 商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)建 什么樣的生活是客戶追求的全齡化商業(yè)的誕生 形成河文化主題（城區(qū)級(jí)）、運(yùn)動(dòng)健康主題（社區(qū)級(jí)）、生活配套主題（組團(tuán)級(jí)）的三重商業(yè)體系 全齡化商業(yè)體系運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)生活配套主體商業(yè)河文化主題商業(yè)預(yù)留商業(yè)河文化商業(yè)-依托市鎮(zhèn)水

10、系，布置河、湖沿線，體現(xiàn)都市水鄉(xiāng)風(fēng)情運(yùn)動(dòng)健康商業(yè)-社區(qū)級(jí)商業(yè)，位于社區(qū)中心位置。生活配套商業(yè)-考慮生活服務(wù)半徑，散落社區(qū)生活組團(tuán)之內(nèi)。 商業(yè)面積配比位置分配面積（）總面積河文化主題商業(yè)760013850運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)4500生活配套商業(yè)1750河文化主題商業(yè)朱家角特色餐飲特色創(chuàng)意工坊游船碼頭大淀湖環(huán)道水之城酒店露天水幕電影沿河景觀帶布置特色餐飲預(yù)留商業(yè)引入318國(guó)道沿線的餐飲注重餐飲的朱家角河鮮特色，以中檔餐飲為主 河文化主題商業(yè)適合全齡化消費(fèi)群體，滿足商務(wù)、休閑旅游多功能要求。創(chuàng)意展示型商業(yè)適合游客餐后閑逛及旅游購(gòu)物沿河景觀帶創(chuàng)意展示型商業(yè)玻璃器皿工藝品制造陶藝加工 河文化主題商業(yè)沿岸游船

11、碼頭適合周邊別墅區(qū)內(nèi)有自家游船停泊上岸消費(fèi)沿大淀湖設(shè)置游船碼頭沿社區(qū)內(nèi)河道設(shè)置游船碼頭 河文化主題商業(yè)3.3公里的大淀湖環(huán)道環(huán)道最適宜全齡化群體散步、休憩之用，主要針對(duì)市鎮(zhèn)內(nèi)居住群體。垂釣自行車道 河文化主題商業(yè)形成以水為特色（非五星級(jí)）的“水之城”酒店溫泉浴SPA服務(wù)溫泉魚(yú)療 河文化主題商業(yè)樹(shù)立燈塔，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)志形象燈光投射燈塔 河文化主題商業(yè)水幕露天電影滿足70年代階層的懷舊情結(jié)以及20歲左右的獵奇感 愛(ài)慕之墻滿足年輕戀人對(duì)浪漫的向往，使社區(qū)更具情感 利用大淀湖成為朱家角的文化休閑中心點(diǎn) 河文化主題商業(yè)河文化商業(yè)布局配比位置商業(yè)種類細(xì)化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積河文化商業(yè)主題餐飲小型餐

12、飲4-6100-1507600中型餐飲6-8200-400創(chuàng)意商業(yè)小型作坊5-650-100形象展示店3-4150-200保留商業(yè)大中型3-4150-300小型5-650-100酒店spa3000 河文化主題商業(yè)運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)冰上中心運(yùn)動(dòng)健康會(huì)所 運(yùn)動(dòng)健康主題設(shè)想緣由尚都里延續(xù)江南古文化與水文化，通過(guò)時(shí)尚與人文結(jié)合，形成旅游度假休閑為一體的商業(yè)中心。國(guó)家糧倉(cāng)時(shí)尚城、創(chuàng)意中心、主題酒店為主的時(shí)尚休閑中心。國(guó)家糧倉(cāng)、尚都里的“靜”與我們的“動(dòng)”形成有效的商業(yè)錯(cuò)位與互補(bǔ)以冰上運(yùn)動(dòng)為主題的中心主題溜冰場(chǎng)面積：1000平方米左右預(yù)計(jì)成本投入：1000萬(wàn)元針對(duì)人群：上海西區(qū)、青浦新城、游客（年齡18-3

13、5歲） 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)一家三口的主題設(shè)施迷你高爾夫面積：500-600平方米左右針對(duì)人群：適合一家兩代、三代的共同娛樂(lè)活動(dòng) 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)適合商務(wù)人士及中產(chǎn)階級(jí)的運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)施運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)施 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)壁球館桌球館健身館健身操室乒乓房羽球館適合老年人士的健康配套主題健康主題設(shè)施 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)健康中心書(shū)畫(huà)室棋牌室商業(yè)休閑配套設(shè)施酒吧、咖啡廳西餐廳、快餐店冰球用品專賣飾品人氣店 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)保健品專賣冰上主題衍生活動(dòng)冰上馬戲團(tuán)活動(dòng)表演冰上迪斯科的活動(dòng)冰上主題表演 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)布局配比位置商業(yè)種類細(xì)化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè)滑冰中心110004

14、500迷你高爾夫1600會(huì)所運(yùn)動(dòng)設(shè)施健身、羽球、壁球、桌球、健身操1600老年健康活動(dòng)書(shū)畫(huà)、健康400配套設(shè)施簡(jiǎn)餐類3-4150-300專賣類6-850-150 運(yùn)動(dòng)健康主題商業(yè) 生活配套商業(yè)生活配套商業(yè)注重配套服務(wù)的齊全及服務(wù)半徑商業(yè)種類細(xì)化商業(yè)種類間數(shù)單套面積（）總面積配套型商業(yè)便利店21001750郵局1100銀行1200-300干洗店2100鮮花店150禮品店150音像店150裝飾店1100-200藥店150美容美發(fā)170-100房產(chǎn)中介450其他250易居中國(guó)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人許綺華東運(yùn)營(yíng)事業(yè)總部副總經(jīng)理曾負(fù)責(zé)新浦江城的前期產(chǎn)品規(guī)劃定位、與格里高地設(shè)計(jì)事務(wù)所溝通工作、項(xiàng)目全程營(yíng)

15、銷策劃工作。具備豐富大型市鎮(zhèn)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并與格里高地設(shè)計(jì)事務(wù)所等境外設(shè)計(jì)公司建立良好的關(guān)系。其他曾運(yùn)作環(huán)球翡翠灣、萬(wàn)科蘭喬圣菲、圣馬麗諾橋、浦東世紀(jì)花園、陽(yáng)光歐洲城等項(xiàng)目。 項(xiàng)目執(zhí)行人張錚亮華東運(yùn)營(yíng)事業(yè)總部市場(chǎng)中心經(jīng)理具有豐富的大型市鎮(zhèn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研判、定位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，曾參與西安上林苑地產(chǎn)、古北盛源項(xiàng)目、恒大五街坊項(xiàng)目等項(xiàng)目的定位規(guī)劃工作。 項(xiàng)目運(yùn)作組宗磊華東運(yùn)營(yíng)事業(yè)總部項(xiàng)目三部總監(jiān)主要職責(zé)：制定和執(zhí)行有關(guān)本項(xiàng)目的工作開(kāi)展計(jì)劃。項(xiàng)目總體策略，操作思路與計(jì)劃的制定，并組織實(shí)施。主要工作歷程：2000年加入上海房屋銷售公司。曾操作恒大系列項(xiàng)目【瀚錦苑、瀚城國(guó)際】、【萬(wàn)科新里程】、【安亭新鎮(zhèn)】、【

16、利星國(guó)際】，以及寶鋼系列項(xiàng)目【寶地綠洲城、寶地東花園】等。 項(xiàng)目運(yùn)作組市場(chǎng)經(jīng)理：施奇主要職責(zé)：針對(duì)本項(xiàng)目組織前期專項(xiàng)調(diào)研、進(jìn)行市場(chǎng)、客戶及相關(guān)方面的研展。跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài)，為項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定與調(diào)整提供依據(jù)。主要工作歷程：2004年進(jìn)入上海房屋銷售（集團(tuán)）公司。主要從事項(xiàng)目市場(chǎng)研展工作，相繼操作過(guò)寶地東花園、萬(wàn)豪苑、曹楊苑、萬(wàn)科新里程等多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、研究及研判。 企劃經(jīng)理：張斌主要職責(zé)：企劃策略研展。協(xié)調(diào)內(nèi)、外部資源，組織企劃執(zhí)行。跟蹤和分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣策略。主要工作歷程：2000年加入上海房屋銷售公司曾操作【安亭新鎮(zhèn)】、【萬(wàn)科新里程】、【盛世年華】、【翰城國(guó)際】、【利星國(guó)際】、【思南路88號(hào)】、【中興財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)】、【