2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》預(yù)測試卷五

1、2022年房地產(chǎn)估價案例與分析預(yù)測試卷五姓名:年級:學(xué)號:題型選擇題填空題解答題判斷題計算題附加題總分得分評卷人得分1、（解答題）（每題10.00分）甲公司在某市街道旁的一幢二層老式自用辦公樓已停用，其用地與乙公司一倉儲用地毗鄰。甲地塊面積為 1250m2,乙地塊為3680m2;經(jīng)分別采用市場法測算，甲、乙兩地塊的單價分別為4500元/m2和4100元/m2, 現(xiàn)甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商確定將兩地塊合并后轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)商，某開發(fā)商欲受讓該地塊后開發(fā)一綜合性商務(wù) 寫字樓。采用假設(shè)開發(fā)法原理測算得合并后地塊單價為4800元/m2, 土地合并、用途變更等轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù) 費(fèi)為120萬元。問作為估價師如何確定兩地

2、塊合并后地價增值及其轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù)費(fèi)用在甲、乙兩家間的分 配額。2、（解答題）（每題10. 00分）某工廠擬以5000m2的廠區(qū)土地與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)商品住宅，要求用假設(shè)開發(fā)法評估該土地熟地 價格，請問：估價人員主要應(yīng)掌握哪些相關(guān)資料？3、（解答題）（每題10. 00分）某企業(yè)一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)， 用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力歸還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。假設(shè)進(jìn)行拍賣底價 評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。4、（解答題）（每題40. 00分）X X大酒店房地產(chǎn)法院委托

3、估價報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明略）估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè).本次估價利用了委托方提供的評估委托書、國有土地使用證、土地出讓合同及房屋建 筑面積等資料。本次估價假設(shè)委托方提供的以上資料客觀、真實(shí)、合法，本估價報告書不對因該資料全部 或局部內(nèi)容產(chǎn)生的或因依賴該資料測算的評估結(jié)果而引致的失誤承當(dāng)責(zé)任。.估價對象中房地產(chǎn)（包括XX大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐房等）目前屬在建工程，未辦理房 屋所有權(quán)證。本次估價時其建筑面積以委托方提供的資料為準(zhǔn)，假設(shè)該建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)部門確認(rèn)的建 筑面積不一致，本評估結(jié)論將不再適用，需相應(yīng)調(diào)整本評估結(jié)論，如有必要，應(yīng)對估價對象進(jìn)行重新評

4、估。.估價對象中房地產(chǎn)價值結(jié)論的提出，是基于估價對象處于并保持目前狀態(tài)為前提。如遇不可抗力或 其他原因?qū)纼r對象房屋造成損壞，將對評估價值造成影響，本估價結(jié)果不再適用。如有必要，應(yīng)對估價 對象進(jìn)行重新評估。.估價對象中房地產(chǎn)價值結(jié)論的提出，是以估價對象可享有合理分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施如水、電、氣、 通信、閉路電視及道路交通等使用的權(quán)益為假設(shè)前提。序號宗地號單位地價/阮/用）序號宗地號單位地價/阮/濯）11號89244號93022號89955號91533號899.地價確實(shí)定以上分別運(yùn)用本錢逼近法和市場比擬法計算待估1號、2號、3號、4號、5號宗地的價格，參考本次 估價目的及待估宗地所在區(qū)域地價水平，

5、估價人員認(rèn)為兩種估價方法所得出的結(jié)論均具有真實(shí)、客觀性， 兩種估價方法所得出的結(jié)論基本一致，故以兩種結(jié)論的算術(shù)平均值作為各待估宗地的最終估價結(jié)論，并得 出各宗地價值（詳見下表）。序號宗地號方法1結(jié)論/方法2結(jié)論/ 阮,小單位地價/阮/ m2）土地面積/m2宗地價值/萬元11號9268929091258114 . 3522號93689991813492.51238 6133號9368999184155381 . 4344號9409309353833358 3955號93691592616382 81517 . 051 號、2 號、3 號宗地地價總額：114. 35+1238. 61+381.43

6、=1734.39（萬元）。4號、5號宗地地價總額:358. 39+1517. 05=1875. 44（萬元）。（二）測算XX大酒店工程房地產(chǎn)價值（包括4號、5號宗地、XX大酒店主樓及裙樓、辦公綜合樓和鍋爐房）1.運(yùn)用本錢法測算價值（1） 土地價值根據(jù)土地估價結(jié)論得出：該房地產(chǎn)所占用的土地（即4號、5號宗地）的總價值為：1875. 44萬元。（2）建筑物價值1）主樓及裙樓價值（見下表）序號項 目取費(fèi)依據(jù)單位取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍合計/萬元前期費(fèi)用萬元638.52地質(zhì)勘察費(fèi)用包干或面積萬元33咨詢、可行性費(fèi)用包干或面積萬元1010規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用總投資或建筑面積無，.22071 . 61配套設(shè)施費(fèi)用建筑面積元

7、,洞110393 86人防工程費(fèi)用建筑面積元，m21553. 71綠化費(fèi)用建筑面積、土地面積元/ m21553 . 17前三通費(fèi)用建筑面積元/ m21553 . 17建筑工程費(fèi)用元/ m24050 . 98基礎(chǔ)費(fèi)用建筑面積元,M框架100358.06主體工程費(fèi)用建筑面積元/ m2框架7502685.38外裝修、觀景臺外情面積元/ m2花崗石：150 ；鋁合 金、墻磚：120；觀景 臺：3501007.54一后三通、設(shè)備安裝費(fèi)用建筑面積元/濯50179.03四通道、消防水池費(fèi)用必.m3150.8014 02五不可預(yù)見費(fèi)以上費(fèi)用之和萬元3Z146. 48六財務(wù)費(fèi)用利息萬元IV.505 . 15七管

8、理費(fèi)用萬元4N201 . 16八稅金以上費(fèi)用之和萬元5.75Z329 . 78九利潤以上費(fèi)用之和萬元15N909.77十合討以上費(fèi)用之和萬元6974.89注：建筑面積35805. 09m2,單價那么為1948元/m2。2）辦公綜合樓價值（見下表）序號項 目取費(fèi)儂據(jù)單位取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍合計/萬元前期費(fèi)用萬兀291 2地質(zhì)勘察費(fèi)用包干或面積萬元22咨詢、可行性費(fèi)用包干或面積萬元55規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用總投資或建筑面積元/J2032.48配套設(shè)施費(fèi)用建筑面積元/物2110178 64人防工程費(fèi)用建筑面積元/ m21524. 36綠化費(fèi)用建筑面積、土地面積元/51524.36前三通費(fèi)用建筑面積元/ m21524

9、 36建筑工程費(fèi)用元/ m21526.57基礎(chǔ)費(fèi)用建筑面積元/ m2框架100162.4主體工程費(fèi)用建筑面積元,/框架600974 . 41外裝修及公共局部費(fèi)用外堵面積元/ m2鋁合金及墻健 80389.76后三通及設(shè)備安裝費(fèi)用建筑面積元/ m25081 2絢序號項 目取費(fèi)依據(jù)單位取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍合計/萬元四不可預(yù)見費(fèi)以上費(fèi)用之和萬元3X56.97五財務(wù)費(fèi)用利息萬元7Z158.72六管理費(fèi)用萬元4N84 . 59七稅金以上費(fèi)用之和萬元5.75Z126 . 46A利潤以上費(fèi)用之和力元15N348 86九合計以上費(fèi)用之和萬元2674 . 57注：建筑面積16240. 2m2,單價那么為1647元/m

10、2。3）鍋爐房價值（見下表）序號工程取費(fèi)1衣?lián)挝蝗≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍音1十/萬元前期費(fèi)用萬元4 . 97地質(zhì)勘察費(fèi)用包干或面積萬元0.20.2咨詢、可行性費(fèi)用包干或面積萬元0.20.2規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用總投資或建筑面積元/ |2200.52配套設(shè)施費(fèi)用建筑面積元/M1102. 88人防工程費(fèi)用建筑面積元/ m2150. 39綠化費(fèi)用建筑面積、土地面積元/ m2150. 39前三通費(fèi)用建筑面積元/ m2150. 39.建筑工程費(fèi)用元/ m213. 86基礎(chǔ)費(fèi)用建筑面積元,建框架802.09主體工程費(fèi)用建筑面積元/框架50011 . 77不可預(yù)見費(fèi)以上費(fèi)用之和萬元3N0.56四財務(wù)費(fèi)用利息萬元IV.0. 4

11、2五省理費(fèi)用萬元4N0.79六稅金以上費(fèi)用之和萬元5.75N1 . 18七利潤以上費(fèi)用之和萬元15N3.27八合計以上費(fèi)用之和萬元2S. 05注：建筑面積261.49m2,單價那么為958元/m2。4）建筑物總價值（見下表）序號名稱建筑面積/ m2單價/阮/ m2）總價/萬元1主樓解樓）35805 . 0919486974.832辦公綜合楂16240 216472674 763鍋爐房261 . 4995825.054合計52306 . 789674 . 64（3）房地產(chǎn)總價值1875. 44+9674. 64=11550. 08（萬元）。2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算酒店局部房地產(chǎn)（主樓及裙樓、鍋爐房

12、）價值估價對象酒店局部包括主樓及裙樓、 鍋爐房，該酒店規(guī)劃設(shè)計為一座五星級的大酒店。由于本估價目的，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)采用被 迫轉(zhuǎn)讓前提，以下測算均以此假設(shè)前提為準(zhǔn)。根據(jù)估價對象現(xiàn)狀及掌握的資料，本次測算采用傳統(tǒng)方法進(jìn) 行。（1）測算其建成后的價值根據(jù)對XX市四星級及以上酒店的市場調(diào)查，對估價對象酒店的各層、各用途局部建成后的收益或市 場價值進(jìn)行分別測算。收益年限：根據(jù)土地使用年限較短者確定，即47年。資本化率：考慮國債的平安利率標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，特別是酒店類房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，綜合確定取12%?？头渴召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn):普通標(biāo)準(zhǔn)間：280元/（d 間）豪華標(biāo)準(zhǔn)間：380元/（d 間）總統(tǒng)

13、套房：880元/（d間）具體收益測算及評估價值詳見下表。序號層數(shù)用途建筑面 積T出租或銷售 面枳倒司數(shù)、座位數(shù)）入住集）率單價/元時間1-費(fèi) 用率凈收益, 萬元資本化率收益 年限收益價值/萬元1一層商場500500m23000150150.002一層燒烤餐廳800100座0.525360天0522.500 . 1247186 563一層咖啡廳40050座0.520360天0712.600 . 1247104 484二層中餐廳800160座0.550360天0.572. 000. 1247597.005二層西餐廳500100座0.550360天0 . 545 , 0001247373 136一層

14、包房70020個0.5600天360天0.5108.000. 1247895.507三層多功能廳8001個12000360天072.000. 1247597 008三層國際會議廳8001個11000360天036.000. 1247298.509三層中會議廳5001個11500360天054 . 000. 1247447 . 7510三層小會議廳1004個1300360天043.200 . 1247358.2011四層夜總合2500500座0.520360天0.6108.000. 1247895.5012五層KTV包房200035個0.5200360天0.675.6001247626.8513

15、六七層桑拿、美容3200150座0. 450360天0.664 . 800. 1247537 . 3014八層辦公1212.351212 . 35m213012個月0 . 730.540. 1247253.2515標(biāo)準(zhǔn)九十五層客房8486 . 45175間0.7280360天0.6740 880. 12476143 . 1316奈標(biāo)十六一十七層客房2424 724間0.5380360天0698.500. 1247816 7017套房二十層客房1212.353間0.2880360天0.611 . 400 . 124794 , 5618十八十九層商務(wù)2424.72424 . 7n21301冷月0

16、. 761 . 100. 1247506 . 6419二十一層會所1212 . 351212 35m213012個月0.730.540. 1247253 2520合討30572.914135 , 3注：1 .對第一層商業(yè)房地產(chǎn)（500m2）,按建成后的市場價值直接測算其價值，第八層辦公、第十八十 九層商務(wù)和第二十一層會所按出租收益進(jìn)行測算，其余按酒店經(jīng)營方式收益進(jìn)行測算。.以上經(jīng)營局部房地產(chǎn)的面積僅指凈使用面積，未計算相應(yīng)公攤面積。建成后酒店局部房地產(chǎn)（主樓及 裙樓、鍋爐房）的總價值為14135. 3萬元。（2）測算續(xù)建本錢經(jīng)過X X市四星級及以上酒店建設(shè)本錢的深入調(diào)查和分析，綜合確定該酒店續(xù)

17、建本錢為1200元/m2（其 中內(nèi)部裝飾1000元/m2、設(shè)施設(shè)備200元/m2）。（3）測算續(xù)建投資不可預(yù)見費(fèi)用（取3%） 1200 X 3%=36 （元/m2）。測算續(xù)建管理費(fèi)用（取4%）1200 X 4%=48 （元/m2）。（5）測算續(xù)建投資利息（均勻投入，建設(shè)期0. 5年，利率取7%）1200X（1+7%）0. 57=41 （元/m2）。（6）測算續(xù)建利潤（取義義市酒店房地產(chǎn)投資的平均利潤率15%）1200）15%=180（元/012）。（7）續(xù)建總本錢、費(fèi)用單價：1200+36+48+41 +180=1505 （元/m2）?？們r：1505X35805. 09=53886660538

18、8. 67（萬元）。備注：由于鍋爐房面積較小，目前已基本完工，故測算續(xù)建投資本錢費(fèi)用主要考慮主樓及裙樓。（8）酒店局部房地產(chǎn)（主樓及裙樓、鍋爐房）市場價值市場價值二建成后價值-續(xù)建總本錢費(fèi)用=14135. 3-5388. 67=8746. 63（萬元）。.用市場法測算辦公綜合樓局部房地產(chǎn)價值因該房地產(chǎn)基本完工，附近同類房地產(chǎn)交易案例較多，故直接采用市場比擬法測算其市場價值（市場法 計算公式略）（1）選取比擬案例XXX區(qū)某辦公樓：1950元/m2X X X區(qū)某辦公樓：2050元/m2X X X區(qū)某辦公樓：1980元/m2（2）進(jìn)行因素修正1）交易情況修正：實(shí)例A、B、C均為正常交易，無需修正。2

19、）交易日期修正：實(shí)例A、B、C的交易日期與估價時點(diǎn)較接近，無需修正。3）區(qū)域因素與個別因素修正，修正情況如下（可比實(shí)例與估價對象權(quán)益狀況相同，無需修正）：工程名稱估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交通狀況100104105102配套設(shè)施1009898100環(huán)境狀況10010099100景觀1009610097物業(yè)管理100100100100區(qū)域因素修正系其1009810299（3）測算比準(zhǔn)價格由上述交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域與個別因素修正，得出各個交易案例的比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格 a=1 950 X 100/100 X100/100 X 100/98% 990 （元/m2）。比準(zhǔn)價格 B=2050

20、X 100/100 X100/100 X 100/102=2010 （元/m2）。比準(zhǔn)價格 C=1980 X100/100 X 100/100 X 100/99%2000 （元/m2）。（4）測算估價對象市場價值以上三個交易案例的比準(zhǔn)價格基本一致，故取其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的市場價格，即: 單價：（1990+2010+2000）/3=2000 （元/m2）?？們r：2000 X 16240. 2=3248. 04 （萬元）。.酒店局部和辦公綜合樓局部房地產(chǎn)價值合計8746. 63+3248. 04=11994. 67（萬元）. XX大酒店工程房地產(chǎn)局部價值確實(shí)定因本錢法與假設(shè)開發(fā)法、

21、市場法所測算的房地產(chǎn)價值基本一致，故取其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象 房地產(chǎn)的評估價值，即：估價對象房地產(chǎn)局部價值二（11550. 08+11994. 67） /2=11772. 38 （萬元）。（三）X X X X大酒店土地、房地產(chǎn)評估總價值房地產(chǎn)價值13號土地價值=11772. 38+1734. 39n 3506. 77 （萬元）。六、評估結(jié)論根據(jù)特定估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，估價人員經(jīng)實(shí)地現(xiàn)場查看后，采用合理的估價方法，綜合分析了價格影響因素，并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點(diǎn)的市場價值為：總價13506. 77萬元（大寫：人民幣壹億叁仟伍佰零陸萬柒仟柒佰元整）。房地產(chǎn)、

22、土地評估價值詳見下 表。序號內(nèi)容面積價值/萬元備注1X X大酒店工程52306.78健筑物及土地）11772.38包括土地證號為X國用（2000）2149、1842號的土地、主樓及裙樓、辦公綜合樓和鍋爐房2土地1258114 35土地證號：X國用（2000）21473土地13492.51238.61土地證號：X國用（2000）18434土地4155381 . 43土地證號：X國用（200621575合計13506 775、（解答題）（每題10.00分）某酒店土地總面積為3000m2, 土地使用年限為40年，從1998年10月8日起計；總建筑面積為10000m2, 共5層，每層建筑面積為2000

23、m2;首層有500nl2建筑面積的大堂，其余出租作為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?每平方米建筑面積100元，正常出租率為80%;其他樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房的價格 為每天200元，年平均入住率80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40%,其中出租稅費(fèi)為每月2 萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價為3000元/m2, 土地報酬率為8%,建筑物報酬率 為10%,酒店欲投保，請評估其2001年10月8日的保險價值。估價計算如下：.有效毛收入二2000X100X12X80%+200X200X365X80%=13600000（元）。.總費(fèi)用二200 X 200 X 3

24、65 X 40%=5840000 （元）。.酒店總凈收益=有效毛收入-總費(fèi)用=13600000-5840000=7760000（元）。.酒店土地凈收益二10000 X 3000 X 8%=2400000 （元）。.酒店建筑物凈收益二7760000-2400000二5360000（元）。536000018% L （1 + 8%.酒店建筑物價值二1=63114000（元）。該酒店2001年10月8日的保險價值為63114000元。6、（單項選擇題）（每題2. 00分）抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了 一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有

25、履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元， 其中新增房屋折合價款20萬元。問：如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，那么甲只能 優(yōu)先受償（）萬元。70604030正確答案：A,7、（單項選擇題）（每題2. 00分）某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞 增還款抵押貸款。假設(shè)年抵押貸款利率為6. 6%,期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。抵押貸款 首次月還款額為（）元。3326. 783404. 96348

26、6. 773504. 67正確答案：D,8、（單項選擇題）（每題2. 00分）某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞 增還款抵押貸款。假設(shè)年抵押貸款利率為6. 6%,期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。該購房者 第10年最后一個月份的還款額為（）元。6021.476344. 506378. 506383. 45正確答案：B,9、（單項選擇題）（每題2. 00分）某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000 m2,規(guī)劃總建筑面積12400 m）用途為寫字樓。土 地使用年限為50年，從開工之日起計;當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓

27、面地價800元/m%該工程的正常開發(fā)期為 2. 5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2005年 9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi) 用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/m）可出租面積為建筑面積的70%,正常出租率為 85%,出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%,同類房 地產(chǎn)開發(fā)工程的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的8%。報酬率為9%,折現(xiàn)率為13%。該在建工程的正常購買總 價為（）萬元3330. 603403. 80 C

28、. 3572. 60 D. 3803. 80 正確答案：B, 10、（單項選擇題）（每題2.00分） 某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000 m2,規(guī)劃總建筑面積12400 m）用途為寫字樓。 地使用年限為50年，從開工之日起計;當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面地價800元/m、該工程的正常開發(fā)期為 2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建I B. 208. 72223. 30272. 30正確答案：D,11、（單項選擇題）（每題2. 00分）有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2000元/m）乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單 價1800

29、元/m%假設(shè)報酬率均為6%。要將該兩宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為相同期限下的價格，那么：甲房地產(chǎn)無限年下的價格為（）元。2409. 642142.862114.811894. 74正確答案：C,12、（單項選擇題）（每題2. 00分）有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2000元/m）乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單 價1800元/m,。假設(shè)報酬率均為6%。要將該兩宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為相同期限下的價格，貝IJ：乙房地產(chǎn)無限年下 的價格為（）元。2168. 672179.472268. 742545. 97正確答案：B,13、（單項選擇題）（每題2. 00分）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25

30、萬元的住宅，首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支 付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額歸還，貸款利率為15%,那么抵押貸款額為（）萬元。7.51717.525正確答案：C,14、（單項選擇題）（每題2. 00分）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支 付。同樣的條件下，月還款額為（）元。2403. 72634. 52823. 42850. 4正確答案：C,15、（單項選擇題）（每題2. 00分）某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支 付。如果該家庭的25%的收入可以用來

31、支付抵押貸款月還款額，那么該家庭須月收入（）元，才能購買上述 住宅。9614.81053811293.411401.6正確答案：C,二、本報告使用的限制條件.根據(jù)XX大酒店工程建設(shè)情況，并結(jié)合估價對象目前實(shí)際狀況，本次估價時，對1號宗地（XXX區(qū) 建材市場11號地塊，占地面積1258m2, 土地證號為義國用字第2147號）、2號宗地（X義X區(qū)九宮廟新城 41號地塊，占地面積13492. 5m2, 土地證號為X國用字第1843號）和3號宗地（X X義區(qū)九宮廟新城41號 地塊，占地面積4155m2, 土地證號為義國用字第2157號）均作為獨(dú)立空地，按土地單獨(dú)進(jìn)行估價（因1號、 2號地塊為空地,3號

32、地塊上目前只有一臨時建筑物）;對4號宗地（XXX區(qū)九宮廟九中路，占地面積3833m2, 土地證號為義國用字第2149號）和5號宗地（XXX區(qū)九宮廟新華三社，占地面積16382. 8m2, 土地證號為 X國用字第1842號）及地上建筑物作為一個整體，按房地產(chǎn)進(jìn)行估價。特提請本報告書使用者注意。.本估價報告書必須完整使用方為有效，對僅使用其中局部內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本公司不承當(dāng)責(zé) 任。.本估價結(jié)果中的市場價值僅限于為委托方進(jìn)行的司法判案提供價值參考，假設(shè)有其他用途，需根據(jù)指 定目的另行評估。.本次評估是在滿足全部假設(shè)與使用限制條件的前提下進(jìn)行的。這些假設(shè)條件是由評估人員根據(jù)評估 對象實(shí)際并結(jié)合X

33、 X市相應(yīng)的實(shí)際情況而提出的，具有客觀性和合理性。假設(shè)本次估價中的假設(shè)和限制條件 發(fā)生變化，那么估價結(jié)果應(yīng)重新調(diào)整。.本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年。同時，使用者在有效期內(nèi)使用本報告書時，應(yīng) 充分考慮房屋、土地和設(shè)備資產(chǎn)市場變化情況及其未來開展?fàn)顩r等影響，并隨時與本機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系，以達(dá) 到有效使用的目的。估價結(jié)果報告一、估價委托方名稱：XX市XXX區(qū)人民法院聯(lián)系人：x X聯(lián)系 ：XX二、受理估價方名稱：XXXX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司地址：XX市XX區(qū)人民路7號4號樓6樓法定代表人：XXX估價資格等級：房地產(chǎn)國家一級估價資格證書：建房估證字2001 X X X號三、估價對象與范圍（一）

34、估價對象界定本次估價對象為X X X X （集團(tuán)）股份所有、位于義X市X X X區(qū)的X X大酒店房地產(chǎn)工程， 具體包括x X大酒店主樓及裙樓（A棟，建筑面積35805. 09m2）、辦公綜合樓（B棟，建筑面積16240. 2m2）、 鍋爐房（C棟，建筑面積261.49m2）和所占用4號、5號宗地以及1號、2號、3號宗地。（二）估價對象區(qū)域因素估價對象位于X X市X X X區(qū)。XXX區(qū)位于XX市主城區(qū)西南部，轄區(qū)面積103km2, 2002年末人口約24萬人，轄四街三鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi) 有X X鋼鐵集團(tuán)等國有大中型企業(yè)近20家，有全市乃至全國級的倉儲基地和西申建材中心批發(fā)市 場，形成了冶金、建材、機(jī)械、輕

35、工四大支柱產(chǎn)業(yè)。XX直轄前，XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)開展水平與主城區(qū)地位極 不相稱，以冶金工業(yè)為支柱，結(jié)構(gòu)單一，輻射力和市場競爭力有限。近年來，區(qū)委、區(qū)府實(shí)施城建帶動戰(zhàn) 略、市場興區(qū)戰(zhàn)略及工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，取得了明顯成就。目前，XXX區(qū)已有7個XX市名牌產(chǎn)品，6個XX 市著名商標(biāo)，成為全市名牌產(chǎn)品最集中的區(qū)。2001年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值43. 2億元，比1997年增長57. 1%,年均增長12%;地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值101.2億元，比1997年增長88. 1%,年均增長17. 1%;全社會固定資 產(chǎn)投資16.1億元，是1997年的5.2倍，年均增長51%;各項稅收收入48762萬元，是1997年的1.6倍，年

36、均增長12. 1%;區(qū)級財政總收入17353萬元,是1997年的1.78倍，年均增長15. 5%;城市居民人均可支配收 入6819元，是1997年的1.6倍，年均增長7. 9%;農(nóng)民人均純收入3035元，是1997年的1.2倍，年均增長 4. 2%o優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造工業(yè)園區(qū)。XXX區(qū)是XX市一個傳統(tǒng)的冶金、建材工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一， 駐區(qū)企業(yè)眾多，但工業(yè)總量極小。區(qū)委、區(qū)府十分重視工業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展，提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)工業(yè) 強(qiáng)區(qū)”的思路，實(shí)施了“園區(qū)帶動“、“品牌帶動”的戰(zhàn)略，先后建立了雙山、八一、互助、四勝等多個 工業(yè)園區(qū)。雙山工業(yè)園區(qū)已成為全國東西部合作示范園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)科技園區(qū)，2

37、001年擁有企業(yè)200余家, 總產(chǎn)值14億元。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)XX西南新城。從1996年底建設(shè)西南新城以來，XXX區(qū)新城 已完成征地近5000畝（1畝=666. 7m2）,新建了 XXX區(qū)的水、電、氣供應(yīng)系統(tǒng)，新建了一批國家級的安居 工程，1999年西南新城投資20億元，有25個重大工程開工建設(shè)。XX陶瓷市場、月光小區(qū)、三木花園、 春暉花園已投入使用，行政中心、XX大廈、陽光小區(qū)、翠湖園安居小區(qū)等工程均已開工建設(shè)。對新城建 設(shè)具有戰(zhàn)略意義的XX魚洞長江大橋、XX馬術(shù)訓(xùn)練基地工程，已成功招商，即將建設(shè)。在未來5年內(nèi)， 西南新城將成為功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)，同時也是XXX區(qū)行政中心

38、、經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐。 待估宗地及地上建筑物位于生機(jī)勃勃、大力開展的新城區(qū)內(nèi)，擁有廣闊的開展空間。（三）估價對象交通條件XXX區(qū)交通便捷，XX、XX鐵路在轄區(qū)內(nèi)交匯，有6個火車站，7條鐵路專用線，并配有XX市最 完善的倉儲設(shè)施，有30km的長江水岸路，設(shè)有4個碼頭，重鋼新港是XX條件最好的貨運(yùn)碼頭。新城區(qū)內(nèi) 交通干道全部按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，各主干道寬闊平坦，縱橫交錯，已形成網(wǎng)絡(luò)交通體系。目前，XX 外環(huán)高速公路經(jīng)過XXX區(qū)，與XX、XX、XX、XX高速公路相連；XX路快速干道穿過該區(qū)，路寬54m, 是本市主城區(qū)目前最寬的快速路，經(jīng)陳家坪把高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和西南新城連成一體。因此，估價對象交通

39、 條件較為優(yōu)越。（四）估價對象環(huán)境狀況在新城區(qū)建設(shè)時，XXX區(qū)就把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放到了第一位，新建了 XXX區(qū)水、電、氣供應(yīng)系統(tǒng)， 完成了新城主排水管網(wǎng)工程，鋪設(shè)了新城水、電、氣、通信、電視地下主管網(wǎng)，極大地改善了城市基礎(chǔ)設(shè) 施條件。在新城建設(shè)的同時，區(qū)政府對環(huán)境問題也十分關(guān)注，嚴(yán)格控制了新建工程的綠地比例，在公路兩 側(cè)均設(shè)置了綠化帶，環(huán)境條件較好。（五）估價對象規(guī)劃限制XXX新城區(qū)內(nèi)環(huán)境條件較好，區(qū)內(nèi)規(guī)劃以住宅小區(qū)、商住樓及無污染高科技工業(yè)為主，估價對象所 處地區(qū)環(huán)境狀況較好，規(guī)劃符合城市規(guī)劃要求。（六）估價對象實(shí)體狀況.建筑物實(shí)體狀況本次估價對象房屋由XX大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐房四局

40、部組成，其實(shí)體狀況分別為：XX大酒店主樓及裙樓（A棟）XX大酒店裙樓與主樓連為一體，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共22層，其中地下1層，地上21層。裙樓 局部為負(fù)一六層，主樓局部為七二十一層。該大廈于2000年停工，主體工程已封頂完工，外墻裝飾也 已基本完工（其中裙樓側(cè)面、反面未裝飾），外墻貼墻磚，鋁合金窗，無門，清水房。該大廈規(guī)劃設(shè)計5部 電梯，但均未安裝，給排水管道已安裝，空調(diào)系統(tǒng)的局部風(fēng)機(jī)盤管、主管、支管已安裝。該大廈通施工用 水電，總建筑面積35805. 09m2。各樓層功能規(guī)劃及建筑面積詳見下表。序號褸層建筑面積/m，用途1地下一層1745 28設(shè)備層、車庫2一層2787.51大堂、商場、燒

41、烤餐廳、咖啡廳3二層2625.27中餐廳、西餐廳4三層2811.51多功能廳，大、中、小會議廳5四層2715 34夜總會6五層2204 75KTV包房7六、七層3S79.04桑拿、美容8八層1212.35辦公9九十五層8486 45客房（普通標(biāo)準(zhǔn)間）10十六、十七層2424 . 7客房寄華標(biāo)準(zhǔn)間）11十八、十九層2424.7商務(wù)服務(wù)12二十層1212 35客房（總統(tǒng)套房）13二十一層1212 35會所14屋頂363.49機(jī)房、水箱等15合計35805.09（2）辦公綜合樓（B棟）該大樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共9層，其中地下1層，地上兩端局部8層，中間局部6層。該大廈 于2000年停工，主體工程

42、已經(jīng)完工，外墻貼墻磚，鋁合金窗（其中側(cè)面未安裝），無門，清水房。該大廈規(guī) 劃設(shè)計兩部電梯，已安裝，該大樓通施工用水電，總建筑面積16240. 2m2。（3）鍋爐房（C棟）該房屋為框架結(jié)構(gòu)，目前僅修建框架柱，無外墻，建筑面積261.49m2。. 土地實(shí)體狀況（1） 土地狀況本次待估宗地土地使用權(quán)屬XX XX （集團(tuán)）股份，位于XX市XXX區(qū)九宮廟新城區(qū)，綜合 用地4宗，商業(yè)用地1宗，編號分別為1、2、3、4、5,待估5塊宗地相連成片，為“ XX大酒店”及配套 設(shè)施建設(shè)用地。土地總面積39121.30m2, 土地級別為X義市7級地，建筑容積率1.35。至估價時點(diǎn)，待估 宗地紅線外到達(dá)“五通”（即通

43、上水、下水、供電、通信、道路）開發(fā)程度，宗地紅線內(nèi)到達(dá)“五通一平”（即 通上水、下水、供電、通信、道路及場地平整）開發(fā)程度。估價對象 工程名稱1號宗地2號宗地3弓7K地4號宗地L C35f示地宗地位置X X X區(qū)建材市場11號地塊X X X區(qū)九宮廟新城41號地塊XXX區(qū)九宮廟新城41號地塊X X X區(qū)九宮廟九中路X X X區(qū)九宮廟新華三社土地用途蹤合綜合綜合商業(yè)綜合四至東空地松音路松青路XX公司XX公司西XX公司XX公司春暉花園XX公司XX公司南XX公司XX公司春暉路XX公司春暉路北九中路空地XX公司九中路九中路土地面積/加2125813492 54155383316382 . 8土地等級X

44、X市7級XX市7級XX市7級XX市7級XX市7級使用權(quán)類型出讓出讓出讓無記載出讓終止日期2044.5.72049.6 . 182049 . 6 . 17無記載2049.6 . 18土地證號X 國用（2000）字第2147號X 國用（2000）字第1843號X 國用（2000）字第2157號X 國用（2000）字第2149號X 國用（2000）字第1842號地籍圖號無記載無記載無記載無記載無記載O無記載無記載無記載無記載無記載（2）地塊狀況1）地塊形狀：不規(guī)那么多邊形。2）地形條件：場地平整。3）地質(zhì)條件：地質(zhì)條件較好，無不良地質(zhì)構(gòu)造。土地利用待估宗地為” XX大酒店”及配套設(shè)施建設(shè)用地，其技術(shù)

45、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：1）土地用途：綜合用地、商業(yè)用地。2）建筑容積率：1.35。3）建筑密度：13.55%。4）建設(shè)規(guī)模：建筑面積52306.78m2。5）綠地比例:35. 3%o（4）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件待估宗地已達(dá)“五通一平”開發(fā)程度，其中：1）給水：接重鋼水廠，供水管徑130mm，供水保證率大于95%。2）排水：建有污水處理池，納入市政排污系統(tǒng)。3）供電：接重鋼供電所，自備變壓器250kV?A,供電保證率大于95%。4）通信：納入市政通信網(wǎng)絡(luò)。5）道路：三面臨路，東鄰松青路，南鄰春暉路，北鄰九中路。（七）估價對象權(quán)屬狀況.建筑物權(quán)屬狀況估價對象建筑物由XX大酒店主樓及裙樓、辦公綜合樓和鍋爐房三局部

46、組成，由XXXX（集團(tuán)）有限 責(zé)任公司開發(fā)、建造。序號名稱建筑面積/ m2批文1大酒店主褸、裙樓3580S . 09X討委固(1998)1141號2辦公綜合樓16240 2X規(guī)建證（1999）大字第0034號3鍋爐房261 49X規(guī)建證（1999）大宇第0034號4合計52306 78. 土地權(quán)屬狀況本次待估宗地共計5塊，其權(quán)利狀況分別如下：1號宗地：所有權(quán)為國家所有，X XXX （集團(tuán)）股份有 限公司以出讓方式取得該宗地土地使用權(quán)，地批準(zhǔn)使用年限50年（至2044年5月7日止），至估價時點(diǎn)已 使用8年，尚可使用年限為42年，估價年限為42年。4號宗地：所有權(quán)為國家所有，國有土地使用證未記載土

47、地使用權(quán)類型，在本次評估中設(shè)定該宗地 為XX XX （集團(tuán)）股份以出讓方得，使用年限按綜合用地國家法定最高出讓年限50年設(shè)定。2號、 3號、5號宗地：所有權(quán)為國家所有，X XXX （集團(tuán)）股份以出讓方式取得該宗地土地使用權(quán)，土 地批準(zhǔn)使用年限50年（至2049年6月18日止），至估價時點(diǎn)已使用3年，尚可使用年限為47年，估價年 限為47年。待估宗地在批準(zhǔn)使用年限內(nèi)，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法 權(quán)益受國家法律保護(hù)，但估價對象的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不在出讓范圍內(nèi)。本次估價設(shè)定 估價對象無任何他項權(quán)利限制。（八）估價緣由因XX XX （集團(tuán)）股份涉及司法糾紛

48、，XX市第一中級人民法院于2002年4月25日和XX 市X X X區(qū)人民法院于2002年6月17日分別委托我公司對位于X X市X X X區(qū)九宮廟新城41號地塊（占 地面積為13492. 5m2, 土地證編號為X國用字第1843號，即2號宗地）、X X X區(qū)九宮廟九中路地塊（占地 面積為3833m2, 土地證編號為X國用字第2149號，即4號宗地）及地上建筑物、XXX區(qū)九宮廟新華三社（占 地面積為16382. 8m2, 土地證編號為X國用字第1842號，即5號宗地）及地上建筑物、義X義區(qū)建材市場 11號地塊（占地面積為1258m2, 土地證編號為X國用字第2147號，即1號宗地）、X XX區(qū)九宮

49、廟新城41號地塊（占地面積為4155m2, 土地 證編號為義國用字第2157號，即3號宗地）進(jìn)行評估。經(jīng)實(shí)地查看，XX市第一中級人民法院和XX市XXX區(qū)人民法院所委托評估 的標(biāo)的物現(xiàn)已連為一整體，為客觀、全面地反映估價對象市場價值，經(jīng)XX市第一中級人民法院和XX市XXX區(qū)人民法院同意，將兩院的委 托合二為一進(jìn)行整體評估。XX市第一中級人民法院指定由X X市X X X區(qū)人民法院為委托人，將估價對象作為整體委托我公司進(jìn)行市場價值 評估。四、估價目的確定估價對象的市場價值，為對委托方進(jìn)行的司法判案提供價值參考。五、估價時點(diǎn)2002年7月10日。六、價值定義.本次估價結(jié)果界定為公開市場假設(shè)前提下的客觀

50、合理的價值（以人民幣計價）o.根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和工程的具體要求，本次評估土地價格是指估價對象在2002年7月10 H, 綜合用地，土地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通上水、下水、供電、通信、道路）和宗地紅線內(nèi)”五通一平”(即通上水、下水、供電、通信、道路及場地平整)條件下的價格。其中，1號宗地尚可使用年限 為42年，2號、3號、5號地塊尚可使用年限為47年，4號宗地設(shè)定使用年限為50年。七、估價依據(jù)(略)八、估價原那么(略)九、估價方法(一)本次估價所采用方法根據(jù)估價方法的適用條件、估價對象的特點(diǎn)以及估價目的，估價人員對4號、5號地塊及地上建筑物(即 房地產(chǎn))采用本錢法和假設(shè)開發(fā)法

51、進(jìn)行估價;對1號、2號、3號地塊(即空地)采用本錢逼近法和市場比擬法進(jìn)行估價。(-)方法思路及公式X X大酒店房地產(chǎn)估價采用本錢法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(1)本錢法原理：是以開發(fā)或建造估價對象房屋或類似房屋所需的各項必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正 常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房屋價格。其計算公式為：房地產(chǎn)價值=土地價值+前期及配套設(shè)施費(fèi)用+建筑、設(shè)備、安裝費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+稅金 +利潤(2)假設(shè)開發(fā)法原理：是計算估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)本錢、稅費(fèi)和利潤 等，以此估算估價對象客觀合理價值的一種方法。其計算公式為：在建工程價值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建本錢

52、-管理費(fèi)用-投資利息-續(xù)建投資利潤土地估價采用市場比擬法和本錢逼近法進(jìn)行估價(1)市場比擬法原理：市場比擬法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原那么，以條件類似或使用價值相同的 土地交易實(shí)例與待估宗地加以對照比擬，就兩者之間的影響該土地的交易情況、日期、區(qū)域及個別因素等的差異進(jìn)行修正，計算待估 宗地在評估日期地價的方法。其計算公式為：PD二PBABCDE式中PD待估宗地價格；PB比擬實(shí)例宗地價格；A待估宗地情況修正指數(shù)或比擬實(shí)例宗地情況修正指數(shù)；B待估宗地估價目期地產(chǎn)價格指數(shù)或比擬實(shí)例宗地交易日期地產(chǎn)價格指數(shù)；C待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)或比擬實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D待估宗地個別因素條件指數(shù)或比擬實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)；E待估宗地土地使用年限指數(shù)或比擬實(shí)例土地使用年限指數(shù)。(2)本錢逼近法原理：是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)所耗費(fèi)的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的 利息、利潤及應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其計算公式為：熟地價格(P)=土地取得費(fèi))+土地開發(fā)費(fèi)(C2) +稅費(fèi)(C3) +投資利息(R) +投資利潤+土地增值收益(G)宗地地價二熟地價格X年期修正系數(shù)X (1 +個別條件修正系數(shù))十、估