知名地產(chǎn)項目實例營銷策略匯報

1、滬蘇區(qū)域摘牌后營銷策略匯報碧桂園翡翠華府2016.6.28Contents目 錄一市場背景及競品分析三四營銷策略及推廣分析營銷拓客動作分析二人力狀況及供貨分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：南通市統(tǒng)計局-數(shù)據(jù)南通南通市隸屬于江蘇省，新項目距離已開發(fā)至二期的南通碧桂園6公里。南通地級市2015年GDP居全國地級市第8名，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。但常住人口的增速緩慢，房地產(chǎn)的需求量短期內(nèi)難放大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年底全市總?cè)丝?地級市不含通州)119.85萬城區(qū)戶籍人口(地級市不含通州)52.3萬城區(qū)常住人口(地級市不含通州)70.85萬GDP/增速(地級市不含通州)1410億/8.4%人均GDP(地級市不含通州)11.7

2、6萬元財政收入/財政支出(地級市不含通州)163.4億元/99.04億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(含縣級市)3.6萬元/8.7%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款(地級市不含通州)1054.97億元社會消費品零售總額(地級市不含通州)623.71億元固定資產(chǎn)投資/增速(地級市不含通州)1168.44億元/9.7%房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)(地級市不含通州)383.35全市商品房銷售面積(萬)(地級市不含通州)268平均交易價格(元/)(地級市不含通州)8537全市汽車擁有量(含縣級市)102.84萬輛一、項目概況-城市簡介南通市分為崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)、通州區(qū)崇川區(qū)內(nèi)部分為老城區(qū)、新東區(qū)、新城區(qū)；通州區(qū)為通州市撤市

3、(縣)劃區(qū)老城區(qū)：市區(qū)銷售價格高，配置有南通人認(rèn)可度極高的一附小、二附小，洋房的銷售價格普遍在15000元/以上新城區(qū)：以市政府為核心，中南城為商圈的新城板塊，城市界面優(yōu)，客戶認(rèn)可度高，洋房銷售價格在10000-18000元/新東區(qū)：規(guī)劃工業(yè)園區(qū)生活及商業(yè)氛圍一般，項目及產(chǎn)品偏剛需，配套汽車東站，洋房銷售價格在6000-8000元/分區(qū)常住人口(萬人)增速(%)崇川區(qū)70.850.28港閘區(qū)28.20.71開發(fā)區(qū)20.80.48通州區(qū)114.19-0.01老城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)市政府本案南通碧桂園碧桂園天璽灣長 江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)南通全市常住人口分區(qū)情況一、項目概況-城市布局(55

4、00-6500元/)(7500-8500元/)(5000-9000元/)地塊中南CBD老城區(qū)汽車東站開發(fā)區(qū)小海高速入口新區(qū)小學(xué)港閘區(qū)市政府城市發(fā)展方向地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。緊鄰新城小學(xué)、中學(xué)及商業(yè)中心。重要節(jié)點距離（KM）時間（分鐘）中南購物中心66新區(qū)小學(xué)0.51汽車東站55小海高速入口108一、項目概況-地塊周邊概況地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。1.地塊南，競品中海上林院2.地塊以北，高架橋3.地塊以東，高架橋4.地塊以西，新城小學(xué)一、項目概況-項目周邊環(huán)境與配套一、項目概況-項目區(qū)

5、位及交通中南城購物中心新區(qū)小學(xué)初中周邊配套車程時間距離路況婦幼保健院4分鐘4公里暢通中南城/百貨6分鐘6公里暢通(時間段擁堵)新區(qū)小學(xué)1分鐘0.5公里暢通南通大學(xué)3分鐘3公里暢通婦幼醫(yī)院南通市政府本案通啟路高架世紀(jì)大道一、項目概況-項目學(xué)區(qū)介紹【周邊教育配套現(xiàn)狀】最好南通附屬小學(xué)10km，車程15min，非配套學(xué)區(qū)新建新區(qū)小學(xué)(屬二附小集團(tuán))一路之隔，小學(xué)初中9年制，師資未定南通附小南通大學(xué)新區(qū)小學(xué)初中最好新建本案一、市場概況-市場政策市場政策限購政策：無限購政策預(yù)售條件：多層封頂，高層至四層預(yù)收款政策：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理竣工驗收備案后止。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)，其

6、中包括購買建筑材料、設(shè)備和支付該項目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費和依工程進(jìn)度按比例歸還該項目銀行貸款，不得挪作他用。南通市(地級市、除通州區(qū)外)近三年商品房銷售情況時間商品房施工面積(萬)施銷比商品房竣工面積(萬)現(xiàn)銷比商品房存量面積(萬)存銷比商品房當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬)商品房銷售面積(萬)商品房銷售額(億元)人均居住面積()人均銷售面積(萬)20152651.519.9626.832.33901.5236268229/1.1520142506.312.2478.322.34222.027020619851.30.8820132247.1410.6428.322.03581.729921222

7、550.70.91分析：普遍以價換量、依然存在較長的庫存去化周期近三年南通整體市場逐步進(jìn)入上升通道，但從成交價格的表現(xiàn)來看處于下行通道(從13年10611元/，到14年9631元/ ，到8537元/)，15年成交量的大量增幅來自于以價換量的集中體現(xiàn)，包含開發(fā)區(qū)及新城區(qū)板塊均有相關(guān)的表現(xiàn)；16年目標(biāo)市場相對轉(zhuǎn)暖，目前截止到5月已銷售面積達(dá)到155萬方，但市場整體價格下滑至8314元/目標(biāo)市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬）地銷比成交均價（萬/畝）樓面價（元/）2015554.5485.31/221.721441.112014968.39122.52/256.66

8、2028.442013794.09107.31/312.912315.77一、市場概況-房地產(chǎn)成交局?jǐn)?shù)據(jù)一、市場概況-房地產(chǎn)成交局?jǐn)?shù)據(jù)崇川全區(qū)均價高出全市均價2000元/，基本維持在10000元/上下浮動一、市場概況-土地市場結(jié)論： 2015年崇川區(qū)共成交3幅地塊共554畝，多以崇川區(qū)觀音山為主A. 中南世紀(jì)花城占地面積：673畝；容積率：2.5成交時間：2004年5月成交單價：40萬元/畝樓面價：495.59元/平米使用權(quán)人：南通中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司B.中海上林院占地面積：97畝；容積率：1.13成交時間：2013年11月成交單價：443.33萬元/畝樓面價：5883.65元/平米使用權(quán)人

9、：宏佳（香港）有限公司C. 景瑞御府占地面積：178.6畝；容積率：2.2成交時間：2014年10月成交單價：190萬元/畝樓面價：1295.52元/平米使用權(quán)人：上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司D. 保利香檳國際占地面積：271.3畝；容積率：2.5成交時間：2010年10月成交單價：560萬元/畝樓面價：3364.03元/平米使用權(quán)人：上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司E. 萬達(dá)廣場占地面積：190.8畝；容積率：3.05成交時間：2013年12月成交單價：230萬元/畝樓面價：1124.69元/平米使用權(quán)人：大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司F. 萬科金域廣場占地面積：150畝；容積率：2.07成交時

10、間：2010年12月成交單價：334.67萬元/畝樓面價：2293.84元/平米使用權(quán)人：上海萬科房地產(chǎn)有限公司A.項目名稱：帝奧世倫名郡土地信息：占地9.8萬方，容積率2.65物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、復(fù)式、聯(lián)排開盤時間：2013年8月開盤均價：高層8000、小高層9000、復(fù)式7000、別墅16000主力面積段：高層洋房95.109.132.136.192，其中109-136為主力產(chǎn)品銷售情況：2011年首次開盤，先后已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套，預(yù)計6月底啟動清盤。學(xué)區(qū)為觀音山小學(xué)B.項目名稱：弘陽上城土地信息：占地8.8萬方，容積率2.52物業(yè)形態(tài)：高層，小高層開盤

11、時間：2011年3月25日開盤均價：均價7800主力面積段：小高層洋房92-148銷售情況：已推出1865套，目前積存252套，商鋪已全部售罄。客群以周邊改善型客戶為主。C.項目名稱：中海上林苑土地信息：占地6.5萬方，容積率1.13物業(yè)形態(tài)：雙拼、小高層開盤時間：2014年11月8日開盤均價：小高層9800；別墅28000主力面積段：小高層124和140；別墅240/260/280銷售情況：小高層6幢479套，別墅37幢74套，目前積存別墅9套，洋房2套D.項目名稱：中南世紀(jì)花城土地信息：占地44.88萬方；物業(yè)形態(tài)：小高層、高層；開盤時間：11年5月7號；開盤均價：12500(精裝修)主力

12、面積段：140166銷售情況：現(xiàn)銷售48#，首推196套，目前積存100套；因單價過高，去化不理想；預(yù)計6月份推售33#、49#兩棟；學(xué)區(qū)為新區(qū)小學(xué)地塊ABCDEE.項目名稱：萬科城市之光土地信息：占地14.9萬方，容積率1.79物業(yè)形態(tài)：高層、小高層開盤時間：2016.4.23(認(rèn)籌)均價：10000(精裝修)產(chǎn)品：精裝多層、小高層100-160銷售情況：首開去化230套，剩余4套未售【競品小結(jié)】周邊競品開發(fā)均已進(jìn)入尾聲，后續(xù)主力競品為世紀(jì)花城及城市之光競品主力銷售中小戶型，大戶型產(chǎn)品量少且去化率高，存在一定市場空白一、市場概況-競品市場中海上林院規(guī)?？偨?6.51 萬；占地 98 畝；發(fā)

13、展商中海宏洋（南通）投資開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程距市區(qū)：9公里，20分鐘車程距我司：0公里，1分鐘車程位置世紀(jì)大道北，通富路西樓盤主力產(chǎn)品小高層、別墅近期產(chǎn)品價格小高層9800；別墅28000樓盤特點/配套低密度本案中海一、市場概況-競品詳情一、市場概況-競品詳情中南世紀(jì)花城規(guī)模總建面 44.88 萬；占地 673 畝；發(fā)展商南通中南新世界中心開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程距市區(qū)：9公里，20分鐘車程距我司：0.5公里，2分鐘車程位置世紀(jì)大道1號（市政府東側(cè)）樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格12500（精裝修）樓盤特點/配套新城核心區(qū)，市政府東側(cè)，配套齊全本案中南一、市場概況-競品詳情中南世

14、紀(jì)花城2015年成交客戶分析數(shù)據(jù)一、市場概況-競品詳情萬科城市之光規(guī)?？偨?34.16 萬；占地 224 畝；發(fā)展商南通萬科房地產(chǎn)有限公司距離市區(qū)路程及車程距市區(qū)：4公里，10分鐘車程距我司：10公里，20分鐘車程位置人民路與世倫路交叉路路口樓盤主力產(chǎn)品多層、小高層、高層近期產(chǎn)品價格10000（精裝修）樓盤特點/配套低密度、一站式社區(qū)商業(yè)配套、兒童主題公園、老年健康中心本案萬科(1)競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比(備注： :優(yōu)于競品 ：與競品持平 ：略遜于競品)對比項目中南世紀(jì)花城萬科城市之光目標(biāo)地塊交通區(qū)位崇川區(qū)世紀(jì)大道1號(市政府東側(cè))城東區(qū)人民東路與世倫路交匯處崇川區(qū)通富北路東、盤香路西側(cè)

15、周邊配套綜合商場：中南城購物中心、紅星美凱龍、通富婦兒樂城、冠達(dá)紡織商城中小學(xué)：南通大學(xué)附屬中學(xué)高等院校：南通大學(xué)新校區(qū)醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院學(xué)校：小學(xué)目前崇川小學(xué)，中學(xué)觀河中學(xué)；商業(yè)：青年路國城生活廣場，麥德龍超市，自帶1.6萬方商業(yè)；醫(yī)院：暫無；中南城(含購物中心、歐尚超市、影院、餐飲、娛樂等)、市級公立婦幼保健醫(yī)院政務(wù)中心自然景觀資源大面積的人工景觀湖面暫無項目北側(cè)人工湖公園開發(fā)商品牌中南集團(tuán)萬科集團(tuán)碧桂園集團(tuán)規(guī)劃新區(qū)小學(xué)、中學(xué)學(xué)校：新城小學(xué)；綠地新都會商業(yè)；北邊的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園新區(qū)小學(xué)、中學(xué)區(qū)內(nèi)園林環(huán)境綠地率35%綠地率百分之35/區(qū)內(nèi)配套會所，8000平米的沿街商鋪，約4000平米的農(nóng)貿(mào)市場

16、，以及幼兒園 1.6萬方沿街商業(yè)，兒童主題樂園，6000平米菜場規(guī)劃自帶幼兒園和菜場產(chǎn)品點評小區(qū)容積率高，但周邊配套齊全小區(qū)容積率低，以6，9層的洋房為主，輔助18層的小高層，區(qū)域內(nèi)稀有產(chǎn)品，改善性產(chǎn)品，很多項目周邊，市區(qū)的客戶關(guān)注/交通區(qū)位乘8路、28路到中南世紀(jì)花城站；駕車：緊鄰?fù)呒埽墙?jīng)蘇通大橋進(jìn)入南通所見到的第一篇高層建筑群； 從通富大道與世紀(jì)大道交叉口往西10米即到。 交通位于人民東路主干道，與通京大道，東快速路高架，江海大道高架相近，交通方便 駕車：東側(cè)為通富高架南可直通G15至上海約80分鐘，至南通機(jī)場約30分鐘，北可直通G40至南京，至南通火車站約25分鐘；南側(cè)為世紀(jì)大道，

17、到新城核心區(qū)僅5分鐘車程。 公交：77路、92路、8路一、市場概況-競品對標(biāo)(3)競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比項目名稱中南戶型萬科戶型JY140戶型基本情況面寬*進(jìn)深166118、140、160140層高2.9米2.93梯戶比兩梯兩戶12：3:1兩梯兩戶首層架空/大堂層高無3.6米/建筑形式33層6-9層電梯洋房18層小高層6/18小高層面積情況建筑面積()166118,140,160140實得面積()116.69106/126/140108贈送面積()89/10/1027中南166萬科140一、市場概況-競品對標(biāo)(4)競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比項目名稱中南戶型萬科戶型YJ140戶型朝向開間客廳朝向/面

18、積/開間144(4.5米)166(4.5米)南/118(17平米) 140(18平) 160(20平)/118(4.3米) 140(4.3米) 160(4.5米)南/23/4.5主臥朝向/面積/開間南(4.5米)南/118(20平米) 140(20平)160(24平)/118(3.9米) 140(3.9米) 160(3.8米)南/18/3.6南向房間數(shù)量4118(3)140(4)160(4)4功能區(qū)分房間數(shù)4118(3)140(4)160(4)4陽臺數(shù)2118(2)140(2)160(3)2衛(wèi)生間數(shù)2118(2)140(2)160(2)2裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)20001500元/平/客廳

19、/臥室(材質(zhì)/品牌)客廳臥室材質(zhì)：實木復(fù)合地板/品牌：生活家巴洛克客廳臥室材質(zhì)：實木復(fù)合地板/品牌：書香門第/廚房/衛(wèi)浴(品牌)方太，科勒科勒，摩恩，科勒，摩恩，電器(品牌)松下標(biāo)準(zhǔn)裝修無電器安裝，后期美好家業(yè)務(wù)(額外補(bǔ)差價：大金中央空調(diào))/價格單價12000元/11000元/總價199萬130-140萬/150-170萬/200萬/實得單價暫無暫無/一、市場概況-競品對標(biāo)項目名稱世倫弘陽中南中海套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價2016年6月137,825468,146419,540218,9522016年5月337,827607,898399,808918,1902016年4月418,176

20、1437,687419,4121619,2442016年3月697,6611077,553789,448449,7342016年2月268,177387,616379,4671211,8602016年1月238,134257,636739,5991511,6532015年12月167,635297,5651049,6676011,1312015年11月238,160317,574389,704469,7282015年10月487,956547,6051469,8272411,9842015年9月307,709347,605229,7672912,5402015年8月217,806467,635

21、159,4381611,5862015年7月157,757537,570339,7411910,7772015年6月297,742487,541229,8033012,089合計387714689322競爭板塊2015年6月-2016年6月整體板塊簽約流量為2112套一、市場概況-競品市場項目名稱(推售時間)開發(fā)商總體規(guī)模當(dāng)前推售貨量主力戶型()附加值均價(元/)總價(萬元)去化情況積存貨量后續(xù)貨量(預(yù)估未來一年)中南世紀(jì)花城中南世紀(jì)花城投資有限公司占地40萬方；總建筑面積125萬方48#精裝130-166平米偷面積比例約10-12占戶型面積的6-12%精裝12000毛坯10000130-21

22、0萬 推出高層198套，已售98套100套49#.39#.36#.中海上林苑中海地產(chǎn)6.5萬方全部推售小高層面積124和140；別墅240/260/280無洋房9000別墅23000洋房113萬-154萬別墅 700-1000萬已推出全部推售，積存別墅9套，高層2套別墅9套，高層2套無 世倫名郡江蘇帝奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30萬方24萬方高層，0.8萬方小高層95.109.132.136.192無高層8000小高層9000復(fù)式7000別墅160002房76萬左右3房87-110萬別墅400-490萬已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套100套約1.9萬方弘陽上城江蘇弘陽集團(tuán)有限公司

23、28萬方13棟小高層92/118/138偷面積比例10-12平米8500兩房73-82三房95-120已推出高層1865套，已售1613套252套約3萬方萬科城市之光 南通萬科房地產(chǎn)有限公司 34萬方18F小高層100、119.140、160附送面積約16.5精裝10000三房100-119四房140-160一期首開去化230套4套約8萬方一、市場概況-競品對標(biāo)優(yōu)勢劣勢碧桂園作為品牌房企14年進(jìn)入南通開發(fā)區(qū)、已在南通全市具備了較強(qiáng)的品牌影響力，且目標(biāo)銷量領(lǐng)先市場項目位于新城區(qū)，距離中南核心商圈3-5分鐘車程、交通便利、周邊項目大量交付生活氛圍優(yōu)，配套充分項目臨近新區(qū)小學(xué)，未來將配置二附教師資源

24、，學(xué)區(qū)優(yōu)項目物業(yè)、園林及勞斯萊斯產(chǎn)品均具備優(yōu)勢地塊臨近高架，雖然出行便利，但同樣存在噪音問題項目南側(cè)有高壓線橫穿地塊，拆除時間待定地塊周邊有一定的拆遷安置小區(qū)，居住環(huán)境相對一般機(jī)會威脅目前周邊競品開放多數(shù)進(jìn)入尾聲，包括中海、弘陽、帝奧世倫名郡均以完成地塊開發(fā)。剩余中南世紀(jì)花城三期，以及崇川區(qū)萬科城市之光未來為主要競品，競爭環(huán)境溫和板塊內(nèi)目前主力在售為中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品去化程度高且已變稀缺，存在一定的市場空白地塊所屬區(qū)域為全市購房客戶選擇的熱門區(qū)域高端客戶對于地塊位置所帶來的問題，存在不認(rèn)可的點周邊中南帶精裝修產(chǎn)品由于定價較高，去化速度相對緩慢，項目預(yù)期定價若在其之上，需要加強(qiáng)去化速度的提

25、升周邊競品不缺全國十強(qiáng)房企，且營銷環(huán)境體驗及現(xiàn)場展示的優(yōu)質(zhì)性、高端性均好，若要在價格上超越需要在展示上同步實現(xiàn)超越一、市場概況-SWOT分析1、全市整體市場處于上行，雖以價換量普遍，但新項目區(qū)域當(dāng)前影響較小南通整體市場已處上行通道，全市雖普遍存在以價換量的現(xiàn)象，但崇川城區(qū)的量價依然堅挺，客戶對于新城區(qū)的偏好程度高。分析市場及對比競品，項目機(jī)會點如下：2、周邊競品均進(jìn)入開發(fā)尾聲，后續(xù)競品為不同板塊競爭，對應(yīng)客戶層次不同周邊競品尤其是品牌房企均處于退市邊緣，高端項目中海上林院僅剩余少量別墅、中南世紀(jì)花城目前剩余2棟高層未推，弘陽上城同樣基本售罄。剩余新盤競品萬科城市之光未新東區(qū)板塊，是未來分流客戶

26、的主要競爭對手3、主流改善板塊，大戶型存在市場空白，大平層產(chǎn)品有補(bǔ)缺機(jī)會新項目區(qū)位為全市改善居住的首選板塊，除100-140主流面積外，目前大戶型產(chǎn)品存在市場空白，且相鄰板塊內(nèi)并未有CBD城市別墅項目，大平層產(chǎn)品可適當(dāng)補(bǔ)缺一、市場概況-市場總結(jié)Contents目 錄一市場背景及競品分析三四營銷策略及推廣分析營銷拓客動作分析二人力狀況及供貨分析總?cè)藬?shù)營銷管理銷售板塊策劃板塊行政板塊待調(diào)入人員132821定編人數(shù)（流程中）2921926滿編率45%100%42%100%16%G13G12G11G10G9G8G7總監(jiān)級經(jīng)理級主管級高級普通員工G12級及以上人員共0人，占總?cè)藬?shù)的0%。G11-G10級

27、人員共3人，占總?cè)藬?shù)的10%。G9-G8級人員共12人，占總?cè)藬?shù)的4%。G7級及以下人員共15人，占總?cè)藬?shù)的50%。G7及以下G12及以上G11-G10G9-G8二、人力狀況分析人員崗位分布現(xiàn)崗人員第一梯隊（項目管理團(tuán)隊）徐偉（蘇中片區(qū)負(fù)責(zé)人）施麗華（營銷經(jīng)理助理，15年入職）第二梯隊（板塊負(fù)責(zé)人、組長）蘆驚（營銷策劃經(jīng)理）郭躍（銷售主任）孫文（銷售顧問A）第三梯隊（業(yè)務(wù)骨干）許秀進(jìn)（銷售顧問）景嬌嬌（營銷策劃）二、人才梯隊建設(shè)房地產(chǎn)金融汽車銷售酒店旅游高端消費品一般消費品政府、事業(yè)單位其他7人0人1人0人0人0人0人0人0人銷售主任（拓展組長）銷售主任（非組長）銷售顧問（A）銷售顧問B3人0

28、人4人1人10年以上5-10年（含）3-5年（含）3-2年（含）2-1年（含）1年以下0人0人3人4人1人0人10年以上5-10年（含）3-5年（含）3-2年（含）2-1年（含）1年以下0人0人0人0人1人0人銷售經(jīng)驗分布房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗其他行業(yè)銷售經(jīng)驗過往行業(yè)背景分布二、人力狀況分析（銷售人員）銷售崗位分布招聘渠道目標(biāo)人數(shù)目標(biāo)群體實施地點費用預(yù)算預(yù)算構(gòu)成定向挖獵6人競品項目銷售前三甲中海上林院中南世紀(jì)花城網(wǎng)絡(luò)招聘10人江蘇省內(nèi)知名地產(chǎn)/項目3年以上銷售精英人員智聯(lián)招聘網(wǎng)前程無憂網(wǎng)站投入費用招聘會2人有銷售經(jīng)驗優(yōu)先南通人才市場1000元招聘地點場務(wù)費員工推薦2人2年以上同崗位工作經(jīng)驗2000元員

29、工推薦激勵針對銷售板塊招聘二、招聘計劃通富北路二、貨量組織-項目規(guī)劃盤香路二、整體規(guī)劃方案（總平圖）總占地107畝計劃于2016年8月14日BOX開放2016年12月10日開放示范區(qū)2016年12月17日盛大開盤首次開盤推出總貨量：320套（洋房320套）。預(yù)計貨值：7.46億（洋房7.46億）年度銷售目標(biāo)6.2億二、整體貨量情況產(chǎn)品2016201720182019合計 銷售均價（元） 小高層銷售面積（） 32001,8015,00115,500(裝修)面積比例 6%4%預(yù)估單價（元） 1550015500高層銷售面積（） 44,29351,0007,353102,64614,000 (裝修)

30、 面積比例 100%92%25%72%預(yù)估單價（元） 14,00014,00014,00014000商業(yè)銷售面積（） 1,4006002,00026,000面積比例 3%2%1%預(yù)估單價（元） 26,00026,00026000車位 銷售面積（） 20,0001315533,1552,857面積比例 67%100%23%預(yù)估單價（元） 2,8572,8572857年度銷售預(yù)估 銷售面積（萬方） 44,29355,60029,75413,155142,80211,633銷售額（億）6.2 8 1.76 0.38 16.61 銷售單價（元） 14,00014,3885,9042,85711,633

31、三、整體貨量情況2016年推售2017推售二、2016年貨量及戶型配比產(chǎn)品戶型戶型結(jié)構(gòu)棟數(shù)套數(shù)面積套數(shù)比例高層YJ260-17F2梯2戶26817830.2221%YJ140-18F2梯2戶525235420.3579%小計732053250.57100%合計732053250.57100%二、16年貨量情況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積段套數(shù)產(chǎn)品比例銷售單價（元/）金額高層洋房 （裝修）14025279%140007.45億2606821%合計424100%140007.45億2016年全年可售貨值為7.46億，貨量共計5.33萬；2016年全年總銷目標(biāo)6.2億，首開貨量320套，首開目標(biāo)5.22億；2016

32、年全年銷售均價14000元/；二、開盤貨量情況戶型戶數(shù)整棟面積()預(yù)計售價（元）貨值（億元）YJ140(18F)25235420.35140004.96YJ260(17F)6817830.22140002.5合計32053250.577.46Contents目 錄一市場背景及競品分析三四營銷策略及推廣分析營銷拓客動作分析二人力狀況及供貨分析策略：營銷概念上區(qū)隔競爭對手“強(qiáng)調(diào)高端生活、弱化物理屬性”策略：圍繞一條主線，做透客戶可牢記的印象和語言，引發(fā)共鳴傳播策略：覆蓋兩類客戶群體，向下兼容、向上擴(kuò)容，兼顧雙重影響力優(yōu)先弱化客戶對于碧桂園品牌形象高性價比的認(rèn)知，直接強(qiáng)調(diào)項目的高端性；A. 對標(biāo)中南

33、強(qiáng)調(diào)品質(zhì)“一路之隔、兩個世界”“一步之遙，兩種人生”的生活感知；B. 對標(biāo)萬科強(qiáng)調(diào)地段，“改善不選觀音山”“買房將就觀音山”“翡翠華府講究的生活”；C. 對標(biāo)別墅項目，市場缺乏高端形象，打人群圈層提升“平層而居才是別墅后的生活”A、從客戶層面出發(fā)，延續(xù)柏悅?cè)A府、嘉譽(yù)對于“匠心/定制”關(guān)鍵詞的推廣方式、在物理屬性同質(zhì)化較高的環(huán)境下，聚焦“驕傲”一詞，圍繞“驕傲者的生活”挑釁市場客戶。同步圍繞“驕傲”做推廣主題、事件活動、營銷包裝、拓客物料，保持項目新聞性；B、聚焦“驕傲/虛榮”、”講究/將就”做好非活動事件話題及客戶痛點、物理價值點轉(zhuǎn)化語言包裝在推廣上重點針對高端人群作為主打，營銷活動以兼顧公眾

34、曝光、大眾客戶接觸為主，并在后期專為偏高端氛圍參與活動；另外小眾圈層啟動定制、高端大事件配合提升圈層客戶影響力三、營銷策略及推廣分析-核心策略三、營銷策略及推廣分析-形象定位基于對競品的的分析，項目定位普遍以“物理屬性”直接輸出作為定位主題，且由于洋房產(chǎn)品在競爭區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品及地段屬性的嚴(yán)重同質(zhì)化，各盤均有一定差異化定位定位：改善型兒童主題生活住區(qū)（品牌+產(chǎn)品）核心差異點“兒童主題”人文關(guān)懷差異定位：CBD城市中式院落別墅社區(qū)（品牌+地段+產(chǎn)品）核心差異點“中式院落”建筑風(fēng)格差異定位：CBD后花園輕奢成熟社區(qū)（品牌+地段）核心差異點“成熟”生活氛圍差異中南世紀(jì)花城中海上林院萬科城市之光Q：翡翠華府

35、的差異化定位要素是什么？在以中南世紀(jì)花城為主的的同質(zhì)化競爭下，本項目的差異化價值重點體現(xiàn)是“豪宅”價值，但南通市場不乏豪宅標(biāo)桿項目，豪宅價值在區(qū)域內(nèi)競爭突顯，但在市場上缺乏記憶深刻的差異價值千億品牌價值傳遞全國領(lǐng)先一級物業(yè)布局全球旗艦房企+勞斯萊斯豪宅社區(qū)CBD+崇川主城區(qū)中南CBD中心低密度生活區(qū)舒適戶型設(shè)計品質(zhì)精裝修五重園林景觀純粹圈層社區(qū)三、營銷策略及推廣分析-形象定位三、營銷策略及推廣分析-形象定位客戶定位140、260項目整體以改善型產(chǎn)品為主覆蓋首改需求及再改需求價格定位產(chǎn)品定位預(yù)計銷售單價14000元/，總價預(yù)估200-360萬整體價格落位競爭板塊內(nèi)第一價格梯隊，高于周邊競品200

36、0元/以上核心客戶：老城區(qū)改善型客戶，新城區(qū)改善型客戶重要客戶：港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)需求客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城型及學(xué)區(qū)需求客戶邊緣客戶：通州區(qū)及其他縣區(qū)跨城客戶按照現(xiàn)有的產(chǎn)品及價格定位，項目勢必將成為崇川區(qū)的價格標(biāo)桿項目，且在競品層面上高于競品2000元/，因此如何塑造“豪宅標(biāo)桿”的形象至關(guān)重要三、營銷策略及推廣分析-形象定位精神屬性定位全城驕傲者的人生資本步步領(lǐng)先的高端生活方式物理屬性定位南通CBD城市標(biāo)桿豪宅崇川CBD 雙地鐵 9年學(xué)府 低密度 豪宅住區(qū)競品物理屬性嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，突出“豪宅標(biāo)桿”，形象面主打生活方式、圈層純粹、身份標(biāo)簽，以此吸引對位客戶關(guān)注“驕傲”關(guān)鍵詞加強(qiáng)客戶記憶三、營銷

37、策略及推廣分析-價值體系“驕傲者的人生資本”翡翠華府10大價值體系新城CBD碧桂園精工花園標(biāo)桿豪宅千億房企國賓服務(wù)都會商圈精英教育便捷交通稀缺地段五重園林定制精裝純粹圈層舒適低密三、營銷策略及推廣分析-價值梳理千億房企，世界500強(qiáng)企業(yè)，香港聯(lián)交所上市公司，碧桂園集團(tuán)在海內(nèi)外各地超過400個項目，300萬的業(yè)主，品牌知名度享譽(yù)海內(nèi)外，大品牌，值得信賴12年優(yōu)質(zhì)教育，項目自身規(guī)劃雙語幼兒園，一路之隔二附集團(tuán)辦學(xué)，9年一貫制義務(wù)教育，從幼兒園到初中，孩子走路就能上學(xué)。崇川主城區(qū)，鉑金稀缺地段，接駁圓融商圈、中南商圈，南通城市核心為數(shù)不多的稀缺位置資源，未來城市門戶窗口，南通城市風(fēng)貌的集中展現(xiàn)臨近中

38、南城、中南百貨、南通體育館，全方位打造5分鐘都市生活圈，滿足衣食住行等各類需求，享受南通城市不可多得的繁華城市生活 千億房企世界500強(qiáng)新城CBD南通“陸家嘴”CBD都會商圈繁華觸手可及 二附集團(tuán)12年名優(yōu)學(xué)府立體交通通達(dá)全城全方位立體交通，一環(huán)以內(nèi)黃金地段，臨近通啟路高架快速通道市中心、高速入口，配備雙地鐵線路、臨近世紀(jì)大道市政干道，城市精彩，瞬息可達(dá)三、營銷策略及推廣分析-價值梳理全球頂級大師設(shè)計，5重園林推窗即花園，俯仰皆鮮氧，每天生活在花園里打造全生命周期的園林理念，滿足兒童、青年、老人的每天的運動生活國家一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，尊享鉑金管家五星服務(wù)，快速響應(yīng)、暖心關(guān)懷。碧桂園，給您一個五

39、星級的家的服務(wù)享譽(yù)全國國家甲級設(shè)計院，超400名余專業(yè)設(shè)計師，最優(yōu)人居體驗； 集24年精裝經(jīng)驗傾力打造，一線品牌，人性化細(xì)節(jié)設(shè)計，打造舒適居住體驗城市核心稀缺低密度生活區(qū)，全社區(qū)規(guī)劃18F以下產(chǎn)品，最大樓間距高大80米，超高人均綠地，每天每戶享受更多的陽光生活定制精裝人性戶型五重園林大師作品舒適低密陽光奢享一級物業(yè)國賓禮遇純粹圈層翹楚生活全城翹楚的生活名利場，純改善型社區(qū)，標(biāo)配舒適改善社區(qū)規(guī)劃、戶型規(guī)劃、裝修標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)社區(qū)客戶的純粹性，更多程度滿足您的社交需求項目核心價值宣導(dǎo)節(jié)點信息釋放，賣壓制造豪宅形象滲透，主打客群身份三、營銷策略及推廣分析-推廣策略線上媒體線下媒體濠濱論壇/搜房首頁通欄/

40、樂在南通微信/江海晚報微信江海晚報、市區(qū)新增戶外、二級展點、商家植入市區(qū)戶外、配合活動及銷售節(jié)點分級定向區(qū)域拓展、電梯框架配合造勢活動，微信自媒體傳播/樂在南通/濠濱論壇配合產(chǎn)品發(fā)布會、濠濱/搜房/新浪/樂在南通、電臺/電視推廣主題為有成就的南通人而來挺進(jìn)崇川碧桂園成功摘得南通大學(xué)北CBD核心地塊翡翠華府 一座城的驕傲崇川CBD 低密度學(xué)府豪宅社區(qū) 璀璨登臨執(zhí)掌中心碧生驕傲CBD 雙地鐵 精工奢裝洋房 品牌中心傾城綻放多數(shù)人的仰望 少數(shù)人的驕傲CBD 雙地鐵 140-260精工奢裝洋房 示范區(qū)開放生活本該驕傲 12月17日盛大開盤CBD 雙地鐵 140-260精工奢裝洋房 搶籌倒計時推廣階段6

41、月15日摘牌8月14日盒子開放12月10日示范區(qū)開放10月22日產(chǎn)品發(fā)布會12月17日盛大開盤標(biāo)簽直效強(qiáng)化拿地軟文信息發(fā)布/碧桂園高端品牌理念軟文炒作市區(qū)、通州戶外、老項目電梯框架、小區(qū)桁架資源聯(lián)動市區(qū)戶外、二級展點、商家植入、高端社區(qū)巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演市區(qū)戶外、LED車、電梯框架、小區(qū)燈箱、商家植入、活動拓展全線上釋放、濠濱/搜房/新浪/樂在南通、電臺/電視、江海晚報品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.410.16-11.1211.13-12.1012.11-12.179.5-10.15成就一個時代的驕傲“CBD大時代”2015南通碧桂園品牌發(fā)布會盛裝啟幕時間階

42、段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會啟動認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.410.16-11.1211.13-12.1012.11-12.17示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌重塑起勢，全城談華府完美呈現(xiàn)賣壓營造，全城買華府推廣主題為有成就的南通人而來挺進(jìn)崇川碧桂園成功摘得南通大學(xué)北CBD核心地塊翡翠華府 一座城的驕傲崇川CBD 低密度學(xué)府豪宅社區(qū) 璀璨登臨執(zhí)掌中心碧生驕傲CBD 雙地鐵 精工奢裝洋房 品牌中心傾城綻放多數(shù)人的仰望 少數(shù)人的驕傲CBD 雙地鐵 140-260精工奢裝洋房 示范區(qū)盛大開放生活本該驕傲 12月17日盛大開盤C

43、BD 雙地鐵 140-260精工奢裝洋房 搶籌倒計時核心戰(zhàn)略南通及通州拿地信息公開告知，回應(yīng)競品以拍地漲價信息推廣全城熱炒告知碧桂園崇川CBD新項目高端品牌形象重塑，核心突出客群關(guān)鍵詞配合盒子開放，公眾事件發(fā)酵社會化傳播圈層“翡翠薈”啟動金石酒店推介及宴請高端事件活動提升南通圈層影響力產(chǎn)品發(fā)布會收客認(rèn)籌做好大眾客戶示范區(qū)開放事件引爆，配合夜場收客結(jié)合售樓處及酒店雙重圈層飯局營銷事件活動1、城市驕傲系列活動驕傲雨傘拼圖吉尼斯挑戰(zhàn)2、新項目媒體見面會藍(lán)色-大眾紅色-圈層2、2016熒光泡泡跑南通奧運冠軍陳若琳領(lǐng)跑，熒光泡泡跑舉辦4、“碧勝客”BOX開業(yè)全城派送“碧勝客”披薩3、奧運助力活動3、翡翠

44、薈聯(lián)盟商家儀式1、南通品牌發(fā)布會配合雙盤客戶的邀約導(dǎo)入，南通戰(zhàn)略發(fā)布1、時代人物國賓御宴聘請舌尖上的中國大廚定制御宴3、翡翠薈常規(guī)圈層1、藝術(shù)示范區(qū)開放3、翡翠薈售樓處定制精英宴請1、南通通州業(yè)主聯(lián)動 業(yè)主水上活動啟動，項目信息告知，包含業(yè)主的一封信 業(yè)主及親友領(lǐng)取定制西瓜禮盒海量拓客內(nèi)外牽引，全城看華府三、營銷策略及推廣分析-策略大綱高端事件活動提升南通圈層影響力產(chǎn)品發(fā)布會收客認(rèn)籌做好大眾客戶成就一個時代的驕傲“CBD大時代”2015南通碧桂園品牌發(fā)布會盛裝啟幕4、翡翠薈常規(guī)圈層2、星空玫瑰藝術(shù)展配合示范區(qū)開放9.5-10.152、國賓御宴II聘請舌尖上的中國大廚定制御宴4、翡翠宴、翡翠進(jìn)修

45、班1、教師節(jié)活動2、中秋節(jié)活動三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期活動時間：7月1日-7月30日活動目的：老業(yè)主及其親友信息告知活動對象：南通碧桂園老業(yè)主及其親友活動內(nèi)容：以老項目老業(yè)主作為種子客戶的切入點，針對老業(yè)主每人派發(fā)10張領(lǐng)取券，其中一張為本人使用券，其余9張為親友券必須為非業(yè)主使用，以此拉動業(yè)主帶客到訪售樓處，優(yōu)先從業(yè)主內(nèi)挖掘身邊同事或親戚對于新項目意向客戶1、新項目業(yè)主告知定制西瓜禮盒，業(yè)主親友大派送(老項目聯(lián)動)時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.1

46、3-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17品牌立勢期2、老項目展示區(qū)啟動新浪樂居&滴滴打車合作推出“碼上專車”時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略活動時間：7月20日-8月14日活動目的：市區(qū)BOX未啟動前接待活動內(nèi)容：與新浪樂居合作，啟動“碼上專車”活動，銷

47、售拓客過程中產(chǎn)生的意向客戶，以及活動推廣階段自發(fā)有購買意愿的客戶，通過掃描活動二維碼進(jìn)入專車打車頁面，每個客戶均有一次往返打車的機(jī)會，打車費由樂居支付，我們提供廣告置換三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期3、影響力事件三階段轟炸“一座城市的驕傲”系列活動【第一階段】“南通，對世界說聲驕傲”吉尼斯萬人雨傘拼圖挑戰(zhàn)活動時間：7月13日-7月30日活動目的：“驕傲”話題引出，全面參與城市大型快閃，制造影響力活動地點：南通新城區(qū)體育館活動內(nèi)容：邀請世界吉尼斯認(rèn)證官發(fā)起“吉尼斯官方挑戰(zhàn)”活動，全市范圍內(nèi)征集挑戰(zhàn)市民，挑戰(zhàn)內(nèi)容為“所有人打開雨傘，拼寫驕傲或南通驕傲文字”，所有參與挑戰(zhàn)的人都將獲得“吉

48、尼斯挑戰(zhàn)榮譽(yù)證書和吉尼斯挑戰(zhàn)紀(jì)念版雨傘1把”，利用活動廣泛實現(xiàn)首輪拓客接觸，同時線上炒作“驕傲”時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期3、影響力事件三階段轟炸“一座城市的驕傲”系列活動【第二階段】“驕傲的南通”微視頻+“驕傲or虛榮”人格微信測評1、“驕傲的南通”微視頻論壇炒作啟動，以懷舊南通、人物南通作為篇章，同步拍攝

49、“驕傲的南通”城市話題微視頻，視頻內(nèi)容結(jié)合“你知道南通的驕傲是什么嗎？你對于你的生活狀態(tài)滿意嗎？”話題，實現(xiàn)廣泛的傳播2、“驕傲or虛榮”人格測試定制H5測評程序，圍繞“你是驕傲的人？還是虛榮的人”設(shè)定問題回答，參與后可領(lǐng)取紅包，最終導(dǎo)向“驕傲者不虛榮”的回答。時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期3、影響力事件三階段轟

50、炸“一座城市的驕傲”系列活動【第三階段】“與驕傲一同奔跑”奧運冠軍陳若琳領(lǐng)跑2016南通首屆熒光泡泡跑活動時間：8月14日活動目的：延續(xù)驕傲話題炒作，活動造勢活動地點：南通園博園，預(yù)計參賽3000人活動內(nèi)容：邀請奧運冠軍陳若琳領(lǐng)跑，前往園博園組織熒光泡泡跑，由于宣傳季節(jié)較熱，活動以夜跑形式開展，其中配合泡泡主題及熒光跑的雙重主題元素開展。所有客戶征收20元報名費，由我方提供總價值40元(對外報60元)的裝備禮包。時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)1

51、2.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期3、影響力事件三階段轟炸“一座城市的驕傲”系列活動【備選】“與驕傲一同奔跑”奧運冠軍陳若琳領(lǐng)跑2016南通垂直馬拉松大賽活動時間：8月14日活動目的：延續(xù)驕傲話題炒作，體驗項目地段活動地點：南通大飯店，預(yù)計參賽800人活動內(nèi)容：啟動南通首屆垂直馬拉松大賽（南通限制性要求，僅審批5公里以下地面跑步活動），并結(jié)合8月奧運主題，邀請南通人的驕傲、本次奧運會的參賽跳水運動員陳若琳，共同領(lǐng)跑，以南通大飯店作為核心，邀約市民參與爬樓比賽時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布

52、會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17奧運冠軍陳若琳三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期4、拓客傳播+線上傳播“為中國驕傲加油，奧運金牌大猜想”競猜題目：1. 本屆奧運會上，您預(yù)計中國代表隊獲得的獎牌總數(shù)排名第幾位。2. 本屆奧運會中國代表隊所獲得的金牌數(shù)。3. 本屆奧運會中國隊所獲的獎牌總數(shù)。活動時間：預(yù)測時間：8月6-14日；兌換時間：8月21日活動內(nèi)容：通過官方微信，參與金牌猜想H5，回答

53、如下問題若預(yù)測結(jié)果與上述內(nèi)容相同，則可獲得相應(yīng)禮品，其中分別為正版吉祥物公仔、奧運紀(jì)念幣、斯沃琪奧運紀(jì)念表。凡參與競猜均可有抽取巴西里約熱內(nèi)盧10日游機(jī)會時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略品牌立勢期5、BOX品牌盒子開放“碧勝客”主題體驗盒子全城大派送活動時間：8月14日-8月30日活動創(chuàng)意：配合中心價值炒作，推出“碧勝客”概

54、念，提出“誰是城市碧勝客！”的驕傲延續(xù)話題，意為“城市里最杰出的人”；借勢“必勝客”披薩做高端感知的事件營銷?；顒觾?nèi)容：南通首個“披薩”主題品牌盒子，兼顧定制包裝披薩及看房接待功能由銷售企業(yè)拓客及線上報名，炒作“萬份碧勝客全城大派送”活動話題時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略廣泛拓客期1、“翡翠薈”高端客戶俱樂部全城啟動翡翠薈

55、三大服務(wù)發(fā)布【圈層飯局-翡翠星宴】【圈層課程-翡翠進(jìn)修班】【圈層專享-翡翠接機(jī)】持續(xù)設(shè)立高端客戶會“翡翠薈”，客戶需驗資超過100萬，入會客戶即可免費享受如下三重活動及服務(wù)客戶自行組織圈層，每位翡翠薈客戶可1年內(nèi)可免費申請1次翡翠薈會員可撥打客服熱線，預(yù)約機(jī)場接機(jī)服務(wù)，我方安排接機(jī)車輛翡翠薈舉辦客戶EMBA同學(xué)會等活動，并舉辦一場商學(xué)院講座時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.

56、11-12.17活動時間：9月開始，包含聯(lián)盟商家簽約儀式，以及后續(xù)系列活動廣泛拓客期2、翡翠華府CHANEL節(jié)，南通歷史上教師節(jié)最不一般的禮物時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17活動時間：9月5-11日活動目的：制造話題、跨界營銷活動內(nèi)容：圍繞教師節(jié)節(jié)點，針對全市教師群體，圍繞“教師節(jié)讓女人最驕傲的禮物”進(jìn)行炒作，凡教師可憑本人教師證為自己或女友或妻子，至BO

57、X領(lǐng)取香奈兒香水20ml試用裝一瓶，現(xiàn)場參與轉(zhuǎn)發(fā)微信活動即可領(lǐng)?。晃⑿啪€上配合互動游戲，全城市民贏香奈兒95#暢銷口紅一只三、營銷策略及推廣分析-活動策略廣泛拓客期3、中秋節(jié)，你的驕傲禮盒“星巴克月餅”全城派送時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17活動時間：9月10-15日活動目的：制造話題、跨界營銷活動內(nèi)容：外籍男女模特，扮演“嫦娥和吳剛”街、少量卡通月兔形象

58、，南通地標(biāo)型建筑持續(xù)街頭快閃，派發(fā)“國際范的月餅券”；圍繞BOX現(xiàn)場組織派發(fā)“星巴克月餅禮盒”，憑月餅券及微信H5線上預(yù)約，可至box現(xiàn)場，通過轉(zhuǎn)發(fā)碧桂園翡翠華府活動及廣告方可領(lǐng)取，限量派發(fā)三、營銷策略及推廣分析-活動策略三、營銷策略及推廣分析-活動策略廣泛拓客期1、“一個時代的驕傲”翡翠華府產(chǎn)品發(fā)布會暨南通城市戰(zhàn)略發(fā)布會活動時間：10月22日活動地點：南通大飯店活動內(nèi)容：以“一個時代的驕傲”為主題，發(fā)布會現(xiàn)場結(jié)合南通歷史人文的陳列展，配合內(nèi)場發(fā)布南通全市8盤布局以及未來發(fā)展的運營態(tài)勢。發(fā)布會除了發(fā)布全新的產(chǎn)品信息外，邀請著名財經(jīng)人物“葉檀”，共同探討新城區(qū)及全國類似城市發(fā)展規(guī)律與潛力。另外在

59、活動當(dāng)天正式啟動認(rèn)籌動作時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17財經(jīng)學(xué)者葉檀廣泛拓客期2、外場認(rèn)籌神器翡翠華府淘寶官方商店線上認(rèn)籌同步啟動三、營銷策略及推廣分析-活動策略活動時間：10月22日活動目的：移動認(rèn)籌輔助實現(xiàn)展點及拓客現(xiàn)場認(rèn)籌活動內(nèi)容：借鑒南通萬科城市之光認(rèn)籌方式，在發(fā)布會當(dāng)天正式發(fā)布“碧桂園南通淘寶旗艦店”，旗艦店內(nèi)設(shè)置翡翠華府、南通碧桂園、通州碧桂園

60、項目認(rèn)籌可選商品欄，后期拓客環(huán)節(jié)以及展點均只需要通過淘寶APP進(jìn)入官方旗艦店，即可現(xiàn)場交納認(rèn)籌金，認(rèn)籌后可憑后臺記錄到售樓處開放當(dāng)天可以換領(lǐng)籌單。時間階段營銷節(jié)點品牌盒子開放體驗產(chǎn)品發(fā)布會配合認(rèn)籌12.17開盤品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期7.1-7.297.30-9.49.5-10.1511.13-12.10示范區(qū)12.10開放老項目啟動接待品牌立勢期廣泛拓客期10.16-11.1212.11-12.17三、營銷策略及推廣分析-活動策略硬廣強(qiáng)拓期翡翠薈高端影響力 “時代人物國賓御宴I&II”舌尖御廚定制饗宴活動時間：11月19日、11月26日活動目的：翡翠薈調(diào)性活動，提升圈層影響力