信托融資方案分析

1、第四章 信托融資方案分析 信托融資案例分析 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)融資方案設(shè)計(jì)1案例1：上海國(guó)投-新中苑房產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓投資計(jì)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介“新中苑”是上海新中南開地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅小區(qū) 。將上述評(píng)估價(jià)格為1.66億元的房產(chǎn)信托給上海國(guó)投；新中南開委托上海國(guó)投將該物業(yè)的優(yōu)先受益權(quán)分割轉(zhuǎn)讓給社會(huì)投資者；社會(huì)投資者在該物業(yè)每年的銷售收入中獲取收益；轉(zhuǎn)讓期滿，優(yōu)先受益人優(yōu)先分配信托財(cái)產(chǎn)中的現(xiàn)金部分，剩余信托財(cái)產(chǎn)全部歸劣后受益人新中南開；或者由新中南開回購(gòu)上述優(yōu)先受益權(quán)；上海黃浦投資有限公司為新中南開回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)提供不可撤銷的連帶擔(dān)保責(zé)任。 2案例1：上海國(guó)投-新中苑

2、房產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓投資計(jì)劃 3項(xiàng)目概況：宜春新城公司將其持有的1200畝開發(fā)用地（評(píng)估價(jià)值人民幣約15000萬(wàn)元）的經(jīng)營(yíng)收益委托給江信公司，設(shè)立宜春市新城建設(shè)財(cái)產(chǎn)信托，新城公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。新城公司將其受益權(quán)分級(jí)為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（4000-10000份）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，江信公司作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)成為優(yōu)先受益權(quán)人。江信公司將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益權(quán)人的收益。兩年期滿，新城公司以每份10000元的價(jià)格全部贖回優(yōu)先受益權(quán)。案例2：宜春市新城建設(shè)財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 4風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3、信托受益權(quán)分解為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，普通受益權(quán)為優(yōu)先受益權(quán)提供收益保障。信托財(cái)產(chǎn)處置收益全部轉(zhuǎn)入江信公司開立的信托專用帳戶，優(yōu)先用于按期支付優(yōu)先受益權(quán)人按年收益率4.6%計(jì)算的收益。宜春市信用擔(dān)保中心為優(yōu)先受益權(quán)按期收回投資收益和新城公司到期贖回優(yōu)先收受益權(quán)提供擔(dān)保。宜春市政府承諾：宜春市新城公司以其信托財(cái)產(chǎn)處置收入和土地出讓金收入、新城開發(fā)收入按期支付投資收益、期滿贖回優(yōu)先受益權(quán)，如上述資金缺口，則由市財(cái)政統(tǒng)籌安排資金予以補(bǔ)足。 案例2：宜春市新城建設(shè)財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 5項(xiàng)目簡(jiǎn)介：七彩公司以其與北京公交廣告公司共同經(jīng)營(yíng)車身廣告媒體的權(quán)利委托北京國(guó)投設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)利信托。在合作期限內(nèi)

4、，七彩公司有權(quán)優(yōu)先從公交車身廣告的經(jīng)營(yíng)凈收益中分配4800萬(wàn)元，用于償還到期信托本金。 七彩公司委托北京國(guó)投將上述優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。七彩公司的車身廣告全部經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管使用。 在信托期成立一年后，七彩公司開始分四次逐期回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)。 如兩年經(jīng)營(yíng)期滿，項(xiàng)目?jī)羰找娌荒軡M足優(yōu)先受益權(quán)的回購(gòu)，北京公交廣告公司支付4800萬(wàn)元用于信托的解除。案例3：北京國(guó)投-北京公交廣告收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃6案例3：北京國(guó)投-北京公交廣告收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃7案例4：宜春市新城建設(shè)財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 8案例4：北京國(guó)投-華堂大興店租金收益權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托財(cái)產(chǎn)：方正

5、地產(chǎn)位于北京市大興區(qū)“興城嘉園” 小區(qū)綜合樓內(nèi)，建筑面積約為20500平方米的房屋租賃給華糖洋華堂商業(yè)有限公司20年而獲得的租金收益權(quán)。方正地產(chǎn)將華堂商場(chǎng)大興店20年租金收益權(quán)作為財(cái)產(chǎn)信托給北京國(guó)際信托投資有限公司。方正地產(chǎn)委托北京國(guó)投將上述信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。北京國(guó)投與方正地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期贖回受益權(quán)，則北京國(guó)投將持有華堂商場(chǎng)大興店物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 華堂商場(chǎng)租金收入進(jìn)入信托賬戶監(jiān)管使用。 9案例5：北京國(guó)投-華堂大興店租金收益權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 10項(xiàng)目簡(jiǎn)介：杭州凱悅將其合法擁有的4.27億元的購(gòu)物廣場(chǎng)房產(chǎn)租賃收益財(cái)產(chǎn)信托給中泰信托投資有限責(zé)任公司。信

6、托受益權(quán)分為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，其中優(yōu)先受益權(quán)價(jià)值3.5億元，分為3.5萬(wàn)份，由中泰信托對(duì)外轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先受益權(quán)受讓人可選擇持有1年，或持有到期滿2年。持有1年的預(yù)期收益率為4.8，持有2年的預(yù)期收益率為每年5。杭州凱悅承諾在信托期滿1年，按原值回購(gòu)有退出要求的優(yōu)先受益權(quán)。2年期滿結(jié)束時(shí)，杭州凱悅承諾按原值回購(gòu)其余全部?jī)?yōu)先受益權(quán)。 杭州凱悅并以價(jià)值為6.75億元的購(gòu)物廣場(chǎng)房產(chǎn)抵押給中泰信托，以保證優(yōu)先受益權(quán)回購(gòu)的履行。 案例5：杭州凱悅財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃 11案例5：杭州凱悅財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃 12案例6：金港信托租賃資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托資金用于受讓浙江金

7、融租賃股份有限公司寧波分公司擁有的租賃資產(chǎn)的收租權(quán)（租賃資產(chǎn)）。信托期限屆滿，該公司回購(gòu)租賃收益權(quán)。浙江金融租賃股份有限公司對(duì)寧波分公司的回購(gòu)行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 13案例6：金港信托租賃資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)資金信托計(jì)劃 14案例7：聯(lián)華信托-船舶融資租賃資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托資金以融資租賃的方式用于購(gòu)買貨運(yùn)船舶租賃給船舶運(yùn)輸公司，收取租金獲得回報(bào)。船舶運(yùn)輸公司就該租賃船舶與廣東海電船務(wù)有限公司簽訂五年的期租合同，將該船轉(zhuǎn)租給廣東海電船務(wù)有限公司，廣東海電按月支付租金。船舶運(yùn)輸公司承諾將該租金收入權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人，作為對(duì)受托人支付租金的擔(dān)保。本信托計(jì)劃受益人劃分為甲、乙、丙三類：甲類受益人的信

8、托期限為一年，預(yù)計(jì)年收益率為4； 乙類受益人的信托期限為兩年，預(yù)計(jì)年收益率為4.5；丙類受益人的信托期限為三年，預(yù)計(jì)年收益率為5.2。 15案例7：聯(lián)華信托-船舶融資租賃資金信托計(jì)劃 16案例8：山東國(guó)投蘭雁集團(tuán)設(shè)備融資租賃集合資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托資金用于購(gòu)買蘭雁集團(tuán)已有的設(shè)備，并以融資租賃的方式租賃給蘭雁集團(tuán)使用。信托受益權(quán)分一年期和兩年期，預(yù)期收益率分別為4.6%、5.0%，兩種期限設(shè)計(jì)，投資者可靈活選擇 。張店鋼鐵總廠提供不可撤銷的第三方連帶責(zé)任擔(dān)保，同時(shí)蘭雁集團(tuán)職工以其持有的蘭雁集團(tuán)股權(quán)質(zhì)押作為還款保證。 17案例8：山東國(guó)投蘭雁集團(tuán)設(shè)備融資租賃集合資金信托計(jì)劃 18案例9：中

9、泰信托-上海中望投資股權(quán)信托信托權(quán)益投資計(jì)劃項(xiàng)目簡(jiǎn)介：上海高遠(yuǎn)置業(yè)將價(jià)值為2億元的上海中望投資股權(quán)信托給中泰信托，并將信托權(quán)益對(duì)外轉(zhuǎn)讓。高遠(yuǎn)置業(yè)轉(zhuǎn)讓上述信托受益權(quán)所獲得的約2億元人民幣資金信托給中泰信托，用以對(duì)中望投資進(jìn)行增資，并將受益權(quán)質(zhì)押給中泰信托，作為回購(gòu)信托受益權(quán)的擔(dān)保。高遠(yuǎn)置業(yè)承諾在信托期滿之前分批次全部回購(gòu)已轉(zhuǎn)讓的信托受益權(quán)并及時(shí)支付回購(gòu)款。同時(shí)，希恩投資、福行投資為高遠(yuǎn)置業(yè)按期支付信托受益權(quán)回購(gòu)款作保證擔(dān)保。 19案例9：中泰信托-上海中望投資股權(quán)信托信托權(quán)益投資計(jì)劃20案例10：深國(guó)投商業(yè)投資公司長(zhǎng)沙項(xiàng)目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托資金用于購(gòu)買深國(guó)投商業(yè)投資有限公司（深

10、商投）在湖南深國(guó)投商用置業(yè)發(fā)展有限公司（湖南商置）所享有權(quán)益的受益權(quán)。權(quán)益的受益權(quán)是指深商投在湖南商置公司擁有的不超過49%的股權(quán)的受益權(quán)和不超過49%的股東債權(quán)。湖南商置是一家由凱德中國(guó)與深商投共同投資的中外合資企業(yè)，其中凱德中國(guó)擁有51%股權(quán)，深商投擁有49%股權(quán)。凱德中國(guó)持有湖南商置的股權(quán)在新加坡上市時(shí)，深商投持有的股權(quán)應(yīng)一起上市。信托期限為兩年，兩年期滿，信托受益權(quán)的退出按下列順序安排: (1)由境外機(jī)構(gòu)投資者收購(gòu)；(2)上市；(3)由深國(guó)投商業(yè)投資有限公司回購(gòu), 深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司提供最終的回購(gòu)保障；(4)其他有效方式。21深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司持有深商投60%股份，

11、而深商投持有湖南商置49%的股份，故本信托構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。關(guān)聯(lián)交易的性質(zhì)為權(quán)益的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓。受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格依據(jù)與第三方公平市場(chǎng)交易價(jià)格確定。第三方公平市場(chǎng)交易價(jià)格依據(jù)凱德中國(guó)受讓深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（深國(guó)投另一子公司）持有湖南商置51%股權(quán)的交易價(jià)格確定。深商投對(duì)本信托項(xiàng)下的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓提供回購(gòu)承諾，回購(gòu)價(jià)格包含原受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格及每年8%的溢價(jià)率（從而保障受益人的利益不受關(guān)聯(lián)交易的影響。案例10：深國(guó)投商業(yè)投資公司長(zhǎng)沙項(xiàng)目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托22案例10：深國(guó)投商業(yè)投資公司長(zhǎng)沙項(xiàng)目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托23案例11：天津信托應(yīng)收賬款權(quán)益項(xiàng)目集合資金信托產(chǎn)品項(xiàng)目簡(jiǎn)介：信托資金用于貸款給天津市德利

12、得物流有限公司，獲得天津市德利得物流有限公司對(duì)河北寶碩股份有限公司的應(yīng)收帳款權(quán)益。河北寶碩股份有限公司直接向借款人在受托人處開立的應(yīng)收帳款專戶還款。并由河北寶碩股份有限公司和天津德利得集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 24案例11：天津信托應(yīng)收賬款權(quán)益項(xiàng)目集合資金信托產(chǎn)品25案例12：杭州中緯實(shí)業(yè)有限公司“房屋租賃權(quán)信托”信托受益權(quán)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：募集資金用于受讓杭州中緯實(shí)業(yè)有限公司持有的房屋租賃權(quán)信托中99.74的信托受益權(quán)份額；受讓完成后，由杭州信托對(duì)該部分信托受益權(quán)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，并由杭州中緯實(shí)業(yè)有限公司于信托期限內(nèi)以原轉(zhuǎn)讓價(jià)款108.7的價(jià)格無(wú)條件向杭州信托

13、回購(gòu)本信托計(jì)劃受讓的全部房屋租賃權(quán)信托的信托受益權(quán) 。杭州中緯實(shí)業(yè)公司以其部分房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，并以其參股杭州錢江銘地產(chǎn)公司30的股權(quán)作質(zhì)押擔(dān)保。 26案例12：杭州中緯實(shí)業(yè)有限公司“房屋租賃權(quán)信托”信托受益權(quán)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 27 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)1、資金信托，貸款方式28 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)2、資金信托，股權(quán)投資方式29 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)3、資金信托，融資租賃方式30 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)4、資金信托，購(gòu)買租賃資產(chǎn)31 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)5、以租賃資產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托32 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)6、以子公司股權(quán)設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托33 生產(chǎn)企業(yè)增加生產(chǎn)設(shè)備的信托融資方案設(shè)計(jì)7、資金信托，購(gòu)買應(yīng)收賬款債權(quán)34生產(chǎn)企業(yè)