房地產(chǎn)、建安企業(yè)涉稅相關(guān)法律解析（27頁）

1、房地產(chǎn)、建安業(yè)涉稅相關(guān)法律 2022/7/25引 言 眾所周知，房地產(chǎn)、建安業(yè)的稅務(wù)處理是十分復(fù)雜的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)、建安業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期長，涉及資金額大，業(yè)務(wù)運作復(fù)雜，相應(yīng)的會計、稅務(wù)處理也因此錯綜復(fù)雜，而涉及的相關(guān)法律也繁多。但其業(yè)務(wù)基本是法律框架內(nèi)運作的，因此，對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的學(xué)習(xí)，將有助于對該行業(yè)稅務(wù)業(yè)務(wù)的理解、把握和研判。2022/7/25教學(xué)目標(biāo) 通過對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的分析、研討與交流 ，能夠了解該行業(yè)的業(yè)務(wù)流程，從相關(guān)法律的角度進一步理解、把握和研判該行業(yè)稅收政策及其會計處理方法，為該行業(yè)的稅務(wù)處理工作提供法律背景和支撐。土地使用權(quán)的會計處理企業(yè)會計準(zhǔn)則無

2、形資產(chǎn) ：第三條 無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。2022/7/25主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程土地法律制度城市規(guī)劃法律制度建筑業(yè)法律制度房產(chǎn)交易法律制度合同法律制度2022/7/25一、房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程買地 施工準(zhǔn)備 建筑施工 產(chǎn)品銷售 售后服務(wù) 2022/7/25二、土地法律制度1.我國土地所有制：社會主義公有制全民所有制土地（國有土地） 房地產(chǎn)開發(fā)勞動群眾集體所有制土地 征收 房地產(chǎn)開發(fā)2022/7/25二、土地法律制度2

3、. 土地登記制度：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；（四）地上附著物情況。 2022/7/25二、土地法律制度3. 土地查詢制度：縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地登記資料的公開查詢工作。具體見土地登記資料公開查詢辦法 4 .土地用途管制 與土地利用規(guī)劃制度2022/7/25二、土地法律制度5. 國有土地使用權(quán)有償出讓制度國家依法實行國有土地有償使用制度（劃撥除外）。土地使用權(quán)出讓年限限制制度。

4、出讓方式：招標(biāo)拍賣掛牌、協(xié)議。 成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。6.土地閑置處置制度 2022/7/25二、土地法律制度7. 拆遷補償、安置制度拆遷補償協(xié)議的內(nèi)容：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)，也 可以二者組合。注意的問題 2022/7/25注意的問題1.實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 ，可能被拆遷人要付給房產(chǎn)公司差價。2.拆遷費用包括：被拆遷的房屋補償、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)、停產(chǎn)損失

5、，拆遷管理費、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金等。2022/7/25三、城市規(guī)劃法律制度1. 施工前，開發(fā)企業(yè)需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.規(guī)劃的具體內(nèi)容：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求 。（具體見城市規(guī)劃編制辦法）3.注意查詢建筑物分戶實測成果表。2022/7/25四、建筑業(yè)法律制度1.建筑工程依法實行招標(biāo)發(fā)包制度。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。2.建筑工程竣工驗收和竣工驗收備案管理

6、制度，尤其注意技術(shù)檔案和施工管理資料和按合同約定支付工程款的情況。 2022/7/25四、建筑業(yè)法律制度3.建筑工程依法實行質(zhì)量保證金制度（5%）。4. 建設(shè)工程價款結(jié)算制度 合同條款中對涉及工程價款結(jié)算約定事項。工程進度款結(jié)算與支付 的規(guī)定，包括工程進度款結(jié)算方式 、工程量計算 、工程進度款支付 、工程竣工結(jié)算 等內(nèi)容。 2022/7/25五、房產(chǎn)交易法律制度1.房產(chǎn)交易實行基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格定期確定與公布制度。2.國家房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。注意初始登記的內(nèi)容：房屋已竣工的證明與房屋測繪報告。而且建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場

7、所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。 3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 ：買賣、贈與、以房地產(chǎn)作價入股 、提供土地使用權(quán) 合作、合資、收購、兼并或合并 、以房地產(chǎn)抵債等形式。2022/7/25五、房產(chǎn)交易法律制度4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容5.國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。（城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定T14）6.城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定。本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的

8、車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定T25、 物權(quán)法T74） 2022/7/25五、房產(chǎn)交易法律制度7. 禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。（商品房銷售管理辦法T42 ）8.房產(chǎn)交易實行商品房預(yù)售許可制度。申請預(yù)售許可 ，還應(yīng)提供商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（城市商品房預(yù)售管理辦法T6、T7 ）2022/7/25五、房產(chǎn)交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。（物業(yè)管理條例 T42）10.建筑區(qū)

9、劃內(nèi)的道路、綠地 、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 ，屬于業(yè)主共有。 2022/7/25六、合同法律制度1.合同成立的要件雙方當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商，就合同內(nèi)容意思表示一致，合同就成立。具體要件為：（1）有兩個以上的相互獨立的訂約當(dāng)事人。（2）訂約各方意思一致。2022/7/252.合同成立的時間（1）書面合同，以最后簽字或者蓋章的時間為合同成立時間。（2）當(dāng)事人要求在合同成立之前簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書的時間為合同成立時間。2022/7/253.合同成立的地點（1）承諾生效的地點為合同成立的地點。（2）當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點為合同成立的地點。雙方當(dāng)事人簽字或者

10、蓋章的地點不為同一地的，以最后簽字或者蓋章的時間為合同成立時間。（3）采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的 ，當(dāng)事人有約定合同成立地點的，以其約定；沒有約定的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點；沒有主營業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點。 2022/7/254.合同的條款（1）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價款或者報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭議的方法。 2022/7/255.審查合同注意事項 當(dāng)事人、標(biāo)的、報酬為合同的必須條款，否則合同不成立；其他條款為一般條款，沒有約定或者約定不明的，可以由當(dāng)事人協(xié)商補充。協(xié)商不成的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照合同法 62條處理。2022/7/256.違約金比例的規(guī)定7.違約金與定金的償付 2009年8月15日，某市地稅稽查局對新華房地產(chǎn)公司2008年度涉稅情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)該公司在2008年所得稅賬務(wù)處理時，有一筆扣除為：定金支出20萬元，違約金支出20萬元?；槿藛T查到相關(guān)合同，原來該公司與張