當前國內(nèi)養(yǎng)老項目的6種盈利方式

1、國內(nèi)已形成的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利模式地產(chǎn)開發(fā)模式、地產(chǎn)經(jīng)營模式、專業(yè)服務(wù)模式、特許經(jīng)營模式、工業(yè)產(chǎn)品銷售模式、綜合 模式等，不同的經(jīng)營模式具有不同的經(jīng)營理念、經(jīng)營方案與盈利特點。1.地產(chǎn)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式是當前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要表現(xiàn)形式，參與的主體包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)、保險公司、國外養(yǎng)老投資機構(gòu)等，我國房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定等法律法規(guī)規(guī)定，投資主體要進入房地產(chǎn)開發(fā)市場， 必須先申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，也就是要從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力并獲 得從業(yè)資格。因此，地產(chǎn)開發(fā)模式實質(zhì)上就是房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，只是市場推動力量、所提供的產(chǎn)品 類型

2、和經(jīng)營方式有所不同。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如保利、首創(chuàng)、萬科、綠地等均在積極試水主要是看中了養(yǎng)老地產(chǎn) 市場潛力，嘗試調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，努力拓展地產(chǎn)市場的寬度與深度，推動房企轉(zhuǎn)型發(fā)展。從市場層面來看，我國已經(jīng)進入老齡化社會，養(yǎng)老產(chǎn)品特別是老年住宅供給不足是重要國 情，市場決定了房屋供給結(jié)構(gòu)與品質(zhì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對龐大的老年群體，開發(fā)建設(shè)適 老社區(qū)、老年住宅是重要發(fā)展方向。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要目的還是實現(xiàn)銷售，迅速回籠資金，因為傳 統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅長于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，對后期養(yǎng)老服務(wù)與物業(yè)管理并不在行，從社會 分工角度來講開發(fā)建設(shè)與服務(wù)管理分離符合科學(xué)發(fā)展要求。保險公司進

3、入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場得益于保監(jiān)會政策的松動，年保監(jiān)會發(fā)布了保險資金投 資不動產(chǎn)暫行辦法，為保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場打開了通道，目前保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn) 領(lǐng)域的投資已逾億元。保險公司進入養(yǎng)老市場主要有二個目的，一是通過養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使養(yǎng)老資金得到保值 增值，從國內(nèi)統(tǒng)計資料分析來看，房地產(chǎn)開發(fā)收益一直高于保險收益；二是創(chuàng)新保險服務(wù)領(lǐng)域, 使保險公司更具有市場號召力。因此，保險公司從事房地產(chǎn)開發(fā)一般以獲得長線收入流為主， 投資方式多采取入股合作形式，對外發(fā)售采取保險會員制入住資格”條件。國外養(yǎng)老投資機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場大多依賴于其雄厚的資金實力、專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)、強 大的品質(zhì)打造能力，因此，國外養(yǎng)老投

4、資機構(gòu)進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)后，一般是長期持有并自主經(jīng) 營?？傮w來講，不同的投資主體根據(jù)自身綜合實力選擇相應(yīng)的養(yǎng)老市場進入方式、經(jīng)營管理方 式并實行產(chǎn)品服務(wù)合理組合。養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式按照市場自然形成原因主要有 2種：一種是開發(fā)后沒有順利實現(xiàn)銷售的 項目物業(yè)，另一種是根據(jù)自身發(fā)展需要選擇長期經(jīng)營管理物業(yè)。沒有順利實現(xiàn)銷售的項目一般選擇租賃的方式選擇專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司或商戶進行項目經(jīng) 營，這類企業(yè)一般不具備養(yǎng)老服務(wù)的條件與經(jīng)驗。選擇長期經(jīng)營管理物業(yè)的企業(yè)一般通過融資擴股或自主經(jīng)營的方式進行養(yǎng)老項目經(jīng)營, 類企業(yè)一般具有較強的資金籌措能力，也具備一定的養(yǎng)老服務(wù)能力。地產(chǎn)經(jīng)營模式獲得的利潤主要包括租金收入和養(yǎng)

5、老服務(wù)收入。專業(yè)服務(wù)選擇這種模式的一般是專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，它可根據(jù)自身管理能力選擇適當?shù)酿B(yǎng)老市場 服務(wù)規(guī)模和服務(wù)方式服務(wù)范圍可以涵蓋老年人護理、照料、精神安慰、老年用品、生活服務(wù)、 文化教育、娛樂休閑、旅游服務(wù)等，服務(wù)層次可以覆蓋家庭、社區(qū)、機構(gòu)等，老年人可以根據(jù) 自身需要靈活的選擇專業(yè)服務(wù)類型。業(yè)服務(wù)獲得的利潤包括各層次、各種類養(yǎng)老服務(wù)獲得的報 酬。特許經(jīng)營模式從事特許經(jīng)營的一般是養(yǎng)老服務(wù)大型品牌企業(yè)，具備強大的管理服務(wù)輸出能力。在這種模 式下，大型養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)可以對其他經(jīng)營主體的養(yǎng)老項目進行托管，可以對其他經(jīng)營主體或養(yǎng) 老經(jīng)營項目進行連鎖經(jīng)營，還可以整合養(yǎng)老資源，與其上下游產(chǎn)業(yè)鏈組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，具有較強 的可復(fù)制性和成本控制能力。特許經(jīng)營獲得的利潤包括自身經(jīng)營管理收入部分、允許其他企業(yè)加入收取的加盟費以及資 金管理回報收入等。工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品銷售模式。工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品模式類似于傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)模式，圍繞著老年群體日常用品和特殊商品組織產(chǎn)品 生產(chǎn)、銷售和流通，產(chǎn)品類型包括低、中、高端層次，綠色、健康、節(jié)能、舒適是主要產(chǎn)品性 能，隨著老年需求層次的不斷提高產(chǎn)品也要不斷的提高自身品質(zhì)性能、實行工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新和 種類創(chuàng)新。工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品模式獲取的是產(chǎn)品的銷售利潤，有時也包括