上海某項目商業(yè)定位及價格建議初步報告_secret

1、PAGE PAGE 55商業(yè)環(huán)境篇宏觀市場分析1、近半年全市成交量分析上海市商鋪總體成交量（2005.122006.5）成交日期成交面積成交套數(shù)05年12月19.3萬1408套06年1月15.0萬1793套2月11.2萬928套3月18.7萬1609套4月31.6萬1425套5月13.2萬1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商鋪成交量統(tǒng)計，從這半年的數(shù)據(jù)來看，除2月份因春節(jié)假期影響成交量較低外，其余月份變化均不大。成交面積在4月份因為有興力達(dá)國際廣場的16萬整體收購，因此總量達(dá)到近32萬，其他月份都在20萬以下。與去年同期相比，全市商鋪成交量今年有所下滑，從一定程度上可以說

2、明去年至今一系列調(diào)控政策出臺以來，伴隨著對住宅市場的抑止，也使整體市場都處在一個觀望的氛圍之中，后市如何仍需拭目以待。另外，從近半年來的商鋪供應(yīng)及成交情況來看，整體市場中以兩種類型物業(yè)為主，一是專業(yè)市場，二是社區(qū)商鋪，就社區(qū)商鋪來講，供應(yīng)和成交量較大的也主要集中在外郊環(huán)地區(qū)，直接原因是此類地區(qū)開發(fā)的住宅樓盤一般體量都較大，因此相應(yīng)的需要有一定體量的社區(qū)商鋪配套，從而滿足未來居民的基本生活消費(fèi)需求。然而總體來看，目前的成交量水平同龐大的市場供應(yīng)量還是不成正比，有相當(dāng)程度的供大于求現(xiàn)象。2、近半年松江區(qū)成交分析松江區(qū)商鋪成交量（2005.122006.5）成交日期松江成交面積全市成交面積占全市比重

3、05年12月10,78519.3萬5.506年1月10,24815.0萬6.82月1,62011.2萬1.43月31,69218.7萬16.94月32,82331.6萬10.35月22,04913.2萬16.7）松江區(qū)作為上海城市擴(kuò)展的重點(diǎn)區(qū)域，新建樓盤眾多，因而相配套的商用物業(yè)也必然體量龐大，以上數(shù)據(jù)表明，半年來整個松江區(qū)商鋪成交量在全市總量中都占有較大比重。而*鎮(zhèn)作為地處松江區(qū)，同時也緊鄰閔行區(qū)的重鎮(zhèn)，又屬于松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，新建樓盤普遍體量龐大，這也從很大程度上刺激著區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商鋪成交量也就反映出了較大的需求，但這并不意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展樂觀，從

4、目前看來，具體表現(xiàn)為已成交并交房的商鋪大量空置，這也從一定程度上說明，投資者對于商鋪的投資有些過于樂觀和盲目，而沒有對項目具體情況及周邊環(huán)境作出準(zhǔn)確判斷，對人口導(dǎo)入及消費(fèi)特征沒有進(jìn)行詳細(xì)分析，因此目前的成交情況良好并不代表以后市場會持續(xù)樂觀。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析約4公里九亭鎮(zhèn)七寶商圈由于本案處于松江區(qū)*老鎮(zhèn)，緊鄰*商圈，該商圈為周邊區(qū)域輻射范圍最大的重要商圈，目前區(qū)域內(nèi)居民人口的主要消費(fèi)地也是在*商圈，所以其對*鎮(zhèn)及周邊范圍內(nèi)新興商業(yè)項目的發(fā)展都會形成較大影響，因此作為競爭商圈進(jìn)行重點(diǎn)分析。1. *商圈分析*鎮(zhèn)所規(guī)劃的*路路商業(yè)走廊，通過近幾年的發(fā)展已初具規(guī)模，輻射范圍不斷擴(kuò)大。以*路走向可分為北

5、、中、南三段。北段以【龍城購物中心】為主，投資3億元的二期工程已于05年啟動，建成面積6.4萬平方米的中高檔美食城。而正在規(guī)劃設(shè)計中的三期，則以影院等娛樂設(shè)施為主。同龍城購物中心一期一樣,二三期均有1500輛規(guī)模的室內(nèi)停車場。中段則是6萬平方米【*綜合超市】，目前每天人流超過3萬人次，免費(fèi)班車已開到航華、龍柏、莘莊、華漕和虹橋地區(qū)。位于*對面的【*商業(yè)中心】規(guī)劃面積9萬平方米，將通過錯位競爭滿足各類消費(fèi)群體，其中還包括高檔賓館、寫字樓和精品店?！?】和【商業(yè)中心】同附近具有民俗特色的【*老街】一起，形成今古兩貌、交相輝映的商業(yè)特色。南段已投入使用的滑雪場一期及其配套設(shè)施目前經(jīng)營狀況良好，正在籌

6、辦的二期由滑冰場和會展中心組成，加上附近的體育公園，將是一個運(yùn)動及展覽的綜合項目。與此同時，*鎮(zhèn)正在建設(shè)約為7萬平方米的【*地鐵廣場】，以及10萬平方米【*萬科購物中心】等，由此進(jìn)一步擴(kuò)大*鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)模，使*商業(yè)更為發(fā)達(dá)。*購物中心6萬平方米的【*Shopping Mall】位于*商圈核心的北側(cè)，區(qū)域內(nèi)主要交通線路均圍繞其間?！?】屬于臺灣頂新企業(yè)旗下，1999年引入國內(nèi)市場。初期建筑面積為3萬平方米，*二期、三期【星鉆城未來家電廣場】等工程將原【*商城】改建成一體化后，商業(yè)面積增加2萬平方米，主要經(jīng)營日用百貨、家具、文化用品，包括了娛樂、餐飲、賣場、電器賣場、零售百貨等各種業(yè)態(tài)，主要商家有：

7、*、燦坤電器、星鉆城、河畔百貨、KFC、麥當(dāng)勞、德克士、必勝客、來天華酒樓、和記小菜等。這些與原有的*超市連在一起，鑄成*鎮(zhèn)繁華中心?！?Shopping Mall】至今日均營業(yè)額達(dá)200萬元，最高日營業(yè)額過700萬，其影響已經(jīng)超出了*的范圍，輻射到了周邊10公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)，人氣極旺。*龍城購物中心【*龍城購物中心】總共商業(yè)28萬平方米，分為三期來開發(fā)。一期8.3萬平方米,包括【巴黎春天百貨】、餐飲街、休閑娛樂城、書城, 其中有歐特利品牌折扣直銷中心。一期體量接近【南方商城】總規(guī)模。二期61，000平方米包括超大餐飲、娛樂航母城、國際電影城和家電家具城。三期13.6萬平方米包括國際名牌工廠直營

8、城、藝文新天地等。規(guī)劃共有汽車位1500個，自行車、電動車位5000個以上。該項目的面世初期,引起了多方關(guān)注,業(yè)內(nèi)人士均一致看好其未來發(fā)展,認(rèn)為隨著今后上海西南地區(qū)的商業(yè)競爭激烈化，該項目的優(yōu)勢會進(jìn)一步得到體現(xiàn)，規(guī)模化、國際化的運(yùn)作將其迅速取代*成為西南地區(qū)的購物中心。一期目前在經(jīng)營上遭遇了瓶頸,主要暴露為選址偏離商業(yè)中心、商業(yè)定位重疊、交通組織欠缺等問題。導(dǎo)致客流導(dǎo)入嚴(yán)重不足。【*龍城購物中心】現(xiàn)階段在與【*Shopping Mall】的競爭中漸漸落于下風(fēng)。但以長遠(yuǎn)眼光來看，作為大型的商業(yè)項目,進(jìn)入市場初始階段是需要一定的培育期,其業(yè)態(tài)業(yè)種也需要做階段性的調(diào)整。從整體規(guī)劃角度分析,該項目還是

9、具有前瞻性的。相信隨著二、三期的建成,終會將其打造成真正的Shopping Mall。競爭力綜合比較指標(biāo)項目交通通達(dá)性目標(biāo)消費(fèi)群定位潛力綜合評估一般中低層目前較差一般需要引入新業(yè)態(tài)較好中低層定位準(zhǔn)確，經(jīng)營火爆一般 經(jīng)營狀況好，未來發(fā)展受龍城威脅大很好中高層定位較好，業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)整中較大未來最具潛力的商業(yè)項目小結(jié)：總體來看，目前*地區(qū)的商業(yè)競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈。根據(jù)規(guī)劃，未來的*鎮(zhèn)將成為北京至上海高速鐵路的終點(diǎn)站，并開設(shè)4條地鐵通往上海各地區(qū)。通過近幾年的發(fā)展，*地區(qū)內(nèi)已開業(yè)商業(yè)面積超過30萬平米，加上在建及規(guī)劃中的商業(yè)項目，未來商業(yè)面積將超過60萬平米,整體商業(yè)趨于飽和狀態(tài)。這樣的商業(yè)規(guī)模,如僅僅依

10、靠當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體去消化顯然不可能,因此就需要引入周邊區(qū)域乃至上海市的客源來解決、消化，而如*等區(qū)域就屬于其輻射范圍，并且從目前*本地居民的消費(fèi)習(xí)慣來看，已經(jīng)將*商圈作為消費(fèi)購物的第一選擇，除“油鹽醬醋”等最基本的日常生活消費(fèi)外，其余均習(xí)慣前往*，而*龐大的商業(yè)體量、齊全的商品種類、熱鬧的商業(yè)氛圍，也是對區(qū)域內(nèi)居民生活休閑和消費(fèi)購物最大的吸引力。待軌道交通9號線建成后，其輻射能力必然將進(jìn)一步增強(qiáng)，使*成為上海西區(qū)最具有影響力的區(qū)域商業(yè)中心之一。而本案雖在行政上屬于松江，但地理位置上緊鄰*商圈，因此完全受其輻射和影響。從今后的長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展來看, 本案的商業(yè)特性應(yīng)該是：錯位經(jīng)營定位，填補(bǔ)消費(fèi)空白。2

11、、*商業(yè)狀況分析近兩年雖然上海商鋪主要供應(yīng)量是在松江等郊環(huán)地區(qū),但*原來由于人口導(dǎo)入緩慢,規(guī)劃起步較晚,以致商業(yè)發(fā)展滯后。從區(qū)域目前的經(jīng)營情況來看，生活類的消費(fèi)雖占有一定市場份額，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足目前*區(qū)域居民的需求，特別是在餐飲、娛樂消費(fèi)的需求上。以至需要他們頻繁往返于*鎮(zhèn)與*鎮(zhèn)之間，由此可以從很大程度上反映出*鎮(zhèn)居民乃至周邊區(qū)域居民對*鎮(zhèn)的商業(yè)已具很大的依賴性。而從*地區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來講，大都為社區(qū)便利店、日用雜貨、建材和五金類小店，其低檔次根本無法與*商圈競爭。而隨著*大量別墅項目的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)入了大批徐匯區(qū)、閔行區(qū)乃至上海其他地區(qū)的人口。相對品位較高并與休閑主題相一致的服飾、餐

12、飲、娛樂等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空狀態(tài)。目前*鎮(zhèn)的商業(yè)主要還是集中在*大街沿線。整條*大街約有商鋪300家左右，基本上以20100小面積商鋪為主，總體量約在1萬余平方米左右。業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，尚未形成一個集中完善的商業(yè)氛圍。*商鋪市場特征：新增供應(yīng)量以社區(qū)商業(yè)配套項目為主，從建筑形態(tài)上來看,大部分為一層沿街商鋪。這主要是*鎮(zhèn)新建成大量的住宅項目需要相關(guān)配套設(shè)施，從而衍生了較多的社區(qū)商鋪項目。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商鋪供應(yīng)量非常有限，在市場需求的引導(dǎo)下，目前銷售情況尚可。但商鋪價格能否得到有效提升，很大程度上要取決于*地區(qū)的開發(fā)進(jìn)度與成熟速度。 區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合性的商業(yè)項目的建成、投入運(yùn)營，缺乏整體商

13、業(yè)氛圍。3、*未來商業(yè)重點(diǎn)規(guī)劃 *廣場 M9*站是中心城區(qū)通往松江區(qū)第一站，也是面積較大的中心站點(diǎn)，將在這里建設(shè)軌道交通商業(yè)商務(wù)區(qū)。規(guī)劃范圍：位于滬松公路以南、*公路以東、滬亭南路以西、浦匯塘以北，總用地面積112畝，總建筑面積215,400平方米，將以*廣場為載體，整合站點(diǎn)周邊商業(yè)資源，組團(tuán)式開發(fā)地下于地面空間，融交通換乘、商務(wù)辦公、酒店公寓、購物餐飲、文化休閑為一體，建成后，將成為上海近郊主要交通商業(yè)商務(wù)區(qū)之一，具備交通集散，人流集散，商業(yè)商務(wù)集散的綜合樞紐功能，服務(wù)于*、松江北部地區(qū)、閔行*、青浦徐涇，輻射范圍廣闊。*廣場商業(yè)商務(wù)設(shè)施布局要點(diǎn)功能分區(qū)區(qū)位建筑面積（）服務(wù)內(nèi)容站前交通換乘中

14、心商業(yè)地面1,600快速型商業(yè)服務(wù)業(yè)為主。站廳核心商業(yè)區(qū)地面31,0006000平米大型國際連鎖品牌綜合超市，各類零售專賣，大型美食城 。地下15,000周邊區(qū)域辦公樓、公寓式酒店地面99,400規(guī)劃建造2座聯(lián)體高層商務(wù)樓，其中5作為商業(yè)配套，包括大型餐飲，會所，便利店，咖啡廳，銀行，禮品店等。地下18,500商鋪地面24,000以生活休閑、主題餐飲、商務(wù)酒吧、時尚飾品、書店、生鮮超市等社區(qū)生活配套。 “一主兩翼”城鎮(zhèn)生活中心結(jié)合*鎮(zhèn)中心改造和市政道路建設(shè)，以滿足居民生活消費(fèi)、提升居民生活質(zhì)量為宗旨，調(diào)整提升*大街，*公路為主的中心商業(yè)街區(qū)。規(guī)劃建設(shè)北部和南部兩翼鄰里中心。*鎮(zhèn)中心商業(yè)街區(qū)規(guī)劃

15、要點(diǎn)名稱規(guī)劃范圍規(guī)劃定位布局要點(diǎn)業(yè)態(tài)配置*大街城市綜合商業(yè)街區(qū)（核心為滬亭南路至淶亭路段）滬亭南路以西為A段居住區(qū)街坊商業(yè)購物類與服務(wù)類設(shè)施比例4:6便利店、藥店、銀行、郵政、洗染、主副食品、生鮮、咖啡茶飲、票務(wù)等滬亭南路以東、虬涇路以西為B段都市綜合服務(wù)街區(qū)購物與服務(wù)類設(shè)施比例為6:4銀行、郵政、書店、便利店、酒吧、高檔餐飲等虬涇路以東、淶亭路以西為C段新興商業(yè)集聚街區(qū)快餐、服飾、數(shù)碼通訊、珠寶、音像制品等*公路餐飲娛樂休閑商業(yè)街區(qū)*公路滬松公路至*大街段特色餐飲為主、休閑購物為輔的特色商業(yè)街區(qū)購物類與服務(wù)類比例為3：7精品店、各類專賣店、藝術(shù)類特色商店、餐飲酒吧、便利店、銀行等規(guī)劃中的南北

16、鄰里中心將以大型綜合超市為核心的與生活消費(fèi)相關(guān)的業(yè)態(tài)，配套相關(guān)大中型餐飲及各類其他休閑和服務(wù)設(shè)施，其中北部鄰里中心位于北部新興房產(chǎn)開發(fā)區(qū)，淶寅路南側(cè)，規(guī)劃建筑面積約3萬至4萬平方米，以大型綜合超市為核心塊狀集聚設(shè)置購物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，服務(wù)半徑為公里以內(nèi)區(qū)域。北部房產(chǎn)區(qū)鄰里中心規(guī)劃要點(diǎn)類別業(yè)態(tài)面積（平方米）比例購物類大型綜合超市約10,00033專賣店、專業(yè)店群約4,00013餐飲類大型品牌餐飲店及中小餐飲約8,00027娛樂類娛樂休閑文體約6,00020服務(wù)類社區(qū)服務(wù)約2,0007附屬設(shè)施停車場及其他服務(wù)設(shè)施約8,000 重點(diǎn)建設(shè)項目實施進(jìn)程重點(diǎn)建設(shè)項目實施進(jìn)程（20052

17、010年）項目20062007200820092010北部鄰里中心南部鄰里中心根據(jù)這一規(guī)劃進(jìn)程，本案可作為重點(diǎn)參考，以規(guī)劃自身商業(yè)部分的開發(fā)建設(shè)及后期經(jīng)營的時間進(jìn)度控制。4、周邊主要在售商鋪項目*家園地址：*公路180弄/伴亭路樓層：單層、雙層及三連層等多種形式單套面積：26551m2成交情況：成交價范圍8,00415,055元/，成交均價11,530元/。該項目由于位置較佳，商鋪分批推出，自2004年6月開盤，目前已售磬。于2006年5月已交房，尚未進(jìn)入經(jīng)營階段。*項目地址：*鎮(zhèn)淶坊路/淶亭北路項目規(guī)劃：項目總體量達(dá)到30萬平方米，包含別墅、公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為21,467.4平

18、方米，占到7.2%。共分一期、二期銷售，一期體量5,360m2，二期16,107m2商鋪情況：圍繞小區(qū)的北、南、西三面商鋪組成。其中北面的1層商鋪2004年開始出售，現(xiàn)已售磬，單套面積60120，成交價8,33915,368元/，成交均價11,853元/。南面商鋪為12層商鋪，2005年出售，單套面積120200，成交價為10,000元/。另外西面沿滬亭北路商鋪尚未推出，租售未定。該項目開盤1年多以來商鋪銷售率在50左右。2006年交房后，目前商鋪大部分空置。*園商鋪項目地址：淶亭南路/近虬涇路總體商業(yè)面積：約6,000商鋪套數(shù)：80套層 高：5.3米單位面積：50m2100m2物業(yè)類型：一層

19、沿街底商項目規(guī)劃：項目總體量達(dá)到38萬平方米，包含別墅、小高層公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為6,000平方米，占到1.6%。共分一期、二期、三期銷售，一期體量805，二期1,422，三期3,500。成交均價 ： 一期：7,057元/二期：11,225元/該項目從2004年年底開盤至今銷售率在40左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：除餐飲、娛樂之外，其余均可經(jīng)營；周邊主要在售項目項目名稱開盤日期交付日期商業(yè)面積（m） 成交均價（m）銷售率2004-82006.55,40011,530元402004-72006.321，46710，000元502004-720066，00011，225元40周邊住宅供應(yīng)*鎮(zhèn)總面積3

20、2.92平方公里，目前全鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬，其中“原住民”2萬，市區(qū)遷移人口2萬，規(guī)劃到2010年，人口將達(dá)到30萬。 另外本案所在地周邊1.5公里范圍內(nèi)新建住宅主要有以下樓盤:項目名稱項目地址總建筑面積（）總戶數(shù)均價（元/）52,2144205,3929,8752718,89075,8285857,34852,00089185,3727255,21638,5213645,48645,6063786,57844,38513411,320總計403,8013,524附：政策動態(tài)分析2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所存

21、在的問題提出六條措施。1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點(diǎn)發(fā)展

22、普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用3）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通

23、住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。4）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。5）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求

24、，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。6）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。7）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動

25、工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度8）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知(國辦發(fā)200446號）的要求，加強(qiáng)拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得

26、實施拆遷，不得損害群眾合法利益。4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序9）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。10）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直

27、至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 5、有步驟地解決低收入家庭的住房困難11）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。12）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)

28、格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實物福利分配的違規(guī)行為。13）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度14）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定

29、期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。15）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。政策分析：此次出臺的政策與2005年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進(jìn)展。但其中相當(dāng)一部分并未列出具體規(guī)定，即所謂的“有法無文”，因此其影響在短時間內(nèi)還無法顯現(xiàn)。另一方面，自去年以來諸多政策的出臺已在一定程度上抑止了住宅市場，嚴(yán)重打擊了投資氣氛，同時投資需求也被很大程度的打壓，觀望氛圍漸

30、濃，此種現(xiàn)狀對商業(yè)地產(chǎn)也產(chǎn)生了間接影響，主要表現(xiàn)為： 商鋪投資者的心理預(yù)期有所改變市場的變化，讓投資者有了新的認(rèn)識，對房產(chǎn)投資也更趨謹(jǐn)慎。一部分人可能會對商業(yè)地產(chǎn)持觀望態(tài)度，但由于沒有實質(zhì)性的負(fù)面政策，相信其間即使商鋪價格水平有所下降，但也不會維持長久。投資熱點(diǎn)有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的可能由于住宅投資受到限制，社會閑散資金無法釋放，在沒有合適的投資途徑之時，可能會把投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向辦公與商鋪。但這種轉(zhuǎn)移受到宏觀政策、金融、證券、住宅市場行情等多種因素影響，變數(shù)較大。產(chǎn)品定位篇 項目簡況分析1、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（6#地塊）基地面積77,341平方米建筑密度28%容積率1.6綠化率30%總建筑面

31、積123,000平方米總戶數(shù)750戶其中商業(yè)面積：住宅底商面積4,300平方米集中商業(yè)面積8,774平方米合計13,074平方米商業(yè)機(jī)動車位45個技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（8#地塊）基地面積50,690平方米建筑密度27%容積率1.8綠化率30%總建筑面積91,000平方米總戶數(shù)710戶其中商業(yè)面積：住宅、影院、酒店式公寓底商面積3,000平方米商業(yè)機(jī)動車位42個2、SWOT分析優(yōu) 勢區(qū)位優(yōu)勢本案位居*鎮(zhèn)核心位置，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施以*大街與*公路為圓心向四周擴(kuò)散，消費(fèi)者對區(qū)域商業(yè)有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度。資源優(yōu)勢本案周邊為傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，常住人口約有2萬左右，是本案商業(yè)開發(fā)的消費(fèi)基礎(chǔ)。且本案1.5公里范圍內(nèi)，目前有近

32、400,000 平米已建及在建住宅，未來三年內(nèi)還將導(dǎo)入的人口約在12萬左右。產(chǎn)品優(yōu)勢本案商業(yè)總體量約為16,000平米，其中集中式商業(yè)8,774平米，住宅底商7,300平米，且底商均為商業(yè)價值最大的一層建筑，兩者在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ囊?guī)模優(yōu)勢，且在未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合方面占據(jù)有利位置。劣勢：消費(fèi)力劣勢本案所在位置屬老城鎮(zhèn)核心，附近居民的收入水平和消費(fèi)能力低于全市平均水平，日常消費(fèi)以生活日用品，中低檔餐飲為主，對于中高檔的商品消費(fèi)接受程度有限。道路劣勢本案臨街的*公路是一條連通工業(yè)開發(fā)區(qū)與市中心城區(qū)的主要干道，大型工程車輛往來頻繁，不僅帶來大量的噪音和粉塵，并且影響居民的日常的跨街消費(fèi)。機(jī)會：人口

33、導(dǎo)入本區(qū)域未來將承擔(dān)大量的人口居住重任，大規(guī)模住宅建設(shè)亦隨之跟進(jìn)。根據(jù)目前區(qū)域住宅銷售價格，新導(dǎo)入人口的消費(fèi)能力將在原有的基礎(chǔ)上有所提升，必將對商業(yè)配套提出新的要求。集中商業(yè)稀缺本案周邊區(qū)域商業(yè)多以臨街散鋪為主，整體檔次較低且無統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)業(yè)種之間無科學(xué)合理的布局，總體以街區(qū)型條狀分布，只能滿足基本生活消費(fèi)，除此之外非基本生活類消費(fèi)均呈現(xiàn)外流趨勢。風(fēng)險：競爭威脅距本案4公里左右的*商圈通過幾年的發(fā)展，已集中了*Shopping Mall，*龍城購物中心，*商業(yè)中心等項目，未來還將興建70,000平米的地鐵廣場和100,000平米的萬科購物中心。由于*鎮(zhèn)商業(yè)配套相對滯后，且距*商圈較近，因此

34、本區(qū)域消費(fèi)群體對*商圈有較強(qiáng)的依賴性。本案周邊在建樓盤*家園、*陽光城等均有商業(yè)配套物業(yè)，在規(guī)模、位置和概念上各具特色，且在開發(fā)進(jìn)度上早于本案，因此對本案的招商及經(jīng)營都會形成威脅。政策風(fēng)險近一年以來中央政府出臺的一系列打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策，從目前的發(fā)展態(tài)勢看，雖然商業(yè)、辦公市場受此影響相對較小，但未來一段時間內(nèi)是否還會出臺帶有遏制性的政策，尚無法預(yù)知。而這正是可能左右整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛在因素之一。本案商圈分析1、產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設(shè)計在滿足區(qū)域基本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的基礎(chǔ)上，充分考慮到了未來區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，添加了獨(dú)立商業(yè)設(shè)施，具有一定的前瞻性，以此通過對業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消

35、費(fèi)客源對更高層次購物休閑的需求。產(chǎn)品形態(tài)以底商 + 獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成，16,000余平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)勢力必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。2、區(qū)域條件分析：區(qū)位條件相對落后，是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心位置，但市場的商業(yè)形象較差。區(qū)域交通工具單一，主要依賴于地面公共交通運(yùn)輸往來，通達(dá)便捷度不高。由此我們初步將本案可能輻射的區(qū)域做以下劃分：核心商圈：以本案為核心，東到滬亭南路，西至金家新村，南臨九富路，北接伴亭路，吸引40以上的常住消費(fèi)人口二級商圈：通過優(yōu)良的經(jīng)營運(yùn)作，商圈范圍將逐步延伸至文化廣場以東愛倫坡、新上海弄里人家，南至滬松公路沿線的九州大唐花園、夏州花園等別墅消費(fèi)人群，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費(fèi)人

36、群的市場需求。3、人口條件分析商圈未來范圍內(nèi)人口總量將達(dá)到4萬左右，消費(fèi)人口分析將較為復(fù)雜，主要從兩個方面入手：現(xiàn)有居民，主要分布在滬亭小區(qū)，金家新村等范圍內(nèi)，家庭人員結(jié)構(gòu)多以三代同堂為主，經(jīng)濟(jì)來源較為單一，生活負(fù)擔(dān)相對較重，年輕人均向市區(qū)發(fā)展，導(dǎo)致其消費(fèi)模式更新緩慢，因此當(dāng)前的消費(fèi)模式仍以日常生活型消費(fèi)為主，發(fā)展?jié)摿τ邢?。?dǎo)入人口，主要集中在本案東側(cè)區(qū)域的新建住宅區(qū)內(nèi)以及北側(cè)的中高檔別墅區(qū)，該部分潛在消費(fèi)客源大都受過良好教育，經(jīng)濟(jì)實力相對充沛，對生活品質(zhì)具有相當(dāng)?shù)囊?，消費(fèi)能力和消費(fèi)頻率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有居民，簡單的基礎(chǔ)型生活配套商業(yè)已經(jīng)不能滿足其對生活品質(zhì)的渴望，綜合性商業(yè)中心將對此類消費(fèi)群體

37、產(chǎn)生巨大吸引。產(chǎn)品定位1、社區(qū)商業(yè)模式“社區(qū)商業(yè)”與住宅社區(qū)有著密不可分的關(guān)聯(lián)，住宅社區(qū)是社區(qū)商業(yè)的土壤，社區(qū)商業(yè)的價值依附于住宅的價值，社區(qū)商業(yè)的利潤也依賴于住宅的居民消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)的建設(shè)對小區(qū)的形象、配套和人氣、以及客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，社區(qū)商業(yè)可以展示社區(qū)公眾形象，品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。社區(qū)商業(yè)作為住宅的一個重要的配套設(shè)施，它的啟動來源于住宅的成熟。更確切的說，社區(qū)的人氣決定了社區(qū)商業(yè)的成功與否。因此，在社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式中，先聚人，再形成消費(fèi)，進(jìn)而吸引更多的商家參與到社區(qū)的經(jīng)營中來，從而使該社區(qū)商業(yè)的價值得到提高，最終形成一個上升狀的良性循

38、環(huán)。社 區(qū) 商 業(yè)消費(fèi)力 人升值聚商 社區(qū)商業(yè)模式社區(qū)商業(yè)的成功運(yùn)作和啟動，首先要解決人氣問題。從一些成功的案例看來，社區(qū)商業(yè)要達(dá)到“聚人”的目的，有兩個重要的途徑，一是依賴住宅社區(qū)的成熟帶來居民消費(fèi)；另外還可以在商業(yè)項目中首先安置大賣場等具有較強(qiáng)聚人能力的“商業(yè)錨”，對于外向型的社區(qū)商業(yè)特別有效。2、定位考量本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍相對成熟。目前市場上的商業(yè)物業(yè)類型基本為無整體規(guī)劃的沿街商鋪，以及部分住宅配套底商；生活類賣場和大型專業(yè)店集中分布在離本案約4公里左右的七寶鎮(zhèn)；各類小超市、便利店和散鋪則零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)基本處于空白狀態(tài)；本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施比較落后陳

39、舊，以本案為圓心，九亭大街西端，九新公路北部均呈現(xiàn)這種狀況。而九亭大街東側(cè)則因新興住宅項目的開發(fā)而帶動了部分配套商業(yè)的發(fā)展；本案距離七寶鎮(zhèn)不遠(yuǎn)，該商圈內(nèi)的樂購購物中心、七寶龍城購物中心等規(guī)模體量較大且相對成熟，本案受到以上區(qū)域級商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費(fèi)客流失。市場考量本案一、二期商業(yè)總建面積約為16,000平方米，項目建成后將改善本案周邊區(qū)域較為落后的商業(yè)狀況，同時新導(dǎo)入的人口將帶來一系列生活配套的需求，為本案商業(yè)的定位提供一定的消費(fèi)基礎(chǔ)支持。本案周邊新建住宅眾多，且地塊位于九新公路與九亭大街交匯點(diǎn)，并且規(guī)劃將對九新公路進(jìn)行一定的拓寬，從而增強(qiáng)了本案商業(yè)的可及性。地塊在南北方

40、向上被九亭大街分為兩塊，南側(cè)地塊的東北角區(qū)域其形狀和面積較適合開發(fā)集中商業(yè)，且由于地處兩大主干道的交匯點(diǎn)，可以利用其地理位置優(yōu)勢打造成具有吸附力的商業(yè)據(jù)點(diǎn)，截流區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外大型商業(yè)中心流散的消費(fèi)客。地塊南北向距離較長，住宅底商均集中于此，便于安置日常生活配套型商業(yè)進(jìn)駐。地塊考量九亭鎮(zhèn)本地人口受到經(jīng)濟(jì)收入的影響，消費(fèi)能力相對薄弱，消費(fèi)觀念亦較為落后，比較安于目前現(xiàn)有的商業(yè)狀況，新興商業(yè)的導(dǎo)入可能會對其消費(fèi)行為產(chǎn)生新的影響。本案位于九亭鎮(zhèn)核心板塊，靠近九亭房產(chǎn)發(fā)展區(qū)和別墅區(qū)，從當(dāng)前的住宅價格來看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，而對當(dāng)下的商業(yè)情況表示不滿的直接行為就是該部分消費(fèi)群體向七寶傾

41、斜。伴隨的大量的住宅項目開發(fā)進(jìn)程，未來幾年九亭鎮(zhèn)將吸納眾多外區(qū)人口，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力和對商業(yè)設(shè)施的需求也將隨之提升到一個新的高度。消費(fèi)者考量3、功能定位從服務(wù)對象來分，社區(qū)商業(yè)可以分為服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民的內(nèi)向服務(wù)型和服務(wù)小區(qū)內(nèi)部及周邊居民的外服務(wù)型兩種：配 套 型 社 區(qū) 商 業(yè) 功 能以居民服務(wù)為對象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費(fèi)品為主在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、需求、心理、及生活習(xí)慣而設(shè)定商鋪面積在20 100平米之間主要有便利店、洗染店、花店、郵局、銀行等服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民內(nèi)向服務(wù)型功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能商鋪店面以60200平米的中大面積為主，有的在1000平米以上主要

42、有大型超市、各種專賣店、大型商場等服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民外向服務(wù)型根據(jù)本案的地理位置、商業(yè)體量、并結(jié)合項目周邊的商業(yè)態(tài)勢以及街區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)狀況，本案的功能定位：面向小區(qū)內(nèi)外居民的外向服務(wù)型社區(qū)商業(yè)4、市場定位1）定位課題在進(jìn)行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個項目中的地位和作用的問題。對本案商業(yè)部分的地位認(rèn)識定位課題僅作為住宅的配套，完善項目的功能應(yīng)把商業(yè)作為整個項目的一部分考慮，與項目內(nèi)的其他物業(yè)形成連動效應(yīng)。不僅僅是住宅的配套，更是一個獨(dú)立的商業(yè)場所，面向整個九亭鎮(zhèn)服務(wù)的一個具有特色的新商業(yè)踞點(diǎn)。使得商業(yè)部分成為項目的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤，更重要的是通過商業(yè)提升整個

43、項目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價值。通過商業(yè)的成功經(jīng)營，是整個項目獲取更多的銷售利潤。2）定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對本案的規(guī)劃特征，結(jié)合未來區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場的整合點(diǎn)，使本案與區(qū)域商業(yè)有機(jī)地融合，滿足更高層次的市場需求，提升本案的商業(yè)地位。結(jié)合本案的區(qū)域特點(diǎn)，在對現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，甄別具有市場發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營等方面提升其品質(zhì)?！耙匀藶楸?服務(wù)社區(qū)”構(gòu)建新型社區(qū)商業(yè)中心成為九亭生活好幫手Village Mall確定基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)中心，為項目居民服務(wù)符合區(qū)域

44、性超越一般社區(qū)配套的新型社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)互補(bǔ)性滿足不同層次消費(fèi)人士的需求打造地標(biāo)性樹立*鎮(zhèn)區(qū)域特色的社區(qū)商業(yè)中心5、業(yè)種定位本案的商業(yè)主要由兩塊組成：*大街沿街底商、*大街和*公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)?，F(xiàn)分別確定其具體的業(yè)種商家。1）底商住宅底商首先需提供項目住戶和周邊居民日常生活的配套需要，同時要考慮到規(guī)劃對于餐飲類商家的限制，所以其業(yè)種定位為：基礎(chǔ)型生活配套商鋪：滿足居民日常生活需求的最基本的配套，如小餐飲店、便利店、理發(fā)店、銀行、郵局等。九亭大街沿街底商發(fā)展型生活配套商鋪：滿足居民多元化多層次的物質(zhì)和服務(wù)需求的配套，一般有服飾店、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、音像制品店、中高檔餐飲、美容店等。底商部分的市

45、場前景評價如下：本案擁有十余萬平方米的住宅體量，具備充足的生活配套需求，且現(xiàn)有的街鋪零星分散在各條街道，也沒有針對性的業(yè)種規(guī)劃，發(fā)展型生活配套對此類商鋪的需求存在。市場評價本案原設(shè)計的住宅底商面積過大，現(xiàn)有的單套面積基本在150200平方米之間，明顯偏大，且進(jìn)深過長（部分長達(dá)18米），建議進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 產(chǎn)品評價2）集中商業(yè)位于*大街和*公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)是本案的規(guī)劃重點(diǎn)，其業(yè)種的選擇形式和組合方式相對于底商更加豐富。在此首先對于集中商業(yè)可能引進(jìn)的業(yè)種形式進(jìn)行適應(yīng)性評價：A.超市形式大賣場：其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以區(qū)域居民為主要服務(wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、

46、家樂福、好又多等。這里主要指生活類的日常購物場所大中型超市：其特點(diǎn)是單店規(guī)模適中、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商等市場前景市場適應(yīng)度：離本案4公里內(nèi)有七寶樂購購物中心，未來的玖九廣場也配置了大型綜合超市，區(qū)域內(nèi)已不具備大型賣場的市場空間。但作為一個新建的十余萬平方米的住宅項目，大中型超市仍可作為市場新增供應(yīng)量。 本案適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度：一般的大賣場體量都在1萬平方米以上，本案在體量上難以滿足其面積需求。而對于大中型超市，則可以在3000 5000平米范圍內(nèi)得到實現(xiàn)，且 通過 大中型生活類超市更貼近區(qū)域 消費(fèi)者的實際需求。操作適應(yīng)度：大賣場的商家通常是自己開發(fā)物業(yè)或租

47、賃其他商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，他們的租金極低，一般情況下，某些大型商業(yè)中心或大型居住區(qū)引入大賣場的目的不是本身的盈利，而是利用大賣場的人氣帶動其他商業(yè)或住宅物業(yè)的銷售，而本案并不需要采取如此辦法。此外，對于中小超市的去化，租售兩種方式都可以運(yùn)用，而且由于體量小，即使自營也不會擠壓太多資金。B. 集中式餐飲形式餐飲街：如虹梅路休閑街、吳江路休閑街這里主要指經(jīng)營較為高檔的餐飲集中型的商業(yè)場所餐飲廣場：如新天地、宏基休閑廣場市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：無論是商業(yè)街的形式還是集中式廣場的形式，在本地塊內(nèi)都比較好布置，但是，休閑商業(yè)街宜在非交通主干道兩側(cè)排布，因此，在兩條交通主干道 的交叉點(diǎn)比較適宜設(shè)置以 廣場形式出現(xiàn)的

48、休閑商業(yè)內(nèi)街。市場適應(yīng)度：九亭板塊本身的餐飲類商業(yè)比較缺乏，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者的宴請聚會活動大都通過去七寶商業(yè)中心來實現(xiàn)其需求。且以后外來人口的導(dǎo)入會對此類消費(fèi)形成有效的支撐，因此，市場的競爭風(fēng)險相對較小。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：餐飲類商業(yè)通常 以獨(dú)立店鋪的形式經(jīng)營，開發(fā)以后可租可售，但最好是能夠統(tǒng)一經(jīng)營，否則會使得各個商家良莠不齊，不利于將本案商業(yè)打造成區(qū)域的特色商業(yè)中心。C. 特色零售形式服裝類：GIORDANO、BALENO這里主要指經(jīng)營具有一定品牌知名度的生活型商品其他類：家居、眼鏡、床上用品市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的集中商業(yè)能夠集聚一定數(shù)量的相關(guān)零售商鋪，從而形成當(dāng)?shù)仡H具吸引力的商業(yè)據(jù)點(diǎn)

49、。但集中商業(yè)內(nèi)的零售店鋪要求面積不大，商鋪的得房率也較低。市場適應(yīng)度：九亭當(dāng)?shù)氐馁徫餀n次較低，少量的品牌店也是分布較散，大量的中高檔購物都轉(zhuǎn)向七寶。 同時，隨著新建商品房帶來的人口導(dǎo)入，對于一個集中的、中檔的購物場所的需求不斷提升。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：對于集中式的購物場所需在前期進(jìn)行一定的經(jīng)營引導(dǎo)，最好是能統(tǒng)一經(jīng)營。并且，沒有一個整體概念的集中商業(yè)難以聚集人氣不利銷售，最好有主力店的支持配合。D. 休閑娛樂形式這里主要指一些中型的娛樂休閑場所例如：美容、足浴、棋牌、健身市場前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的住宅底商面積偏大，規(guī)劃又限制了餐飲，故娛樂休閑類商業(yè)更適宜入駐底商。市場適應(yīng)度：娛樂休閑類商業(yè)的

50、消費(fèi)群體更年輕化，而當(dāng)?shù)鼐用衲挲g層次偏大。另外，娛樂休閑商業(yè)不如餐飲類的基礎(chǔ)性（日常需求）強(qiáng)，客戶更有可能傾向選擇稍遠(yuǎn)的七寶。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：集中商業(yè)應(yīng)盡量布置種類相同的業(yè)種，以形成一定的規(guī)模和聚集效應(yīng)，利于后期經(jīng)營和銷售。并且，本案的集中商業(yè)和底商相距較近，商家之間經(jīng)營可以互補(bǔ)。3）業(yè)種評價對以上各類商業(yè)業(yè)種在市場、產(chǎn)品和操作三個方面的適應(yīng)程度進(jìn)行匯總評分，結(jié)果如下：商業(yè)業(yè)態(tài)市場適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度操作適應(yīng)度總體評價超市餐飲零售休閑娛樂說明：以上的評定標(biāo)準(zhǔn)分為五個檔次，分別如下：適應(yīng)度差適應(yīng)度較差適應(yīng)度一般適應(yīng)度較好適應(yīng)度好4）業(yè)種選擇根據(jù)以上的分析，可初步確定大型超市、餐飲、零售作為本

51、案集中商業(yè)部分的主力商家。6、業(yè)種組合方案選擇根據(jù)項目的自身條件，以及各類業(yè)態(tài)的在*當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)度。我們必須選擇一種行之有效的方案，將不同的業(yè)種進(jìn)行整合，發(fā)揮業(yè)種之間的互補(bǔ)性和聯(lián)動性，以達(dá)到1 + 1 2的加法效應(yīng)，彌補(bǔ)單一業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厥袌鲞m應(yīng)度上的不足，提高商業(yè)的成功機(jī)率。1大型超市+餐飲+特色零售組合方案一：項目按照5：4：1的組合比例來執(zhí)行，即將二層50%左右的面積（約4500平米）規(guī)劃為超市，作為出租用途，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。同時通過超市對人流的吸引，來帶動餐飲和零售。一層的40%的面積（約2800平米規(guī)劃為餐飲，以滿足該區(qū)域?qū)τ诓惋嫷男枨笠?/p>

52、及超市購物后的停頓。最后的10%的面積（約1200平米），規(guī)劃為特色零售。一層餐飲和零售的商鋪約4000平米，日后可以進(jìn)行銷售，以保證開發(fā)資金的回籠。以上的方案優(yōu)勢是：1以超市作為主力店，可以帶動其他業(yè)種的經(jīng)營。2超市的引入，可以提升一層商鋪的商業(yè)價值，日后銷售價格有很大的提高。3業(yè)態(tài)豐富，比例合理，避免了單一業(yè)態(tài)今后進(jìn)入市場后面對的經(jīng)營風(fēng)險。方案的劣勢有：二層作為超市的面積不能進(jìn)行銷售，對資金的回籠有一定的影響。2餐飲+特色零售組合方案二：項目按7：3的組合比例來執(zhí)行，將70%的面積（約3200平米）規(guī)劃為餐飲。用眾多餐飲店的聚集，來形成以餐飲為主題的集中性商業(yè)項目。30%的面積用作特色零售

53、用途，來吸引人流。項目可以將該部分的營業(yè)面積分割為中小面積銷售，回收投資投入。以上的方案優(yōu)勢是：1商鋪的分割面積較小，便于日后銷售，較快的回籠資金。2比較容易形成以餐飲為主題的特色商業(yè)中心。方案的劣勢有：數(shù)量較多餐飲商家，導(dǎo)致今后的經(jīng)營主題難以掌控，一旦商家進(jìn)入惡性競爭，則較難保證今后項目的經(jīng)營情況。以上的兩種方案都存在的一定的利弊性，因此在選擇過程中綜合考量，以保證日后項目的成功。建筑規(guī)劃建議1建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)計*項目集中商業(yè)地塊的形狀較為狹長(東西長約80米，南北長約160米)。地塊西側(cè)和北側(cè)均為住宅。根據(jù)我司對于集中商業(yè)的兩種不同定位，我司提出出兩種不同的建筑規(guī)劃方案。第一套規(guī)劃設(shè)計方案：

54、1大型超市+餐飲+特色零售組合為了配合這兩種業(yè)態(tài)的組合，將建筑形態(tài)設(shè)計成為單體建筑，南北長約80米，東西長約50米，建筑主體為2層，每層面積約4000平米，共8000平米，局部有三層，面積約400平米。規(guī)劃過程中，結(jié)合*項目整體的建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)建筑的特色和商業(yè)價值，以及建筑空間使用的最大化，包括今后入駐的商業(yè)對于建筑的要求等等。建筑造型簡潔、厚重，具有鮮明的主題性。建筑內(nèi)部設(shè)計：一層定位為餐飲和特色零售商鋪，便于以后出售，二層按大型超市的要求布置，內(nèi)設(shè)貨品倉儲區(qū)，該區(qū)域的層板承重需要增強(qiáng)。三層局部可作為超市的辦公場所用。建筑物內(nèi)部的一層往二層的層梯建議設(shè)置超市賣場專用平板式的自動扶梯，引導(dǎo)

55、人流進(jìn)入二層消費(fèi)。建筑物的北側(cè)為*的商業(yè)中心*大街，因此建議在北側(cè)的位置設(shè)置一個商業(yè)廣場，面積約8001000平米，并且將建筑物的主入口設(shè)置在北側(cè)，兩個次入口分別設(shè)計在東側(cè)和南側(cè)的位置。這樣設(shè)計，可以很好的吸引和聚集北側(cè)*大街上的大量人流，南側(cè)的入口可以方便自駕車消費(fèi)者的進(jìn)入，最大程度的提升項目的商業(yè)價值。具體示意圖如下：平面圖：主入口停 車 場次 入 口出、入口九亭大街九新公路立面示意圖：九新公路九亭大街東北側(cè)鳥瞰圖九亭大街九新公路南側(cè)平視圖第二套規(guī)劃設(shè)計方案：2餐飲+特色零售組合與前兩種業(yè)態(tài)組合的不同，餐飲加零售的組合對于建筑體形態(tài)的限制較小，我司將集中式商業(yè)設(shè)計成為一個圍合式的建筑，南北

56、最長面約95米左右，東西長約65米，中間設(shè)置中庭，整個建筑主體為2層，單層體量約4000平米，共8000平米左右，局部有三層，面積約400平米左右，總建筑面積約8400平米左右。二層的頂層面積較大，局部可以作為三層的露臺使用，也可作為今后的廣告位出租使用（如：高炮廣告位等）。面積分割：對于東西兩側(cè)商鋪，我司進(jìn)行了小面積分割，單層最小單位面積約60平米，最大單位面積約650平米，且建筑內(nèi)部的商鋪可以結(jié)合商家的實際需求，對上下或左右相鄰的商鋪進(jìn)行自由分割和組合，滿足不同客戶對于不同面積段的需求。西側(cè)的商鋪共兩層，每層每套分割面積約120平米（面寬8米，進(jìn)深15米），比較適合小型餐飲，并且該面積大小

57、便于日后出售。對于東側(cè)的商鋪共兩層，我司將其每層每套的面積，劃分成60平米（面寬8米，進(jìn)深7.5米）的小面積商鋪，比較適合做特色零售、生活配套等業(yè)態(tài)。東側(cè)沿街商鋪擁有較長的展示面，內(nèi)側(cè)的商鋪擁有中庭的展示面，最大程度地提升了整個東側(cè)條狀商鋪的商業(yè)價值，加上單位面積小，總價相對較低，以利于銷售。南北兩側(cè)的商鋪為大面積商鋪設(shè)計成三層，單套總面積在2000平米左右，適合做大型的餐飲，且二層的層頂可以作為其露臺進(jìn)行使用。中庭部分：中庭內(nèi)，設(shè)計了回廊，消費(fèi)者可以通過電梯、回廊等設(shè)施，直接上二層進(jìn)行消費(fèi)。今后銷售過程中，根據(jù)客戶的實際需求，既可將一層商鋪由內(nèi)部的樓梯連接至二層來銷售，也可將二層的商鋪獨(dú)立銷

58、售。由于回廊的設(shè)置，二層的商鋪的商業(yè)價值也得到了一定的提升。中庭內(nèi)部建議設(shè)計成多功能的中庭廣場，結(jié)合休閑、餐飲、購物、集會、表演、節(jié)慶等多種功能，經(jīng)營者亦可通過場地出租獲取利潤。與方案一相同的是，建議在北側(cè)設(shè)置一個商業(yè)廣場，面積在8001000平米，并且將建筑物的主入口設(shè)置在北側(cè)，次入口和出口分別設(shè)計在東側(cè)和南側(cè)的位置。具體示意圖如下：九亭大街 主入口九新公路次 入 口出、入口停 車 場立面示意圖：九新公路九亭大街東北側(cè)鳥瞰圖九新公路九亭大街 九新公路九亭大街2業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計方案一：1大型超市+餐飲+特色零售組合樓層業(yè)態(tài)分布建議層層業(yè)態(tài)分布一層中式簡餐、西式快餐（麥當(dāng)勞、必勝客）、特色零售二層大

59、型超市（農(nóng)工商超市、華聯(lián)超市）三層（局部）超市辦公場所根據(jù)我司對于以上方案一業(yè)態(tài)的定位，其具體業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：一層為集中性餐飲加上部分特色零售，餐飲商鋪單套面積約100-190平米（店鋪面寬816米，進(jìn)深在1218米之間），特色零售商鋪單套的面積約30平米左右（面寬4米8米，進(jìn)深約67米）。以上的商鋪按客戶的實際需求可以進(jìn)行面積的自由組合，滿足不同客戶對于不同面積段的需求。示意圖：一樓平面圖圖中，藍(lán)色部分商鋪面積單套約190平米，建議引入中型的中式餐飲，黃色部分的商鋪單套面積約100150平米，適合引入西式簡餐、咖啡茶座等。紅色部分的商鋪面積約5080平米，建議引進(jìn)特色零售。具體商鋪分割建議：商

60、鋪類型中式簡餐咖啡簡餐、西式快餐特色零售面積分割每單位房間190左右每單位房間100-150每單位房間50-80開間16米之間8米左右48米之間8米左右進(jìn)深1218米之間15米左右67米之間15米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)1層2層1、2層2層層高1層吊頂前層高5米技術(shù)要求上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔油池、新風(fēng)、廣告位電力、廣告位二層業(yè)態(tài)組合建議：建議二層整體出租，引入一家大型超市。其單層總面積在4000平米左右，能滿足這類超市對于面積的需求。二樓平面圖圖中褐色部分表示，通過一層內(nèi)部的兩臺雙向平板扶式電梯進(jìn)入二層，二層整體為大型超市。方案二：2餐飲+特色零