資產(chǎn)評價實務(wù)一不動產(chǎn)評價的收益法知識點

1、不動產(chǎn)評估的收益法(三)應(yīng)用舉例.估價對象概況估價對象位于XX市x X區(qū)XX街XX大廈 A座12層1206號，建成年代為1999年，用 途為辦公，評估對象總樓層為地上 22層、地下3層，估價對象位于地上12層，建筑面積為 139平方米。(1)位置狀況。估價對象用地四至為：西至南禮士路，南至南禮士路 46號，東至月壇 南街甲1號院內(nèi)，北至月壇北街。(2)權(quán)益狀況。根據(jù)產(chǎn)權(quán)方提供的房屋所有權(quán)證(證號略)，估價對象設(shè)計用途為辦公。 地號(略)，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用期限自 1999年7月28日起至2044年7月 27日止，土地使用權(quán)面積為17557.0平方米。估價對象在評估基準日未設(shè)定他項權(quán)

2、利。(3)實物狀況。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查，建筑物的裝修標準及設(shè)備設(shè)施情況如下：結(jié)構(gòu)：評估對象為鋼混結(jié)構(gòu)。外裝修：評估對象外墻貼掛石材。內(nèi)裝修：大廈大廳為石材地面及墻面，不銹鋼框玻璃進戶門，地磚地面，輕鋼龍骨鋁塑 板吊頂。建筑物基礎(chǔ)、其他承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、上下水、照 明、消防、中央空調(diào)等設(shè)施均正常使用。設(shè)備設(shè)施：供水、供電，照明系統(tǒng)，防火分區(qū)消防自動噴淋系統(tǒng)，給排風(fēng)系統(tǒng)等。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，目前評估對象建筑物地基和基礎(chǔ)均未發(fā)現(xiàn)不均勻沉降；房屋承重 構(gòu)件和圍護墻較好；地面較為平整；門窗啟閉較為靈活；管道通暢、水衛(wèi)設(shè)備齊全完好；建 筑物維護使用狀況好。(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況

3、。評估對象宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況達到“七通”(即通路、通電、 通訊、通上水、通下水、通熱力、通燃氣)。通路：西臨南禮士路，北臨月壇北街；通電：接市政供電管網(wǎng)；通訊：接市政通訊網(wǎng)絡(luò)；通上水：接市政供水管網(wǎng)；通下水：雨污分流排水，接地下市政管網(wǎng);通熱力：接市政供暖。通燃氣：接市政燃氣。.評估計算過程（1）收集交易案例（略）。（2）選取可比實例本次估價選取近期同一供需圈內(nèi)三個用途相同的交易實例作為可比實例進行比較（見圖4-9、表 4-1 ）。3g wjv * d； iLrw嗇m象SJ4-9匣點對象R可比玄制位置閉表4-1可比實例基本情況表案例名稱建筑面積（m2）總價（元）單價（無）價格內(nèi)涵A投資廣場

4、96.4112051250125000一次性付款常規(guī)融資條件下元/建筑平方米B北京外經(jīng)貿(mào)大廈10212240000120000C建威大廈859928000116800(3)建立比較基礎(chǔ)經(jīng)過統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負擔(dān)、統(tǒng)一計價單位處理后，形成標淮化處理后的價格。(4)建立比較因素條件說明表參與比較的因素應(yīng)是對不動產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對這些因素來對可 比實例進行修正。評估對象與可比實例基本情況詳見表 4-2。表4-2比較因素情況描述表比較因素案例A案例B案例C名稱投資廣場北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈現(xiàn)場照片MBjjjr小 .工* 1座落位置金融大街27號阜成門外大街22號南

5、禮士路66號交易價格(元/平 方米)125000.00120000.00116800.00交易日期2017年12月2017年12月2017年12月交易情況正常正常正常房屋類型寫字樓寫字樓寫字樓區(qū) 域 因 素基礎(chǔ) 設(shè)施 保證 率水、電、通訊系統(tǒng)保證供給水、電、通訊系統(tǒng)保證供給水、電、通訊系統(tǒng)保證供給公共配套附近有銀行、商場、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全附近有銀行、商場、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全附近有銀行、商場、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施齊全設(shè)施完備程度與主干道臨次干路、四直門也大街I缶主干路，阜成門外大街臨次干路，南禮士路通達程度地理位置臨四直門南大街，距金融臨阜成門外大街，距金融臨南禮士路，距金融街小和

6、繁街小于1公里，辦公區(qū)位街小于1公里，辦公區(qū)位于1公里，辦公區(qū)位一般華程較好較好度環(huán)境質(zhì)有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污量、染染染周圍景觀臨街臨四直門南大街，一面臨臨阜成門外大街，一面臨臨南禮士路，一面臨街狀況街街樓齡18821個平向利于使用，可靈活分割，利于使用，可靈活分割，利于使用，可靈活分割，別布置布局合理布局合理布局合理因配套設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全素樓宇甲級寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級寫字樓，樓宇品質(zhì)較品質(zhì)好好好裝修精裝修精裝修精裝修情況建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混樓層中部中部中部朝向東向東向東向物業(yè)管理有專業(yè)物業(yè)管理公司對共 有建筑物、設(shè)施

7、、設(shè)備進 行管理，管理水平較好有專業(yè)物業(yè)管理公司對共 有建筑物、設(shè)施、設(shè)備進 行管理，管理水平較好有專業(yè)物業(yè)管理公司對共 有建筑物、設(shè)施、設(shè)備進 行管理，管理水平較好(5)建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表根據(jù)對評估對象和可比實例情況的分析，把各可比實例的自身狀況按照參比因素分別與 評估對象的相應(yīng)狀況進行比較，編制比較因素條件指數(shù)表。詳見表 4-3 o表4-3因素條件指數(shù)表比較因素評估對象案例A案例B案例C名稱月壇大廈12層2-6號投資廣場北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈座落位置西城區(qū)月壇北街2號金融大街27號阜成門外大街22號南禮士路66號交易價格(元/平方米)待估125000.0012000

8、0.00116800.00交易日期100100100100交易情況100100100100房屋類型100100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證率100100100100公共配套設(shè)施完備程度100100100100與主干道通1009810098達程度地理位置和繁華程度100989896環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100個別因素臨街狀況100999999樓齡10010010598.5平向布置100100100100配套100100100100樓宇品質(zhì)100100100100裝修情況100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100100100100朝向10010010010

9、0物業(yè)管理100100100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)100100100100規(guī)劃條件100100100100用益物權(quán)設(shè)立情況100100100100擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況100100100100租賃或口情況100100100100拖欠稅費情100100100100況查封情況100100100100權(quán)屬清晰情況100100100100(6)編制因素比準系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)，詳見表 4-4表4-4比較因素案例A案例B案例C名稱投資廣場北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈座落位置金融大街27號阜成門外大街22號南禮士路66號交易價格(元/平方米)125000.00120000.001168

10、00.00交易日期1.00001.00001.0000交易情況1.00001.00001.0000房屋類型1.00001.00001.0000區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證率1.00001.00001.0000公共配套設(shè)施完備程度1.00001.00001.0000與主干道通達程度1.02041.00001.0204地理位置和繁華程度1.02041.02041.0417環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀1.00001.00001.0000個別因素臨街狀況1.01011.01011.0101樓齡1.00000.95241.0152平向布置1.00001.00001.0000配套1.00001.00001.0000樓宇品質(zhì)

11、1.00001.00001.0000裝修情況1.00001.00001.0000建筑結(jié)構(gòu)1.00001.00001.0000樓層1.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.0000物業(yè)管理1.00001.00001.0000比準價格（元/平方米）131466.56117797.33127312.76（7）求取不動產(chǎn)比準價格采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準 價格。經(jīng)過比較分析，各可比實例的各項不動產(chǎn)狀況與估價對象較相似。經(jīng)過測算，以上三個 可比實例的比準價格差異在正常范圍內(nèi)?？紤]到評估對象所在區(qū)域的實際狀況并結(jié)合不動產(chǎn)市場價格水

12、平，本次估價確定取以上 三個可比實例比準價格的簡單算術(shù)平均值作為評估對象比準價格。不動產(chǎn)建筑面積單價=（131466.56 + 117797.33 + 127312,76） +3= 125525.55 （元/平方米）不動產(chǎn)總價=125525.55X139= 17448051.45 （元）二、收益法（一）概述.基本思路（1）基本原理(2)基本計算公式情形1:收益為無限年期不動產(chǎn)價值=凈收益/資本化率(4-8)情形2:收益為有限年期Pa7l(Trl ()(3)評估待估不動產(chǎn)的價值的思路首先確定凈收益(通過總收益減去總費用)；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎?公式求得待估不動產(chǎn)的價值。.適用范圍收益法適用于 經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益 的不動產(chǎn)價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等 非經(jīng)營性不動產(chǎn)價值評估大多不適用。.前提條件運用收益法對不動產(chǎn)進行評估，需滿足其使用的前提條件：1)不動產(chǎn)的 未來收益必須是 可以預(yù)測并