b8海_龍灣1號_龍灣1號9月別墅開盤定價報告

1、龍灣一號9月別墅開盤定價報告一、近期市場情況分析宏觀市場走勢繼今年4月國土部頒布的“禁墅令”后，6月份兩部委重申“住宅容積率不得低于1.0”，從操作層面上看，相關政策的推出將低密度別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外。然而央行三年內(nèi)的連續(xù)2次降息卻為改善型置業(yè)者提供了良機，其結(jié)果有助名企精品別墅交易的攀升。但對于金山等較為封閉的區(qū)域性市場，客群面更為偏窄，政策釋放的利好恐難以在市場上體現(xiàn)。7月中央多次表態(tài)“房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松”，嚴格執(zhí)行限購政策，而向來作為改善或投資需求的別墅物業(yè)，受到限購的直接打壓影響最大。本身別墅物業(yè)需求彈性更大，限購后大量別墅庫存所形成的去化壓力更超過普通公寓住宅。伴隨著新

2、一輪中央督查的結(jié)束，盡管對于上海有著相對滿意的評價，但8月樓市政策環(huán)境收緊的可能性仍然很大。原來冀望政策放松，限購取消，現(xiàn)在來看這種幻想要再度無奈破滅。這會鼓勵買家對于價格方面的要求，因此，與普通住宅有很大不同，在別墅領域，以價換量的格局難有改變。金山區(qū)市場走勢數(shù)據(jù)截至8月25日2012年以來，金山區(qū)1-8月（截止8月25日）聯(lián)排共成交189套，成交面積2.97萬平米，成交均價11459元/平米。而金山新城板塊成交占整個金山區(qū)的6成左右，該板塊1-8月（截止8月25日）公寓共成交96套，成交面積1.76萬平米，成交均價11978元/平米。3、金山新城主要項目成交情況排名2012年1-8聯(lián)排別墅

3、成交情況名稱成交面積（平米）套數(shù)總金額（萬元）成交均價（元/平米）1綠地金山名邸45014056543781125622紅樹林家園2149927931369129963御景龍庭1454714599991100404現(xiàn)代御墅1348518086289134215御龍名邸1030511135115108167金悅?cè)A庭473247221069981合計109556813301865112142數(shù)據(jù)截至8月19日金山新城在售聯(lián)排別墅樓盤成交均價主要集中在10000-13000元/平米，而這一價格段亦是成交去化良好售價區(qū)間。其中綠地金山名邸銷售狀況最好，主要是因為該盤戶型面積較小，聯(lián)排面積集中在100-

4、130平米之間，雖然單價相對較高，但是總價低，主力價格僅在120-150萬元之間，市場接受度高。另外現(xiàn)代御墅項目因為毗鄰百聯(lián)購物中心，且距在建中的22號線金山新城站不遠，交通生活便利，區(qū)位優(yōu)勢更為明顯，故均價達到了13421元/平米。4、主要競爭對手成交情況1-8月紅樹林家園聯(lián)排別墅銷售情況（截至8月25日）銷售套數(shù)9套7月份銷售均價12996元/主力成交面積189-200、248、284最近營銷活動無最新銷售動態(tài)無1-8月御龍首府聯(lián)排別墅銷售情況（截至8月25日）銷售套數(shù)7套7月份銷售均價10040元/主力成交面積205最近營銷活動無最新銷售動態(tài)無競爭項目分布圖：紅樹林家園金山區(qū)政府歐尚超市

5、金山小學本案御龍首府從競品的位置來看，紅樹林家園東臨歐尚超市，也最靠近金山區(qū)政府，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。本項目離商業(yè)中心較遠，但更靠近金山小學，學區(qū)房優(yōu)勢突出。而御龍首府離商業(yè)及行政中心都最遠，所以區(qū)位處于最弱地位。相較而言，本項目區(qū)位在三個項目中處于第二。近階段推貨情況分析（1）紅樹林家園推盤房源情況面積段（m2）189-200平米248-250平米284-285平米套數(shù)合計172418紅樹林家園于2012年3月28日上市59套聯(lián)體別墅，共14376平米。紅樹林家園本次推出189-200平米的聯(lián)列住宅17套，248-250平米的花園住宅24套，284-285平米的花園住宅18套。推盤房源位置紅

6、樹林家園開盤時間2012年3月推盤貨量共計59套銷售均價13124元/推盤戶型189-200248-250284-285推盤戶型套數(shù)17套24套18套銷售套數(shù)2套4套2套銷售均價11971元/12469元/15057元/目前優(yōu)惠信息無紅樹林家園新推248-250平米的別墅24套，去化了4套，去化率為17%。189-200平米和284-285平米的別墅去化較慢，分別推出17、18套，均去化了2套，去化率約為11%。2012年紅樹林家園聯(lián)排別墅成交分析3月底開盤至今紅樹林家園的聯(lián)排別墅去化較為緩慢，其中5月份由于加推了一批聯(lián)排別墅房源，所以當月成交了4套，其余月份每月去化不超過2套。2012年紅樹

7、林家園聯(lián)排別墅的平均交易價格為12996元/平米，最高的時候在6月份，達到了13599元/平米，主要是由于交易了一套285平米的大戶型，該戶型屬于雙拼房源，單價達到了15000元/平米，拉升整體均價。（2）御龍首府（別墅）推盤房源情況面積段（m2）200-205平米210-225平米套數(shù)合計9442御龍首府于2011年3月8日上市136套聯(lián)體別墅，共28492平米。御龍首府共推出200-205平米的聯(lián)排別墅94套，210-225平米的聯(lián)排別墅42套。推盤房源位置御龍首府開盤時間2011年3月推盤貨量共計136套銷售均價10296元/推盤戶型200-205210-225推盤戶型套數(shù)94套42套銷

8、售套數(shù)50套16套銷售均價10328元/10202元/目前優(yōu)惠信息無御龍名邸共計推出200-205平米的別墅94套，去化了50套，去化率為53%。210-225平米的別墅共推出42套，總共去化了16套，去化率為38%。2012年該項目的銷售狀況不佳，僅去化了3套204平米的房源。2012年御龍首府聯(lián)排別墅成交分析2012年至今御龍首府的聯(lián)排別墅去化非常緩慢，總共成交了5套，且每月去化不超過2套。2012年御龍首府聯(lián)排別墅的平均交易價格為10816元/平米，最高的時候在8月份，達到了11574元/平米，主要是由于交易了一套214平米的雙拼房源，單價為12005元/平米，拉升整體均價。市場情況分析

9、小結(jié)1、調(diào)控政策持續(xù)收緊，限購不放松的大環(huán)境下，別墅市場客群受打壓首當其沖，雖然“禁墅令”和降息在市場上釋放了一定利好，但由于金山房地產(chǎn)市場整天表現(xiàn)的封閉性等特征，別墅市場的去化壓力依然巨大。2、主要競品個案紅樹林家園的成交均價在12996元/平方米，御龍首府的成交均價在10816元/平方米，近期月平均成交速度在2套/月，可作為本案定價的基本參考。3、從競品的位置比較來看，紅樹林家園最佳，本案次之，御龍首府最差。二、疊加、聯(lián)排價格制定建議1、聯(lián)排、疊加貨量盤點聯(lián)排、疊加貨量盤點供貨套數(shù)54套供貨戶型比（住宅）六聯(lián)端套六聯(lián)中間八聯(lián)端套八聯(lián)中間疊加平層疊加復式237-239217198197120

10、203-2478162622022.62%10.71%11.90%11.90%11.90%11.90%供貨面積（住宅）11537.61聯(lián)排疊加供貨套數(shù)32供貨套數(shù)22供貨面積6971.44供貨面積4566.172、前期聯(lián)排別墅去化分析（2012年1-8月）從前期聯(lián)排去化看，雙拼成交均價為12600元/平方米；4聯(lián)排端套均價為12154元/平方米，中間套均價為12368元/平方米；6-8聯(lián)排端套均價為10800元/平方米，中間套均價為9300-9600元/平方米。房源類型雙拼4聯(lián)排6聯(lián)排8聯(lián)排端套戶型面積273-296238237-239/成交套數(shù)414/成交均價12595元/12154元/10

11、819元/中間戶型面積/218-220217217成交套數(shù)/2123成交均價/12368元/9552元/9362元/3、競品成交情況匯總樓盤紅樹林家園御龍首府本案小套戶型面積189-200/197-198推出套數(shù)17套/8套成交套數(shù)2套/未入市去 化 率12%/未入市成交均價11971元/未入市中套戶型面積248-250200-225217-239推出套數(shù)24套136套24套成交套數(shù)4套66套未入市去 化 率17%48%未入市成交均價12469元/10296元/未入市大套戶型面積284-285/推出套數(shù)18套/成交套數(shù)2套/去 化 率11%/成交均價15057元/4、疊加、聯(lián)排價格制定建議1）疊加價格建議建議疊加（33#、37#）備案均價33#10594 元/m2，37#10625元/m2，整體控制均價9690元/m2，其中：33#，控制均價9500 元/m237#，控制均價10000