房地產(chǎn)項目投資策劃營銷ppt課件

1、工程投資謀劃營銷大成謀劃 工程投資謀劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了開展商選擇開發(fā)工程的過程，這個過程是考驗和衡量開展商房地產(chǎn)運作才干的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著工程勝利了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)運營就可以事半功倍。 工程投資謀劃營銷可對工程進展定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就躲避開發(fā)風(fēng)險進展戰(zhàn)略提示，還對工程開發(fā)節(jié)拍提出專業(yè)意見。 大成謀劃1、工程土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌情況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃運用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀大成謀劃一、 工程用地周邊環(huán)境分析 2、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染情況 大成謀劃3、

2、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.工程的水、路、空交通情況.地塊周邊的市政道路進入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀大成謀劃4、周邊市政配套設(shè)備調(diào)查.購物場所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融效力.郵政效力.文娛、餐飲、運動.生活效力.文娛休憩設(shè)備.周邊能夠存在的對工程不利的干擾要素.歷史人文區(qū)位影響 大成謀劃1、宏觀經(jīng)濟運轉(zhuǎn)情況.國內(nèi)消費總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國家宏觀金融政策：貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國及工程所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會消費品零售總額：居民消費價錢指數(shù)商品住宅價錢指數(shù).中

3、國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 大成謀劃二 、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判別 2、工程所在地房地產(chǎn)市場概略及政府相關(guān)的政策法規(guī).工程所在地的居民住宅形狀及比重.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃大成謀劃3、工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、工程所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差別5、工程所在地商品住宅平均價錢走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析 大成謀劃 1、工程地塊的優(yōu)勢2、工程地塊的優(yōu)勢3、工程地塊的時機點4、工程地塊的要

4、挾及困難點 大成謀劃三、 土地SWOT深層次分析 1、類比競爭樓盤調(diào)研.類比競爭樓盤根本資料.工程戶型構(gòu)造詳析.工程規(guī)劃設(shè)計及銷售資料.綜合評判 大成謀劃四、工程市場定位 2、工程定位.市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風(fēng)格定位 大成謀劃 1、商品住宅工程價值分析的根本方法和概念.商品住宅價值分析法類比可實現(xiàn)價值分析法：選擇可類比工程確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比工程價值實現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本工程同各類比工程諸價值實現(xiàn)要素的對比值根據(jù)價值要素對比值判別本工程可實現(xiàn)的均價.類比可實現(xiàn)價值決議要素：類比土地價值A(chǔ) 市政交通及直入交通的便利性的差別B

5、 工程周邊環(huán)境的差別：自然和綠化景觀的差別教育和人文景觀的差別各種污染程度的差別社區(qū)素質(zhì)的差別C 周邊市政配套便利性的差別 大成謀劃五、工程價值分析 工程可提升價值判別A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)B 單體戶型設(shè)計C 建筑空間規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 籠統(tǒng)包裝和營銷謀劃F 開展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟要素A 經(jīng)濟要素B 政策要素大成謀劃2、工程可實現(xiàn)價值分析.類比樓盤分析與評價.工程價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析工程類比價值計算大成謀劃1、均價確實定.住宅工程均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法有效需求本錢加價法A 分析有效市場價錢范圍B 確保合理利潤率，追加有效需

6、求價錢運用以上兩種方法綜合分析確定均價大成謀劃六、工程定價模擬 2、工程中詳細(xì)單位的定價模擬.商品住宅定價法：差別性價錢系數(shù)定價法日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù).各種差別性價錢系數(shù)確實定：確定根底均價確定系數(shù)確定幅度.詳細(xì)單位定價模擬 大成謀劃1、工程經(jīng)濟技術(shù)目的模擬.工程總體經(jīng)濟技術(shù)目的.首期經(jīng)濟技術(shù)目的2、工程首期本錢模擬.本錢模擬表及其闡明大成謀劃七、工程投入產(chǎn)出分析3、工程收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價假設(shè)銷售收入模擬表.利潤模擬及闡明：模擬闡明利潤模擬表.敏感性分析：可變本錢變動時對利潤的影響銷售價錢變動時對利潤的影響 大成謀劃1、工程風(fēng)險性評價.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：工程的規(guī)劃和設(shè)計能否足以提升工程同周邊工程的類比價值工程籠統(tǒng)包裝和營銷推行能否勝利 大成謀劃八、投資風(fēng)險分析及其躲避方式提示 2、資金運作風(fēng)險性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)本錢.對銷售節(jié)拍和開發(fā)節(jié)拍進展良好的把握，以盡量少的資金占用啟開工程，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 大成謀劃3、經(jīng)濟政策風(fēng)險.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過情勢的變化.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)備的建立 大成謀劃1、影響工程開發(fā)節(jié)拍的根本要素.政策法規(guī)要素.地塊情況