T25中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)報告

1、2021年 第一季度 T25中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)2021年是中國邁入“十四五規(guī)劃”的開局之年，中國經(jīng)濟在歷經(jīng)2020年全球疫情的考驗后進入持續(xù)復蘇通道。在新的五年中，中國經(jīng)濟將以“提質(zhì)增效”為主旋律、以改革創(chuàng)新為根本動力來實現(xiàn)可持續(xù)增長，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局?？萍紕?chuàng)新將成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵和內(nèi)循環(huán)的主線之一。十四五期間，政府將從產(chǎn)業(yè)和區(qū)域規(guī)劃、人才供給、財稅支持和對外開放等多個維度促進科技企業(yè)的發(fā)展。北京、上海、大灣區(qū)這三個國際創(chuàng)新中心將加速成型，一批區(qū)域科技創(chuàng)新中心也將在國內(nèi)主要城市群內(nèi)涌現(xiàn)。圖表一：“十四五規(guī)劃”中與科技創(chuàng)新相關(guān)的主要內(nèi)容產(chǎn)業(yè)

2、升級全社會研發(fā)投入年增速7%戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)增加值/GDP17%數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值/GDP10%人才供應(yīng)高等教育毛入學率 60%加強創(chuàng)新型、 應(yīng)用型、技能型人才培養(yǎng)進一步放寬落戶限制試行以經(jīng)常居住地 登記戶口制度企業(yè)扶持國際科技創(chuàng)新中心 北京、上海、大灣區(qū)有條件的地方設(shè)立區(qū)域科技創(chuàng)新中心支持外資企業(yè)設(shè)立研發(fā)中心參與國家科技計劃項目制造業(yè)企業(yè)研發(fā)費用加計扣除比例100%數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要，世邦魏理仕研究部，2021年4月T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)編制的意義和方法T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)編制的意義伴隨中國經(jīng)濟向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型，寫字樓市場的需求

3、結(jié)構(gòu)也已呈現(xiàn)相應(yīng)變化。2018-2020年，科技新媒體行業(yè)在主要城市租賃交易面積的占比從18%逐步提升至35%，目前已經(jīng)超越金融行業(yè)躍居寫字樓市場的第一大需求來源。十四五期間中國科技行業(yè)有望迎來加速發(fā)展，企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和質(zhì)量實現(xiàn)進一步增長。根據(jù)Oxford Economics預測，2021-2025年，全國信息通信科技和交通運輸業(yè)的在職員工規(guī)模將累計增長17%，增速快于十三五時期且在各行業(yè)中位于前列。世邦魏理仕預計，科技行業(yè)對寫字樓市場的重要性將進一步提升。有鑒于此，我們認為針對科創(chuàng)要素高度集聚的區(qū)域開展更為聚焦的定期研究具有重要意義。在十四五開局之年，世邦魏理仕命名并推出匯聚國內(nèi)最具代表性

4、的寫字樓和商務(wù)園區(qū)科技 集聚子市場的專業(yè)數(shù)據(jù)編制而成的世邦魏理仕T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)，客觀反映科創(chuàng)中心的供需情況和租賃表現(xiàn)，希望為相關(guān)租戶和投資者在制定未來企業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃和投資策略時提供市場依據(jù)；同時，為各地政府和相關(guān)管理機構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)和科創(chuàng)中心提供參考性意見。圖表二：寫字樓和商務(wù)園中科技新媒體行業(yè)租賃面積占比科技新媒體行業(yè)租賃面積占比年均值40%30%20%10%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q40%數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)編制的方法世邦魏

5、理仕研究部在長期追蹤的全國主要一二線城市中，從市場規(guī)模、租戶結(jié)構(gòu)和租賃動態(tài)三大維度篩選出最具代表性的25個科創(chuàng)中心（寫字樓或商務(wù)園子市場），并將其核心市場指標納入T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)的編制中。截至2020年末，全國25個科創(chuàng)中心辦公面積總存量3190萬平方米，僅占全國辦公面積總存量的26%。但在需求端，T25科創(chuàng)中心貢獻過去兩年全部科技新媒體行業(yè)租賃成交面積的 61%，占比2020年全國寫字樓凈吸納量的42%，占比較2018年提升4個百分點。上述供需數(shù)據(jù)的對比充分體現(xiàn)出科技行業(yè)寫字樓需求高成長性和高集聚性的“雙高”特征。世邦魏理仕將自2021年起按季發(fā)布T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)報告。報告以25

6、個科創(chuàng)中心的可比租金為核心指標，并結(jié)合凈吸納量、空置率、租賃交易趨勢作為科創(chuàng)中心和科技企業(yè)租賃活動的風向標。T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)由各子市場租金指數(shù)以子市場當期寫字樓/商務(wù)園區(qū)存量為權(quán)重加權(quán)計算所得。圖表三：全國25個科創(chuàng)中心存量和需求占比情況存量占比租賃成交占比（2019-2020）凈吸納量占比（2020）科創(chuàng)中心全國整體市場數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月注釋：全國辦公面積總存量包含18個主要一二線城市寫字樓物業(yè)總存量和北京、上海商務(wù)園區(qū)總存量T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)季度解讀2021年第一季度全國寫字樓市場簡述2021年第一季度，全國18個主要城市寫字樓市場在傳統(tǒng)淡季中延續(xù)復蘇態(tài)勢

7、，商務(wù)活動和 租賃談判在春節(jié)假期后迅速活躍。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，本季主要城市寫字樓凈吸納量總 計錄得逾154萬平方米，與去年第四季度去化量相當，并顯著高于2019年和2020年同期水平。其中，一線城市需求強勁，季內(nèi)貢獻逾50%的凈吸納量達77萬平方米，環(huán)比增長5.6%。二線城市凈吸納量環(huán)比下滑11%，但核心城市表現(xiàn)突出，杭州、南京和成都分別錄得158%、97%和20%的環(huán)比增長。在供應(yīng)放緩和需求活躍的雙重作用下，全國整體空置率環(huán)比回落1個百分點至23.1%。在18個主要城市中，有15個城市本季錄得空置率下調(diào)。圖表四：全國寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率情況新增供應(yīng)凈吸納量空置率30030%萬平

8、方米25025%20020%15015%10010%505%00%1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1-5020102011201220132014201520162017201820192020 2021 -5%數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月租賃需求行業(yè)分析顯示，科技新媒體租戶保持活躍，以42%的租賃面積占比位列榜首，且該比例為歷史新高。在大面積成交租賃中，科技新媒體行業(yè)占比超過52%。租金方面，全國寫字樓平均租金仍處于下行區(qū)間，季內(nèi)錄得0

9、.4%的環(huán)比跌幅，但較2020年底的跌幅進一步放緩。注釋：單筆成交租賃面積超過2,000平方米2021年第一季度T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)T25租金指數(shù)T25科創(chuàng)中心租金漲跌個數(shù)租金指數(shù)季度變化上升季度增減（個數(shù)）持平季度增減（個數(shù)）下降季度增減（個數(shù)）146.10.9%6-17+212-1過去三年，在中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情爆發(fā)等一系列不確定性中，科創(chuàng)中心租金的韌性和成長性得到全面檢驗。2018-2020期間，世邦魏理仕T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)累計增長5%，而同期全國寫字樓租金指數(shù)下跌4.5%。受益于科技行業(yè)在疫情沖擊下相對更好的業(yè)務(wù)表現(xiàn)及其持續(xù)擴張的寫字樓需求，2021年第一季度，盡管全國寫字樓租

10、金指數(shù)仍繼續(xù)下行，T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)率先止跌反彈，租金指數(shù)錄得146.1，較上季度上漲0.9%。與全國寫字樓租金指數(shù)差值自上季度的11.3放大至 13.1，為歷史最大差值。從各個科創(chuàng)中心的租金變動情況來看，本季共有6個科創(chuàng)中心錄得租金環(huán)比上漲，其中北京東升、北京中關(guān)村軟件園和上海張江位列租金漲幅榜前三位。7個科創(chuàng)中心租金持平；12個科創(chuàng)中心租金下降，但其中有7個子市場租金跌幅收窄。圖表五：科創(chuàng)中心和全國寫字樓市場租金指數(shù)對比科創(chuàng)中心租金指數(shù)全國寫字樓租金指數(shù)可比租金指數(shù)（2010年第一季度為100）1601501401301201101001 2 3 420101 2 3 420111 2

11、 3 420121 2 3 420131 2 3 420141 2 3 420151 2 3 420161 2 3 420171 2 3 420181 2 3 420191 2 3 42020 2012901數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月2021年第一季度T25科創(chuàng)中心空置率T25平均空置率T25科創(chuàng)中心空置率升降個數(shù)空置率季度變化上升季度增減（個數(shù)）持平季度增減（個數(shù)）下降季度增減（個數(shù)）17.8%-1.3百分點5-30-120+4同期，科創(chuàng)中心空置率水平繼續(xù)下降，截至2021年第一季度末，T25科創(chuàng)中心整體空置率為 17.8%，環(huán)比和同比分別下降1.3和2個百分點，且為2015

12、年第四季度以來的最低值。與此同 時，科創(chuàng)中心出租情況明顯優(yōu)于全國整體寫字樓市場，其空置率低于全國均值5.3個百分點。從各個科創(chuàng)中心空置率升降情況來看，本季錄得空置率下降的子市場數(shù)量較上季度增加4個至20個，降幅最大的三個子市場分別為杭州蔣村、上海虹橋商務(wù)區(qū)和北京上地?？罩寐噬仙淖邮袌鰯?shù)量減少3個至5個，上海徐匯濱江因新項目入市而推高空置率，另有北京奧體和武漢光谷空置率略微上升。從空置率絕對值來看，T25科創(chuàng)中心內(nèi)有7個子市場本季空置率低于10%，較上季度新增1個，其中北京中關(guān)村、上地、東升、中關(guān)村軟件園和杭州蔣村空置率低于5%。但仍有7個子市場空置率逾25%，主要位于中西部二線城市和上海及深

13、圳的新興區(qū)域。圖表六：科創(chuàng)中心和全國寫字樓市場空置率對比科創(chuàng)中心空置率全國寫字樓空置率25%20%15%10%1 2 3 420101 2 3 420111 2 3 420121 2 3 420131 2 3 420141 2 3 420151 2 3 420161 2 3 420171 2 3 420181 2 3 420191 2 3 42020 20125%1數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月2021年第一季度T25科創(chuàng)中心需求分析2021年第一季度，全國25個科創(chuàng)中心錄得凈吸納量約60萬平方米，環(huán)比因季節(jié)性因素下滑16.2%，但高于2020年和2019年同期水平。深圳高新園、廣

14、州琶洲和上海張江位列凈吸納量的前三位。此外，部分疫情前可租面積長期緊缺但備受科技類租戶青睞的子市場，在疫情期間騰退的面積已被快速吸納，如北京中關(guān)村、中關(guān)村軟件園、杭州城西蔣村等。從凈吸納率數(shù)據(jù)來看，科創(chuàng)中心凈吸納率繼續(xù)領(lǐng)先于全國整體寫字樓市場。2021年第一季度，科創(chuàng)中心凈吸納率錄得2.5，高于全國整體市場均值0.6個百分點。圖表七：科創(chuàng)中心和全國寫字樓市場凈吸納率對比科創(chuàng)中心凈吸納量（右軸）科創(chuàng)中心凈吸納率（左軸）全國寫字樓凈吸納率（左軸）1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

15、 4 1 2 3 4 120102011201220132014201520162017201820192020 202110%90808%70凈吸納率萬平方米6%60504%402%30200%10-2%0數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月注釋：凈吸納率計算方式為當季吸納量與上季整體出租面積之間的比值科技領(lǐng)軍型企業(yè)*保持較強的擴張意愿，本季在T25科創(chuàng)中心內(nèi)所有科技企業(yè)租賃交易面積中占比37%，單筆租賃交易面積中位數(shù)為5,000平方米；深圳高新園和后海、廣州琶洲成為此類租戶季內(nèi)租賃面積最大的科創(chuàng)中心。但季內(nèi)領(lǐng)軍型企業(yè)在租賃面積上的占比較2020年有所下滑，充分顯現(xiàn)出在經(jīng)濟持續(xù)復蘇的境

16、況下，成長型科技企業(yè)的擴張開始提速。從科技租戶的細分行業(yè)來看，本季T25科創(chuàng)中心內(nèi)租賃交易面積位列前三的子行業(yè)分別為在線教育、互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)和在線游戲和娛樂。圖表八：科創(chuàng)中心按科技新媒體租戶細分行業(yè)租賃面積占比分析成長型企業(yè)領(lǐng)軍型企業(yè)在線教育互聯(lián)網(wǎng)+（生活服務(wù)）在線游戲和娛樂互聯(lián)網(wǎng)+（企業(yè)服務(wù)）硬件研發(fā)和服務(wù)電商28%17%21%22%2021年一季度202037%42%58%63%數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月注釋*：領(lǐng)軍型企業(yè)包括2020年中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會評測的中國互聯(lián)網(wǎng)百強企業(yè)前20位，以及CB Insights評測的中國獨角獸企業(yè)榜單中估值超過100億美元的科技類企業(yè)附錄T

17、25科創(chuàng)中心的選取標準和指數(shù)定義世邦魏理仕研究部在長期追蹤的18個全國主要一二線城市中，從市場規(guī)模、租戶結(jié)構(gòu)和租 賃動態(tài)三大維度篩選出符合定義的25個科創(chuàng)中心（寫字樓或商務(wù)園子市場）納入指數(shù)統(tǒng)計，所有科創(chuàng)中心的選取基于以下標準，并綜合考慮城市和區(qū)位的發(fā)展?jié)摿??？苿?chuàng)中心選取標準市場規(guī)模寫字樓或商務(wù)園區(qū)子市場截止2020年末時在世邦魏理仕優(yōu)質(zhì)物業(yè)數(shù)據(jù)庫中的存量面積與（2021-2022年）新增供應(yīng)面積之和：一線城市大于50萬；二線城市大于30萬租戶結(jié)構(gòu)原則上科技新媒體企業(yè)租賃面積在子市場存量總出租面積的占比不低于30%，企業(yè)自用總部面積作為補充性考慮因素；對正在快速形成中的新興子市場的標準適當放寬租賃動態(tài)2019-2020年，科技新媒體行業(yè)在子市場所有租賃成交面積中貢獻率達30%及以上（租賃成交包括新設(shè)、擴租、升級和搬遷租賃交易）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年4月備注：商務(wù)園區(qū)市場僅包含北京和上海T25科創(chuàng)中心季度數(shù)據(jù)表（2021年第一季度）城市科創(chuàng)中心名稱空置率/季度變化租金面價/季度變化北京中關(guān)村2.1% 329 北京奧體27.3% 332 北京望京6.5% 257 北京上地3.3% 163 北京中關(guān)村軟件園4.4% 168 北京東升3.8% 193 北京北清路12.4% 119 北京電子城13.2% 171 上海徐匯濱江55.0% 194