公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與市場需求分析報(bào)告

1、 . . 6/6公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與市場需求分析 日期：公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與需求分析公園地產(chǎn)的出現(xiàn)是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)果，是人們居住品質(zhì)提升的客觀需求，是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開發(fā)商的炒作概念，它不但有深遠(yuǎn)的歷史基礎(chǔ)，有深層次的人文情感，而且有厚重的市場底蘊(yùn)。本案例入選旨在推動(dòng)公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引導(dǎo)居民購房消費(fèi)，促使公園地產(chǎn)市場的健康理性發(fā)展。公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與需求分析一公園地產(chǎn)概述1公園地產(chǎn)概念“公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項(xiàng)目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的

2、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。2公園地產(chǎn)的發(fā)展背景任何一種得以快速發(fā)展的產(chǎn)品類型都有其合理的存在根基， “公園地產(chǎn)”的誕生也絕非偶然。從根本而言，消費(fèi)者對(duì)于居住環(huán)境的要求直接推動(dòng)了公園地產(chǎn)的誕生。出則繁華，入則自然，是每一個(gè)都市人的居住夢(mèng)想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢(mèng)想應(yīng)運(yùn)而生的。納公園景觀為私人珍藏，當(dāng)如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見真山真水的大公園，便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶。3公園地產(chǎn)特征共同特征： 土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對(duì)的稀缺性； 隨著SARS過后人們對(duì)生態(tài)環(huán)境的關(guān)注，公園地產(chǎn)的需求越來越廣泛； 公園為

3、住宅帶來良好的人居生態(tài)環(huán)境，小氣候優(yōu)于非公園住宅； 湖水、樹木、花草等公園元素，從心理上利于居住者的疲勞和緊得到緩解，從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關(guān)懷； 具有隱性的心理價(jià)值，即心理的榮耀感給業(yè)主帶來滿足；市場反映需求，稀缺決定價(jià)值。二產(chǎn)品特征2.1建筑形式公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分，從公園地產(chǎn)的建筑類型上分析，板樓項(xiàng)目數(shù)量最多，占總量的近一半；其次是塔樓， 也有近1/5項(xiàng)目的建筑形式是板塔結(jié)合。公園地產(chǎn)項(xiàng)目建筑類型分布與之相比，很多新項(xiàng)目在建筑類型上更花心思，更加重視各種建筑形式組合的藝術(shù)性，比如在構(gòu)筑地標(biāo)性塔式建筑的基礎(chǔ)上，以低密度板式建筑圍合等做法，建筑的多樣性和觀景的層次感都得

4、以加強(qiáng)，還滿足了不同人群的需求。2.2項(xiàng)目規(guī)模占地面積從不同類型的公園地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積上來看，“借園”項(xiàng)目占地面積在1-3萬平米的項(xiàng)目比例最大，其次是1萬平米以下的項(xiàng)目，二者累計(jì)占項(xiàng)目總量的一半以上；相比之下，占地面積20萬以上的項(xiàng)目數(shù)量最少。在規(guī)模方面，5-10萬平米的項(xiàng)目比例最大，其次是10-20萬和20-50萬平米的項(xiàng)目，三者累計(jì)占項(xiàng)目總量的70%以上；建筑面積50萬平米以上的項(xiàng)目僅占2%；與之相比，“造園”項(xiàng)目的占地和建筑面積要比前者的平均水平大30%左右，通常建筑面積在50萬左右。因?yàn)榇祟愴?xiàng)目通常需要更大的面積來興建公園等公共設(shè)施。2.3戶型各區(qū)域公園地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)區(qū)域發(fā)展歷史、成熟程

5、度和居住人群特征的不同，戶型面積差異較大，如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶型，甚至別墅與類別墅項(xiàng)目；而市區(qū)公園或新開發(fā)的公園項(xiàng)目附近的項(xiàng)目大小戶型兼?zhèn)洌珔^(qū)域土地的稀缺導(dǎo)致項(xiàng)目多以小戶型為主。一般來說，越靠近公園周邊的項(xiàng)目，大戶型比例更高，離公園相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目或同一項(xiàng)目中，離公園較遠(yuǎn)的樓座小戶型的比例更高。2.4 其它特點(diǎn)房地產(chǎn)市場上，許多項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是社區(qū)都是封閉式的社區(qū)，采取封閉式管理。當(dāng)然這是早期大家在社會(huì)安全方面考慮了心里因素，甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的安全感。但是在西方發(fā)達(dá)國家，所有社區(qū)的都是小街區(qū)式的開放社區(qū)，實(shí)際上這也是與世界接軌的必然趨勢(shì)，在這一點(diǎn)上，建

6、設(shè)一個(gè)相對(duì)開放的“造園”項(xiàng)目，顯然更有利于體現(xiàn)和延伸景觀與其它公園價(jià)值。與市政公園相比，開發(fā)商投資建設(shè)的公園往往與社區(qū)間融合得更好，且易被賦予更多的運(yùn)動(dòng)休閑和娛樂功能。三公園地產(chǎn)需求分析1、需求特征消費(fèi)者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心，往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場，其中的人們，穿梭在鋼筋混凝土的森林中，人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求，奮斗的疲憊使得他們向往工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然，這也是人類向往自然的本性使然。居住在公園周邊，則可以滿足人們對(duì)于景觀和自然的需求，而這種需公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。1.1 最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析數(shù)據(jù)顯示，79.83的受訪樣本

7、選擇了視野開闊、空氣質(zhì)量好與方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能與價(jià)值的選答。可以看出，樣本喜歡公園地產(chǎn)的最主要原因?yàn)椋阂曇伴_闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面；其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、 升值潛力大；相比之下，有人文歷史價(jià)值和彰顯身份的對(duì)購房選擇的重要性相對(duì)較小。1.2已購公園地產(chǎn)群體的需求層次貨幣支付能力越強(qiáng)，對(duì)公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過對(duì)東一時(shí)區(qū)已購房樣本的分析顯示，以建筑面積80m2為消費(fèi)能力界限，在15項(xiàng)購買因素的選項(xiàng)中，每人選擇6項(xiàng)購買因素，個(gè)別只選答了3、4項(xiàng)因素，居住面積在80m2上下的兩部分消費(fèi)群體對(duì)公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。樣本2的分析顯示，50位居住面積在8

8、0m2以上的受訪消費(fèi)群體中，將公園作為購房因素之一的有45人，高達(dá)受訪樣本總量的90，而50位居住面積在80m2以下的消費(fèi)群體只有54的樣本將公園作為影響其購買的因素。美國管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個(gè)層面-生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實(shí)現(xiàn)的需求。據(jù)此分析，小戶型群體更注重生理生存的需求，大戶型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。1.3購買公園地產(chǎn)的主要目的大多數(shù)樣本購買公園地產(chǎn)用于自住，另有近30%的樣本用于自住兼投資，二者累計(jì)占樣本總量的94%，只有6%的樣本購買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。從樣板項(xiàng)目東一時(shí)區(qū)的調(diào)查可以看出，目前東一時(shí)

9、區(qū)項(xiàng)目自住的比例明顯高于投資的樣本比例，其中戶型面積在120平米以上的樣本，自住的比例高達(dá)95%以上，隨著戶型面積的增加，投資的比例呈減少趨勢(shì)，自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價(jià)位，多為三口之家、五口之家；而相比之下，面積較小的一居、二居更容易出租，所以項(xiàng)目80平米以下的戶型用于投資的比例達(dá)到25%，是比較高的，也說明了項(xiàng)目在各方面不僅適合自住，同時(shí)也適合作為投資之用。1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析樣本對(duì)公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法在被調(diào)查樣本中，超過七成的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的，其次有17%的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)有一點(diǎn)升值潛力；認(rèn)為是否具有升值潛力不確定和

10、完全沒有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分，不難看到，在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中，升值潛力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體，雖然此類群體比例偏高，但在針對(duì)公園地產(chǎn)項(xiàng)目能否升值的問題上，仍然給予了充分的肯定。 另外，作為公園地產(chǎn)的一個(gè)典型項(xiàng)目，東一時(shí)區(qū)的調(diào)查顯示，在一年半的時(shí)間里平均銷售價(jià)格由開盤前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項(xiàng)目的升值速度已經(jīng)明顯，并且可預(yù)見，未來仍有很大升值空間。1.5影響樣本選擇公園地產(chǎn)的原因分析絕大多數(shù)樣本認(rèn)為價(jià)格太高是影響其選擇公園地產(chǎn)的最主要原因，其次的影響因素包括公園地產(chǎn)規(guī)模小、配套差；公園參與性差；戶型太大和名不副實(shí)等。從影響購房者選擇公園地產(chǎn)的原因可以分析出，目前市場上供應(yīng)的公園地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)存在著上述問題，比如在價(jià)格方面，調(diào)查顯示，市公園地產(chǎn)項(xiàng)目的平均價(jià)格水平在9000元/平方米左右，而這一價(jià)格水平使眾多購房者對(duì)公園地產(chǎn)項(xiàng)目望而卻步。相比之下，同時(shí)擁有普通住宅的價(jià)格和公園旁邊的享受的項(xiàng)目，更能夠吸引希望改善居住狀況的消費(fèi)者?；?dòng)點(diǎn)評(píng)公園地產(chǎn)因其獨(dú)特性和稀有性必將成為房地產(chǎn)市場上金字塔尖的貴族，價(jià)格上揚(yáng)是必然的趨勢(shì)。這種判斷來源于國際先例，來源于對(duì)房地產(chǎn)市場的分析，來源于對(duì)公園地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特殊性