企業(yè)稅收講解系列四小稅種(土地使用稅房產稅印花稅

1、企業(yè)稅收講解系列四：小稅種城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅印花稅契稅1演講人簡介: 楊雪松先生擔任云南亞太稅務師事務所有限公司總經理兼中審亞太會計師事務所管理咨詢部主任擔任有成律師事務所發(fā)起人律師1999年10月 律師資格一次合格2000年9月 注冊會計師一次全科合格2001年9月 特許證券審計資格一次合格2001年6月 注冊稅務師一次全科合格2001年5月 會計師一次全科合格2006年9月 財政部、證監(jiān)會新企業(yè)會計準則師資認證2008年10月 高級會計師考試一次合格2009年12月 ACCA-英國特許公認會計師（國際會計、審計準則方向） 積極參與中國企業(yè)改革重組及其在國際資本市場上進行的私募、股票上市和

2、買殼上市等相關的項目，累計為云南九家上市公司和多家大型企業(yè)集團提供財稅與法律咨詢服務。在財會、法律、審計、資產/企業(yè)價值評估、企業(yè)融資及兼并收購等方面有十年的工作經驗。2城鎮(zhèn)土地使用稅一、納稅人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位或個人農村和行政村不是城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍；只要使用土地，不區(qū)分國有土地還是集體土地；自2007年1月1日起，外商投資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，而此前外資投資企業(yè)一般只繳納城鎮(zhèn)土地使用費的。開山填海整治土地 3城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據的層次性：以省級人民政府確定單位組織測量的面積、土地使用證書所載面積、納稅人據實申報的面積。4城鎮(zhèn)土地使用稅免稅單位

3、無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅，對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。這里要和房產稅有所區(qū)別，免稅單位無償使用納稅單位的房產，應由納稅單位從價計征房產稅 企業(yè)范圍內的荒山、林地、湖泊等尚未利用的經批準可暫免城鎮(zhèn)土地使用稅，但企業(yè)廠區(qū)以內的綠化用地應照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅 5城鎮(zhèn)土地使用稅職工宿舍，應當照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，如果應稅單位將職工住宅辦理了土地使用權過戶手續(xù)，則可免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對未辦理土地使用權過戶手續(xù)的應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅 財稅（2006）56號財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知規(guī)定： 在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范

4、圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 但注意到，房產稅并沒有相應的轉移，依然有實際收取租金的單位或個人繳納。也即納稅人依然是代表集體企業(yè)的村委會等組織。6城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間 財稅（2006）186號財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知規(guī)定： 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)交納的土地使用費并不能取代城鎮(zhèn)土地使用稅，前者性質為費，后者性

5、質為稅，兩者不可混為一談，無論外商投資企業(yè)是否繳納土地使用費，都必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 7房地產企業(yè)土地使用稅常見問題（一）已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報繳納土地使用稅。（二）土地等級和使用稅額變更后是否未及時調整納稅申報。（三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計征土地使用稅。（四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。8房產稅 征稅范圍不包括農村和行政村，對建制鎮(zhèn)，只對建制鎮(zhèn)政府所在地行政村征收房產稅，而對下轄的各行政村、組是不予征收房產稅的。產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積

6、多少，一律免征房產稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。 9房產稅納稅單位無償使用納稅單位或免稅單位的房產，由使用人代繳納房產稅（物業(yè)公司使用業(yè)主房產）而免稅單位無租使用納稅單位的房產，則由納稅單位從價征收房產稅。以修理費抵頂租賃費的房產稅問題 10房產稅房產原值的確定 財稅（2008）152號財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知規(guī)定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計帳薄固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算，對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

7、11房產稅融資租賃房產稅： 根據國稅函發(fā)（1993）368號國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業(yè)務問題的批復規(guī)定： 融資租賃房產稅應以房產余值計算征收，而納稅人則由安徽省地稅局根據實際情況確定 投資房產取得固定收入的房產稅問題 如果以房屋作為投資，采取共擔風險方式，則由被投資方按房屋原值計征房產稅，如果以房屋作為投資，收取固定收入，根據國稅函發(fā)（1993）368號國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業(yè)務問題的批復規(guī)定：應由出租方按租金收入計征房產稅 12房產稅附屬設備和配套設施 國稅發(fā)（2005）173號國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知規(guī)定： 凡以房屋為載體，

8、不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記帳和核算，都應計入房產原值，計征房產稅。 13房產稅地下建筑 人防設施一般建在地下，但為了鼓勵地下人防設施利用，即使是作為營業(yè)用的地下人防設施也是暫不征收房產稅的。 其它的地下建筑分為兩類，根據財稅（2005）181號財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知： 對自用的地下建筑，如屬工業(yè)房產的，以房屋原價的50-60%作為應稅房產原值，如屬商業(yè)及其他用途的，以房屋原價的70-80%作為應稅房產原值。這里的地下建筑指地面上沒有地下有的建筑。14房產稅自2009年

9、1月1日始，外資企業(yè)及外藉個人納入房產稅征收對象，原城市房地產稅廢止 物業(yè)稅問題 ：將交易環(huán)節(jié)的稅費移轉至持有環(huán)節(jié) 15房地產企業(yè)房產稅常見問題（一）自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。（二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應付款上未做收入。（三）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否未增加計稅房產原值。（四）新建和購置的房產是否未從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。（五）國有企業(yè)進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否未按照有關規(guī)定申報繳納房產稅。（六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否未按照

10、有關規(guī)定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產稅。 16印花稅 沒有合同也交稅 ： 對購銷合同印花稅均采取了核定征收方式 增值稅問題： 對購銷合同核定征收印花稅時，增值稅額怎么辦？ 保險合同： 人壽保險不征收印花稅，財產保險合同中的財產保險按千分之一稅率貼花，而信用保險、責任保險、信用保險則按五元貼花。17印花稅土地租賃合同： 印花稅暫行條例及施行細則中對財產租賃采取了列舉法，其中并不包括土地租賃 技術轉讓： 技術轉讓包括：專利權轉讓、專利申請權轉讓、專利實施許可和非專利技術轉讓。 專利申請權轉讓、非專利技術轉讓所書立合同按“技術合同”征收 專利權轉讓和專利

11、實施許可按“產權轉移書據”征收。 18印花稅借款合同、運輸合同： 一般由借出方和運費結算收方或其代理方代扣稅款，如果在稅務檢查中發(fā)現(xiàn)印花稅款沒有代扣，則就由借入方和運費結算付方補貼印花稅。 借款合同是指借款人與金融機構簽訂的借款合同 權利許可證照： 根據國稅地函發(fā)（1991）2號國家稅務局地方稅管理司關于對權利許可證照如何貼花問題的復函規(guī)定： 權利許可證照僅指政府部門發(fā)給的房屋產權證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證。其他各種權利許可證照均不貼花 。19印花稅易貨合同： 根據國稅發(fā)（1991）155號國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知規(guī)定： 按合同所載的購銷合計金額

12、計稅貼花，合同未列明金額的，應按合同所載購銷數(shù)量依照國家牌價或市場價格計算應納稅金額。電子憑證照章納稅： 根據財稅（2006）162號財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知規(guī)定：對納稅人以電子形式簽訂的各類應稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 20印花稅商品房銷售合同 之前對銷方按購銷合同、購方按產權轉移書據征稅顯系不合理。財稅（2006）162號財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知加以更改，改為按產權轉移書據征收印花稅 土地使用權出讓合同與土地使用權轉讓合同： 財稅（2006）162號財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知規(guī)定按產權轉移書據征收，改變了之前不征稅的空缺 21印花稅企業(yè)集團

13、之間的應稅憑證 國稅函（2009）9號國家稅務總局關于企業(yè)集團內部使用的有關憑證征收印花稅問題的通知規(guī)定： 對于集團內具有平等法律地位的主體之間自愿訂立、明確雙方購銷關系、據以供貨或結算、具有合同性質的憑證，應按規(guī)定征收印花稅，對于企業(yè)集團內部執(zhí)行計劃用的、不具有合同性質的憑證，不征收印花稅。記載資金的帳薄，根據印花稅暫行條例實施細則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應按規(guī)定貼花。22關于2009年度稅收自查有關政策問題的函企便函200933號六、印花稅可供出售的金融資產公允價值變動而增加資本公積的印花稅問題。根據中華人民共和國印花稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)可供出售的金融資產公

14、允價值變動而增加的資本公積，應按規(guī)定按年計算，對增加的部份按規(guī)定補貼花。 23房地產企業(yè)印花稅常見問題 1實收資本和資本公積增加，未按規(guī)定繳納印花稅。2與關聯(lián)企業(yè)之間簽定包購包銷合同，是否足額繳納印花稅。3框架性合同未記載金額，未先按5元貼花，以后實際結算時再按實際發(fā)生數(shù)貼花，少申報繳納印花稅。4繳納印花稅時適用的稅目稅率錯誤，如：把租賃合同混作購銷合同，造成少申報繳納印花稅。5計算租賃合同印花時，未按合同總金額申報納稅，而是按年租金的金額申報，少申報繳納印花稅。6簽定其它應稅合同是否按規(guī)定繳納印花稅，如轉讓產權協(xié)議24契稅 土地使用權轉移征收契稅，房屋使用權轉移不征收契稅 國稅函（1999）

15、465號國家稅務總局關于出售或租賃房屋使用權是否征收契稅問題的批復規(guī)定： 房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質的權屬，根據現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權的轉移行為不屬于契稅征收范圍，不應征收契稅。 25契稅抵押貸款買房契稅納稅義務發(fā)生時間： 根據國稅函（1999）613號國家稅務總局關于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復規(guī)定： 購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋，當其從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，契稅納稅義務已經發(fā)生，必須依法繳納契稅。26契稅以劃撥方式取得土地使用權再轉讓，契稅如何征收？ 財稅（2000）14號財政部、國家稅務總局關于對河南省財政廳關于契稅有

16、關政策問題的請示的批復規(guī)定： 以劃撥方式取得的土地使用權，經批準再轉讓，需由取得劃撥土地使用權者補繳土地出讓費用或土地收益，并補繳契稅，其計稅依據為土地出讓費用或土地收益，而取得土地使用權的承受人，應依據契稅暫行條例第四條規(guī)定的成交價格繳納契稅。27契稅拆遷還房 實質依舊是居民以補償征地款方式購房，應依法繳納契稅。低價或無償贈與土地使用權，契稅如何征收？ 國稅函（2002）1094號國家稅務總局關于以項目換土地等方式承受土地使用權有關契稅問題的批復規(guī)定： 土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由

17、征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)厥袌鰞r格核定。 28契稅合作開發(fā)契稅問題 財稅（2004）91號財政部、國家稅務總局關于合作開發(fā)的房地產權屬轉移征免契稅的批復規(guī)定：珠海市房產公司擁有土地，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司提供資金，共建住房，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司獲得了珠海市房產公司的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據契稅暫行條例的規(guī)定，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司承受土地使用權，應繳納契稅，因此，對珠海南嘉房產開發(fā)有限公司應按其取得的85%土地使用權的成交價格計征契稅。在上述合作開發(fā)建房過程中，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司將其擁有并登記在珠海市房產公司名下的房產權屬登記在自已名下，沒有發(fā)生權屬轉移，

18、不應征收契稅。29契稅房屋附屬設施的契稅問題：對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，以下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律法規(guī)的規(guī)定征收契稅對于不涉及房屋所有權及土地使用權變動的，不征收契稅。30契稅法定繼承與非法定繼承契稅待遇不同：局關于繼承土地房屋權屬有關契稅問題的批復規(guī)定： 對于中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅， 但是非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，則屬于贈與行為，應征收契稅。31契稅企業(yè)改制重組中的契稅政策： 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉不征收契稅， 對于自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任