2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務考點知識歸納一

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務考點知識歸納一 根據(jù)市政府關于企業(yè)主輔分別房產移交工作的有關規(guī)定，主輔分別房產的接交工作正如火如荼地開展著。隨著大量企業(yè)房產移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業(yè)管理是住宅小區(qū)管理進展的主要趨勢，主輔分別房產管理的滯后性、特別性嚴峻阻礙了管理工作推動。如何實行行之有效的物業(yè)管理模式，如何使主輔分別房產的管理工作走向正軌，是亟待解決的難題。 一、主輔分別房產存在的問題主輔分別房產是指從國有大中型企業(yè)分別出，由房產管理部門接收，實行系統(tǒng)化、專業(yè)化管理的房產。實行托付經營，單獨建帳，單獨核算的管理原則。主輔分別房產受歷史緣由、管理體制及自身特點的

2、影響，存在諸多問題。1、房屋設施嚴峻老化，修理欠賬多。主輔分別房產大多建于七、八十年月，也有建于五六十年月，樓齡相對較長，回報率已消失負值。原產權單位因經濟效益差，這部分房產長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設施設備老化，功能盡失。有的連最基本的住用功能都無法滿意。小區(qū)內亂搭亂建，垃圾遍地，道路、綠地破損嚴峻，滿目瘡痍。盡管這部分房產接管后要進行綜合修理，但只能改善基本功能，無法從本質上徹底解決，給日后的管理工作帶來困難。2、房產管理資料不健全，管理不到位。主輔分別房產普遍存在管理混亂，各類管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特殊是土地使用證、房屋全部權證 “兩證”不全，也嚴峻

3、阻礙了接管工作的順當進行。這部分企業(yè)房產大多是方案經濟體制下的產物，無規(guī)劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用，造成日后管理的擔心全因素。主輔分別房產大部分由企業(yè)內部自行組建的房管科管理，帶有深厚的福利性，加之管理人員的自身素養(yǎng)和管理水平的局限性，無法實行正規(guī)的管理。管理工作仍局限于管理與被管理的關系中，住戶對物業(yè)管理的服務概念淡薄。后期因企業(yè)經濟效益每況愈下，無暇顧及這部分房產修繕和管理，使管理工作基本處于失控狀態(tài)。這也是主輔分別工作實施的重要緣由之一。3、住戶與原單位沖突突出，管理難度大。除產權單位房產管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問題，加大了沖突，都給接管后的各項管理

4、工作設置了障礙，增加工作難度。住戶對原產權單位的不滿，很有可能轉嫁給現(xiàn)管理單位，特殊是涉及物業(yè)收費問題，會消失大范圍拒交現(xiàn)象。物業(yè)管理行業(yè)屬服務密集型行業(yè)，附加值小，盈利率低，舊住宅小區(qū)缺少自身造血功能，假如收費率低，在管理經費無法保證的狀況下，將嚴峻阻礙物業(yè)管理的進程。二、主銷分別房產的特點1、主輔分別房產屬于自建自管或托付代管形式，福利性強。2、主輔分別房產是在特定的條件下，由行政劃撥方式轉移的產權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。3、住戶自辦法識差，對物業(yè)管理缺乏認知。三、主輔分別房產的物業(yè)管理內容基于主輔分別房產的特點，要使其完全實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理，真正與市場接軌，

5、必需做好相應的幫助引導工作。1、加大綜合修理、整治力度，實行差別管理。主輔分別房產分零散戶和成型的單獨式住宅小區(qū)。零散房產主要插建于各直管公房舊小區(qū)內，在這類小區(qū)轉制實行專業(yè)化物業(yè)管理時，已順理成章地進入了管理狀態(tài)。而且這部分房產的接管有利于小區(qū)物業(yè)管理的整體性。大中型企業(yè)分別出的單獨住宅小區(qū)，樓房的住用功能，環(huán)境空間嚴峻破壞，就需要進行大范圍的綜合修理和小區(qū)環(huán)境整治工作，達到“綠、靜、美、安”，還住戶一個清爽的生活空間，也是實行物業(yè)管理的重要前提條件。因這部分小區(qū)的人文基礎、環(huán)境基礎不盡相同，不能實行一刀切管理。依據(jù)其特點前期可實行差別管理，如基礎差的以房管為主，基礎好的整治后可直接實行物業(yè)

6、管理，基礎一般的可實行房產與物業(yè)并存管理，條件成熟后逐步轉制。同時政府要重視主輔分別房產的修繕和管理工作，給與必要的政策扶持，做好各方面的協(xié)調，削減沖突和摩擦。2、加強輿論引導，培育住戶物業(yè)管理意識。主輔分別房產長期受產權單位不正規(guī)的管理，致使住戶對房產管理熟悉較深，對物業(yè)管理概念膚淺。因此接管后的管理工作重點之一就是引導工作，引導住戶走出傳統(tǒng)管理模式，接受先進的物業(yè)管理。通過日常的管理行為，宣揚活動營造物業(yè)管理氛圍，增加住戶物業(yè)管理服務意識。成立小區(qū)業(yè)主管理委員會，充分發(fā)揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作，體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)與自治管理相結合的優(yōu)勢。讓住戶真正進入角色，成為管理的仆人。3、提高管理服務水平，加強社區(qū)文化建設。作為物業(yè)管理的推行者，自身素養(yǎng)、思想觀念及服務水平將影響物業(yè)管理的層次。因此要提高管理隊