深圳某商業(yè)裙樓招商策劃導(dǎo)入報(bào)告_secret

1、*.商鋪銷(xiāo)售策劃導(dǎo)入報(bào)告 PAGE PAGE 46第 頁(yè) 共 NUMPAGES 47頁(yè)*.商業(yè)裙樓銷(xiāo)售策劃導(dǎo)入報(bào)告深圳市*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司二OO二年十二月二十日深圳市*實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司陳總 臺(tái)鑒：承蒙信任，我公司非常榮幸地提交“*”項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃報(bào)告，供貴公司決策時(shí)鑒！根據(jù)前期工作，我司就“*”裙樓商鋪進(jìn)行了專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研，以及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)及相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了綜合分析，并結(jié)合我司相關(guān)部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)所完成的。本案是在經(jīng)過(guò)與貴公司多次會(huì)議討論，并得到貴公司相關(guān)部門(mén)及多方支持，前期工作得以順利進(jìn)行，并能提交本案。但由于時(shí)間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶?duì)項(xiàng)目所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望在

2、憑借貴公司的強(qiáng)大實(shí)力和雙方務(wù)實(shí)求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達(dá)到使項(xiàng)目裙樓商鋪銷(xiāo)售成功招商的目的。因?yàn)轫?xiàng)目后期包裝推廣引致的最終關(guān)注點(diǎn)仍然會(huì)落實(shí)到項(xiàng)目產(chǎn)品本身，惟有從前期就引入市場(chǎng)的觀點(diǎn)、明確市場(chǎng)的需求來(lái)研究項(xiàng)目銷(xiāo)售及推廣的每個(gè)細(xì)節(jié)，才是銷(xiāo)售成功的前提保證。我司誠(chéng)意希望能與貴司攜手，通過(guò)雙方的共同努力就“*”商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售操作達(dá)致圓滿(mǎn)成功。專(zhuān)此送達(dá)，順致商祺！深圳市*房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 二二年十二月二十日目 錄第一部分 深圳商業(yè)綜合市場(chǎng)調(diào)研 深圳的商業(yè)發(fā)展 深圳商鋪營(yíng)銷(xiāo)總體態(tài)勢(shì) 深圳商業(yè)和商鋪調(diào)研的幾點(diǎn)結(jié)論第二部分 項(xiàng)目綜合市場(chǎng)定位項(xiàng)目說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目swot綜合分析項(xiàng)目區(qū)域主

3、要商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象及其營(yíng)銷(xiāo)模式項(xiàng)目市場(chǎng)定位第三部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位銷(xiāo)售價(jià)格定位的相關(guān)因素 銷(xiāo)售價(jià)格定位策略銷(xiāo)售定價(jià)原則項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式選擇第五部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷(xiāo)通路整合項(xiàng)目整合傳播第六部分 銷(xiāo)售實(shí)施與管理銷(xiāo)售總體戰(zhàn)略及目標(biāo)銷(xiāo)售階段性工作安排銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作宣傳推廣策略第一部分深圳商業(yè)綜合市場(chǎng)調(diào)研第一部分 深圳商業(yè)綜合市場(chǎng)調(diào)研深圳的商業(yè)發(fā)展目前，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本形成以“高新技術(shù)為先導(dǎo)、先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、第三產(chǎn)業(yè)為支柱”的產(chǎn)業(yè)體系，而商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。2001年，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額為609.26億元

4、，1990-2001年均增長(zhǎng)22.3%。2000年全市商業(yè)從業(yè)人員50萬(wàn)人，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬(wàn)個(gè)，上億元的大型商業(yè)零售企業(yè)達(dá)到25家，深圳的商業(yè)市場(chǎng)充滿(mǎn)了生機(jī)活力。中國(guó)在加入WTO后對(duì)外資商業(yè)機(jī)構(gòu)以及流通方式、商業(yè)技術(shù)和服務(wù)等軟要素的市場(chǎng)準(zhǔn)入和實(shí)行國(guó)民待遇，深港自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)，零售業(yè)是深圳率先向香港開(kāi)放的服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域之一；因此，深圳由于其在全國(guó)的開(kāi)放地位以及適應(yīng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的基本條件，深圳將成為國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)在中國(guó)投資的重點(diǎn)。根據(jù)深圳市“十五”計(jì)劃綱要預(yù)測(cè)，2005、2010年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將分別達(dá)到875億元、1400億元。專(zhuān)家認(rèn)為：深圳已經(jīng)具備商業(yè)購(gòu)物中心高速發(fā)展的條件，迅速與國(guó)際化接軌是

5、深圳零售業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)。二、 深圳商鋪營(yíng)銷(xiāo)總體態(tài)勢(shì)（一）、2001-2002年各主力商圈業(yè)態(tài)分布情況羅湖區(qū)物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模/價(jià)位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售/招商鳳凰魅力商 城鳳凰路4000 m2主題商城1F街鋪品牌店,內(nèi)部皮具/首飾/化妝品,2F服裝/內(nèi)衣/婚紗攝影海龍王實(shí) 業(yè)招商鴻展廣場(chǎng)東門(mén)步行街1000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通訊產(chǎn)品鴻展公司招商女人天地東門(mén)29000 m2主題商城女性服裝/配飾/化妝品/鞋帽箱包等天地公司招商德奧商城東門(mén)步行街5000 m2商場(chǎng)1F音像/鞋/箱包2F化妝品/服飾德奧實(shí)業(yè)招商?hào)|曉肉菜市場(chǎng)東曉路2000m2,1F12000元/ m2,2F9000元/ m2 綜合市場(chǎng)

6、肉菜、日用品眾恒投資銷(xiāo)售賽博數(shù)碼城人民北路12000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1F品牌店,2F通訊,3F電腦配件,4F音響/家庭影院招商洪湖春天美之居家居廣場(chǎng)田貝四路3000 m2,9000元/ m2起專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)家居建材中銀紳投資銷(xiāo)售金世界商業(yè)中心新園路6000m2,1F80000元/ m2,2F50000元/ m2,3F30000元/ m2商場(chǎng)(友誼城)1F男裝/皮具,2F男女服飾手表化妝品,3F女士服飾/首飾,4F體育用品/健身器材金活實(shí)業(yè)銷(xiāo)售服裝天下新園路與人民北路交匯處20677 m2,1F600元/ m2,2F300元/m2主題商城1-3F大型品牌服裝經(jīng)銷(xiāo)中心，4-5F板房設(shè)計(jì)間，6F大型美食廣場(chǎng)

7、明華投資招商萬(wàn)景婦兒百貨東門(mén)步行街12000 m2主題商城1F女性服裝/化妝品，2F兒童服裝，3F婦兒用品超市，4F休閑中心招商國(guó)際美姿城寶安南路與濱河路交匯處8000 m2,均價(jià)16960元/ m2主題商城化妝品批發(fā)/美容/婚紗攝影融發(fā)投資銷(xiāo)售寰球數(shù)碼城東門(mén)新園路6000 m2,1F450元/ m2,2F300元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通訊/電子/電腦/軟件捷信通投 資招商八達(dá)商城東門(mén)解放路6090m2,1F70000元/ m2,2F30000元/ m2,負(fù)1F40000元/ m2商城銅鑼灣百貨方興達(dá)地 產(chǎn)銷(xiāo)售新玩家百變電子城東門(mén)中路12000m2,1F50000元/ m2,2F30000元/ m2

8、,3F20000元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1F攝影/通訊,2F家用類(lèi)電子產(chǎn)品/個(gè)性產(chǎn)品/鐘表,3F電腦及配件香港中旅銷(xiāo)售福田區(qū)物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售/招商禮品大世界華強(qiáng)北1500 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)禮品和電子產(chǎn)品金利公司招商宣嘉時(shí)代廣場(chǎng)福強(qiáng)路9000 m2商場(chǎng)1F精品服裝/游戲,2F服裝皮具,3F酒樓宣嘉集團(tuán)銷(xiāo)售情緣城市皇崗商業(yè)城福強(qiáng)路4000 m2商場(chǎng)桑達(dá)銷(xiāo)售中銀大廈超凡家居廣場(chǎng)紅荔路30000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材料超凡招商溫馨家園蓮花路與景田路交匯處2000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材料招商遠(yuǎn)望數(shù)碼商城華強(qiáng)北與振興路交匯處15000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)展示廳/通訊/電腦，遠(yuǎn)望公司銷(xiāo)售群星廣場(chǎng)華

9、強(qiáng)北23000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1F通訊/手表/化妝品/首飾/皮鞋,2F女裝/女士用品/運(yùn)動(dòng)休閑品,3F超市,4F童裝,5F家電/美容美發(fā),6F餐飲賽格工程招商中信城市廣場(chǎng)深南路市政府對(duì)面60000 m2購(gòu)物中心吉之島、西武等中信招商現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北與振華路交匯 處16000m21F980元/ m2,2F290元/ m2,3F250元/ m2,4F180元/ m2,5F150元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通訊/電子賽格達(dá)聲招商嘉匯百貨福明路,上海賓館斜對(duì) 面30000 m2商場(chǎng)負(fù)1F超市/飲食,1F精品服裝/化妝品,2F品牌男裝/黃金珠寶,3F品牌女裝/飾品,4F運(yùn)動(dòng)休閑裝/童裝,5F家居用品/電器/酒吧廬山置

10、業(yè)招商中港城購(gòu)物廣場(chǎng)石廈,福強(qiáng)路 北4000 m2,1F3.5萬(wàn)元/ m22F2.5萬(wàn)元/ m23F1.5萬(wàn)元/ m24F1萬(wàn)元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1F品牌服裝/化妝品,2-4F百佳超市，5F時(shí)尚購(gòu)物中心,6F西湖春天大酒樓鉅華投資銷(xiāo)售南山區(qū)物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模/價(jià)位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售/招商金三角商 城白石洲4000 m2麗日商場(chǎng)不限麗日實(shí)業(yè)銷(xiāo)售集美堂家居廣場(chǎng)南油大道15000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材料世浩銷(xiāo)售東方巴黎服裝批發(fā)市場(chǎng)南油內(nèi)環(huán)路15000 m2批發(fā)市場(chǎng)服裝批發(fā)/零售/展示國(guó)基招商金暉電器家居廣場(chǎng)南油大道9000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1-2F電器/電腦配件,3F裝飾材料,4F家私利華訊公司銷(xiāo)

11、售繽紛假日商 業(yè) 街南光路與龍崗路交匯處6000 m2,均價(jià)29000元/ m2街鋪飲食外不限東華實(shí)業(yè)銷(xiāo)售小世界商業(yè) 長(zhǎng) 廊蛇口海濱路2000 m2,8000元/ m2起街鋪不限銷(xiāo)售南景苑裙樓商鋪常興路與桃園路交匯處10000 m2商場(chǎng)(曼哈名店)1F首飾/化妝品/皮具/服飾,2-3F女裝/內(nèi)衣/童裝,4F男裝/休閑裝萬(wàn)浩盛實(shí)業(yè)銷(xiāo)售國(guó)興苑商城南山家樂(lè)福南5750m2,1F28000元/ m2,2F18000元/ m2,3F8000元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(金海馬)家私國(guó)野股份銷(xiāo)售蛇口水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)蛇口東角頭60000 m2 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)水產(chǎn)批發(fā)吉星漁港招商順景家居材料廣場(chǎng)蛇口海濱路20000m2,1F10

12、0元/ m2,2F80元/ m2,3F60元/ m2,4F40元/ m2起專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建材裝飾寶嘉新投資招商寶安區(qū)物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模/價(jià)位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售/招商萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)龍華民治大道與布龍公路交匯處60000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材料萬(wàn)眾城公司招商美麗家園千米商業(yè)長(zhǎng) 廊龍華建設(shè)路與東環(huán)二路交匯10000 m2,均價(jià)10000元/ m2街鋪不限龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公 司銷(xiāo)售金友華廣場(chǎng)龍華人民北路與龍觀路交匯處3790.6 m2商場(chǎng)1F精品專(zhuān)賣(mài)/男裝/女裝,2F名牌店玉壺軒公司招商大益廣場(chǎng)西鄉(xiāng)大道與鐵仔路交匯處20000 m2商場(chǎng)百貨商場(chǎng)大益公司銷(xiāo)售新福家居廣場(chǎng)創(chuàng)業(yè)路40000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材

13、料新安福利公司招商美萬(wàn)嘉園國(guó)際裝飾材料城107國(guó)道鶴洲路口一期68000 m2/20元/ m2起專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)裝飾材料美萬(wàn)嘉公司招商龍崗區(qū)物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模/價(jià)位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售/招商隆盛商城橫崗茂盛路20000m2,1F15000元/ m2,2F8500元/ m2綜合商場(chǎng)銷(xiāo)售布吉中心廣場(chǎng)凱利來(lái)酒店旁10000m2,2F15000元/ m2,3F12000元/ m2,4F8000元/ m2商場(chǎng)新一佳進(jìn)駐聯(lián)順地產(chǎn)銷(xiāo)售集銀皮革綜合市 場(chǎng)60000 m2,1F5588元/ m2,2F3688元/ m2,3F2688元m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售龍崗世貿(mào)中心龍城廣場(chǎng)西73800 m2,商場(chǎng)萬(wàn)佳進(jìn)駐興創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)

14、銷(xiāo)售滿(mǎn)庭芳家居廣場(chǎng)布吉百鴿路10000 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)家居、建材寶嘉新公司銷(xiāo)售（二）、正在崛起的商業(yè)區(qū)1、南山商業(yè)區(qū)1999年10月投資30億元的濱海大道的開(kāi)通，極大地促進(jìn)了南山房地產(chǎn)的發(fā)展，目前南山已超越羅湖，成為繼福田后深圳第二大房地產(chǎn)市場(chǎng)?？缭侥嫌?、蛇口的后海片區(qū)成為深圳房地產(chǎn)發(fā)展的焦點(diǎn)區(qū)域之一，現(xiàn)在后海片區(qū)住宅平均每平方米比濱海大道開(kāi)通前上漲1000-1500元左右。住宅產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了商服物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，南山基本形成了以家樂(lè)福為龍頭的南頭區(qū)域商圈；以海雅百貨、愉康商場(chǎng)為中心的南頭與南油結(jié)合部商圈；以人人樂(lè)、沃爾瑪為核心的南油與蛇口結(jié)合部商圈。其中，緊鄰后海住宅區(qū)，

15、縱貫?zāi)项^、南油，東接濱海大道的南油大道，成為南山最具潛力的商業(yè)黃金通道，隨著南山商業(yè)文化中心區(qū)和南山購(gòu)物公園的啟動(dòng)、西部通道的規(guī)劃建設(shè)，有望形成未來(lái)南山的“華強(qiáng)北”。2、福田中心區(qū)商業(yè)區(qū)正在展開(kāi)大規(guī)模建設(shè)的深圳福田中心區(qū)，是深圳未來(lái)的行政、文化中心及主要商務(wù)中心，它的建設(shè)將提升深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。福田中心區(qū)的遠(yuǎn)景概念在上個(gè)世紀(jì)八十年代中期就已經(jīng)開(kāi)始勾勒，深圳市政府高度重視，做了大量的極具前瞻性的工作。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心，同時(shí)在業(yè)態(tài)方面加強(qiáng)和支持購(gòu)物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務(wù)的建設(shè)和發(fā)展，最終將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信

16、息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑娛樂(lè)于一體的綜合性場(chǎng)所。福田區(qū)中心區(qū)雖然目前商業(yè)氣息不濃，作為政府主導(dǎo)的中央商務(wù)區(qū)（CBD），隨著投資巨大的市政設(shè)施的投入使用，大批高檔寫(xiě)字樓和住宅的建成，將成為深圳檔次最高、代表深圳新世紀(jì)商業(yè)形象的商業(yè)區(qū)。3、布吉、龍華商業(yè)區(qū)作為深圳的兩大衛(wèi)星城和龍崗、寶安新城鎮(zhèn)的代表，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其中商服市場(chǎng)也有較快的發(fā)展。大型住宅區(qū)的社區(qū)商業(yè)漸成氣候是布吉商服市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)，如萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、信義假日名城的商業(yè)街和獨(dú)立商城等；此外布吉鎮(zhèn)中心商服市場(chǎng)也有一定發(fā)展，如布吉中心廣場(chǎng)等。龍華鎮(zhèn)的商服市場(chǎng)與布吉相似，萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)和美麗家園百米商業(yè)長(zhǎng)廊是其

17、中的亮點(diǎn)。伴隨著住宅建設(shè)的不斷升溫，布吉、龍華的商服市場(chǎng)會(huì)有進(jìn)一步的提升。三、深圳商業(yè)和商鋪調(diào)研的幾點(diǎn)結(jié)論（一）、整體商業(yè)2001年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1954.17億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.2，居全國(guó)第四。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額609.26億元，比上年增長(zhǎng)13.2，居全國(guó)第9位。深圳的商業(yè)地位與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體地位有一定差距，商業(yè)的發(fā)展空間較大。近期，市政府頒布實(shí)施了關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的意見(jiàn)，明確了深圳“十五”期間商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)及扶持政策。深圳商業(yè)發(fā)展的政策前景樂(lè)觀。（二）、商圈目前，深圳商業(yè)呈多中心的發(fā)展格局，羅湖商業(yè)氣氛濃郁，福田發(fā)展強(qiáng)勁，南山、龍崗、

18、寶安后勁十足，已形成東門(mén)、華強(qiáng)北、人民南、深南中路、華僑城、南山、龍崗、寶安等八個(gè)較為成熟的商圈。此外，福田區(qū)的中心區(qū)、香蜜湖農(nóng)科中心竹子林車(chē)公廟兩個(gè)商圈發(fā)展迅速，有望成為繼華強(qiáng)北商圈后，福田區(qū)乃至整個(gè)深圳的重要商圈。（三）、業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20余年的發(fā)展，深圳已具備了零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)。目前，各種零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，業(yè)態(tài)之間的相互融合是深圳零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個(gè)顯著趨勢(shì)，連鎖經(jīng)營(yíng)是各業(yè)態(tài)發(fā)展的潮流。1、百貨店：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的百貨業(yè)在深圳發(fā)展較為成熟，但競(jìng)爭(zhēng)激烈。以天虹、茂業(yè)、歲寶、太陽(yáng)等為代表的中檔百貨占據(jù)百貨業(yè)的主流地位；以友誼城、免稅店等為代表的中高檔百貨是百貨業(yè)態(tài)的組成部分；頂級(jí)百貨在深

19、圳尚處于初級(jí)階段，僅有西武、天安、嘉匯勉強(qiáng)能達(dá)到這一檔次，目前只有西武經(jīng)營(yíng)較好。頂級(jí)百貨在深圳有一定的發(fā)展空間，但需在經(jīng)營(yíng)上下功夫。2、超市：華潤(rùn)、百佳、惠康金田等為代表的標(biāo)準(zhǔn)超市風(fēng)光不在。萬(wàn)佳進(jìn)入華潤(rùn)后，停止了標(biāo)準(zhǔn)超市的發(fā)展，百佳也向大賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)移，惠康金田已難見(jiàn)蹤跡。在大型綜合超市的擠壓下，以日用品、食品為主的標(biāo)準(zhǔn)超市舉步維艱。專(zhuān)業(yè)型超市尚有一定市場(chǎng)，如都都文具等。3、大型綜合超市：大型綜合超市在深圳發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，目前已成為深圳最重要的一種零售業(yè)態(tài)。外資的沃爾瑪、家樂(lè)福，本土的萬(wàn)佳、新一佳、人人樂(lè)等攻城掠地、賣(mài)場(chǎng)火爆。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的提升，市民消費(fèi)力的增強(qiáng)和大型社區(qū)的建設(shè)，大型綜合超市前景廣闊

20、，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。4、購(gòu)物中心：從嚴(yán)格意義上講，目前深圳尚不具備完整的購(gòu)物中心。龍崗世貿(mào)中心、華僑城SHOPPINGMALL和中信城市廣場(chǎng)只是購(gòu)物中心的雛型，功能不夠齊全。華潤(rùn)新城和中心區(qū)南中軸大型商貿(mào)購(gòu)物中心有望成為將來(lái)深圳真正意義上購(gòu)物中心。購(gòu)物中心以其規(guī)模超大、功能齊全等特點(diǎn)，將改變深圳商業(yè)的格局，影響市民的消費(fèi)方式和習(xí)慣。5、專(zhuān)業(yè)店：專(zhuān)業(yè)店在深圳發(fā)展較為完備，這在華強(qiáng)北商圈表現(xiàn)顯著，如電子市場(chǎng)、電腦城、女人世界、兒童世界等。專(zhuān)業(yè)店滿(mǎn)足了人們對(duì)某一類(lèi)商品的需求，符合市場(chǎng)細(xì)分的要求，在深圳有一定發(fā)展前景。6、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：隨著深圳整體商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與之配套的建材、裝飾材料，家居專(zhuān)業(yè)

21、市場(chǎng)和商場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，并形成以關(guān)外二線市場(chǎng)以建筑及裝飾材料為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，關(guān)內(nèi)以民用建材、裝飾材料為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；但由于受到區(qū)域和規(guī)模的相應(yīng)限制，大市場(chǎng)整體布局分散，還沒(méi)有形成集中規(guī)?；?jīng)營(yíng)，雖然各區(qū)域業(yè)已形成一定規(guī)模，但是由于業(yè)態(tài)分布凌亂，市場(chǎng)仍需要集中一條龍供給的具規(guī)?；膶?zhuān)業(yè)廣場(chǎng)，這也是各區(qū)域中小型建材、裝飾、家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景氣的原因之一。7、便利店：大量便利店散布于深圳的鬧市和社區(qū)，但目前呈規(guī)?；?jīng)營(yíng)的僅7.11便利店。便利店是深圳零售商業(yè)不可或的組成部分，規(guī)?；B鎖經(jīng)營(yíng)的便利店有一定的市場(chǎng)空間。（四）、商業(yè)運(yùn)作的基本原理商業(yè)運(yùn)營(yíng)在市場(chǎng)的基本原理主要有三個(gè)構(gòu)成要素，第一為人，第二為購(gòu)買(mǎi)力

22、，第三為購(gòu)買(mǎi)欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)人們生活中的衣、食、住、行無(wú)一可離開(kāi)其商業(yè)活動(dòng)，而且密不可分。商業(yè)的發(fā)展，又刺激著人的消費(fèi)，使人產(chǎn)生無(wú)窮的購(gòu)買(mǎi)欲望。商業(yè)運(yùn)營(yíng)必須靠人來(lái)支撐，靠人們的消費(fèi)來(lái)支撐，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營(yíng)的參考要素，如“沃爾瑪”的選址，“沃爾瑪”每間分店的開(kāi)設(shè)，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，其中最主要的是考量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如“新一佳”、“華潤(rùn)萬(wàn)佳”等在選址的過(guò)程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)測(cè)調(diào)查都非常詳細(xì)。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)若干年的發(fā)展機(jī)遇和方向。第二部分項(xiàng)目

23、綜合市場(chǎng)定位第二部分 項(xiàng)目綜合市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目說(shuō)明 “*”商業(yè)物業(yè)坐落于羅湖區(qū)田貝四路，一共有三層，可銷(xiāo)售總建筑面積6990.9平方米，有基本商服物業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃，位處于田貝裝飾材料成熟商圈，周邊配套設(shè)施齊備；與洪湖沃爾瑪、萬(wàn)家福購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)佳超市、華潤(rùn)萬(wàn)方超市相瀕，交通便捷，數(shù)條大中小巴往返穿梭；與金麗、金星、金領(lǐng)域、志合、乾坤、洪湖春天等大型家居裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)連成一片，而且田貝已成為深圳人家喻戶(hù)曉的建材首選之地；并和布吉海關(guān)相鄰，與布吉、龍崗、平湖守望相連，駁接周邊眾多已建成和新建中的中高檔住宅區(qū)數(shù)十處，如翡翠星空、嘉多利花園、百仕達(dá)花園、翠雍華庭等高尚住宅區(qū)，對(duì)于建材、裝飾材料、家居用品的

24、需求，市場(chǎng)前景不容小視。項(xiàng)目區(qū)位、周邊配套、商業(yè)分布示意圖（圖略）二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析調(diào)查區(qū)域田貝四路、太寧路、翠竹路、貝麗北路、北麗南路、文錦北路1、主要招商、經(jīng)營(yíng)商鋪及臨街商鋪一覽表物業(yè)名稱(chēng)地理位置規(guī)模/價(jià)格經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)業(yè)時(shí)間銷(xiāo)售/招商納美地板城田貝四路2300 m2二層/98/元m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)各類(lèi)木地板專(zhuān)賣(mài)2001年招商玉 兔金領(lǐng)域家居 廣 場(chǎng)田貝四路6000 m2 一層：120元/ m2 ；二層：100元/ m2 ；三層：55元/ m2專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層： 衛(wèi)生潔具、櫥柜、瓷磚、油漆； 二層：潔具、衛(wèi)浴、家櫥電器； 三層：廚具、門(mén)窗、電工、布藝、衛(wèi)生潔具2000年招商金麗家居廣場(chǎng)貝麗

25、南路9000 m2 一層：190元/m2 ；二層：120元/ m2 ； 三層：80元/ m2專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層：各類(lèi)家居建材；二層：門(mén)窗、廚具、潔具、衛(wèi)浴、家私、燈飾、；三層：家私、布藝、地毯、裝飾品1999年招商志合家居裝飾廣場(chǎng)田貝四路/貝麗南路8000 m2 一層：（臨街獨(dú)立鋪位）180元/ m2 ；二層：120元/ m2 ；三層：80元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層：各類(lèi)家居建材；二層：高級(jí)大型燈飾；三層：世界名牌瓷磚、潔具、窗簾布藝、床上用品、家居精品1998年招商乾坤建材廣場(chǎng)田貝四路10000 m2 一層：（臨街獨(dú)立鋪位）180元/ m2 ；二層：100元/ m2 ；三層：80元/ m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層

26、：建材、燈飾、布藝、照明；二層：大型燈飾；三層：窗簾布藝、床上用品、家具1999年招商金星建材市場(chǎng)田貝四路10000 m2 一層：（臨街獨(dú)立鋪位）160元/ m2 ；二、三層：80 m2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層：陶瓷、燈飾、衛(wèi)浴水暖、燈具、木地板、鐵藝、玻璃、地毯、五金；二、三層：富藝美大型燈飾1997年招商洪湖春天家居名店田貝四路8000 m2 ，9000元/ m2 起；租金 一層150元/ m2 ；二層：80元/ m2專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層：鋁塑門(mén)窗、潔具衛(wèi)浴、精品燈飾、墻紙、淋浴房、多功能按摩浴缸、外墻飾材、精品玻璃等；二層：瓷磚、廚具大世界、五金精品、天花、窗簾、壁柜門(mén)、藝術(shù)玻璃、木地板、工藝品墻畫(huà)、潔具系

27、列、門(mén)窗系列2001年招商其它獨(dú)立臨街鋪位田貝四路20000 m2 約300家經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，鋪位面積從30-200 m2不等， 租金160-200元/ m2專(zhuān)業(yè)商店裝飾材料、機(jī)電、電工、照明、油漆、裝飾五金、門(mén)窗、廚具櫥柜、陶瓷、家私、玻璃、燈飾、布藝、地毯、墻紙、墻磚地磚、木加工品等租賃2、市政配套及相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容交通3、2、203、225、213、1、27、357、315、361、428、422、401購(gòu)物沃爾瑪超市、萬(wàn)佳百貨超市、華潤(rùn)萬(wàn)方超市、萬(wàn)家福百貨超市、納美地板城、玉兔金領(lǐng)域家居廣場(chǎng)、金麗家居廣場(chǎng)、志合家居裝飾廣場(chǎng)、乾坤建材廣場(chǎng)、金星建材廣場(chǎng)、洪湖春天家居名店等教育深圳中學(xué)、翠竹中

28、學(xué)、翠北小學(xué)、水田小學(xué)、幼兒園等醫(yī)療深圳市人民醫(yī)院、康寧醫(yī)院、武警醫(yī)院、海王星辰藥房、中聯(lián)藥房金融中行、建行、工行、農(nóng)行、南方證券郵政田貝郵電所娛樂(lè)好萊塢等、洪湖公園、翠竹公園3、市場(chǎng)環(huán)境圖片參考金麗家居廣場(chǎng) 志合家居裝飾廣場(chǎng) 納美地板城 玉兔金領(lǐng)域家居廣場(chǎng) 乾坤建材廣場(chǎng) 金星建材市場(chǎng) 洪湖春天家居名店 田貝建材市場(chǎng) 臨街獨(dú)立商鋪 臨街獨(dú)立商鋪田貝四路建材一條街分析小結(jié)：從以上相關(guān)資料與調(diào)查分析顯示，“*”商業(yè)物業(yè)位于羅湖區(qū)田貝四路，田貝裝飾材料一條街，周邊市政配套設(shè)施齊備，交通便利，人流量大；并有以金麗、金星、金領(lǐng)域、志合、乾坤、洪湖春天等大型家居建材、裝飾材料專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)或市場(chǎng)組成的一個(gè)高速發(fā)

29、展的中型商圈，而且田貝已成為深圳人家喻戶(hù)曉的家居建材、裝飾材料首選之地，消費(fèi)市場(chǎng)資源空間潛力巨大。三、項(xiàng)目swot綜合分析優(yōu)勢(shì)（S）分析項(xiàng)目所在地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成熟，知名度較高區(qū)域輻射人口密集，人流量大，消費(fèi)潛在市場(chǎng)龐大周邊市政配套設(shè)施和生活配套設(shè)施齊全區(qū)內(nèi)交通、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施較為齊備物流系統(tǒng)建設(shè)成熟交通便利,有多路大巴、中巴往返穿梭南面建成后有較大面積的臨街廣場(chǎng)可聚集人氣優(yōu)勢(shì)利用：成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，有利于本項(xiàng)目商鋪的推廣和銷(xiāo)售；可利用優(yōu)勢(shì)條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行描述，吸引投資客和及經(jīng)營(yíng)商家。劣勢(shì)（W）分析區(qū)域商業(yè)形成時(shí)間短市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鸬头ㄈ俗赓U經(jīng)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)模式影響物業(yè)上市銷(xiāo)售時(shí)機(jī)利潤(rùn)體現(xiàn)不足劣勢(shì)彌

30、補(bǔ)：為彌補(bǔ)上市時(shí)機(jī)和利潤(rùn)體現(xiàn)不足的缺陷，在銷(xiāo)售前對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行具有可瞻性的描述，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)方向在向投資客和商家展示未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展理念，以此來(lái)解決項(xiàng)目上市銷(xiāo)售時(shí)機(jī)和利潤(rùn)體現(xiàn)不足的矛盾。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）分析區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的居住人口增加對(duì)區(qū)域家居專(zhuān)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的刺激區(qū)域市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段商用物業(yè)未來(lái)升值空間看好綜合性家居商場(chǎng)的市場(chǎng)空白點(diǎn)機(jī)會(huì)利用：近年區(qū)域?qū)I(yè)流通市場(chǎng)的改變，為項(xiàng)目市場(chǎng)形象建立提供了機(jī)會(huì)，利用區(qū)域內(nèi)知名商服專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，增加客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知和認(rèn)同感；較為豐富的消費(fèi)資源，是本項(xiàng)目立足區(qū)內(nèi)并切入綜合性家居商場(chǎng)的業(yè)態(tài)補(bǔ)充空白點(diǎn)向外推廣的機(jī)會(huì)，聚集旺盛的人氣，營(yíng)造區(qū)內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)

31、大影響力；項(xiàng)目地處過(guò)渡地帶，利用新形象樹(shù)立標(biāo)志性專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)的市場(chǎng)形象。威脅點(diǎn)(T)分析現(xiàn)有商業(yè)格局對(duì)后來(lái)商家在經(jīng)營(yíng)環(huán)境上的威脅銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不成熟威脅規(guī)避：在項(xiàng)目的宣傳推廣中，除對(duì)項(xiàng)目本身賣(mài)點(diǎn)突出外，強(qiáng)調(diào)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，描述項(xiàng)目新形象和未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃的前瞻性及保障系統(tǒng)，凸顯項(xiàng)目的投資回報(bào)可比性和可實(shí)現(xiàn)性，弱化區(qū)域商場(chǎng)以法人出租經(jīng)營(yíng)為主的現(xiàn)狀，創(chuàng)造時(shí)機(jī)上市銷(xiāo)售；同時(shí)對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行客觀分析，跟進(jìn)了解，制定有針對(duì)性的策略，加強(qiáng)自身優(yōu)勢(shì)建設(shè)。swot綜合評(píng)估：項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較好，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成熟，市場(chǎng)知名度較高，商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式以法人出租經(jīng)營(yíng)為主，商業(yè)形成時(shí)間短，市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鸬?，?jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，市場(chǎng)

32、處于一邊高速發(fā)展和一邊需要培育期間，商家都還在放水養(yǎng)魚(yú)，有避開(kāi)建材、裝飾材料市場(chǎng)主流競(jìng)爭(zhēng)，切入綜合性家居商場(chǎng)的業(yè)態(tài)補(bǔ)充空白點(diǎn)。選擇具有發(fā)展前瞻性的商場(chǎng)主題和市場(chǎng)定位，制定可行性、操作性強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，可充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，明確經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展理念，吸引商家和招商目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、項(xiàng)目區(qū)域主要商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象及其營(yíng)銷(xiāo)模式物業(yè)名稱(chēng)地理位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)范圍備注納美地板城田貝四路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)各類(lèi)木地板專(zhuān)賣(mài)招商金領(lǐng)域家居廣場(chǎng)田貝四路專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層： 衛(wèi)生潔具、櫥柜、瓷磚、油漆； 二層：潔具、衛(wèi)浴、家櫥電器； 三層：廚具、門(mén)窗、電工、布藝、衛(wèi)生潔具招商金麗家居廣場(chǎng)貝麗南路專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層：各類(lèi)家居建材；二層：門(mén)窗、廚具、潔

33、具、衛(wèi)浴、家私、燈飾、；三層：家私、布藝、地毯、裝飾品招商志和家居裝飾廣場(chǎng)田貝四路貝麗南路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層：各類(lèi)家居建材；二層：高級(jí)大型燈飾；三層：世界名牌瓷磚、潔具、窗簾布藝、床上用品、家居精品招商乾坤建材廣場(chǎng)田貝四路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層：建材、燈飾、布藝、照明；二層：大型燈飾；三層：窗簾布藝、床上用品、家具招商金星建材市場(chǎng)田貝四路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一層：陶瓷、燈飾、衛(wèi)浴水暖、燈具、木地板、鐵藝、玻璃、地毯、五金；二、三層：富藝美大型燈飾招商洪湖春天家居名店田貝四路專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)一層：鋁塑門(mén)窗、潔具衛(wèi)浴、精品燈飾、墻紙、淋浴房、多功能按摩浴缸、外墻飾材、精品玻璃等；二層：瓷磚、廚具大世界、五金精品、天花、窗簾、壁柜門(mén)、

34、藝術(shù)玻璃、木地板、工藝品墻畫(huà)、潔具系列、門(mén)窗系列招商其它獨(dú)立臨街鋪位田貝四路專(zhuān)業(yè)商店裝飾材料、機(jī)電、電工、照明、油漆、裝飾五金、門(mén)窗、廚具櫥柜、陶瓷、家私、玻璃、燈飾、布藝、地毯、墻紙、墻磚地磚、木加工品等租賃五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）、項(xiàng)目定位假設(shè)開(kāi)辦百貨、綜合商場(chǎng)（超市）A、項(xiàng)目所在區(qū)域離東門(mén)商圈較近，且目前區(qū)域的商業(yè)以家居建材為主的零售商場(chǎng)、綜合批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展剛開(kāi)始不久，目前在沒(méi)有具備百貨規(guī)?；?jīng)營(yíng)的前提下，百貨商場(chǎng)，暫不具備購(gòu)買(mǎi)力支撐，百貨商場(chǎng)的建立，需要形成一定的比照購(gòu)買(mǎi)氛圍，目前商圈業(yè)態(tài)組成情況來(lái)看，短期內(nèi)不具備開(kāi)辦的條件。B、東門(mén)步行街和人民南已成為深圳市乃至關(guān)內(nèi)外人們購(gòu)物集中地，并且

35、東門(mén)中低檔購(gòu)物和人民南中高檔購(gòu)物在深圳市具有領(lǐng)導(dǎo)主流消費(fèi)的地位，區(qū)域內(nèi)百貨、服飾等商貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)林立，商品琳瑯滿(mǎn)目，為消費(fèi)者提供了可比的空間、選擇性較大，這里人流量大，交通方便，并有相當(dāng)大的知名度。C、項(xiàng)目區(qū)域已發(fā)展起來(lái)的以家居建材、裝飾材料市場(chǎng)在這里密集布局，作為家居建材、裝飾材料供銷(xiāo)集散地，在社會(huì)面上已形成了一道口碑，可作為一個(gè)理想的日用消費(fèi)購(gòu)物場(chǎng)所當(dāng)前還不成熟；我們可以看到，區(qū)域內(nèi)的居民日用消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)力，已被萬(wàn)家福、萬(wàn)佳翠竹點(diǎn)、洪湖沃爾瑪、華潤(rùn)超市直接吸引了，且占據(jù)天時(shí)、地利；而對(duì)于百貨、服裝等居民購(gòu)物，反正離東門(mén)近不如去東門(mén)，路程也不遠(yuǎn)，并且東門(mén)區(qū)域商品更齊全，消費(fèi)層次綜合，可買(mǎi)到稱(chēng)心

36、的商品，選擇余地又大。D、百貨業(yè)發(fā)展過(guò)份強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)比照，未來(lái)的發(fā)展前景，百貨商場(chǎng)的建立或綜合性百貨商場(chǎng)，前者沒(méi)有形成氛圍，后者區(qū)域內(nèi)的四大零售業(yè)巨頭以將江山占領(lǐng)，在項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)辦百貨、超市，對(duì)于未來(lái)的表現(xiàn)，由于缺少以百貨市場(chǎng)消費(fèi)為主的資源空間，經(jīng)營(yíng)前景不會(huì)令人感到樂(lè)觀。E、項(xiàng)目背后缺乏百貨消費(fèi)市場(chǎng)商業(yè)氛圍的支撐是不能經(jīng)營(yíng)大百貨的關(guān)鍵。 結(jié)論作為經(jīng)營(yíng)大百貨、綜合性百貨（超市）的零售商場(chǎng)，缺少可行性依據(jù)和支撐條件，是不可取的。開(kāi)辦建材、裝飾材料廣場(chǎng)A、眾所周知，羅湖的建材、裝飾材料市場(chǎng)主要集中在田貝、八卦嶺、筍崗物流區(qū)，而且區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。B、隨著深圳城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，零售業(yè)的發(fā)展也隨之產(chǎn)生了

37、變化，城市的建設(shè)和新興社區(qū)的出現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)和局部市場(chǎng)的發(fā)展，使原有的在市場(chǎng)上占有相當(dāng)大的消費(fèi)資源空間的商業(yè)區(qū)被分解，輻射范圍變小，市場(chǎng)份額被分流，區(qū)域供給因市場(chǎng)份額和輻射范圍變小而飽和。C、目前，田貝建材、裝飾材料市場(chǎng)由形成到不斷發(fā)展，也將受到前述因素的的影響，隨著南山、布吉、龍崗中心城的形成，家居建材、裝飾材料市場(chǎng)也相繼出現(xiàn)，而且規(guī)模都定位于大型和超大型市場(chǎng)，如南山的集美堂家居新生活廣場(chǎng)15000、龍華的萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)60000、寶安的新福家居廣場(chǎng)40000、福田的超凡家居廣場(chǎng)30000，這些都足以說(shuō)明田貝以外的建材、裝飾材料市場(chǎng)的發(fā)展，單店規(guī)模之大，必將對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成沖擊和分

38、流消費(fèi)市場(chǎng)資源，使傳統(tǒng)區(qū)域供需飽和。結(jié)論從以上分析來(lái)看，建成以經(jīng)營(yíng)建材、裝飾材料為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，缺少可持續(xù)發(fā)展的可行性支撐條件，不是上好選擇。（二）、項(xiàng)目定位原則綜上所述，區(qū)域定位須遵循縱觀大市場(chǎng)和對(duì)比區(qū)域市場(chǎng)，細(xì)考局部市場(chǎng)，并結(jié)合項(xiàng)目特征的原則，其科學(xué)定位應(yīng)考慮如下幾點(diǎn)：全面衡量大市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)及局部市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀正確評(píng)估區(qū)域的消費(fèi)方向和集群購(gòu)買(mǎi)力如何將區(qū)域內(nèi)的主流商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分開(kāi)發(fā)出的商業(yè)應(yīng)滿(mǎn)足于未來(lái)區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)需求采取差異化的定位確定區(qū)域的差異化需求提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)的初步構(gòu)想和規(guī)劃在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，保障開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的利益。（三）、項(xiàng)目的綜合定位業(yè)態(tài)主題定位填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)業(yè)

39、態(tài)空白滿(mǎn)足區(qū)域中檔消費(fèi)層次需求的主題式家居廣場(chǎng)定位參照商場(chǎng)：順電、國(guó)美、好百年、富島家居名店、樂(lè)安居、集美堂根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析，對(duì)項(xiàng)目作以上定位符合項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的業(yè)態(tài)商性和市場(chǎng)需求空白點(diǎn)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)可行性和可操作性。項(xiàng)目命名*家居廣場(chǎng)命名釋義:陽(yáng)光.象征美好幸福，朝氣蓬勃，積極向上，永無(wú)止境；*里的家居天地，是對(duì)美的詮釋?zhuān)砑揖有袠I(yè)一種主流，*是高品質(zhì)的商品和服務(wù)的結(jié)合，*中檔偏上層次的消費(fèi)是社會(huì)地位、身份、財(cái)富和生活品質(zhì)的綜合體現(xiàn)；提升物業(yè)的檔次，使未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目充滿(mǎn)信心。定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，并對(duì)“定位假設(shè)”逐項(xiàng)進(jìn)行分析論證后，對(duì)項(xiàng)目作出“主題式家居廣場(chǎng)”的定位，符合項(xiàng)目本身

40、特點(diǎn)和區(qū)域市場(chǎng)的業(yè)態(tài)商性，解決了市場(chǎng)消費(fèi)需求方向和未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀的變化，并遵循市場(chǎng)定位的基本原則，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)可行性和可操作性。由于項(xiàng)目處于田貝區(qū)域較好的地理位置，同時(shí)周邊大社區(qū)消費(fèi)資源豐富，優(yōu)勢(shì)明顯。可行性論證項(xiàng)目處于田貝建材、裝飾材料供應(yīng)鏈中心，且周邊房地產(chǎn)發(fā)展方興未艾，未來(lái)的民用家居建材、裝飾材料、家具、辦公家私、家用電器的消費(fèi)需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。目前，田貝區(qū)域內(nèi)的商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)大多主營(yíng)建材、裝飾材料，根據(jù)市場(chǎng)分析，如果項(xiàng)目也定位經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榻ú?、裝飾材料，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，不利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展；因此，將項(xiàng)目定位主題式家居廣場(chǎng)，避開(kāi)與建材、裝飾材料的正面競(jìng)爭(zhēng)，切入以家居綜合性電器、家庭

41、家具、辦公家具為主的主題定位，填補(bǔ)田貝市場(chǎng)空白，同時(shí)與區(qū)域市場(chǎng)有機(jī)鏈接，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)景目標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)域南起愛(ài)國(guó)路、北至布吉二線公路、西到文錦北路、東達(dá)東曉路，總面積約為16.2平方公里?？?cè)丝诩s19萬(wàn)，其中常住人口約為7萬(wàn)，暫住人口約為12萬(wàn)。區(qū)域的居民社區(qū)如洪湖春天、嘉多利花園、旭飛華達(dá)園、源興居、翠擁華庭、翡翠星空、合正星園、百仕達(dá)花園等，單片區(qū)消費(fèi)人口、在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目和未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目的增加，隨之增加的居住人口都是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍的主力消費(fèi)集群；由于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的地理位置形成中心輻射，使整個(gè)田貝區(qū)域都成為項(xiàng)目的一級(jí)市場(chǎng)輻射區(qū)域，可謂市場(chǎng)潛力巨大。第三部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位第三部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定

42、位一、銷(xiāo)售價(jià)格定位的相關(guān)因素價(jià)格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶(hù)群、市場(chǎng)環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價(jià)格的制定中以下幾方面是首要考慮因素：項(xiàng)目自身的綜合定位項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征區(qū)域市場(chǎng)的供求狀況區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況客戶(hù)群的定位及客戶(hù)的心理接受程度項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征項(xiàng)目的包裝宣傳推廣廣度二、銷(xiāo)售價(jià)格定位策略中價(jià)入市，穩(wěn)中求升三、銷(xiāo)售定價(jià)原則商服物業(yè)的價(jià)格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商性主題、樓層層差、單層客流交通通道、整體視野、面積實(shí)用率、配套設(shè)施等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定。銷(xiāo)售定價(jià)原則位置差異、交通差異、視野差異、質(zhì)素差異四、項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià) 1、近期深圳市主力商

43、圈租金、售價(jià)區(qū)間表商圈名稱(chēng)租金(元/ m2月)售價(jià)(元/ m2)最低最高最低最高人民南100150020000150000東門(mén)200160020000200000華強(qiáng)北180270020000150000南山502508000400002、項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)區(qū)間表商場(chǎng)（裙樓）名稱(chēng)租金(元/ m2月)售價(jià)(元/ m2)最低最高最低最高納美地板城98金領(lǐng)域家居廣場(chǎng)55120金麗家居廣場(chǎng)80190志和家居裝飾廣場(chǎng)80180乾坤建材廣場(chǎng)80180金星建材市場(chǎng)80160洪湖春天家居名店801509000起28000其它獨(dú)立臨街鋪位160200均 價(jià)87.86168.573、項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售定價(jià)項(xiàng)目商場(chǎng)在

44、二年以后項(xiàng)目入伙開(kāi)業(yè)，區(qū)域商圈的整體租金水平在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上共增長(zhǎng)20%，項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有租金和項(xiàng)目商場(chǎng)未來(lái)商鋪?zhàn)饨鸨容^如下：項(xiàng)目一樓二樓三樓平均租金m/元.月現(xiàn)有商場(chǎng)樓層租金20012080約130一年后項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)24014096約160元項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售價(jià)格一年以后項(xiàng)目推出，參考現(xiàn)有商圈租金水平和投資者社會(huì)收益基本回報(bào)率（8%/年），發(fā)展商在給出投資客回報(bào)空間后當(dāng)時(shí)商鋪每平方米可租租金，推算最佳銷(xiāo)售均價(jià)，再根據(jù)不同樓層的商用價(jià)值進(jìn)行調(diào)整：各層商鋪銷(xiāo)售平均單價(jià)：一樓：240元92%12個(gè)月8%=33120元二樓：140元92%12個(gè)月8%=19320元三樓：96元92%12個(gè)月8%=13248元各層

45、商鋪計(jì)劃執(zhí)行銷(xiāo)售單價(jià)、總價(jià) 項(xiàng)目樓層建筑面積m銷(xiāo)售區(qū)間單價(jià)m/萬(wàn)元平均單價(jià)m/元銷(xiāo)售總額/元一樓2284.44.53.138，00086，807，200二樓2701.92.51.118，00048，634，200 三樓2004.61.00.89，00018，041，4006990.9參考約22，000153，482，800項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)可銷(xiāo)售均價(jià)：22000元/以上對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位，是在對(duì)前述部分區(qū)域商服市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項(xiàng)目商圈商鋪月租金等進(jìn)行對(duì)照比較的條件下所形成，并根據(jù)行業(yè)商鋪?zhàn)饨鹌骄找媛实贸鲰?xiàng)目商鋪銷(xiāo)售單價(jià)第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售方式定位第四部分 項(xiàng)目銷(xiāo)售方式定位一、

46、銷(xiāo)售方式定位整體銷(xiāo)售方式： 即將商鋪全部或分層銷(xiāo)售，面向企業(yè)或大型投資客進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。分割小面積銷(xiāo)售方式:即將商鋪分割成小單位面向小型投資客進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。銷(xiāo)售方式分析A、 整體銷(xiāo)售方式即將商鋪全部或分層銷(xiāo)售，面向企業(yè)或大型投資客進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。 分析：整體銷(xiāo)售，對(duì)發(fā)展商來(lái)講，是非常有利的；發(fā)展商可以一次性或迅速的將商鋪整體出售，迅速回籠資金，將資金轉(zhuǎn)移到別的項(xiàng)目利用。 但是，根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀和過(guò)往商服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售分析，整體銷(xiāo)售成功的案例不多，如福田的廣業(yè)大廈的商鋪銷(xiāo)售即采用了整體銷(xiāo)售的方式，從2002年3月開(kāi)始銷(xiāo)售，到目前仍未銷(xiāo)售成功；咎其原因發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的投資客都比較理性，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有絕對(duì)

47、的可開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，一般不會(huì)將一個(gè)大面積的商業(yè)物業(yè)買(mǎi)下來(lái)，如果買(mǎi)其中一層或二層，對(duì)于經(jīng)營(yíng)來(lái)講又不好進(jìn)行整體規(guī)劃，對(duì)經(jīng)營(yíng)前景難以把握，所以大型投資客在近幾年對(duì)整體購(gòu)買(mǎi)商業(yè)項(xiàng)目的越來(lái)越少，對(duì)他們來(lái)講有這筆資金不如去圈地開(kāi)發(fā)或租賃發(fā)展。 而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)講，如果要是實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售必然會(huì)犧牲許多利益，如以較低的價(jià)格整體銷(xiāo)售給一個(gè)投資客，或同時(shí)聯(lián)絡(luò)幾個(gè)投資客同時(shí)分層一次性銷(xiāo)售或讓幾個(gè)投資客聯(lián)手發(fā)展?？偟膩?lái)講，整體銷(xiāo)售難度較大，分層銷(xiāo)售如果不是有幾個(gè)投資客聯(lián)手一次性全部賣(mài)掉，而是只賣(mài)掉其中的一部分，那么剩下的一般來(lái)講是高樓層而很難脫手，而造成空置，或成為發(fā)展商的一大心病，因此多數(shù)發(fā)展商都采取分割小面積進(jìn)行銷(xiāo)售。B

48、、 分割小面積銷(xiāo)售即將商鋪分割成小的單位面向小型投資客進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。 分析：分割小面積銷(xiāo)售，對(duì)發(fā)展商來(lái)講，如果沒(méi)有有力的輔助手段回籠資金較慢，并存在較大的空置風(fēng)險(xiǎn)，一旦買(mǎi)出其中一部分，再想整體銷(xiāo)售難度更大，所以發(fā)展商都比較小心。 但是，根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀和過(guò)往商服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售分析，分割小面積銷(xiāo)售成功的案例較多，如南山集美堂、福田中港城、龍崗集銀皮革城等就是比較成功的案例；其成功的原因就在于找到了有力的輔助手段，如引進(jìn)經(jīng)營(yíng)大商家、整體返租（產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分割）、提供有保障的較高的投資年回報(bào)率等，并能實(shí)現(xiàn)快速回籠資金并取得較好的利益回報(bào)。不同銷(xiāo)售方式結(jié)論通過(guò)以上二種銷(xiāo)售方式的分析，得出如下幾點(diǎn)結(jié)論：整

49、體銷(xiāo)售方式快速回籠資金銷(xiāo)售難度較大發(fā)展商必須犧牲經(jīng)濟(jì)利益銷(xiāo)售等待周期較長(zhǎng)可能最終難以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售小面積分割銷(xiāo)售方式提供輔助銷(xiāo)售手段實(shí)現(xiàn)快速回籠資金銷(xiāo)售難度減小發(fā)展商獲得較好的經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)銷(xiāo)售周期縮短最終可實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售，減少空置率二、銷(xiāo)售方式選擇 根據(jù)前述相關(guān)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售方式比較分析，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，我司對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式選擇建議如下：小面積分割銷(xiāo)售方式建議可行性分析：根據(jù)上述對(duì)兩種銷(xiāo)售方式的比較，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，整體銷(xiāo)售除了犧牲自身利益達(dá)到銷(xiāo)售的目的，很難找到有力的輔助手段；而分割小面積銷(xiāo)售卻能找到許多靈活的輔助銷(xiāo)售方法，并能起到事半功倍的效果，不但可以保全經(jīng)濟(jì)利益還有能可能實(shí)現(xiàn)更好的收益回報(bào)，如果

50、在項(xiàng)目整體定位準(zhǔn)確的條件下，小面積分割銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售成功的最佳策略。小面積分割銷(xiāo)售方式下的銷(xiāo)售模式定位（一）、引進(jìn)大商家進(jìn)行返租銷(xiāo)售即根據(jù)業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)主題定位提前引進(jìn)類(lèi)似大商家，由大商家自行組織經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目可通過(guò)大商家的經(jīng)營(yíng)管理體系和品牌知名度，有效增加社會(huì)公信力，使項(xiàng)目知名度隨大商家的入駐一起提升，為銷(xiāo)售商鋪打下基礎(chǔ)，大商家引進(jìn)成功，商鋪可隨項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)同時(shí)銷(xiāo)售。（二）、發(fā)展商自行返租銷(xiāo)售即由發(fā)展商自行返租，由發(fā)展商組織經(jīng)營(yíng)管理，建立項(xiàng)目商場(chǎng)，通過(guò)商場(chǎng)品牌建設(shè)樹(shù)立社會(huì)知名度、受眾認(rèn)知度進(jìn)行推廣宣傳，將商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)和形象樹(shù)立后，將商鋪推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售模式選擇首選引進(jìn)大商家進(jìn)行返租銷(xiāo)售

51、次選發(fā)展商自行返租銷(xiāo)售1、首選銷(xiāo)售模式導(dǎo)入返租策略的銷(xiāo)售預(yù)算大商家引進(jìn)前三年租金按項(xiàng)目租金的60%計(jì)算，前三年不遞增，社會(huì)投資年回報(bào)率按8% /年計(jì)算 項(xiàng)目樓層建 筑面積m銷(xiāo) 售m/萬(wàn)元平 均 單價(jià)m/元銷(xiāo) 售總價(jià)/萬(wàn)元租金m/元.月三年租金收入/元一次性即返三年租金/元一樓2284.44.53.540，00091，376，000144328，954二樓2701.92.21.820，00054，038，00084226，959 三樓2004.61.20.810，00020，046，00057114，2626990.9參考約23，667165，460，00095670，17524，126，300

52、39，710，400項(xiàng)目銷(xiāo)售余額預(yù)算 銷(xiāo)售余額=銷(xiāo)售總額-（三年返租總額-三年租金收益） =165，460，000元-（39，710，400元-24，126，300元）=149，875，900元銷(xiāo)售單價(jià)：實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)21438.71元/平方米可行性評(píng)估：返租方案是依托在市場(chǎng)調(diào)查和快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的基礎(chǔ)上形成的，其優(yōu)點(diǎn)在于，發(fā)展商可借助大商家的知名度和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，以此作為賣(mài)點(diǎn)，推動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售和實(shí)現(xiàn)速度，降低或完全化解商鋪空置和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)沉淀。導(dǎo)入10年期整租的價(jià)格預(yù)算，按價(jià)格定位中的銷(xiāo)售價(jià)格和租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、8%/年投資回報(bào)率，引用即返三年租金策略進(jìn)行預(yù)算，大商家引進(jìn)后，后七年租金按每年固定遞增1

53、0%計(jì)算，相關(guān)預(yù)算如下：項(xiàng)目樓層建 筑面積m銷(xiāo) 售m/萬(wàn)元平 均 單價(jià)m/元銷(xiāo) 售總價(jià)/萬(wàn)元租金m/元.月七年租金收入/元七年返租總額/元一次性即返三年租金/元一樓2284.44.53.540，00091，376，000158360，935二樓2701.92.21.820，00054，038，00092248，574 三樓2004.61.20.810，00020，046，00062124，2856990.9參考約23，667165，460，000105733，79461，638，69692，657，60039，710，4002、次選銷(xiāo)售模式導(dǎo)入返租策略的銷(xiāo)售預(yù)算發(fā)展商頭三年整體返租（一邊銷(xiāo)售一

54、邊招商），將產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離，前三年發(fā)展商實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，一次性向投資客返還三年租金，吸引經(jīng)營(yíng)商家（生產(chǎn)廠家和一級(jí)供貨商）入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售預(yù)算如下： 項(xiàng)目樓層建 筑面積m銷(xiāo) 售m/萬(wàn)元平 均 單價(jià)m/元銷(xiāo) 售總價(jià)/萬(wàn)元租金m/元.月三年租金收入/元一次性即返三年租金/元一樓2284.44.53.540，00091，376，000240548，256二樓2701.92.21.820，00054，038，000140378，266 三樓2004.61.20.810，00020，046，00096192，4416990.9參考約23，667165，460，0001601，118，96340

55、，282，66839，710，400項(xiàng)目銷(xiāo)售余額預(yù)算 ，以三年返租期為限銷(xiāo)售余額=銷(xiāo)售總額-三年返租總額=166，032，268元銷(xiāo)售價(jià)格：實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)約22000-23000元/平方米可行性評(píng)估：此方案的優(yōu)點(diǎn)在于，最快的速度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，而且返租三年的返租租金可通過(guò)高過(guò)返租總額的市場(chǎng)租金收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，還可獲利，而且三年后將不再承擔(dān)因經(jīng)營(yíng)而可能存在的回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；一開(kāi)始發(fā)展商就有效化解了來(lái)至經(jīng)營(yíng)、租金返還、商鋪回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，自行將風(fēng)險(xiǎn)控制在3年短期內(nèi)。 案例分析：_分析對(duì)象福田中港城、南山南景苑以上兩者都是在2002年銷(xiāo)售和招商成功的商服物業(yè)，發(fā)展商都不例外的引進(jìn)了有經(jīng)營(yíng)和管理實(shí)力的品牌商家，前者引進(jìn)了百佳

56、商業(yè)，后者引進(jìn)了曼哈商業(yè)，通過(guò)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)兩者在租售策略上都有其相對(duì)的共同點(diǎn)：市場(chǎng)需要培育與調(diào)整。發(fā)展商肯讓投資客看到利益和讓利給商家，并為商家營(yíng)造可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，使開(kāi)發(fā)投入和利潤(rùn)最快并完整實(shí)現(xiàn)。帶租約出售。證明發(fā)展商不僅要將商場(chǎng)銷(xiāo)出去，而且思路上的確要經(jīng)營(yíng)好，給投資客回報(bào)，給經(jīng)營(yíng)者信心，從而刺激購(gòu)買(mǎi)欲望；力求快速完整的套現(xiàn)，而放棄不合理的過(guò)高目標(biāo)，而將大量的商鋪空置和沉淀大量的資金，背上承重的包袱。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功與否，關(guān)鍵在培育，特別是頭三年，是培育、宣傳、調(diào)整期，故所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)的關(guān)系特別清晰。發(fā)展商都站在較高的角度，從商場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)體現(xiàn)都顯得比較理性，而注重從商場(chǎng)整體利益出發(fā)

57、，銷(xiāo)售中都注重媒體傳播和活動(dòng)促銷(xiāo)上的投入，目的在于有效推動(dòng)銷(xiāo)售目標(biāo)的快速實(shí)現(xiàn)，并充分認(rèn)識(shí)到1%的投入返回的是99%回報(bào)的傳播價(jià)值，在商鋪銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)投入上前者拿出了銷(xiāo)售總額約3.5%的營(yíng)銷(xiāo)投入，后者約拿出了3%的營(yíng)銷(xiāo)投入。第五部分 營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣第五部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售實(shí)施一、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃（一）、商業(yè)物業(yè)推廣步驟首推項(xiàng)目第一層當(dāng)前首層推到40左右時(shí)，力推第二、三層。（二）、營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)期我們大致分兩個(gè)階段第一階段為認(rèn)購(gòu)登記階段第二階段為公開(kāi)認(rèn)購(gòu)階段1、認(rèn)購(gòu)登記階段時(shí)間持續(xù)為：2003年9月1日2003年9月30日，1個(gè)月此時(shí)期的工作重點(diǎn)是進(jìn)行招商工作，為發(fā)展商提供反租提供保障，同時(shí)輔以進(jìn)行認(rèn)購(gòu)登記，

58、在此時(shí)期基本上不與客戶(hù)進(jìn)行正式確認(rèn)手續(xù)，只進(jìn)行鋪位認(rèn)購(gòu)權(quán)，先到先得，在此時(shí)期認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)享受諸多的優(yōu)惠，這樣做的目的是有利于的積累客戶(hù)，采取集中銷(xiāo)售。具體操作：客戶(hù)交納意向訂金5000元，即擁有一個(gè)優(yōu)先選購(gòu)的權(quán)利，在公開(kāi)發(fā)售后如確認(rèn)認(rèn)購(gòu)關(guān)系，可獲如下優(yōu)惠：每平方米現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)卷500元平方米。發(fā)展商已返租三年，租金利益按8/年支付。公開(kāi)認(rèn)購(gòu)階段時(shí)間持續(xù)為：2003年10月1日2004年4月30日，5月1日正式入伙營(yíng)業(yè)二、項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)通路整合項(xiàng)目包裝包括基礎(chǔ)系統(tǒng)、應(yīng)用系統(tǒng)兩大部分。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，使項(xiàng)目形成高品質(zhì)形象感，并給投資客展示發(fā)展商實(shí)力形象的感受，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。在基礎(chǔ)系統(tǒng)

59、即VI部分中，本項(xiàng)目的Logo以高雅、成熟的中性色彩，很好的詮釋出項(xiàng)目的未來(lái)商業(yè)氣氛。在項(xiàng)目的包裝延展、形象樹(shù)立上，要緊密配合項(xiàng)目定位，強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)氛圍，充分考慮目標(biāo)客戶(hù)的閱讀、理解習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，體現(xiàn)現(xiàn)代派的大氣表現(xiàn)手法，吸引目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感、產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，促成銷(xiāo)售，提升發(fā)展商的品牌形象，拉升價(jià)格。同時(shí)有效利用營(yíng)銷(xiāo)通路指引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的路徑，本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)，是在項(xiàng)目西南面，與田貝四路緊緊相連，容易展示；因此，在通路設(shè)計(jì)上，確?？蛻?hù)能夠及時(shí)的獲取項(xiàng)目的信息，直接的抵達(dá)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷(xiāo)售通路截然分開(kāi)，互不影響，便于客戶(hù)參觀賣(mài)

60、場(chǎng)。施工機(jī)械、物料單獨(dú)路口進(jìn)出，弱化工地凌亂的施工形象。三、項(xiàng)目整合傳播（一）、基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)色象征圖形與吉祥物標(biāo)準(zhǔn)組合（二）、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)展示系統(tǒng)地盤(pán)形象設(shè)計(jì)（樓盤(pán)外圍）工地圍墻展示工地廣告牌模型現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示牌立柱掛旗條幅昭示布售樓形象展示銷(xiāo)售形象展示售樓處外部形象概念提示售樓處內(nèi)部形象概念提示經(jīng)營(yíng)形象概念提示外賣(mài)場(chǎng)展示 展銷(xiāo)會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì) 氣球 大氣球豎幅 昭示布 看樓專(zhuān)車(chē)C、 營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)用品系統(tǒng) 工作證（卡）、名片 便箋、筆 紙杯D、動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)昭示物手提袋、雨具（三）戶(hù)外廣告類(lèi)車(chē)體廣告候車(chē)廳現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌路牌廣告(四)、媒體傳播報(bào)紙廣告?zhèn)鞑ル娨晱V告?zhèn)鞑テ渌麑?zhuān)業(yè)載體傳播（五）、媒體選擇與