某集團(tuán)公司房產(chǎn)品缺陷研討專題報(bào)告

1、房產(chǎn)品缺陷研討專題報(bào)告 XX物管作為集團(tuán)的一分子，在服務(wù)過程中傾聽業(yè)主對(duì)于產(chǎn)品的心聲，并希望能將這些心聲收集和傳遞給集團(tuán)，幫助集團(tuán)打造更適合于人居住的產(chǎn)品。2003年，XX物管公司開始了XX房產(chǎn)品缺陷收集和研討之路，和集團(tuán)的有關(guān)部門一起編寫了XX房產(chǎn)品缺陷匯編一書。 在這之后，我們也一直在注重相關(guān)資料的收集。去年，我們針對(duì)2004年1月1日后交付的所有XX項(xiàng)目開展了研討，匯編成2011年XX房產(chǎn)品缺陷研討報(bào)告，在集團(tuán)產(chǎn)品中心的組織下，與集團(tuán)各專業(yè)部門進(jìn)行了探討，部分建議已被集團(tuán)的工程營造標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文采納。 今年，我們對(duì)2011年交付的XX項(xiàng)目進(jìn)行了房產(chǎn)品缺陷研討，以后每年我們會(huì)把這種產(chǎn)品缺陷

2、研討模式固化，并將研討結(jié)果提交集團(tuán)參考。 我們認(rèn)為，一個(gè)優(yōu)秀的房產(chǎn)品離不開精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)范的施工管理，也要從方便使用和方便管理的角度去營造。我們以管理者的身份和業(yè)主使用的視角，建議產(chǎn)品要注意三個(gè)結(jié)合： 一是產(chǎn)品與業(yè)主使用相結(jié)合二是產(chǎn)品與日常管理相結(jié)合三是產(chǎn)品與氣候習(xí)慣相結(jié)合 以下，是我們結(jié)合2011年、2012年對(duì)2004年1月1日以后交付的XX項(xiàng)目，從以上三個(gè)方面對(duì)產(chǎn)品存在的一些不足之處進(jìn)行了初步的整理，希望能對(duì)集團(tuán)有所幫助。 限于專業(yè)的限制，我們以下所提的建議可能不夠準(zhǔn)確。同時(shí)，由于我們僅是從物業(yè)管理和使用者的角度去看待這些問題，并未能從房產(chǎn)開發(fā)的方方面面去綜合考慮，因此，我們所提的建

3、議可能也較為片面。但是，我們?nèi)匀幌Ｍ@些建議對(duì)集團(tuán)“品質(zhì)地產(chǎn)”的營造是有所幫助的。產(chǎn)品與日常使用的結(jié)合 我們的房產(chǎn)品是與人相伴的，是承載人類精神、傳承人類文明的產(chǎn)品，歸根結(jié)底都是為人所服務(wù)、為人所享用的，我們認(rèn)為，優(yōu)秀房產(chǎn)品的首要條件是必須滿足業(yè)主的使用要求。因此，我們在房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程中既要注重安全又要講求舒適感。 1、在今后的樓盤設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮商業(yè)街及主要出入口的夜間照明亮度問題，避免存在安全隱患。在出入口的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、出入口在設(shè)置水景等大型節(jié)點(diǎn)景觀時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮這些景觀是否會(huì)對(duì)機(jī)動(dòng)車行駛產(chǎn)生影響（如是否會(huì)遮擋駕駛員的行駛視線等）。 3、小區(qū)消防門設(shè)置時(shí)應(yīng)位于最外側(cè)，

4、以免通道被違規(guī)停放的自行車堵塞后，發(fā)生消防事故時(shí)無法及時(shí)打開。 4、小區(qū)機(jī)動(dòng)車入口尺寸需人性化考慮，大于1.2米，確保行人與電動(dòng)車能夠正常通行。 1、在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀、又造成成本投入的增加。在園區(qū)道路的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、為確保兩輛越野車（一般高端住區(qū)中業(yè)主擁有的車輛較為高端）能夠并行，高端低密度住區(qū)的園區(qū)車行道路，不論主次，寬度應(yīng)不小于4.5米。 3、在道路設(shè)計(jì)時(shí)建議要考慮人們的行走習(xí)慣：比如在容易出現(xiàn)綠化踩踏的部分用綠化小品處理或者采取倒圓角設(shè)計(jì)形式；同時(shí)，為老人、殘疾

5、人考慮，建議在園區(qū)內(nèi)考慮設(shè)置無障礙景觀路線（供輪椅、孩童推車推行）。 1、現(xiàn)在的項(xiàng)目均采取人車分流，建議車行入口都能在地面設(shè)置道閘，業(yè)主車輛憑卡直接駛?cè)耄鈦碓L客車輛經(jīng)詢問后發(fā)卡進(jìn)入（如道閘設(shè)置在地下車庫內(nèi)，訪客車輛一旦誤入地下車庫，則進(jìn)退兩難）。同時(shí)，地下車庫的道閘建議不要設(shè)置在坡道上，遇道閘故障、無法及時(shí)開閘，較易產(chǎn)生車輛溜坡等問題。在地上、地下車庫的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、地下車度坡道口的排水溝格柵應(yīng)采用多段設(shè)置，增加固定支點(diǎn)，不宜與減速帶過近，并于角鋼間墊柔性材料，避免松動(dòng)以及松動(dòng)后所帶來的噪音影響。 3、地下車位在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免設(shè)置在設(shè)施設(shè)備房門口、排污井蓋、單元安全通道等處，防

6、止對(duì)業(yè)主日常行走或緊急逃生的道路產(chǎn)生阻礙。 4、在車庫照明設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮燈光照度的實(shí)用性，避免因設(shè)計(jì)于橋架上方所引起的實(shí)際照度不足。 5、地下車庫采光井應(yīng)盡可能考慮封閉，避免雨水通過采光井飄入地下車庫并形成積水。 6、當(dāng)業(yè)主在地下車庫通行時(shí)，必須為其創(chuàng)造安全的行走路線或環(huán)境。如在地下車庫內(nèi)劃出專門的人行通道，設(shè)置斑馬線等。此外，結(jié)合目前在其他小區(qū)中發(fā)生的治安事件及業(yè)主反饋意見，建議在地下車庫做到監(jiān)控系統(tǒng)全覆蓋，并在地下車庫內(nèi)設(shè)置部分緊急呼叫按鈕，以利于業(yè)主萬一在地下車庫遭遇突發(fā)事件時(shí)可及時(shí)報(bào)警求助。 7、目前多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主搬家、裝修的送貨車輛都需要通過地下車庫運(yùn)送至業(yè)主家中。在地下車庫設(shè)計(jì)時(shí)，必須

7、考慮為每個(gè)單元業(yè)主規(guī)劃一條合理的貨車通行路線，并在各單元入口預(yù)留合適的貨物裝卸空間，以免因貨物裝卸影響其他業(yè)主通行。同時(shí)，地下車庫車行主通道上部的管線設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)于橫穿車行道的管道建議采用上翻，以保證車行道空間高度。 8、大型地下車庫，為便于業(yè)主快捷找到自己的車位，建議通過對(duì)不同停車位區(qū)域的地面、墻面用不同顏色加以區(qū)分（尤其是當(dāng)?shù)叵萝噹煊性L客車位時(shí)，更能令訪客能快速找到訪客車位區(qū)域停車）。 9、別墅項(xiàng)目私家車庫層高應(yīng)充分考慮各型號(hào)越野車的高度，至少保證入口凈高不低于1.8米， 三車庫及以上的車庫門從耐用性的角度，建議采用側(cè)式電動(dòng)翻板門。 10、為確保機(jī)動(dòng)車輛的安全與便捷停放，單個(gè)機(jī)動(dòng)車位的寬

8、度應(yīng)不小于2.4米。 1、自行車庫坡道分段間不應(yīng)存在高差，坡道寬度需大于55CM；在合適位置設(shè)置緩沖區(qū)；要考慮設(shè)計(jì)臺(tái)階燈，增加夜間照明，以提高夜間業(yè)主推行車輛的安全系數(shù)但需分時(shí)段控制；坡道的寬度、形式、材質(zhì)及臺(tái)階位置既要考慮業(yè)主推行非機(jī)動(dòng)車的安全性（包括防滑、防撞），也要考慮建筑主體結(jié)構(gòu)可能對(duì)坡道實(shí)際使用帶來的影響；對(duì)于較長的自行車坡道可考慮增設(shè)雨棚來解決暴雨情況下的積水問題；同時(shí)，在車庫的上下起坡處均需考慮雨水篦子和雨水的排放問題。在自行車庫的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、為便于業(yè)主非機(jī)動(dòng)車能就近停放，在一個(gè)組團(tuán)建議設(shè)置不少于1個(gè)非機(jī)動(dòng)車出入口，以免業(yè)主在地下車庫穿行機(jī)動(dòng)車道存在不便也有安全

9、隱患。 3、隨著電瓶車的普及，可考慮在非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)充電插口，并在每個(gè)充電點(diǎn)設(shè)置電表，以便將電費(fèi)公攤給有需求的業(yè)主。 1、為避免后期商家店招形式各異、影響立面，建議在建筑設(shè)計(jì)前期就考慮店招的位置、形式與尺寸。此外，商業(yè)街應(yīng)適當(dāng)設(shè)計(jì)挑檐或雨棚，以防止雨水進(jìn)入店鋪內(nèi)。 在商鋪、會(huì)所的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、商鋪在門鎖選型時(shí)，應(yīng)避免門把手與門鎖距離太近而引起的開鎖不易。 1、信報(bào)箱在定位時(shí)，高度應(yīng)適合人們投取，并盡可能考慮外投外取或外投內(nèi)取的形式；信報(bào)箱設(shè)計(jì)在門禁內(nèi)的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司應(yīng)預(yù)先與郵局溝通，確定能夠通郵；智能信報(bào)箱需預(yù)留電源位置；設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀

10、的問題。 在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、單元門設(shè)計(jì)時(shí)需避免開啟過程中與其他物件發(fā)生碰撞，包括但不限于石材墻面、門牌指示、安全出口指示等。 3、戶內(nèi)廚房燃?xì)夤茉谠O(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免對(duì)排煙道產(chǎn)生遮擋，燃?xì)獗響?yīng)設(shè)計(jì)在便于插卡的位置（避免需要攀爬)，例如廚房內(nèi)或便于通行的陽臺(tái)。 4、空調(diào)室外機(jī)位要考慮到便于安裝，以及便于通風(fēng)，從而確保其制冷效果。 5、對(duì)于層高超過3米的區(qū)域，為便于后期維修清潔，照明系統(tǒng)形式應(yīng)優(yōu)先考慮壁燈。5m 6、關(guān)注高端項(xiàng)目的陽臺(tái)、露臺(tái)排水口設(shè)置，盡可能避免把排水口設(shè)置在干掛石材內(nèi)的形式（易排水不暢），也避免排水口位置設(shè)置時(shí)過于靠近室內(nèi)空間（暴雨天氣易引起戶內(nèi)進(jìn)水）。 7、消防

11、安全通道應(yīng)考慮安全指示與照明措施，防火門與樓梯間開啟后至少需保持一米距離。 8、戶外臺(tái)階在采用光面石材時(shí)，應(yīng)考慮相應(yīng)的防滑措施，從而避免雨雪季節(jié)，業(yè)主在此處滑倒摔傷。目前已經(jīng)發(fā)生過因戶外采用光面石材導(dǎo)致業(yè)主摔傷而引致的索賠事件。 9、對(duì)于酒店式大堂或園區(qū)會(huì)所入口挑檐下的空間來說，進(jìn)深尺度上應(yīng)大于3米，從而確保實(shí)際使用過程中，業(yè)主或來訪車輛擁有足夠的空間在該區(qū)域下客，而不會(huì)發(fā)生開車門直接碰到門的問題。 2.8米 10、單元入口處應(yīng)滿足基本的照度要求，令夜晚住戶可以看清來訪者面貌，而來訪者也可以看清門禁數(shù)字。 11、毛坯交付項(xiàng)目應(yīng)考慮衛(wèi)生間通氣孔的高度，避免太低后影響業(yè)主吊頂；廚房因使用燃?xì)鉄崴?/p>

12、時(shí)需強(qiáng)排風(fēng)口，建議在外立面統(tǒng)一考慮設(shè)置；廚房窗戶由于廚房臺(tái)面寬度的影響，建議考慮為移窗或在底部安裝手搖拉桿（如采用推拉式易受櫥柜臺(tái)面進(jìn)深影響，造成業(yè)主在實(shí)際使用中開啟、關(guān)閉的不便）。距離太大，窗戶開啟不便 12、鋁合金玻璃欄桿應(yīng)優(yōu)先考慮其牢固性，避免過長引起的晃動(dòng)，尤其是在高層項(xiàng)目中。 13、平層官邸項(xiàng)目的雙層內(nèi)陽臺(tái)設(shè)計(jì)使得住戶在晾曬衣服時(shí)無法曬到陽光，建議考慮相應(yīng)的解決方案。 14、部分項(xiàng)目在露臺(tái)欄桿、扶手、窗臺(tái)線條等處使用GRC線條。由于其構(gòu)件與外墻涂料粘接性較差且容易凍壞，脫落較多，難以修復(fù)。建議選擇合適材質(zhì)。 15、消防管理是物業(yè)安全管理中的重要工作。集團(tuán)二代高層住宅，兩梯兩戶戶型在兩

13、臺(tái)電梯前室間設(shè)置了隔墻，并有各自通向樓道的防火門，使電梯前室具有排他性使用的電梯入戶功能。建議電梯前室與消防樓道間防火門鎖具的設(shè)置既要考慮業(yè)主使用的便利性，更要考慮日后消防的安全性。避免設(shè)置的單向鎖具，在發(fā)生消防或其他事故時(shí)，一旦電梯停用后造成消防人員和救急人員因防火門鎖上后不能打開，延誤救助時(shí)間。 1、探頭控制啟動(dòng)水泵在水質(zhì)不清的情況下效果較差，因此排污泵不建議采用探頭控制啟動(dòng)水泵，而建議采用浮球閥控制啟動(dòng)水泵。在設(shè)施設(shè)備的選擇時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、精裝修戶型家用電器配置時(shí)荷載以不超過電表后空氣開關(guān)保護(hù)范圍為佳，防止頻繁跳閘。 3、在架空層排水管沖擊較大的位置，應(yīng)考慮用金屬彎頭代替UPV

14、C。 4、當(dāng)戶內(nèi)恒溫龍頭與水泵壓存在壓差時(shí)，建議在水管井內(nèi)冷熱水管上加裝止回閥，防止業(yè)主淋浴時(shí)水溫忽冷忽熱。 5、配電房在定位時(shí)應(yīng)盡可能地遠(yuǎn)離住宅并考慮隔音措施，以免后期業(yè)主因噪音問題投訴。 6、高端低密度住宅項(xiàng)目的分支路段應(yīng)考慮夜間照明，確保業(yè)主夜間出行與保安夜間巡邏的照度要求。 7、對(duì)于屋頂設(shè)計(jì)泳池的高端項(xiàng)目，排煙系統(tǒng)及衛(wèi)生間通氣管應(yīng)著重考慮，并在排氣道口增加機(jī)械排風(fēng)設(shè)備，防止因管道繞彎過多導(dǎo)致通氣管濁氣不能有效排出，致使業(yè)主衛(wèi)生間內(nèi)產(chǎn)生異味。 1、從人體工學(xué)角度考慮，按摩泳池邊應(yīng)采取傾斜設(shè)計(jì)，以符合人體舒適性要求，上部盡量與下部持平，給人以最佳的舒適感。在景觀的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

15、2、景觀在處理高差時(shí)，應(yīng)杜絕產(chǎn)生只有一個(gè)踏步的臺(tái)階（此舉將極易造成業(yè)主絆腳或踩空摔跤）。如是后期施工引起的誤差，可采取緩坡形式解決。 3、兒童娛樂設(shè)施的下方應(yīng)考慮澆筑基礎(chǔ)，防止設(shè)施經(jīng)常出現(xiàn)松動(dòng)，影響正常使用。 4、在公共綠化（庭院）與私家綠化（庭院）交接處要考慮業(yè)主的私密感和安全性,避免一層花園直通園區(qū)道路、無私密感的設(shè)計(jì)。 5、考慮殘疾人、行動(dòng)不便的老人和幼小的孩子都有充分享受園區(qū)景觀和陽光的需要，建議在園區(qū)內(nèi)由各單元入口至園區(qū)各主要景觀設(shè)計(jì)一條無障礙景觀路線（其寬度和形式均便于輪椅、孩童推車推行）。 6、景觀的小品要考慮安全性，建議對(duì)小品中的尖角要采取鈍角處理形式，以免傷到行人。同時(shí)，建議

16、人行步道的鋪裝既要考慮美觀，又要考慮人的行走習(xí)慣，避免出現(xiàn)步道交接處綠化被踩踏（在容易出現(xiàn)綠化踩踏的部分（如轉(zhuǎn)彎處）采取用綠化小品處理或倒圓角設(shè)計(jì)的形式）。 7、道路排水系統(tǒng)不暢、路面積水，也是目前業(yè)主反映較為普遍和集中的問題，主要體現(xiàn)在景觀中考慮與路面的協(xié)調(diào)、采取大量在石材上打孔排水的形式，實(shí)際排水效果不佳，建議能預(yù)先考慮道路排水通暢性。 1、衛(wèi)生間在設(shè)計(jì)時(shí)需注意：在淋浴房的設(shè)計(jì)時(shí)，需確定玻璃門的開啟不會(huì)撞擊到馬桶或墻面花灑；采用石膏吊頂并將熱水器置于其中的項(xiàng)目，需預(yù)留足夠的檢修空間，以免后期維修不便；由于潮氣過大，衛(wèi)生間盡可能避免使用墻紙；管道井與浴缸周圍必須預(yù)留檢修口。在精裝修的設(shè)計(jì)時(shí)，

17、應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、北面設(shè)備陽臺(tái)放置洗衣機(jī)的位置至少保留60CM的寬度，確保常規(guī)性洗衣機(jī)能夠放入其中；設(shè)備陽臺(tái)地漏為便于檢修，應(yīng)盡可能避免被室外機(jī)遮擋。 3、廚房油煙機(jī)在選型時(shí)需根據(jù)中國人的烹飪習(xí)慣，選擇大功率的油煙機(jī)（目前較多精裝修項(xiàng)目反映國外油煙機(jī)排油煙效果不夠）。 4、中央空調(diào)出風(fēng)、回風(fēng)口由于需頻繁清洗，不可直接固定于石膏板上（多次拆卸后易毀壞石膏板）；出風(fēng)口應(yīng)避免距離燈帶太近，影響制冷效果。 5、門窗在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意：戶內(nèi)紗窗應(yīng)設(shè)計(jì)為可拆洗式；窗簾軌道固定螺絲長度應(yīng)確保能夠?qū)⑵渲苯庸潭ㄔ诩?xì)木工板而不是石膏板上。 6、精裝修房屋在前期設(shè)計(jì)和營造過程中，還必須考慮使用功能的合理性（如插座的

18、個(gè)數(shù)、位置合理性，配電照明箱設(shè)置在封閉衣柜中、易跳閘等)和實(shí)用性（避免大量射燈和鏡面的運(yùn)用）。 業(yè)主希望有個(gè)安靜的生活空間，建議電梯設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮其隔音效果。井道設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免直接緊挨臥室或書房。當(dāng)井道設(shè)計(jì)與臥室或書房相鄰時(shí)，充分做好隔音。同時(shí)，對(duì)于無機(jī)房電梯設(shè)備運(yùn)行時(shí)的噪聲也必須采取充分的隔音措施。在住宅其他空間設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意：產(chǎn)品與日常管理的結(jié)合 房產(chǎn)品的壽命是幾十年甚至幾百年，物管公司的使命就是通過管理和服務(wù)使房產(chǎn)品保值、增值。但我們面臨的困境是，勞動(dòng)力成本和日常維護(hù)材料成本日益上漲，物管費(fèi)調(diào)升卻頗為艱辛，導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。如果，在房產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營造階段能夠從節(jié)約后續(xù)管理的人力成本、

19、維護(hù)成本和提高管理效率上多些思考，則管理項(xiàng)目永續(xù)運(yùn)營的能力會(huì)高些。 1、出入口的個(gè)數(shù)、形式和物業(yè)安保人員的配備人數(shù)、管理效率息息相關(guān)。我們建議：一是避免非機(jī)動(dòng)車入口、地下車庫入口直接與市政道路相連；二是園區(qū)的人行入口采用門禁刷卡形式，業(yè)主持卡即可進(jìn)入園區(qū)；三是當(dāng)有地下車庫入口必須與市政道路相接時(shí)，將道閘設(shè)置為能有效防止人穿越進(jìn)入的柵欄式。在出入口的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、所有小區(qū)的出入口均必須考慮保安崗?fù)?，保安崗?fù)?yīng)設(shè)計(jì)在進(jìn)出道路的正中間，且從側(cè)面開門方便保安人員進(jìn)出管理，并考慮挑檐或雨棚。 3、出入口的進(jìn)出道閘之間應(yīng)緊密閉合，避免出現(xiàn)車輛在道閘未升起時(shí)仍能通過的現(xiàn)象。 4、在尺度偏大的

20、出入口，應(yīng)設(shè)計(jì)防泊設(shè)施來避免業(yè)主隨意停車。 5、近距離感應(yīng)卡式道閘應(yīng)注意，刷卡感應(yīng)區(qū)需設(shè)置在駕駛座方向并與道閘保持一定的距離。電動(dòng)鐵藝門代替道閘的形式由于車輛放行效率較低，不適合用于高密度住宅。入口1.5m 1、排水口首先應(yīng)考慮排水量，避免開口較小，其次應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開啟形式，最后從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的圖形（現(xiàn)在部分項(xiàng)目為定制式，需要半個(gè)月才能采購到）。在園區(qū)道路的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1、從節(jié)能的角度考慮，地下車庫的照明系統(tǒng)應(yīng)分路控制，尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周圍。在地上、地下車庫的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

21、 2、地下車庫的積露將引起霉變，減少設(shè)施設(shè)備使用壽命，因此建議在相對(duì)潮濕的地區(qū)設(shè)置機(jī)械風(fēng)使地下車庫形成空氣對(duì)流，減少地下車庫內(nèi)部溫差，從而減少積露現(xiàn)象。 3、地下車庫中有大量的設(shè)施設(shè)備，需要日常檢修或使用，我們建議應(yīng)避免在地下車庫單元入口設(shè)計(jì)停車位，否則，既不利于意外緊急事故時(shí)的業(yè)主快速疏散，也不便于日常業(yè)主進(jìn)出。更建議不要在諸如設(shè)施設(shè)備房門口、排污井蓋上方等處設(shè)置停車位，既不便于日常維護(hù)操作和業(yè)主通行，也帶來一定安全隱患、不利于突發(fā)事件的處理。 1、會(huì)所內(nèi)的一些對(duì)外經(jīng)營的場所，尤其是一些24小時(shí)經(jīng)營或經(jīng)營時(shí)間較晚的功能（如便利店）應(yīng)考慮單獨(dú)向外開門，以便于夜晚期間會(huì)所關(guān)門后的正常運(yùn)營。 在商

22、鋪、會(huì)所的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1、公共部位，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期的清潔，如屋頂平臺(tái)應(yīng)考慮可上人通道，以確保保潔人員能夠?qū)υ搮^(qū)域進(jìn)行打掃；立面門窗應(yīng)避免出現(xiàn)做死，或被護(hù)欄遮擋等。在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、贈(zèng)送于業(yè)主的相鄰兩戶露臺(tái)應(yīng)設(shè)計(jì)隔斷，使其相對(duì)獨(dú)立，避免糾紛和后期安全隱患。 3、各類設(shè)備房應(yīng)充分考慮正常體型工程人員的進(jìn)入與操作空間，并與室外形成有效高差，防止進(jìn)水。 4、為防止消火栓試水檢修時(shí)，水進(jìn)入電梯，設(shè)計(jì)時(shí)消火栓應(yīng)避開電梯門，同時(shí)，電梯前室地面鋪裝時(shí)需設(shè)不小于2%的反坡。 5、消防池水源應(yīng)采用自來水與地下水相結(jié)合的供水方式，避免枯水期間無法保證消防滅火應(yīng)急水源的問題。

23、6、公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開關(guān)，以免 業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也將造成能耗浪費(fèi)。 7、單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復(fù)位精確度就大大下降，最終導(dǎo)致難以關(guān)閉，建議采用磁力片鎖為宜。 8、關(guān)于公共部位的空調(diào)室外機(jī)，應(yīng)設(shè)計(jì)在相對(duì)圍合、隱蔽、且?guī)в姓陧敾蛴昱锏奈恢?，防止安全隱患及雨天機(jī)器進(jìn)水。 9、圍墻與周界系統(tǒng)應(yīng)緊密互補(bǔ)，圍墻應(yīng)具有一定的高度防止外來人員輕易攀爬，周界周邊應(yīng)避免種植竹類或藤本植物，從而降低誤報(bào)率。 10、為確保車輛刮擦后能快速分辨責(zé)任，在室外停車位、車庫出入口等位置均應(yīng)該考慮監(jiān)控?cái)z像

24、頭（當(dāng)然，如項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥蹆r(jià)不高。 11、別墅、類別墅項(xiàng)目室外的門口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長使用壽命。 12、頂部沿廊較寬的項(xiàng)目，人可通過此沿廊由一戶的陽臺(tái)或窗戶進(jìn)入另外一戶，故應(yīng)對(duì)戶與戶間的沿廊間做好阻隔，避免安全隱患。 13、太陽能熱水器若直接固定在屋面易破壞防水層，建議在澆筑時(shí)預(yù)留固定基座。 1、對(duì)需要二次分?jǐn)傁驑I(yè)主收取費(fèi)用的能耗（如電梯、景觀水系、水泵等）式，為避免今后業(yè)主對(duì)能耗實(shí)際使用量提出異議，建議對(duì)所有需要公攤能耗的設(shè)備獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，也便于對(duì)能耗日常使用情況實(shí)時(shí)記錄與監(jiān)控，利于及時(shí)反映設(shè)備異常運(yùn)行狀況。在設(shè)施設(shè)備的選擇與設(shè)置時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 2、為

25、確保設(shè)施設(shè)備日常維保的順利進(jìn)行和出現(xiàn)問題時(shí)得到盡快解決，我們建議：（1）為設(shè)施設(shè)備檢修提供方便、預(yù)留合適和足夠的操作空間（如檢修孔的合理設(shè)置、井道閥門周邊預(yù)留必要的操作空間、設(shè)備安裝時(shí)注意閥門與設(shè)備周邊及墻壁的合理距離等）。（2）設(shè)備選型時(shí)盡量選擇成熟、穩(wěn)定，在國內(nèi)具有較好的維?？诒芗皶r(shí)響應(yīng)維修的產(chǎn)品。（3）沒有市場通用配件的產(chǎn)品應(yīng)預(yù)留一定的備品備件，以便出現(xiàn)問題能及時(shí)修復(fù)。 3、空調(diào)冷凝水下水管如設(shè)計(jì)采用無組織排水（自滲）方式，容易堵塞及倒返水，建議并入管網(wǎng);雨水管應(yīng)直接接入雨水井，防止污染立面。 4、在公共區(qū)域照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮燈管、燈泡后期維修與更換的便捷性，避免出現(xiàn)燈管密封

26、在燈罩內(nèi)的現(xiàn)象。 5、在露天區(qū)域的照明系統(tǒng)選擇時(shí)，應(yīng)考慮封閉式的可拆卸燈罩，防止雨水飄入引起的短路。 6、在寫字樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)設(shè)備容量考慮空調(diào)機(jī)房的集水井容積、排水泵功率及排水口管徑，否則易由于排水不及時(shí)，引起機(jī)房水淹現(xiàn)象。同時(shí)建議對(duì)循環(huán)水泵表面進(jìn)行保溫處理或在基座設(shè)置排水槽，防止電機(jī)基座表面油漆長時(shí)間受到冷凝水的浸泡，產(chǎn)生開裂、起殼等情況。 7、信息智能箱在前期選型時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況確定大小，后期應(yīng)將線路進(jìn)行梳理，捆綁固定，標(biāo)識(shí)清楚，以便于檢測維修。 8、建議在水管井安裝排水管和地漏，以免水管井內(nèi)的給排水管網(wǎng)接口和表具漏水時(shí)因管井積水造成業(yè)主戶內(nèi)與井道間隔墻滲水，從而可能引起業(yè)主家中和電梯等

27、機(jī)電設(shè)備水浸，對(duì)裝修和電梯造成損壞。 9、對(duì)于室外的弱電監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)考慮加裝避雷裝置。 10、背景音樂的控制系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控室或小區(qū)服務(wù)中心內(nèi)，便于管理。 11、消防風(fēng)機(jī)控制電路中防火閥使用電壓應(yīng)改為安全電壓（220V為不安全電壓），避免產(chǎn)生火災(zāi)等安全事故。 12、電梯設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意：在電梯坑底打排水孔，并導(dǎo)流到集水井內(nèi)；所有電梯機(jī)房均考慮通風(fēng)及安裝空調(diào)；轎箱內(nèi)盡量避免采用大面積鏡面不銹鋼影響監(jiān)視效果。 13、設(shè)備房及游泳池機(jī)房等四周需考慮排水槽，以便于設(shè)備溢水或結(jié)水時(shí)將水引至排水溝。 1、木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加后期維修成本。在景觀的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)

28、注意以下幾點(diǎn)： 2、道路兩側(cè)綠化種植灌木與道路側(cè)如沒有收邊，雨天將造成種植土沖刷到鋪裝面，污染鋪裝面，影響業(yè)主行走。建議采用麥冬或草皮等進(jìn)行收邊，并做好勾縫處理，防止小草生長延伸至路面，影響品質(zhì)。 3、泳池區(qū)域應(yīng)相對(duì)封閉，以避免安全隱患，同時(shí)在泳池周邊盡可能少用高大的落葉喬木，防止秋天時(shí)落葉對(duì)泳池管道進(jìn)行堵塞。 4、設(shè)計(jì)水系時(shí)應(yīng)考慮：所有景觀水系均應(yīng)考慮排水及進(jìn)水系統(tǒng)，且兩者需采用不同的管道，防止污漬倒流，便于清潔；儲(chǔ)水池容量需足夠大，避免每次循環(huán)均需補(bǔ)水，造成水系補(bǔ)給費(fèi)用過高；水系周邊為平石板鋪裝的，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)一定高度的擋水線，防止下雨天地面灰塵隨雨水流入水景內(nèi)，導(dǎo)致水系內(nèi)水渾濁不清；泵井的位置要便于后期維護(hù)。 5、為便于后期維護(hù)與管理，被綠化覆蓋的雨水井、地下室的設(shè)備房等均應(yīng)設(shè)計(jì)相應(yīng)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 6、各類指示在材質(zhì)與上墻工藝的選擇時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮其牢固性、耐