對現(xiàn)代物業(yè)的理解

1、物業(yè)要怎么(zn me)做 主講：解峰淺談對現(xiàn)代物業(yè)(w y)的理解共十五頁物業(yè)(w y)！？在承包制模式下物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定(fdng)稅費和物業(yè)服務企業(yè)利潤構(gòu)成居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、 政府類物業(yè)、其他用途物業(yè) 現(xiàn)代物業(yè)更是以拓展業(yè)務為主要盈利的重要運營方向。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)的概念共十五頁對物業(yè)(w y)的理解一般(ybn)意義的理解物業(yè)服務的內(nèi)涵 生活保障 保值和增值保障公共設備以及管理區(qū)域內(nèi)的供全體業(yè)主使用和享有的設施和空間能有效使用。良好的物業(yè)管理能夠保值。良好的物業(yè)服務能夠增值。 物業(yè)管的是環(huán)境衛(wèi)生 物業(yè)

2、管的是維修 物業(yè)管的是車輛多數(shù)人并不知道什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理，什么是物業(yè)服務，這是導致業(yè)主與物管企業(yè)互不理解的根源。普通的理解混淆了物業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)的概念物業(yè)是業(yè)主的，物業(yè)服務是業(yè)主購買的，并且是以團體的形式購買的。共十五頁業(yè)主現(xiàn)在(xinzi)關(guān)心什么由于業(yè)主對物管的缺乏(quf)了解，他們關(guān)心的問題往往更直接，但卻不是關(guān)鍵。最關(guān)心的只是自家內(nèi)那點事公共設備設施的直接影響環(huán)境和衛(wèi)生保障設施服務ABCD共十五頁物業(yè)(w y)的內(nèi)容綜合(zngh)管網(wǎng)公共設備設施內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生（保潔）綠化（植被）消防及突發(fā)事件處理小區(qū)日常秩序維護檔案和記錄品質(zhì)、情感服務秩序環(huán)境工程自用單元從隸屬上分成兩大

3、類，一類是業(yè)主個體的自有財產(chǎn)，一類是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。共十五頁物管企業(yè)(qy)做什么管理服務 公共財產(chǎn)的管理受全體業(yè)主委托，對公共財產(chǎn)進行管理和維護，保證其正常運行，延長使用壽命，降低使用成本。 公共利益的維護用業(yè)主公約的形式，維護絕大多數(shù)業(yè)主的共同利益，包括生活秩序、安全防范等。 提供保障性服務環(huán)境的管理：包括環(huán)境衛(wèi)生、垃圾消納等等。 提供增值服務包括社區(qū)文化、社區(qū)照顧等有償服務。共十五頁物業(yè)服務計費(j fi)方式酬金制是指在預收(y shu)的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務

4、計費方式。包干制，即業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、額定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。這種定價方式的實質(zhì)是市場定價。當前情況下，有兩種典型的物業(yè)服務方式，一種是酬金制，一種是包干制。 酬金制（一般存在于公、企性質(zhì)物業(yè)） 包干制共十五頁酬金(chujn)制和包干制的比較區(qū)別包干制酬金制備注定義是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定

5、的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。特點（1）物業(yè)管理企業(yè)在服務與利潤夾縫中生存，物業(yè)管理企業(yè)存在較大風險（2）節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率（1）更加有利地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益(2)財務透明度較高，推薦物業(yè)管理市場化適用領(lǐng)域（1）對收費敏感、服務不敏感的企業(yè)適用（2）公眾物業(yè)適用（3）品牌優(yōu)勢較為突出的物業(yè)管理企業(yè)，針對市場化程度較高的物業(yè)項目，適合采用包干制（1）有比較完善的市場環(huán)境，要有誠實守信的企業(yè)行為，要有正確的消費習慣和理念等等（2）高端物業(yè)及商業(yè)物業(yè)較為實用（3）對收費不敏感，對服務敏感的企業(yè)適用（4）處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項目（尤其是非住宅型項目）

6、，適合采用酬金制對于住宅類物業(yè)，由于復雜性，加上業(yè)主身份、水平、層次等方面的差異，可以依據(jù)具體情況適用包干制或酬金制收費區(qū)別物業(yè)公司依據(jù)收費價格標準確定服務內(nèi)容及服務質(zhì)量標準，服務質(zhì)量由業(yè)主確定的費用確定，不能隨意調(diào)整物業(yè)公司根據(jù)服務質(zhì)量要求測算固定的酬金收取標準及金額，服務質(zhì)量由業(yè)主確定，可以隨時調(diào)整優(yōu)勢劣勢（1）包干制收費模式易于操作，簡單便捷（2）包干制強化了成本意識，有利于企業(yè)集約經(jīng)營（3）包干制以品牌策略為基礎，推崇品牌優(yōu)勢（4）容易造成物業(yè)管理交易的不透明性（5）由于成本意思，容易降低服務質(zhì)量、減少服務類型（1）酬金制更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機制（2）酬金制運作規(guī)范、

7、財務透明，緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾（3）酬金制適當減輕企業(yè)稅負，有利于小企業(yè)或幼稚期企業(yè)發(fā)展（4）增加了業(yè)主的監(jiān)督管理成本共十五頁傳統(tǒng)(chuntng)物業(yè)的服務模式業(yè)主(yzh)群體基本服務增值服務物管公司共十五頁無頭(w tu)蒼蠅缺乏企業(yè)標準客戶的需求難于與標準對應服務標準與成本沒有(mi yu)對應關(guān)系缺少對客戶的了解，靠理解和悟性提供服務客戶關(guān)系是博弈和游斗。沒有認識到客戶關(guān)系是寶貴的資源。缺乏客戶關(guān)系的維護（宣教、理解）不關(guān)心客戶需求。服務與效益的關(guān)系既不關(guān)心也不理解。服務過程的堅持與效益的關(guān)系也被漠視。服務需要規(guī)劃和創(chuàng)新停留在口號上。假：服務只注重表面現(xiàn)象。大：追求形式效果，忽

8、視實際作用。空：停留在瞬間靈感或因循守舊。散：想到了才做，沒有策劃和計劃。服務等級客戶關(guān)系對服務的理解為服務而服務傳統(tǒng)物業(yè)服務的現(xiàn)狀共十五頁現(xiàn)代物業(yè)的服務(fw)模式業(yè)主(yzh)群體物管公司基本服務情感服務增值服務社區(qū)文化平臺咨詢服務信息服務平臺社會服務資源整合共十五頁物業(yè)服務(fw)的發(fā)展服務(fw)產(chǎn)品的提供者現(xiàn)代服務行業(yè)發(fā)展的大趨勢基礎服務提供:保安、保潔、綠化客戶關(guān)系維護整合社會資源專項基礎業(yè)務外包供應鏈管控服務方案集成制定行業(yè)標準提供服務系統(tǒng)品牌戰(zhàn)略高附加值的創(chuàng)新業(yè)務發(fā)布行業(yè)標準提供顧問和咨詢提供人力資源提供配套產(chǎn)品服務方案的集成者管理服務的開發(fā)者行業(yè)發(fā)展的研發(fā)者共十五頁怎樣(znyng)成功新理念新模式(msh)新技術(shù)企業(yè)的心胸決定企業(yè)的未來！科學、符合實際的管理決定企業(yè)的實力！新技術(shù)應用的程度決定企業(yè)的效率！成功企業(yè)精品最值錢！ 誠信最值錢！共十五頁謝謝(xi xie)觀賞！有志者事竟成！共十五頁內(nèi)容摘要物業(yè)要怎么做。物業(yè)要怎么做。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。包括社區(qū)文化、社區(qū)照顧等有償服務。（1）對收費敏感、服務不敏感的企業(yè)適用。（3）對收費不敏感，對服務敏感的企業(yè)適用。物業(yè)公司根據(jù)服務質(zhì)量要求測算固定的酬金收取標準及金額，