深圳某商業(yè)城規(guī)劃分析

1、案例借鑒 XX城深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)背景案例借鑒XX城地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于深圳目前最高檔次的商務(wù)圈層：蔡屋圍金融中心區(qū)內(nèi)，是深圳高檔國(guó)際化商務(wù)中心，城市地位顯赫，是市場(chǎng)的價(jià)值點(diǎn)所在。周邊商業(yè)貿(mào)易金融證券商務(wù)辦公賓館酒店等商務(wù)資源十分豐富，商務(wù)氣息濃郁。是目前深圳市高檔商務(wù)集約中心。 舊城制約本區(qū)域主要是自發(fā)形成的核心，城市業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃布局，不盡合理，使得區(qū)域在城市硬件上與其所在城市價(jià)值鏈上所扮演的角色存在較大的差距，導(dǎo)致城區(qū)的價(jià)值聚合度有限。硬件的制約，導(dǎo)致缺乏高檔城市精華價(jià)值點(diǎn)。發(fā)展使命區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來

2、統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。城市背景2003年深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性與協(xié)調(diào)性增強(qiáng)；城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量進(jìn)一步提高；移民文化與人口以及所攜帶的資金、技術(shù)、信息，為城市產(chǎn)生巨大的聚積效應(yīng)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展將實(shí)現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)；以及順應(yīng)了深圳城市價(jià)值發(fā)展的需要?；靖艣rXX大廈寫字樓XX城購物中心2期（中原代理）：XXXX住宅、XX酒店、商業(yè)街地王地理位置：深圳羅湖區(qū)寶安南路總投資：40億港幣總占地面積：約8萬總建筑面積：約55萬；其中一期25萬，二期30萬商業(yè)面積：25.8萬辦公面積：4.2萬住宅面積：11萬酒店及共建面積：14萬一期開發(fā)時(shí)間：2002.10-

3、2004.12二期開發(fā)時(shí)間：2006年-2008年設(shè)計(jì)車位2988個(gè)由美國(guó)RTKL建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)商業(yè)：酒店：辦公：居住=5：2：1：2XX中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合體項(xiàng)目。案例借鑒XX城開發(fā)模式首期已于 2004 年 12 月竣工開業(yè)二期2007年6月已基本完成地下工程五星級(jí)商務(wù)大酒店“XX酒店”酒店式公寓“XXXX”（中原代理）二期的住宅部分，超高層大戶型，定位為：“以居住為主導(dǎo)功能，具備商務(wù)特征的城市資源型高尚住宅”；由于1期商業(yè)辦公先行，樹金融核心區(qū)標(biāo)桿， 帶動(dòng)后續(xù)開發(fā)之住宅“XXXX”再創(chuàng)價(jià)值制高點(diǎn)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特

4、大型室外娛樂休閑廣場(chǎng)超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心 “ XX城 ” 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 5A 甲級(jí)寫字樓 “ XX大廈 ”地理位置：金融商業(yè)核心區(qū)，人流、信息流、資金流中心；交通樞紐：深南大道、濱河大道、地鐵1號(hào)線（大劇院站）地下通道直通；區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。開發(fā)模式：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型案例借鑒XX城XX中心項(xiàng)目共分2期開發(fā)：XX集團(tuán)采取先啟動(dòng)北座與中座，以商業(yè)作為航母，高檔寫字樓為輔，以拉升項(xiàng)目檔次，再以首期的成功繼而帶動(dòng)二期的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。首期開發(fā)項(xiàng)目的北座與中座主要由于一期位于深南中路與寶安南路交匯處，緊鄰高檔寫字樓群，且與深圳地標(biāo)地王大廈及

5、信興廣場(chǎng)隔路相望，是深圳的金融核心區(qū)域，同時(shí)與地鐵站口連通，并臨近深圳人流最旺盛之地東門商圈，享有龐大的人流量等各種利好因素為商業(yè)物業(yè)奠定良好基礎(chǔ)。二期南座后續(xù)啟動(dòng)因?yàn)榫o鄰快速干道濱河大道，致使南座人流量稀缺，物業(yè)類型僅為陳舊的居住區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，需時(shí)間營(yíng)造成熟的開發(fā)條件。開發(fā)順序案例借鑒XX城空間規(guī)劃布局南區(qū)（2期）商業(yè)休閑廣場(chǎng)：是1期商業(yè)概念的延續(xù)、補(bǔ)充和升華。2期商業(yè)與1期商業(yè)相比較，在空間上由室內(nèi)延伸至室外；在形式上從購物中心走向商業(yè)休閑廣場(chǎng)；XXXX：住宅部分， 超高層、大戶型；XX酒店：XX中心的重要組成部分，也是中國(guó)第四座XX酒店。北區(qū)（1期）以標(biāo)高139米的甲級(jí)辦公大廈“

6、XX大廈”為主體建筑（高度139m，共29層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1835平方米，建筑面積共約4.2萬平方米，停車位682個(gè)），配合特色購物中心及國(guó)際精品時(shí)尚店等。 中區(qū)（1期）XXXX城，總商業(yè)面積18.8萬。面對(duì)項(xiàng)目東側(cè)已經(jīng)接近飽和的寶安南路路面現(xiàn)狀，XX主動(dòng)讓出部分紅線內(nèi)項(xiàng)目用地，與政府聯(lián)動(dòng)，將現(xiàn)有路面改建成雙向六車道，以增加其通行能力。 案例借鑒XX城本綜合項(xiàng)目布局上的個(gè)性化特色，表現(xiàn)在中心區(qū)域活力四射的設(shè)計(jì)理念上。以以清晰、明快、簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)理念為主線突出了深圳這一年輕都市的特色。在建筑設(shè)計(jì)上，綿延不斷的活力構(gòu)思，張揚(yáng)于每一建筑、空間和購物中心中，通過斜坡形的屋頂、室內(nèi)花園入口的斜面天窗等每一

7、細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了動(dòng)感、創(chuàng)造和活力，在為人們營(yíng)造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時(shí)，給深圳增添了新的藝術(shù)美景。為了做到有“超前性”，XX中心所有設(shè)計(jì)全部出自美、澳、港等地國(guó)際知名機(jī)構(gòu)，從建筑、園林、燈光到幕墻、交通、機(jī)電等XX中心僅設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)就超過了 1,000萬美元。一期空間規(guī)劃布局案例借鑒XX城一期規(guī)劃布局XX中心以清晰、明快、簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)理念為主線，層次分明地將不同功能的區(qū)域，通過室外廣場(chǎng)、庭院、步行街道等巧妙的連接，融為一體，同時(shí)又創(chuàng)造出不同的功能區(qū)域。其中XX城與5A甲級(jí)寫字樓通過空中走廊連接兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑。室內(nèi)以88部自動(dòng)扶梯、幾十部電梯和樓梯，構(gòu)造井然有序的立體空

8、間，使該項(xiàng)目從平面到立面都享有便利的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目北區(qū)中區(qū)總計(jì)用地面積82002780036000總建筑面積54000188000242000停車位地下682個(gè)地上834個(gè)地下1472個(gè)2988個(gè)案例借鑒XX城XX大廈規(guī)劃布局XX大廈1-3層商業(yè)定位為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，29層為多功能廳，屋頂為室外花園。XX大廈緊鄰深南中路，因此大廈入口設(shè)于項(xiàng)目北面，以擁有開闊的視野和交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)成了項(xiàng)目標(biāo)志，展示項(xiàng)目形象。入口周圍為四層國(guó)際精品時(shí)尚店，設(shè)以玻璃為主體的花園式入口。北區(qū)南側(cè)的設(shè)一下沉廣場(chǎng)，同時(shí)配合石磚地、透明天棚、流動(dòng)水景等設(shè)計(jì)布局，使其成為深圳寫字

9、樓市場(chǎng)最高素質(zhì)和品位的代表。室內(nèi)的自動(dòng)扶梯清晰明確地為客人指明方向，結(jié)合天窗設(shè)計(jì)，加上室內(nèi)花園小徑，連接購物區(qū)與寫字樓大堂，使項(xiàng)目有機(jī)融合為一體。案例借鑒XX城目標(biāo)客戶：以金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主實(shí)用率： 77.6% 層數(shù)：29建筑面積 ：約42,000平方米 層高/凈高： 4.2m/2.8m 停車位： 682個(gè)電梯：擁有12部瑞士Schindler高速電梯，平均兩層即擁有一部電梯，其中： 5部低區(qū)特大電梯，梯速2.5米/秒，服務(wù)5-19層4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務(wù)20-28層1部電梯連接地面與地下停車場(chǎng)2部服務(wù)梯/消防梯空調(diào)： VAV(即變風(fēng)量)空調(diào)系統(tǒng)、獨(dú)立空調(diào)用冷水系統(tǒng)

10、通訊： 結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、多模光纖主干、寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入、IDD及有線電視接入 消防： 消防栓、自動(dòng)防火噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、煙霧探測(cè)系統(tǒng) XX大廈規(guī)劃布局案例借鑒XX城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局其主要消費(fèi)群定位：中等及以上收入的年輕人何海內(nèi)外游客。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)XX城營(yíng)業(yè)面積共有12萬平方米，其中地下一層，地上五層，平均每層2萬平方米。XX城擁有全新的消費(fèi)環(huán)境，通過上百部電梯連接，而每一個(gè)樓層均有一個(gè)很明顯的人流動(dòng)線，沒有死角，玻璃封頂可讓顧客一年四季地享受天然的環(huán)境； XX城設(shè)有立體停車場(chǎng)，與商場(chǎng)之間隔有一道玻璃門，層高達(dá)到5.6米，甚至5.8米。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)XX城的租戶組合方面采取了主力店次主

11、力店專門店的形式。不同于傳統(tǒng)的零售物業(yè)、百貨公司，XX城的業(yè)態(tài)組合為40%零售，20%餐飲，20%休閑娛樂，20%大型電器、家居、教育、銀行等多元化業(yè)態(tài)。購物的比例有所降低，但娛樂休閑的比重增加，這是XX城能夠產(chǎn)生很強(qiáng)吸引力的根本原因。 案例借鑒XX城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局626270餐飲餐飲餐飲餐飲主力店REEL/OLEXX城有五家主力店，包括國(guó)際一線品牌Gucci旗艦店、深圳最大的電影城7廳五星級(jí)的嘉禾影城、可承辦國(guó)際賽事的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)“冰紛XX”滑冰場(chǎng)、以女性為主題的芮歐時(shí)尚生活百貨以及與此相配合的OLE高檔時(shí)尚超市等；次主力店為中國(guó)首家概念店NOVO、ESPRIT、順電等，加上場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)

12、國(guó)內(nèi)外知名品牌專門店，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。-1F平面圖 生活便利案例借鑒XX城次主力店ESPRIT主力店REEL次主力店NOVO時(shí)裝名牌寶安南路嘉賓路深南中路書城路餐飲XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1F平面圖 國(guó)際品牌主力店Gucci案例借鑒XX城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局主力店REEL時(shí)裝名牌時(shí)裝名牌主力店Gucci餐飲餐飲餐飲2F平面圖 都會(huì)風(fēng)情案例借鑒XX城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局時(shí)裝名牌主力店REEL時(shí)裝名牌電影院嘉禾餐飲餐飲餐飲餐飲3F平面圖 時(shí)尚地帶案例借鑒XX城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局兒童服飾餐飲運(yùn)動(dòng)城大型電器順電溜冰場(chǎng)電影院嘉禾餐飲餐飲4F平面圖 歡樂動(dòng)感餐飲餐飲案例借鑒XX

13、城XX城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局7餐飲中式酒樓王子國(guó)宴美食廣場(chǎng)餐飲家具精品精品5F平面圖 現(xiàn)代生活案例借鑒XX城地鐵鏈接（XX）本項(xiàng)目商業(yè)寫字樓與XX城鏈接交通組織整體綜合項(xiàng)目包括了商業(yè)辦公大廈、購物、娛樂中心、酒店及高檔公寓等，通過內(nèi)外廣場(chǎng)、庭院的分隔，創(chuàng)作出不同的功能區(qū)域。以自動(dòng)扶梯、電梯和樓梯，井然有序地溝通樓層間的立體空間，為整體項(xiàng)目，從平面到立體，勾畫出便利的交通網(wǎng)絡(luò)。廊橋連接北區(qū)與中區(qū)（購物中心）的連接，通過地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購物商鋪，溝通了書城路二側(cè)北、中區(qū)的聯(lián)系，而二、三層，則通過跨越書城路上空的廊橋，溝通二區(qū) 案例借鑒XX城2期規(guī)劃設(shè)計(jì)圖XX酒店超五星級(jí)酒店計(jì)容建

14、筑面積約76,000米2OUT DOOR室外商業(yè)街，高檔的休閑娛樂 中心，“XX城”的延續(xù)和補(bǔ)充計(jì)容建筑面積約26,000米2XXXX深圳城市中心高尚住宅 計(jì)容建筑面積約110,000米2案例借鑒XX城XXXX 商業(yè)街區(qū)XX酒店XXXX案例借鑒XX城成功因素XX中心贏在XX城 XX集團(tuán)看重穩(wěn)健發(fā)展，重視項(xiàng)目的質(zhì)量，只有開發(fā)和經(jīng)營(yíng)雙管并重，項(xiàng)目才有持續(xù)發(fā)展的能力。XX集團(tuán)看重商業(yè)地產(chǎn)，XX城被定位為整個(gè)項(xiàng)目的核心部分，并采用只租不賣的方式經(jīng)營(yíng)，和傳統(tǒng)商場(chǎng)、百貨相比，XX城的業(yè)態(tài)更加豐富，功能更加齊全，是第一個(gè)在真正意義上比較接近購物中心的消費(fèi)場(chǎng)所。XX城贏在科學(xué)的規(guī)劃XX城內(nèi)外交通合理，真正做到

15、人車分流、人貨分流。其次，平面動(dòng)線簡(jiǎn)明，公共空間充足，設(shè)計(jì)了單一主動(dòng)線，所有的店面都分布在主動(dòng)線兩旁，保證了商場(chǎng)幾乎沒有死角，不會(huì)出現(xiàn)迷路的情況。再次，XX城的業(yè)態(tài)組合采取了主力店次主力店專門店的形式這一創(chuàng)新性組合，功能的齊全使XX城成為深圳人除了工作和住家外第三個(gè)愿意停留的地方。 另一規(guī)劃重點(diǎn)在于停車場(chǎng)的建設(shè)上更巧妙的結(jié)合購物區(qū)域，將車流從負(fù)一層引到三層半，人流便會(huì)從三層開始上到第六層，為上層帶來足夠人氣。 案例借鑒XX城XX中心一期改造成果深圳XX中心XX城目前已成為深圳商業(yè)的“新地標(biāo)”。2005年人流量達(dá)到2000萬人次，2006年高達(dá)2800萬人次。徹底改變項(xiàng)目原有地塊人氣缺失的現(xiàn)象及

16、市區(qū)價(jià)值邊緣化現(xiàn)狀。XX城2005年銷售額就達(dá)到15億元，且90%以上的租戶盈利，周邊物業(yè)價(jià)值也隨之迅速上漲。案例借鑒XX城XX中心開發(fā)價(jià)值城市綜合體對(duì)城市的價(jià)值填補(bǔ)深圳國(guó)際都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失XX中心的出現(xiàn)，豐富了深圳的城市生態(tài)空間，強(qiáng)化并鞏固了其在深圳的獨(dú)特地位，帶動(dòng)周邊城區(qū)的升級(jí)，提升城市價(jià)值，為整個(gè)城市的發(fā)展注入新的動(dòng)力。其全新的運(yùn)營(yíng)理念提升深圳整體城市營(yíng)運(yùn)檔次XX中心一改國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目歷來急功近利的運(yùn)作思潮，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的長(zhǎng)期投資回報(bào)，使對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的主流回歸。傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新文化內(nèi)涵XX集團(tuán)已呈現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)商的態(tài)勢(shì)，圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足消費(fèi)者需求的同時(shí)，使開發(fā)項(xiàng)目成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分