房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理和稅務(wù)機(jī)關(guān)清算實(shí)施課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù) 陜西地稅兼職教師 王首元2019年8月19日于中道財(cái)稅中心 前 言 火爆出臺的土地增值稅政策 火爆出臺的土地增值稅政策一.關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅201921號） 對預(yù)征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。二.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2019187號） 對清算的條件、扣除項(xiàng)目、報送資料等8個方面問題進(jìn)行了技術(shù)層面的規(guī)范和明確。三.土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)2019132號） 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實(shí)要求。四.關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知（國稅函201931

2、8號） 明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。 火爆出臺的土地增值稅政策 續(xù)五關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見（國稅發(fā)200985號） 各地要認(rèn)真貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)國稅函2019318號要求稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。六.土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號） 其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)地震，對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā)2019187號是對企業(yè)的要求），特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需

3、要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。七.關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2019220號） 對利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。 火爆出臺的土地增值稅政策 續(xù)八.關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201953號） 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2019220號）文件印發(fā)僅6天后就再發(fā)，就火速出臺關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201953號），其文不是中性的“技術(shù)”也不是歷來要求的“清算”而是上升為“征管”。 從上述4年共8個土地增值稅管理文件看出，國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)、中國房

4、地產(chǎn)市場火爆的近幾年，不斷出臺清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構(gòu)成風(fēng)險利益方面的重大搏奕性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解第一部分 土地增值稅的清算概要第二部分土地增值稅清算準(zhǔn)備工作第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定第五部分 土地增值稅的計(jì)算第六部分 土地增值稅的預(yù)征與核定征收第七部分 土地增值稅清算的會計(jì)處理第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠第一部分 土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件 自行清算、強(qiáng)制清算、注銷清算 三、清算時間要求及法律責(zé)任四、土地增值稅

5、清算項(xiàng)目的審核鑒證五、清算審理及審核 一、土地增值稅清算的概念 土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為(國稅發(fā)【2009】91號文件第3條） 。土地增值稅的清算的起源 二、土地增值稅的清算條件之一自行清算 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算(國稅發(fā)2019187號)： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 2.直

6、接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 案例分析二、土地增值稅的清算條件之二強(qiáng)制清算 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行地增值稅清算(國稅發(fā)2019187號) ： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 案例分析二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算 對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地

7、增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷（國稅發(fā)200991號）。三、清算的時間要求-主動清算（91號文件第11條第一款） 符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進(jìn)行核對，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；對受理的清算項(xiàng)目由受理部門報送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見，報稅政科進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科報分管局長審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請及資料稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺受理管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)稅政科（處）審核分管局長審批清算結(jié)果書面通知納稅人

8、執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程）。三、清算的時間要求-被動清算（91號文件第11條第一款） 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)土地增值稅清算通知書；納稅人在接到通知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時間及要求進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺受理窗口對報送的資料進(jìn)行核對后，轉(zhuǎn)送管理科對清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見報稅政科（處）進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清

9、算結(jié)果以土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書通知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。三、清算的時間要求-被動清算（91號文件第11條第一款 ）續(xù) 被動清算流程：確定清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書納稅人進(jìn)行清算，并報稅務(wù)部門核對管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)稅政科審核分管局長審定清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行 （說明：廣州規(guī)定）三、清算的時間要求-未清算的法律責(zé)任 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理（91號文件第11條第一款）。四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 （91號文件第13條的

10、第四）（一）土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。鑒證內(nèi)容鑒證效力。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。（二）審核鑒證的程序（三）審核鑒證的意義（四）審核鑒證的法律責(zé)任 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。五、清算審理及審核 （91號文件第四章）清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核（91號文件第16條）。 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確

11、性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91號文件第17條）。 五、清算審理及審核 續(xù)一 （91號文件第四章） 1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷

12、售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（91號文件第18條）。五、清算審理及審核 續(xù)二 （91號文件第四章）2.扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)（91號文件第21條）。3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類稅款是否及時、

13、足額按規(guī)定申報、繳納（91號文件第20條、第12條的第二）。清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時送達(dá)納稅人（91號文件第32條）。五、清算審理及審核 續(xù)三 （91號文件第四章）4.結(jié)果及法律責(zé)任 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算結(jié)論書和稅務(wù)事項(xiàng)通知書后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（91號文件第32條）。 納稅人不配合稅務(wù)部門進(jìn)行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照中華人民共和國稅收征收管理法的有規(guī)定處理（91號文件第11條的第二段）。第二部分土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增

14、值稅清算的前期管理二、土地增值稅清算單位的確定三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素四、清算資料的收集小結(jié)一、土地增值稅清算的前期管理1、臺賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步（91號文件第6條）。2、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用（91號文件第7條）。3、票據(jù)管理：對納稅人

15、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施（91號文件第8條）。二、土地增值稅清算單位的確定1.土增稅實(shí)施細(xì)則第八條： 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。2.國稅發(fā)2019187號第一條： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 清算單位的實(shí)例 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 啟動清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資

16、料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)行竣工結(jié)算，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目（含非普通住宅，以下簡稱：“其他項(xiàng)目”）。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 續(xù)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。4.項(xiàng)目是否分期開發(fā)（對項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目來確定）（91號文件第7條、第8條、第17條）5.對于主管

17、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途（91號文件第10條、第19條）。 四、清算資料的收集1.向有關(guān)部門收集相關(guān)信息 2.納稅人應(yīng)報送的資料（91號文件第12條） 3.要求報送的有關(guān)的證明資料基本情況及經(jīng)營狀況附件2：參考表樣.doc(源自國稅發(fā)【2009】91號)第二章“前期管理”企業(yè)基本情況 清算項(xiàng)目基本情況 稅務(wù)征收管理情況被查企業(yè)基本情況設(shè)立：成立時間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號登記：工商（稅務(wù)）登記時間、企業(yè)地址開戶：開戶行名稱、賬號投融資：投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲備、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開發(fā)面積其他：內(nèi)

18、部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系清算項(xiàng)目基本情況土地來源：取得方式、時點(diǎn)、文號立項(xiàng)：時點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號開工：時點(diǎn)、施工方、施工許可證號預(yù)售：時點(diǎn)、預(yù)售許可證號、面積完工：時點(diǎn)、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務(wù)征收管理情況主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定清算通知書文號、送達(dá)時間清算申報表報送時間、補(bǔ)退情況第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入二、視同銷售收入的確認(rèn)三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題五、收入確定需關(guān)注的問題六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)第四部分 扣

19、除項(xiàng)目金額的確定一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則二、地價款的扣除三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配六、舊房及建筑物的評估價格七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金八、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目九、需要明確的幾個問題小結(jié)十、土地增值稅清算實(shí)例四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 （一）政策規(guī)定 （二）審核要點(diǎn) （三）審核方法 （四）需要關(guān)注的問題四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條

20、） （一）政策規(guī)定 （二）審核要點(diǎn) 五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配 開發(fā)成本的計(jì)算程序第一步驟: 將實(shí)際支出準(zhǔn)確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。第二步驟: 將開發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配，在同一項(xiàng)目內(nèi)，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。第三步驟： 在上述的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確劃分可售和不可售單位，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配。第四步驟： 準(zhǔn)確區(qū)分已售面積和未售面積，分配相關(guān)費(fèi)用和稅金。五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配 續(xù)1.直接歸集： 能夠確認(rèn)屬于本清算項(xiàng)目具體開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，直接由該開發(fā)產(chǎn)品可售面積承擔(dān)。如獨(dú)立出包的建筑安裝費(fèi)等。2.歸集分配： （1）歸集屬于多個開發(fā)

21、項(xiàng)目共同的扣除項(xiàng)目金額； （2）分配計(jì)算本清算項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的份額；如：同一地塊的地價款等。 （3）屬于本清算項(xiàng)目多個開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除項(xiàng)目，分配計(jì)算各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積應(yīng)承擔(dān)的該扣除項(xiàng)目金額。 （4）各開發(fā)產(chǎn)品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面積的扣除項(xiàng)目金額在已售面積與未售面積之間進(jìn)行分配。3.匯總計(jì)算 （1）根據(jù)已售面積應(yīng)承擔(dān)的地價款和開發(fā)成本合計(jì)數(shù)，計(jì)算其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額 （2）匯總4.開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的分配實(shí)直接扣除項(xiàng)目的歸集1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除項(xiàng)目的

22、歸集2非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣除項(xiàng)目的歸集3非住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出 分配方法1.土增稅細(xì)則第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?.財(cái)稅201921號對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃

23、單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。 3.國稅發(fā)2019187號第四條屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 4.國稅發(fā)200991號第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 5.國稅發(fā)200991號第二十一條 納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。共同扣除項(xiàng)目的

24、歸集與分配1共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額土地成本開發(fā)成本其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用第一步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配2共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額第二步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額第三步驟非住宅可售部分承擔(dān)額共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅可售部分承擔(dān)額普通住宅未售部分承擔(dān)額普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅未售部分承擔(dān)額非住宅已售部分承擔(dān)額非普通住宅未售部

25、分承擔(dān)額非普通住宅已售部分承擔(dān)額第四步驟共同扣除項(xiàng)目的歸集與分配5共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額本項(xiàng)目發(fā)生額各開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)額已售普通住宅扣除額已售非普通住宅扣除額已售非住宅扣除額已售普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%） 土地增值稅檢查重點(diǎn)（國稅發(fā)（

26、2009）91號第四章“清算審核”）審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額審核檢查扣除項(xiàng)目金額審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積可售面積不可售面積預(yù)售許可證確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積 建成后無償移交給政府等部門的建筑面積 審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓金額 先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅視同銷售的情形、時點(diǎn):國稅發(fā)（2009）91號文件第19條第（一）220號函的第一：已全額開具銷售發(fā)票的，按票載金額確認(rèn)；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)

27、票的，以銷售合同所載的售房金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)。合同所載售房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致的，在清算前發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。91號文件第19條：視同銷售的按核定金額確認(rèn)。正常銷售按合同或?qū)崪y確認(rèn)；視同銷售按權(quán)屬證書確認(rèn)。審核檢查扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則扣除項(xiàng)目金額的重點(diǎn)審核扣除原則相關(guān)性 準(zhǔn)確性 真實(shí)性 合法性 實(shí)際 支付 配比性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。同時滿足以下兩條件：1、款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付2、取得合法有效憑證 三次分配：本項(xiàng)目已售扣除項(xiàng)在已售各種類開發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分配一次分配：共同扣除項(xiàng)在多個項(xiàng)目間進(jìn)行分配所歸集的各項(xiàng)成本

28、和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。二次分配：本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在全部已售與未售間進(jìn)行分配審核檢查扣除項(xiàng)目金額土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)其他土地成本的檢查審核地價款和有關(guān)稅費(fèi)是否支付？支付憑證是否屬于合法有效？是否含有土地開發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用？取得面積與本項(xiàng)目用地面積是否不一未支付或不屬于合法憑證均應(yīng)剔除不予扣除土地開發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本或管理費(fèi)不一致的應(yīng)按各自用地面積進(jìn)行分配為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。開發(fā)成本的檢查審核土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用

29、 注意正列舉，與財(cái)務(wù)制度口徑不一，特別應(yīng)將資本化的利息支出予以剔除 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。但新31號文件第27條規(guī)定，土地閑置費(fèi)列入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中在企業(yè)所得稅前可以扣除注意：1、建筑安裝工程費(fèi)必須取得施工企業(yè)開具發(fā)票才準(zhǔn)予扣除；2、房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金而未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)、勞動力安置費(fèi) 耕地占用稅等 用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貨幣安置的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配僅指集體用地，關(guān)注是否支付，支付給個人的

30、在憑證方面可適當(dāng)放寬要求，但必須真實(shí)發(fā)生企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。91號文件第22條只要求“支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證一一對應(yīng)”，不再強(qiáng)求發(fā)票。舊料收入計(jì)征營業(yè)稅費(fèi)后沖減本項(xiàng)目安置用房視同銷售處理，按187號第三條第（一）款確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)

31、償費(fèi)。前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出 水文、地質(zhì)、勘察、測繪等支出 “三通一平”等支出 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入座，防止“管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)目建安工程費(fèi) 出包方式自營方式建安工程是否真實(shí)發(fā)生工程造價是否異常有無施工資質(zhì)和隊(duì)伍建安工程是否真實(shí)發(fā)生甲供材料是否重復(fù)扣除人工等各項(xiàng)費(fèi)用是否虛列形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。實(shí)質(zhì)方面審核：1、實(shí)地查看；2、與預(yù)概算、施工、決算中介、審計(jì)等進(jìn)行分析比對已開票未支付的質(zhì)量保證金除外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面