商業(yè)模式分享課件

1、一、寶龍集團簡介二、寶龍全國案例簡介三、三種模式的選址標(biāo)準(zhǔn)四、功能業(yè)態(tài)配比五、案例分析1-福州寶龍城市廣場 六、案例分析2-名匯廣場 七、案例分析3-新東安廣場目錄一、寶龍集團簡介 寶龍集團發(fā)展有限公司是由全國政協(xié)委員、澳門著名愛國實業(yè)家許健康先生于20世紀(jì)80年代在澳門創(chuàng)辦，初期從事多種實業(yè)，后涉足房地產(chǎn)業(yè)，成為澳門著名房地產(chǎn)企業(yè)之一，為日后寶龍集團的蓬勃發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從1992年開始，寶龍集團進入祖國大陸投資，中國總部設(shè)在廈門，發(fā)展迅速，目前已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有5000多名員工，集房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游業(yè)、商業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和高科技工業(yè)為一體的多元化大型外資企業(yè)集團。寶龍集團董事局主席 許健康先

2、生全國政協(xié)委員澳門特別行政區(qū)推委會委員中華海外聯(lián)誼會理事福建省政協(xié)常務(wù)委員福建省僑聯(lián)副主席廈門市政協(xié)委員世界晉江同鄉(xiāng)會創(chuàng)業(yè)會長澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會名譽會長“中國商旅地產(chǎn)領(lǐng)先品牌” “中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”2019年起，先后投巨資在福建、山東、江蘇等14個城市開發(fā)建設(shè)寶龍城市廣場項目16個。在建項目達400多萬m2，土地儲備量達400多萬m2。寶龍房地產(chǎn)業(yè)康城百貨寶龍樂園寶龍影院寶龍食全食美Nicole名品店寶龍商業(yè)五星級寶龍大酒店5家，5年內(nèi)將達到12家，國際著名的酒店管理公司強強聯(lián)手（如喜達屋酒店集團）五星級寶龍大酒店為龍頭，寶龍快捷酒店并行發(fā)展。寶龍酒店旅游業(yè)廈門寶龍大酒店晉江寶龍大酒店中國O

3、A行業(yè)副會長單位、“2019中國十大名牌安防企業(yè)”、安防施工一級、智能化設(shè)計甲級資質(zhì)企業(yè)。寶龍信息業(yè)中國第一個專業(yè)從事聚合物鋰離子電池等新能源產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的高科技企業(yè)、中國第一條具有自主知識產(chǎn)權(quán)的鋰離子生產(chǎn)線、64項專利技術(shù)，產(chǎn)品遠銷歐美、東南亞以及國內(nèi)市場，目前主要運用于國防科工領(lǐng)域。寶龍工業(yè)二、寶龍全國案例簡介中國房地產(chǎn)百強企業(yè)成長性TOP10 中國商旅地產(chǎn)領(lǐng)先品牌中國房地產(chǎn)品牌價值TOP10（2019年4月開業(yè)）項目位置：福建省福州市（省會）總建筑面積：21.4萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、娛樂主力商家：家樂福、國美電器、金逸影院、美居企業(yè)、康城百貨、食全食美、寶

4、龍樂園福州寶龍城市廣場項目位置：山東省青島市總建筑面積：67.8萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、酒店、文化、運動、居住部分主力商家：韓國樂天、康城百貨、食全食美、寶龍樂園青島城陽寶龍城市廣場項目位置：河南省鄭州市總建筑面積：24.6萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住入駐商家：ITAT、冠軍溜冰場、食全食美鄭州寶龍城市廣場項目位置：河南省洛陽市總建筑面積：94.4萬平方米功能：批發(fā)市場、購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住洛陽寶龍城市廣場項目位置：山東省泰安市總建筑面積：29.3萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、酒店、文化、居住泰安寶龍城市廣場項目位

5、置：安徽省蚌埠市總建筑面積：49.5萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住蚌埠寶龍城市廣場項目位置：江蘇省無錫市總建筑面積：27.3萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住無錫寶龍城市廣場太倉寶龍城市廣場項目位置：江蘇太倉市總建筑面積：27萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、酒店、文化、居住項目位置：山東省青島市（兩條通往市中心主干道重慶路與308國道的中間 ）總建筑面積：28萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住青島李滄寶龍城市廣場(待開發(fā))項目位置：江蘇省宿遷市總建筑面積：45萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住宿遷寶

6、龍城市廣場(待開發(fā))項目位置：江蘇省鹽城市（青年路南、迎賓路東、鹽瀆公園西側(cè)；地塊內(nèi)有小型池塘） 總建筑面積：38萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住鹽城寶龍城市廣場(待開發(fā))項目位置：河南省新鄉(xiāng)市（金穗大道、新中大道、市政府南側(cè) ）總建筑面積：110萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、居住新鄉(xiāng)寶龍城市廣場(待開發(fā))項目位置：山東省煙臺市總建筑面積：91萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休閑、文化、運動、居住海陽寶龍城市廣場(待開發(fā))自進入中國進行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資后，寶龍地產(chǎn)以其豐富的開發(fā)經(jīng)驗及經(jīng)營理念衍生出了寶龍集團商業(yè)地產(chǎn)主打產(chǎn)品寶龍城市廣場。并在全國14

7、個城市與世界500強聯(lián)合打造了如上16個寶龍城市廣場項目。旅游 豐富的業(yè)態(tài)組合集購物、美食、游樂、文化、旅游、娛樂、酒店、商務(wù)、休閑、居住十大功能于一體，提倡體驗消費。寶龍城市廣場獨特開發(fā)模式及經(jīng)營理念 特色的業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)別傳統(tǒng)的購物中心業(yè)態(tài)，寶龍城市廣場中規(guī)劃大量的餐飲、娛樂、游樂設(shè)施，使寶龍城市廣場成為一個真正歡樂、體驗之都。寶龍城市廣場獨特開發(fā)模式及經(jīng)營理念 自持經(jīng)營 組建零售品牌寶龍城市廣場絕大部分物業(yè)自持經(jīng)營，自2019年以來，寶龍集團組建了旗下四大零售品牌“康城百貨”、“寶龍樂園”、“寶龍影院”、“寶龍美食” 等四大連鎖產(chǎn)業(yè)，并于2019年初在福州寶龍城市廣場開業(yè)運營，這四個零售品牌

8、不但是寶龍商業(yè)的核心，更是寶龍商業(yè)地產(chǎn)品牌“寶龍城市廣場”的構(gòu)建核心，是寶龍商業(yè)地產(chǎn)完整產(chǎn)業(yè)鏈條上的璀璨明珠。寶龍城市廣場獨特開發(fā)模式及經(jīng)營理念 與國內(nèi)外知名品牌保持長期的戰(zhàn)略合作家樂福、國美電器、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、韓國樂天滿意得超市等國內(nèi)外知名品牌長期戰(zhàn)略合作，“寶龍城市廣場”的穩(wěn)定主力店。寶龍城市廣場獨特開發(fā)模式及經(jīng)營理念 一體化的運營管理體系，以及經(jīng)驗豐富、穩(wěn)定的管理團隊寶龍城市廣場在項目開發(fā)管理中采用一體化業(yè)務(wù)管理體系。其中包括項目篩選及投資、設(shè)計及規(guī)劃、室內(nèi)裝修、銷售及營銷、物業(yè)管理、物業(yè)租賃及客戶服務(wù)等方面。通過一體化業(yè)務(wù)開發(fā)管理體系，使得我們具備開發(fā)及管理大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的

9、實力。寶龍城市廣場獨特開發(fā)模式及經(jīng)營理念 立足華東南區(qū)域，大力拓展東北、華北、中西區(qū)域中西區(qū)域東北區(qū)域華東南區(qū)域三、三種模式的選址標(biāo)準(zhǔn)四、功能業(yè)態(tài)配比扣除物業(yè)用房、地下車位及暫不開放加上娛樂休閑中心后青島寶龍城市廣場中各業(yè)態(tài)面積占比為：購物67%、餐飲10%、文化2%、休閑9%、游樂4%、娛樂8%，大商業(yè)配套，購物：餐飲：休閑娛樂=67%：10%：23%項目住宅面積占比26%，酒店面積占比6%，酒店式公寓面積占比4%，城市廣場+娛樂休閑中心面積占比64%?？鄢飿I(yè)用房及地下停車位，300平米以下散鋪面積占比46%，300平米以上面積占比54%。功能業(yè)態(tài)配比分析項目名稱不同用途建筑面積比業(yè)態(tài)配比

10、青島寶龍住宅：酒店：酒店式公寓、商業(yè)=26%：6%：4%：64%購物：餐飲：休閑=67%：10%：23%鄭州寶龍酒店式公寓：商=9%：91%購物：餐飲：休閑=75%：12%：13%廈門SM全商業(yè)購物：餐飲：休閑=74%：12%：8%廈門世貿(mào)全商業(yè)購物：餐飲：休閑=83%：15%：1%上海百聯(lián)西郊全商業(yè)購物：餐飲：休閑=68%：22%：10%功能業(yè)態(tài)配比分析總結(jié)：早期購物中心購物比重較大，約占70%左右，餐飲以及休閑比例和為30%左右項目名稱不同用途建筑面積比業(yè)態(tài)配比新東安廣場商業(yè)、商務(wù)=75%：25%購物：餐飲：休閑=50%：30 %：20 %西單大悅城商業(yè)、商務(wù)=70%：30%購物：餐飲：休

11、閑=50%：30 %：20 %總結(jié)：購物比例相對下降至50%左右，餐飲以及休閑比重相對增長功能業(yè)態(tài)配比分析收益下降，購物業(yè)態(tài)租金回報最高，購物比重下降，直接導(dǎo)致收益下降，投資回收年限增長，資金沉淀量巨大成本增加，休閑娛樂設(shè)施的增加，此部分多為電影院、室內(nèi)游樂等，直接追加了投資成本，而此類型業(yè)態(tài)投資收益較低餐飲比重相對擴大，在購物中心業(yè)態(tài)定位中，餐飲部分相對安全功能業(yè)態(tài)配比分析備注：嚴格的來講，業(yè)態(tài)配比與購物中心定位的檔次有極大關(guān)系，在此分析一種常見模式五、案例分析1-福州寶龍城市廣場（2019年4月開業(yè)）項目位置：福建省福州市（省會）總建筑面積：21.4萬平方米功能：購物、游樂、美食、商務(wù)、休

12、閑、娛樂主力商家：家樂福、國美電器、金逸影院、美居企業(yè)、康城百貨、食全食美、寶龍樂園案例：福州寶龍城市廣場垂直動線與中庭地下一層過道建筑細部垂直交通六、案例分析2-名匯廣場廈門中山路，是廈門最老牌的商業(yè)街，人流旺，商品多，名氣大，不論往昔還是如今，人們一提及廈門，就言必中山路，好似紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)、北京的王府井、上海的南京路。名匯廣場：總建筑面積10萬平方米商場定位思路 造景主題街區(qū)，加入旅游與人文特色。 對街區(qū)的廣告、招牌做統(tǒng)一規(guī)劃。 各街區(qū)引入品牌及特色商品進駐。 塑造廈門旅游新亮點。名匯廣場-顧客定位鎖定: 15歲40歲訴求: 新生活實踐家熱衷 人文與旅游文化追求美食

13、主義享受擁有 生活時尚品味概念樂于 表現(xiàn)自我獨特性與流行有直覺、敏感的味蕾，對時尚潮流的觸覺亦是如此 勇于嘗試，堅信快樂需要分享 崇尚自然，熱愛戶外生活 驢友一族，喜歡思索，喜歡探究和發(fā)現(xiàn)重視自我、以情感消費為中心審視流行，不盲從 對待生活充滿儀式感，對待事物力求精致。 有專屬品牌愛好，明確自我的夢想生活方式獨立. 個性. 自主名匯廣場名匯廣場空間及景觀設(shè)計案樓層定位: B1F- 新潮休閑大區(qū)G層-流行仕女大區(qū)1層- 個性少女大區(qū)2層- 趣味生活大區(qū)3層- 時尚美食大區(qū)業(yè)種:青少年娛樂、運動、休閑為主。KFC (麥當(dāng)勞)及匯夢宮與奇樂堡。 名匯廣場-B1F 樓層定位:新潮休閑大區(qū)青少年休閑購物

14、新天地牛 仔 大區(qū)運動大區(qū)運動100個性潮流大區(qū)育 樂 大 區(qū)吃喝玩樂新天地休 閑大區(qū) 名匯廣場- GF 業(yè)種:品牌服飾.女鞋.配件皮飾等蘇寕家電品牌大區(qū)KFC廈門街區(qū)香港街區(qū)廣州街區(qū)臺灣街區(qū)杭州街區(qū)上海街區(qū)霞溪主題街樓層定位:流行仕女大區(qū)名匯廣場生活提案 引領(lǐng)未來Idea for your mind ! Future for your life ! 名匯廣場-1F 樓層定位:個性少女大區(qū)業(yè)種:個性少女服飾.流行飾品.內(nèi)睡衣等蘇寕家電古玩拍賣大區(qū)KFC香港街區(qū)廣州街區(qū)臺灣街區(qū)杭州街區(qū)上海街區(qū)美食唐人街廈門街區(qū)名匯廣場生活提案 引領(lǐng)未來Idea for your mind ! Future fo

15、r your life ! 名匯廣場-2F 樓層定位:趣味生活大區(qū)業(yè)種:家用飾品.童裝.玩具.等名匯酒店公寓品牌飾品大街家用飾品大街家居用品大街玩具商品大街童裝大街名匯廣場生活提案 引領(lǐng)未來Idea for your mind ! Future for your life ! 名匯廣場-3F 樓層定位:時尚美食大區(qū)業(yè)種:主題餐廳、星級影院星級影院斗牛士牛排館輕食小館酒店公寓噱頭主題餐廳茶餐廳或碳烤餐廳或景觀餐廳港式飲茶咖啡廳名匯廣場生活提案 引領(lǐng)未來Idea for your mind ! Future for your life !知引導(dǎo)流量買刺激消費大眾媒體曝光 增加新客源創(chuàng)造口號 增加公

16、關(guān)話題性實體異業(yè)合作 宣傳資源共享大型廣場活動 增加賣場熱度加強服務(wù)管理提高下單意愿主攻特定商品強化商品價值VIP優(yōu)惠獨享鞏固老顧客營銷計劃策略性贈品促銷增加商品附加價值網(wǎng)絡(luò)e-DM 品牌年輕化會員型錄/DM 老顧客告知名匯廣場生活提案 引領(lǐng)未來Idea for your mind ! Future for your life !七、案例分析3-新東安廣場技術(shù)指標(biāo)總 建 筑 面 積：200,000 平方米地上層數(shù)：11 層地下層數(shù)：3 層購物中心建面積：90000平方米寫 字 樓 建 面：40000 平方米 可租寫字樓建面：40000 平方米標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積：3,040 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層凈高：

17、2.5 米最 大 開 間：3040 平方米最小開間：162 平方米開發(fā)商：香港新鴻基地產(chǎn)主題創(chuàng)新：新東安市場匯聚購物、餐飲、娛樂和辦公功能于一體的現(xiàn)代購物廣場。不僅是府井的首個重建項目，更是時尚消閑購物熱點之一，所謂apm,就am+pm=apm,從早到晚當(dāng)延長營業(yè)時間，提供全新購物體驗。消費群體定位：新東安廣場平日客流量40萬50萬人次，高峰時可達百萬人次，云集了北京市、全國乃至世界各地的來客。商業(yè)環(huán)境非常繁華，其中以年輕品味作主體的商場,鎖定25至40歲高消費年輕人為目標(biāo)客群,并透過大型翻新進一步提高商場形象。新東安廣場-基礎(chǔ)資料此次新東安大舉的“新東安廣場在業(yè)態(tài)比例上進行了大幅調(diào)整，主要有

18、： 服裝服飾的比重大幅下調(diào)到40%左右； 餐飲的比重由過去的10%提高到了近30%。將娛樂休閑比例適當(dāng)調(diào)整為20%左右；商務(wù)辦公配套約10%左右（銀行、移動營業(yè)廳、以及同仁堂等）即約估計 購物：餐飲：休閑比例=50%：30%：20%新東安廣場-業(yè)態(tài)功能配比 小結(jié) 從購物中心功能業(yè)態(tài)配比看：購物、餐飲、休閑比例的532，相對增大了餐飲以及休閑的例，從王府井現(xiàn)狀看，此比例相對合理，在王府井整個步行街上，購物比重已占據(jù)絕大比重，在本體內(nèi)部適當(dāng)縮小購物比例，釋放餐飲以及休閑的需求，非常必要和合理。但租金收益相對有限。新東安廣場-業(yè)態(tài)功能配比新東安廣場-平面規(guī)劃布局小結(jié)平面規(guī)劃布局：1、購物中心平面由三

19、個不同規(guī)格的中庭組成，中庭貫穿地上一層以及地上六層。2、購物中心各個三個中庭均設(shè)置向上的跨層電梯，分別?？恳粚?、三層、以及五層，無朝下方向跨層電梯。（便于迅速將人流引入上部空間，無下行跨層電梯，便于使人流停留相對較長時間。）3、采用6米寬步行街為主骨架，以兩個有自然采光的7層高中庭為核心，南北兩個大型商場與沿步行街西側(cè)的精品店組成“啞鈴式”布局。4、商場內(nèi)部人流動線相對清晰，基本無死角和盲區(qū)。5、商場內(nèi)空間層次感覺好，中庭花樣布置，三個中庭以及七層中空中庭。6、最具商業(yè)價值的黃金區(qū)位，出入口設(shè)置有限。7、商鋪展示效果好，店面昭示性較好。8、北側(cè)出口背離臨界面設(shè)置地下出庫以及出租車?？靠?，互相

20、干擾較小。負一層：運動器械、服飾、餐飲為主一層：以鐘表、珠寶飾品為主二層：以潮流服飾、珠寶飾品為主三層：以潮流服飾、飾品、箱包為主四層：以兒童服裝、數(shù)碼電器為主五層：以餐飲、運動休閑為主六層：以餐飲、休閑娛樂為主Mix match 的業(yè)態(tài)分布形式，每層業(yè)態(tài)相對混合，餐飲遍布各個樓層，此處的業(yè)態(tài)樓層導(dǎo)示是以某種業(yè)態(tài)為主的分配方式。新東安廣場-樓層導(dǎo)示小結(jié)：功能業(yè)態(tài)落位：1、此類型功能業(yè)態(tài)定位在購物中心內(nèi)部較為常見，即以 購物、餐飲、休閑逐層上升的形式。2、由于地處王府井商業(yè)街的獨特地理優(yōu)勢以及期一層珠寶以及鐘表相對比例較大，利潤較高，相對承租能力較強。3、餐飲貫穿各各樓層。4、受持有物業(yè)的經(jīng)營模式的影響，店鋪相對分割較大。5、各物業(yè)相互獨立又相互補充，一站式購物消費體驗中心新東安廣場-招商品牌 北京王府井現(xiàn)已經(jīng)成為北京的一張名片，作為其核心地段的新東安廣場，具備其獨特的地段優(yōu)勢，于此同時對迎合客戶以旅游者以及都市年輕的高消費族群，其商戶資源也經(jīng)過千挑萬選。北京apm以年輕時尚為主線，購物環(huán)