商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)稅籌劃創(chuàng)新課件

1、商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)稅籌劃創(chuàng)新 第一篇章：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管環(huán)境第四篇章: 各階段問(wèn)題的解決辦法（分享案例）第二篇章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段稅務(wù)面臨的問(wèn)題目錄第三篇章：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土增稅征管工作的通知稅總發(fā)201367號(hào)2013年6月20日將土地增值稅工作列入主要領(lǐng)導(dǎo)績(jī)效考核內(nèi)容加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程監(jiān)管要對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理要嚴(yán)格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍在對(duì)15個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)的基礎(chǔ)上，2013年 7月起對(duì)遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行督導(dǎo)2012年全國(guó)稅收總收入和主要稅種收入表單位：億元類別金額比上年增長(zhǎng)（%

2、）稅收總收入10060112.1房產(chǎn)稅1372.4924.5土地使用稅1541.7226.1土地增值稅271931.2契稅2873.923.92012年全國(guó)房地產(chǎn)稅收情況2012年標(biāo)桿地產(chǎn)納稅情況公司合約額結(jié)算收入稅后利潤(rùn)占比營(yíng)業(yè)稅土增稅所得稅合計(jì)稅負(fù)率中海892 517 150 29%85 85 16%萬(wàn)科1412 1031 126 12%62 47 54 163 16%保利1017 689 100 15%43 38 36 117 17%恒大923 653 92 14%36 30 43 109 17%華潤(rùn)355 355 90 25%19 50 70 20%龍湖401 279 69 25%15

3、 44 59 21%碧桂園476 419 69 16%23 23 24 70 17%世茂461 286 66 23%16 36 52 18%富力322 304 57 19%17 44 61 20%雅居樂331 301 51 17%17 54 71 24%土地增值稅歷年來(lái)的收入全國(guó)房地產(chǎn)土地增值稅收走勢(shì)圖 （單位：億元）房地產(chǎn)成本構(gòu)成前三位地價(jià)10-50%建安費(fèi)10-40%稅收5-50% 房地產(chǎn)稅收構(gòu)成前四位70%營(yíng)業(yè)額的5%利潤(rùn)的25%增值額的30%-60%土地增值稅企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅 開發(fā)模式對(duì)稅收的影響如何合理利用建安成本？拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何處理？甲方供材如何處理？融資成本如何計(jì)入成

4、本？政府返還的土地出讓金怎么處理？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段的稅務(wù)問(wèn)題 租售比應(yīng)該是多少為宜？無(wú)租使用和免租期銷售和租金如何定價(jià)？運(yùn)營(yíng)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 遇到的問(wèn)題：解決思路：收益分析：案例分享 怎么辦？開發(fā)階段應(yīng)該怎么安排？股權(quán)怎么設(shè)定？成本如何攤銷？后期出售應(yīng)該怎么處理？商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)如何創(chuàng)新“稅”不香房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新納稅合法化資產(chǎn)陽(yáng)光化睡覺踏實(shí)化社會(huì)和諧化稅務(wù)思維的創(chuàng)新稅務(wù)籌劃時(shí)機(jī)要?jiǎng)?chuàng)新不同的時(shí)機(jī)，不同的效益回報(bào)未雨綢繆，從胎教開始.About us關(guān)于我們清算階段進(jìn)入籌稅：節(jié)稅5%開發(fā)階段進(jìn)入籌稅：節(jié)稅10%拿地階段進(jìn)入籌稅：節(jié)稅30%稅務(wù)籌劃階段的創(chuàng)新關(guān)系第一，專業(yè)第二 專業(yè) 第一，關(guān)系第二第

5、一次創(chuàng)業(yè)第二次創(chuàng)業(yè)稅務(wù)視角的創(chuàng)新合法合理一方面降低稅負(fù)一方面降低風(fēng)險(xiǎn)利用稅務(wù)籌劃的好處關(guān)注過(guò)去規(guī)劃未來(lái)稅務(wù)籌劃稅務(wù)關(guān)注點(diǎn)的創(chuàng)新4個(gè)主要觀點(diǎn)最好的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期最大的籌劃空間在土地成本最高的籌劃人不是財(cái)務(wù)總監(jiān)，而是老板最佳的籌劃應(yīng)從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅三個(gè)層面立體開展新形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)創(chuàng)新的基本思路建材房地產(chǎn)價(jià)值鏈開發(fā)可研設(shè)計(jì)建材園林代理甲供材廣告裝修商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新公司成立階段的稅收籌劃。 公司的所有制形式、股東個(gè)數(shù)、股份結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本多少、股本金的出資形式等。拿地階段的稅收籌劃。 以什么方式拿地，各種形式的地怎么拿最稅負(fù)最低，如國(guó)土部門摘牌拿地、別的公司轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)別的公司項(xiàng)目、

6、政府部門處置資產(chǎn)等。土地證是辦一個(gè)還是分開辦多個(gè)、土地款怎么支付、如何適當(dāng)考慮在拿地過(guò)程中增加土地成本等。 商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù)創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的稅收籌劃 主要是一個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)部分和住宅部分的比例，住宅中的大戶型和小戶型的比例各占多少，如何優(yōu)化稅負(fù)最低報(bào)建階段的稅收籌劃 在一個(gè)項(xiàng)目中商業(yè)、酒店、公寓、住宅等是分開報(bào)建還是統(tǒng)一報(bào)建，其中住宅的大戶型和小戶型是分開報(bào)建還是統(tǒng)一報(bào)建。另：商業(yè)和酒店是出租還是自營(yíng)，在投資上怎么籌劃能節(jié)約稅收。如：代建、自建、合建等。 房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃開工前的稅收籌劃 如成立外圍公司，可以爭(zhēng)取哪些優(yōu)惠政策，財(cái)務(wù)的賬務(wù)設(shè)置，項(xiàng)目公司的人員配置等。工程施工期間的稅收籌劃營(yíng)銷售樓定價(jià)的稅收籌劃 怎么定價(jià)最合理，在操作上有哪些技巧，是自己銷售還是請(qǐng)專業(yè)公司銷售，是將自己的銷售部變銷售公司等。微信公眾號(hào)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察官方微信號(hào)：ChinaCRE官方網(wǎng)站：Chin