商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

1、XX某項(xiàng)目商業(yè)街策劃案某項(xiàng)目商業(yè)街策劃案XX某項(xiàng)目 商 業(yè)策劃案寫在目錄的前面： 承蒙信任，我司有機(jī)會(huì)參與“XX某項(xiàng)目”商業(yè)項(xiàng)目提供MD策劃意見?，F(xiàn)向貴司提交 “XX某項(xiàng)目” MD策劃案，供貴司決策時(shí)參考并作為進(jìn)一步合作的基礎(chǔ)。務(wù)求協(xié)助貴司憑著周詳而緊密的計(jì)劃，成功完成本案。 項(xiàng)目回顧及概況簡(jiǎn)析 項(xiàng)目的本質(zhì)、遠(yuǎn)景與目標(biāo) 項(xiàng)目功能分區(qū)及消費(fèi)模式分析 項(xiàng)目商家及租戶分析 項(xiàng)目招商計(jì)劃目 錄從熱鬧中看發(fā)展，從擁擠中看市場(chǎng)是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一條重要法則，然而，針對(duì)本案（某項(xiàng)目項(xiàng)目）的招商、運(yùn)營(yíng)不一定會(huì)按其正向的思維去套用。先讓我們回顧本案的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目定位旅游區(qū)與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合 是一種新興的城鎮(zhèn)商業(yè)文

2、化是中國(guó)待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)新市鎮(zhèn)主義商業(yè) XX風(fēng)景區(qū)素有“感受XX，天下無(wú)山”的美名，旅游景點(diǎn)眾多，超越五岳，是國(guó)家著名的5A級(jí)旅游勝地。 其每年接待游客三百萬(wàn)，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區(qū)及周邊的餐飲、娛樂、購(gòu)物、住宿產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達(dá)，為XX經(jīng)濟(jì)帶來(lái)滾滾財(cái)源。 現(xiàn)隨著合黃銅高速公路的全線暢通，使整個(gè)景區(qū)更是直接輻射長(zhǎng)三角地區(qū)，推動(dòng)整體旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)。旅游中心XX 湯口鎮(zhèn)位于馳名中外的XX風(fēng)景區(qū)南麓，居G205、S103和XX旅游專線交匯處，東南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德鎮(zhèn)270公里；鎮(zhèn)中心距市府所在地屯溪67公里，離XX南門僅1公

3、里。 湯口鎮(zhèn)為出入景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務(wù)基地和旅游接待基地，也是省級(jí)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)和全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)及全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 旅游接待中心湯口 湯口鎮(zhèn)利用XX旅游快速發(fā)展的難得機(jī)遇，充分結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，立足“旅游興鎮(zhèn)”，從封閉落后的山區(qū)小鄉(xiāng)發(fā)展成為聲名遠(yuǎn)播的省內(nèi)旅游重鎮(zhèn)、國(guó)內(nèi)旅游名鎮(zhèn)。 湯口鎮(zhèn)，游人如織，人潮涌動(dòng)，各地游客紛至沓來(lái)，旅游高潮迭起，各項(xiàng)旅游接待指標(biāo)一路攀升！ “高山出好茶”，XX湯口鎮(zhèn)一帶，盛產(chǎn)烘青綠茶，葉芽細(xì)嫩，茸毛披露，而有鋒芒者，稱“毛峰”茶，品質(zhì)極高。XX毛峰始于清代光緒年間，已有10

4、0多年的歷史。 鎮(zhèn)域內(nèi)動(dòng)植物資源豐富，分布有櫧、櫟、樟、楠、檫、三尖杉等珍貴樹種，有國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物云豹、黑麂、麋鹿、長(zhǎng)尾雉，國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物靈貓、大青猴、短尾猴、相思鳥、棘胸蛙、娃娃魚等珍貴動(dòng)物。旅游接待中心湯口XX某項(xiàng)目 占地約43000平方米，坐擁XX風(fēng)景區(qū)，是集旅游、住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑、高級(jí)酒店等為一體的大型商業(yè)街。 以純商業(yè)步行街形式，依山傍水，打造XX腳下絕無(wú)僅有精品級(jí)的商業(yè)旅游綜合接待區(qū)！旅游商業(yè)地標(biāo)旅游商業(yè)地標(biāo)一、“XX某項(xiàng)目”的本質(zhì)、遠(yuǎn)景與目標(biāo)某項(xiàng)目的本質(zhì)某項(xiàng)目適合什么消費(fèi)人群？某項(xiàng)目適合什么消費(fèi)時(shí)段？某項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)是什么？1、1四“W”核心問題 ： WhenWh

5、ereWhoWhat某項(xiàng)目覆蓋哪些商業(yè)區(qū)域？某項(xiàng)目的本質(zhì)：是以旅游者為主要目標(biāo)客戶群，24小時(shí)全天候營(yíng)業(yè)，覆蓋XX旅游區(qū)的旅游接待中心面向來(lái)XX旅游的消費(fèi)者為主24小時(shí)全天候的服務(wù)理念是新業(yè)態(tài)組合體的旅游接待中心1、2解決四“W”核心問題 ： WhenWhereWhoWhatXX旅游區(qū)為重點(diǎn)商業(yè)覆蓋面1、3對(duì)核心問題詮釋：1、以XX旅游的消費(fèi)者為主 a、消費(fèi)能力強(qiáng)； b、嘗鮮心理； c、品牌忠誠(chéng)度的建立； d、與目標(biāo)業(yè)種業(yè)態(tài)定位相符；2、24小時(shí)全天候服務(wù)理念 a、獨(dú)特的賣點(diǎn)； b、市場(chǎng)空白的填補(bǔ)； c、足夠的業(yè)態(tài)支撐；4、新業(yè)態(tài)組合的旅游接 待中心 a、主力店的定位目標(biāo)； b、次主力店的的支

6、撐 ； c、期望業(yè)態(tài)之目標(biāo) ；3、以XX旅游區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn) 商業(yè)覆蓋面 a、新業(yè)態(tài)組合對(duì)區(qū)域市場(chǎng) 的吸引力； b、差異化競(jìng)爭(zhēng)；旅游商業(yè)地標(biāo)二、“XX某項(xiàng)目”功能分區(qū)及消費(fèi)模式分析2、1功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 餐飲、住宿休閑步行街區(qū) 餐廳飯館茶坊是中國(guó)最具商業(yè)活性的行業(yè)，成功地打造餐飲、 住宿街區(qū)，即可帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域人氣。民俗特色休閑街區(qū) 結(jié)合經(jīng)典的徽派建筑打造最具名片意義的民俗風(fēng)情街區(qū)，形 成風(fēng)貌提升，充實(shí)休閑和購(gòu)物功能。 酒吧休閑步行街區(qū) 酒吧是夜生活中的主力支撐，借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)和客源優(yōu)勢(shì)成功 的打造出夜生活區(qū)，成為XX旅游的亮點(diǎn)。 2、2商業(yè)休閑步行街塑造模式： 在“XX某項(xiàng)目”商業(yè)步行街的游憩方

7、式設(shè)計(jì)中，集中體現(xiàn)在特色餐飲、特色住宿、游樂性購(gòu)物、參與性游樂、夜間娛樂、日常購(gòu)物、康體消費(fèi)、療養(yǎng)消費(fèi)等十大方面，其消費(fèi)模式可歸括為： 特色餐廳飯館為主題的餐飲消費(fèi)模式 工藝、土特產(chǎn)、工坊為主的游客觀光購(gòu)物消費(fèi)模式 酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活消費(fèi)模式 康體健身洗浴按摩為主的修身消費(fèi)模式 綜合購(gòu)物與休閑服務(wù)的集成消費(fèi)模式 商品銷售為核心的逛街消費(fèi)模式2、3商業(yè)休閑步行街消費(fèi)模式： 三、“XX某項(xiàng)目”商家及租戶分析旅游商業(yè)地標(biāo) “XX某項(xiàng)目”旅游接待型商業(yè)步行街 由特色店鋪，品牌店鋪，本地品牌及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構(gòu)出臨街的商業(yè)氣氛，以本地品牌（XX）及 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作為有力的

8、補(bǔ)充，有機(jī)地營(yíng)造出 商業(yè)的整體形象和商業(yè)氛圍3、1商家及租戶組成結(jié)構(gòu)分析： 引入特色店鋪以確立商業(yè)街的個(gè)性引入本地品牌以加強(qiáng)消費(fèi)者的吸引力招引本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)作有效補(bǔ)充引入品牌店鋪以確立商場(chǎng)的風(fēng)格和檔次3、2運(yùn)營(yíng)策劃打造特色品牌 品牌的重要性 美國(guó)廣告研究專家萊利.萊特有一句名言，擁有市場(chǎng)將會(huì)比擁有工廠更重 要，擁有市場(chǎng)的唯一辦法是擁有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的品牌。 品牌建立的思路 消費(fèi)者接受一個(gè)商品或品牌的過(guò)程大致分為三個(gè)階段：認(rèn)知階段情感階段 行為階段。品牌建立.就應(yīng)該針對(duì)消費(fèi)者三個(gè)階段的心理特質(zhì)進(jìn)行推廣。 縱觀湯口現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)， 大多仍停留于傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)鼐用褡园l(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)整體規(guī)劃 和商家組

9、合均難以達(dá)到理想效果。 “XX某項(xiàng)目”綜合的旅游接待型商業(yè)街的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)中的不足，對(duì)商業(yè)街進(jìn)行完整的功能分區(qū)組合統(tǒng)一 規(guī)劃，在全新的經(jīng)營(yíng)理念的指導(dǎo)下 本案必定能創(chuàng)造更大的商業(yè)前景。 旅游商業(yè)地標(biāo)四、“XX某項(xiàng)目” 招商計(jì)劃4、1“XX某項(xiàng)目” 地域概況 XX風(fēng)景區(qū)素有“感受XX，天下無(wú)山”的美名，旅游景點(diǎn)眾多，超越五岳，是國(guó)家著名的5A級(jí)旅游勝地。 風(fēng)景區(qū)每年接待游客三百萬(wàn)，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區(qū)及周邊的餐飲、娛樂、購(gòu)物、住宿產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達(dá)，為XX經(jīng)濟(jì)帶來(lái)滾滾財(cái)源。 整個(gè)景區(qū)更是直接輻射長(zhǎng)三角地區(qū)，整體旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)十分興旺發(fā)達(dá)。4、2“XX某項(xiàng)目” 地域分析

10、“XX某項(xiàng)目”位于湯口鎮(zhèn)XX風(fēng)景區(qū)南麓，離XX南門僅1公里，為出入景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務(wù)基地和旅游接待基地 。 “XX某項(xiàng)目”占地約43000平方米，坐擁XX風(fēng)景區(qū)，是集旅游、住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑、高級(jí)酒店等為一體的大型商業(yè)街。游客年齡層結(jié)構(gòu)分析17-59歲最具消費(fèi)能力的群體占總?cè)丝诘谋戎亟?5%4、3地域分析消費(fèi)指數(shù)分析 接待型旅游區(qū)商業(yè)街的主要消費(fèi)模式為：餐飲消費(fèi)、住宿消費(fèi)、觀光購(gòu)物消費(fèi)、逛街消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)等主要形式。高中低5銀行4電信營(yíng)業(yè)廳4特色酒店4休閑餐廳4中餐廳4家常菜餐廳3珠寶店3服飾店3鞋包店3眼鏡店3沖印店3運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品店

11、3化妝品店3汽車店3中介3咖啡館3旅館3茶館3童裝童品店3糖果店2玩具店2音像店2鐘表店2茶葉店2IT店2煙酒店2小食品店2小型書店2文具店2洗衣店2婚紗影樓2郵局2手機(jī)連鎖店2便利店2水果店2維修店2五金店2廚具店2潔具店2KTV2電玩/網(wǎng)吧2SPA2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鮮超市1鑰匙攤1健身中心1醫(yī)療設(shè)施0老年中心0兒童游樂2工藝品店1琴行1畫廊2茶具店2瓷器店2小家電店2書吧4酒店4、5各類型商鋪承租能力分析XX某項(xiàng)目 以純商業(yè)步行街形式， 依山傍水，打造XX腳下絕無(wú)僅有精品級(jí)的商業(yè)旅游綜合接待區(qū)！ 集旅游、住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑、高級(jí)酒店為一體的大型 旅游接待型商業(yè)步行街 4、6市場(chǎng)定位5附圖（設(shè)計(jì)效果圖）5附圖（設(shè)計(jì)