北京某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

1、*發(fā)展商需求：回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！商業(yè)定位準(zhǔn)確具有前瞻性選擇最佳銷售引擎價(jià)格合理預(yù)估選擇最佳售賣(mài)方式業(yè)態(tài)合理規(guī)劃現(xiàn)階段目標(biāo)：確定最佳商業(yè)營(yíng)銷定位（重點(diǎn)一期）深入分析的問(wèn)題1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來(lái)及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？1、一期到底賣(mài)什么？3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評(píng)估 ？4、一期項(xiàng)目營(yíng)銷如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？需要解決的問(wèn)題5、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2、一期客戶是誰(shuí)？6、C1C2定位的方向建議！深入分析的問(wèn)題1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未

2、來(lái)及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？上市套數(shù)9211上市面積(m2)1245930銷售套數(shù)1508銷售面積(m2)105145銷售金額(￥)1666271056銷售均價(jià)15847.3637銷售率8.44%2005商業(yè)地產(chǎn)背景E-FDC信息網(wǎng)VIP查詢截至2005.12.9日北京住宅類商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況商業(yè)市場(chǎng)總體銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，更要用心去做！深入分析的問(wèn)題1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對(duì)本案未來(lái)及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

3、模式?jīng)Q定人口變遷資源型城市：如唐山、天津、太原上層20%中產(chǎn)30%底層50%上層20%中層60%底層20%啞鈴型人口結(jié)構(gòu)紡錘型人口結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型城市：如北京、上海、深圳、廣州住宅發(fā)展趨向：豪宅、別墅及普通住宅。商業(yè)消費(fèi)趨向：百貨類商業(yè)為主。中產(chǎn)住宅。從百貨類商業(yè)轉(zhuǎn)向特色、主題性商業(yè)區(qū)域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文區(qū)34.6-7.1-17-1.79東城區(qū)53.6-7.1-11.7-1.2西城區(qū)70.7-4.9-6.5-0.65宣武區(qū)52.6-3.1-5.6-0.55門(mén)頭溝區(qū)26.7-0.4-1.5-0.14密云縣42-0.6-1.4-0.14延慶

4、縣27.50.10.360.04平谷縣39.712.60.25房山區(qū)81.44.86.30.59通州區(qū)67.47.111.81.08懷柔縣29.63.513.41.23順義區(qū)63.78.8161.45大興縣67.214.828.22.44昌平區(qū)61.518.141.73.43海淀區(qū)22479.755.34.35朝陽(yáng)區(qū)22984.258.14.54石景山區(qū)48.918.158.54.58豐臺(tái)區(qū)136.95873.55.48戶口整頓數(shù)快速匯總數(shù)機(jī)器匯總數(shù)常住人口(萬(wàn)人)127.9136.9136.9本區(qū)戶籍人口(萬(wàn)人)81.681.782.6居住本區(qū)戶口在本市其他區(qū)縣(萬(wàn)人)2225.3(估)25

5、.3(估)全部外來(lái)人口(萬(wàn)人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暫住人口(人)647665870558566本區(qū)總?cè)丝?常住人口暫住人口)(萬(wàn)人)134.4142.8142.8 2000年全區(qū)居住半年以上的常住人口為136.95萬(wàn)人，與1990年7月1日0時(shí)第四次全國(guó)人口普查的78.92萬(wàn)人相比，十年零四個(gè)月共增加了58.03萬(wàn)人，增長(zhǎng)73.54%。平均每年增加5.62萬(wàn)人，年平均增長(zhǎng)率為5.48%。在全市十八個(gè)區(qū)縣中，10年間豐臺(tái)區(qū)人口年平均增速最快，增幅最高！外城區(qū)的拆遷及外來(lái)人口的增加！人口流動(dòng)增長(zhǎng)最活躍！ 2005豐臺(tái)區(qū)第一季度人均消費(fèi)支出實(shí)際增長(zhǎng)12.7%居民收入實(shí)際增長(zhǎng)9

6、.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 1、食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善。一季度居民食品消費(fèi)支出為1003.03元，同比增加100元，增長(zhǎng)11.1%；食品消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重由上年的35.4%降為34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增長(zhǎng)23.5%，居民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善和提高。2、衣著消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。居民人均用于衣著支出265.67元，增長(zhǎng)23.8%。其中購(gòu)買(mǎi)服裝和衣著用品支出187.23元和14.43元，分別比上年同期增長(zhǎng)3成以上；鞋類支出比上年增長(zhǎng)13.3%。3、教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)趨熱。一季度居民人均教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出406.11元，比上年同期增長(zhǎng)2

7、7.3%，占人均消費(fèi)支出比重的13.9%，比上年增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。4、交通與通訊大幅度提高。一季度人均交通與通訊支出528.36元，增加支出160.20元，同比增長(zhǎng)43.5%。其中家用轎車的增加是帶動(dòng)居民此項(xiàng)消費(fèi)大幅度增長(zhǎng)的重要原因； 5、家庭個(gè)人消費(fèi)支出增長(zhǎng)7.2%。一季度，居民人均用于個(gè)人消費(fèi)支出117.89元，比上年增長(zhǎng)7.2%。其中,人均金銀珠寶飾品支出13.30元，比上年增長(zhǎng)2倍。 消費(fèi)層次大步提高！2005年第三季度末我區(qū)共有從業(yè)人員373401人，比上季度增加 9380人，其中在崗職工336426人，比上季度增加8717人。從行業(yè)類別看，從業(yè)人員較多的行業(yè)依此是制造業(yè)、建筑業(yè)、

8、批發(fā)和零售業(yè)及科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)與地質(zhì)勘查業(yè)，分別為84435人、45200人、42458人和38496人，該四類行業(yè)從業(yè)人員數(shù)累計(jì)已占到全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的56.4%，可見(jiàn)制造業(yè)等這四類行業(yè)是我區(qū)從業(yè)人員就業(yè)的主力軍。 2005年一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額為63.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，總額在全市排名第五，位居前四名的分別是海淀、朝陽(yáng)、西城、東城，其一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額分別為225.9億元，224.2億元，125.4億元，98.3億元。我區(qū)從業(yè)人員平均工資、在崗職工平均工資在全市中分別排在第九、第八位。西城區(qū)和東城區(qū)分居第一、二位。 我區(qū)在19個(gè)門(mén)類中（不含國(guó)際組織）前三季度從業(yè)人員平均

9、工資前三位的是金融業(yè)、公共管理和社會(huì)組織、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，分別為55941元、32349和27973元；后三位的分別是采礦業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，分別是8326元、10822元和10945元。 收入水平處于北京底層！ 1-11月份，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售面積達(dá)145.9萬(wàn)平方米，比上年同期的38.6萬(wàn)平方米增加107.2萬(wàn)平方米，增加2.8倍；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額66.5億元，比上年同期的19.7億元增加46.8億元，增長(zhǎng)2.4倍。在商品房銷售總量中，銷售給個(gè)人的住房為134.4萬(wàn)平方米，比上年同期的19.7萬(wàn)平方米增加114.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.8倍. 全區(qū)

10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成投資69.5億元，比上年同期的61.2億元增加8.3億元，增長(zhǎng)7.6%。其中住宅投資完成45.2億元，比上年同期的43.6億元增加1.6億元，增長(zhǎng)3.7%；綜合辦公樓完成投資2.8億元，比上年同期的5.3億元減少2.5億元，下降4.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1.9億元，比上年同期的1.2億元增加0.7億元，增長(zhǎng)58.3% 。區(qū)域住宅銷售增量最猛！區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.11月區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.11月豐臺(tái)區(qū)主管城建的領(lǐng)導(dǎo)預(yù)言：“六里橋、大紅門(mén)、橋南科技總部區(qū)，豐臺(tái)西四環(huán)品牌商業(yè)與商務(wù)辦公帶，方莊、南三環(huán)(草橋洋橋段)區(qū)域型辦公商業(yè)中心等9個(gè)位于中心

11、城區(qū)的板塊以及王佐中心鎮(zhèn)板塊這10個(gè)板塊公建總規(guī)模將達(dá)到1600萬(wàn)平方米左右，10個(gè)板塊的規(guī)模效應(yīng)將吸引大批企業(yè)入駐，商家開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，知名品牌聚集，由此將極大地改變豐臺(tái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，從而帶動(dòng)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全面提高區(qū)域消費(fèi)水平，增容投資空間，提升全區(qū)人民的生活品質(zhì)豐臺(tái)將在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)打造未來(lái)新城的設(shè)想?！眮?lái)源：人民網(wǎng)2005年11月07日 未來(lái)新城，開(kāi)始打造！麗澤商務(wù)科技園區(qū)大紅門(mén)商業(yè)街文化旅游本案三里河本區(qū)域人口變化1、市政、地鐵、道路規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值2、木樨園、十里河商圈提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平3、住宅項(xiàng)目的集中補(bǔ)長(zhǎng)區(qū)域中層擴(kuò)大住宅價(jià)格逐步增長(zhǎng)2001至現(xiàn)在宋家莊區(qū)域新開(kāi)發(fā)住宅500多萬(wàn)平米朝

12、陽(yáng)路板塊借鑒方莊的“集體出逃”，亞運(yùn)村的“沒(méi)落”，望京的“瓶頸現(xiàn)象”之后，目前，規(guī)劃部門(mén)、開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始有意識(shí)、無(wú)意識(shí)地關(guān)注區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ；朝陽(yáng)路借助于CBD的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展而迅速發(fā)展！具有借鑒意義！住宅先行、商業(yè)跟進(jìn)、寫(xiě)字樓斷后的板塊規(guī)律 因?yàn)樽≌d建的同時(shí)能徹底改變區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且投資回報(bào)快，因此，住宅往往會(huì)成為板塊開(kāi)發(fā)的第一步。朝陽(yáng)路板塊已開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋天地、都會(huì)華庭、朝陽(yáng)無(wú)限、朝陽(yáng)園、藍(lán)T公寓、麗景新居、甘露晴苑、甘露家園、興隆家園、美然動(dòng)力街區(qū)、新港灣、綠島苑、建東苑、京東麗景苑、陽(yáng)光華苑等，財(cái)滿街后期的高檔居住項(xiàng)目、白領(lǐng)家園、青年路小區(qū)、青年匯、天鵝灣等，總建筑規(guī)模在350

13、萬(wàn)平方米以上。住宅先行商業(yè)跟進(jìn)住宅帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。 朝陽(yáng)路板塊的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過(guò)35萬(wàn)人，除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場(chǎng)先機(jī)；興隆家園2萬(wàn)平方米商業(yè)街、朝陽(yáng)園2萬(wàn)平方米的尚街商業(yè)、朝陽(yáng)無(wú)限25萬(wàn)平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬(wàn)平方米的商業(yè)、白云廣場(chǎng)的重建，興隆街的出現(xiàn)，財(cái)滿街的4萬(wàn)平米內(nèi)廊商業(yè)先后入市。商業(yè)形式以滿足區(qū)域居民日常生活消費(fèi)為主！寫(xiě)字樓斷后在商務(wù)氣氛完全形成以后，寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，一般從“住宅先行”

14、到“寫(xiě)字樓斷后”，這個(gè)周期一般會(huì)持續(xù)10年，甚至更長(zhǎng)。但由于朝陽(yáng)路競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這個(gè)周期被大大縮短了。目前，除在朝陽(yáng)路周邊已有住邦2000、都會(huì)國(guó)際、白云大廈、美麗亞洲假日花園、魯班大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目之外，國(guó)銳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)記大廈、首創(chuàng)開(kāi)發(fā)的新白云大廈、朝陽(yáng)園三期國(guó)際創(chuàng)展中心、住邦2000二期、珠江羅馬家園寫(xiě)字樓等項(xiàng)目逐漸入駐，形成40多萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓體量。 寫(xiě)字樓形式以滿足創(chuàng)業(yè)型智力型成長(zhǎng)中企業(yè)為主！寫(xiě)字樓與商業(yè)形式可以借鑒朝陽(yáng)路板塊！商業(yè)引導(dǎo)居住消費(fèi)，寫(xiě)字樓引導(dǎo)智力創(chuàng)業(yè)！本案開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃5年，在地產(chǎn)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)符合新型區(qū)域發(fā)展規(guī)律，開(kāi)發(fā)順序很合理！借鑒價(jià)值未來(lái)新城的新興城市居住區(qū)

15、中層生活性消費(fèi)將是成壽寺路區(qū)域商業(yè)的最快速增長(zhǎng)點(diǎn)本案區(qū)域定義！深入分析的問(wèn)題1、商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)模式對(duì)本案未來(lái)及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對(duì)本案有何借鑒？3、商業(yè)營(yíng)銷引擎模式對(duì)本案有何借鑒？營(yíng)銷五大引擎營(yíng)銷引擎社區(qū)引擎主題引擎主力店引擎建筑模式引擎地段引擎本案項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 C1、C2為主要商務(wù)配套區(qū)酒店、商場(chǎng)共12萬(wàn)平米寫(xiě)字樓、商業(yè)共10.4萬(wàn)平米酒店式公寓4萬(wàn)平米酒店式公寓商業(yè)4萬(wàn)平米社區(qū)內(nèi)部綜合購(gòu)物中心7000平米社區(qū)群房商業(yè)：3.4萬(wàn)平米，包括 沿成壽寺路商業(yè)1.6萬(wàn)平米 沿內(nèi)部市政路1.4萬(wàn)平米 社區(qū)內(nèi)部沿內(nèi)街群房商業(yè)4000平米類型城

16、市型社區(qū)型類別超級(jí)區(qū)域中心（MALL）城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心可租面積（GLA）20萬(wàn)左右單獨(dú)建筑群10-20萬(wàn)左右3-20萬(wàn)平米1萬(wàn)3萬(wàn)平米3000-1萬(wàn)平米顧客對(duì)象本市及過(guò)往顧客本市及過(guò)往顧客本區(qū)及過(guò)往顧客本區(qū)及鄰區(qū)住戶；本區(qū)住戶為主；服務(wù)人數(shù)100萬(wàn)以上15-50萬(wàn)4-15萬(wàn)人25000-4萬(wàn)人主力店所占面積比例規(guī)模型聯(lián)體百貨及主力店集群。三個(gè)核心以上獨(dú)立百貨中心如西單、木樨地20%左右40%以下超市，商業(yè)連鎖、小百貨30%-50%超市到達(dá)方式車行1小時(shí)車行30分鐘車行10分鐘步行8-10分鐘步行3-5分鐘購(gòu)物規(guī)律誘導(dǎo)型購(gòu)物誘導(dǎo)型購(gòu)物誘導(dǎo)型購(gòu)物計(jì)劃性需要購(gòu)物計(jì)劃性基本購(gòu)物經(jīng)銷商品特、專用品名、特、專、時(shí)新用品時(shí)新品及日用品日用品及時(shí)新品日常必需品行業(yè)配置商業(yè)、飲食、娛樂(lè)商業(yè)、飲食、娛樂(lè)商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)其他設(shè)施文化、游樂(lè)設(shè)施文化、體育、公共設(shè)施文化健身街道居民公共機(jī)構(gòu)20分鐘