東莞市石龍鎮(zhèn)某華庭項(xiàng)目投資分析報(bào)告_secret

1、PAGE 27PAGE 5投 資 分 析 報(bào) 告目 錄 TOC o 1-3 h z 第一章項(xiàng)目總說明 PAGEREF _Toc28448051 h 6第一節(jié)項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc28448052 h 6第二節(jié)項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容） PAGEREF _Toc28448053 h 6第三節(jié)本報(bào)告的編制依據(jù) PAGEREF _Toc28448054 h 6第四節(jié)本報(bào)告的編制說明 PAGEREF _Toc28448055 h 7第二章項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc28448056 h 8第一節(jié) 項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc28448057 h 8第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 PAG

2、EREF _Toc28448058 h 8第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場地 PAGEREF _Toc28448059 h 8第四節(jié) 項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc28448060 h 8第五節(jié) 規(guī)劃條件 PAGEREF _Toc28448061 h 8第六節(jié) 公共配套條件 PAGEREF _Toc28448062 h 9第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc28448063 h 9第八節(jié) 規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc28448064 h 9第九節(jié)環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù) PAGEREF _Toc28448065 h 10第十節(jié)物料供應(yīng) PAGEREF _Toc28448066 h 1

3、1第十一節(jié)水、電、氣 PAGEREF _Toc28448067 h 11第三章投資環(huán)境研究 PAGEREF _Toc28448068 h 12第四章項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc28448069 h 12第一節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc28448070 h 12第二節(jié)建設(shè)進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc28448071 h 12第五章投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc28448072 h 13第一節(jié)項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF _Toc28448073 h 13第二節(jié)投資計(jì)劃與資金籌措 PAGEREF _Toc28448074 h 13第六章財(cái)務(wù)效益指標(biāo)

4、分析 PAGEREF _Toc28448075 h 14第一節(jié)市場研究 PAGEREF _Toc28448076 h 14第二節(jié)銷售收入與銷售稅金測算 PAGEREF _Toc28448077 h 14第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算 PAGEREF _Toc28448078 h 16第四節(jié) 利潤測算 PAGEREF _Toc28448079 h 17第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc28448080 h 18第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc28448081 h 18第二節(jié) 貸款償還分析 PAGEREF _Toc28448082 h 20第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析） PA

5、GEREF _Toc28448083 h 20第一節(jié) 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc28448084 h 20第二節(jié)敏感性分析 PAGEREF _Toc28448085 h 21第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 PAGEREF _Toc28448086 h 23第一節(jié) 結(jié)論 PAGEREF _Toc28448087 h 23第二節(jié) 建議 PAGEREF _Toc28448088 h 24第十章 附 表 PAGEREF _Toc28448089 h 25附表1 項(xiàng)目匯總表 PAGEREF _Toc28448090 h 25附表2-1 規(guī)劃用地平衡表 PAGEREF _Toc28448091 h 2

6、7附表2-2 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc28448092 h 28附表3-1 投資概算表 PAGEREF _Toc28448093 h 29附表3-2 投資概算表 PAGEREF _Toc28448094 h 30附表4-1 建設(shè)用款計(jì)劃表 PAGEREF _Toc28448095 h 31附表4-2建設(shè)用款計(jì)劃表 PAGEREF _Toc28448096 h 32附表5 銷售收入預(yù)測表 PAGEREF _Toc28448097 h 33附表6 貸款償還期計(jì)算表 PAGEREF _Toc28448098 h 34附表7 投資計(jì)劃與資金籌措表 PAGEREF _Toc28448099

7、 h 35附表8 損益及利潤分配表 PAGEREF _Toc28448100 h 36附表9 現(xiàn)金流量表（自有資金） PAGEREF _Toc28448101 h 37附表10-1-1 敏感性分析表 PAGEREF _Toc28448102 h 38附表10-1-2 敏感性分析表 PAGEREF _Toc28448103 h 39附表10-2-1敏感性分析表 PAGEREF _Toc28448104 h 40附表10-2-2敏感性分析表 PAGEREF _Toc28448105 h 41附表10-3-1敏感性分析表 PAGEREF _Toc28448106 h 42附表10-3-2敏感性分析表

8、 PAGEREF _Toc28448107 h 43PAGE 43第一章項(xiàng)目總說明第一節(jié)項(xiàng)目背景 （略） 詳見“*調(diào)報(bào)告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場分析。第二節(jié)項(xiàng)目可研目的（核心內(nèi)容）基于項(xiàng)目市調(diào)和定位分析等前期工作，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場可行性研究后，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究階段的投資估算和財(cái)務(wù)靜態(tài)分析。按業(yè)界規(guī)范的操作流程，本報(bào)告主要包括以下幾個(gè)方面： 1.東莞市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r； 2.項(xiàng)目投資估算； 3.基于東莞市當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況和近期類似競爭性發(fā)展項(xiàng)目的情況分析，對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)； 4.就本項(xiàng)目的資金籌措方式及還貸能力

9、進(jìn)行分析。 本報(bào)告旨在通過投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為委托方投資決策及項(xiàng)目融資提供參考依據(jù)。第三節(jié)本報(bào)告的編制依據(jù) 1.現(xiàn)場考察結(jié)果（包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等）； 2.廣東省建設(shè)工程預(yù)算定額； 3.廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額選價(jià)匯編； 4.廣東省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格； 5.廣東省建設(shè)工程機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額； 6.廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額； 7.東莞市房地產(chǎn)稅費(fèi)指南； 8. 發(fā)展商提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。第四節(jié)本報(bào)告的編制說明本報(bào)告的編制，依據(jù)了中華人民共和國公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具體規(guī)定。同時(shí)本報(bào)告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國家、廣東省、東莞市相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件和發(fā)展商

10、提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)分析和測算，采用國際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合國內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理方面的具體規(guī)定和東莞市的市場情況，進(jìn)行財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析測算，旨在通過投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為發(fā)展商投資決策提供參考依據(jù)。本報(bào)告為項(xiàng)目前期初步投資可行性分析方案，待項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。第二章項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目名稱第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)場地第四節(jié) 項(xiàng)目背景本項(xiàng)目為投資商依托石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司完全獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，投資商希冀通過專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作以中高檔價(jià)位出擊市場，以獲取較好利潤與提升

11、發(fā)展商品牌為目的。第五節(jié) 規(guī)劃條件（一）規(guī)劃用地規(guī)劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為70年，規(guī)劃總用地為31440.94平方米，居住用地25297.52平方米，其他用地（代征）6143.40平方米。詳細(xì)情況見附表2“規(guī)劃用地平衡表”（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總建筑面積（不含人防）為158243.79平方米，容積率5.03%，其中住宅建筑面積為116110.00平方米，商鋪7548.00平方米，配套公建會(huì)所面積3218平方米，超市2660.00平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為706戶，總居住人口數(shù)為2330人，建筑密度為19%，綠化率30%，泊車位710輛（地上，不含自行車）。詳細(xì)情況見附表2“

12、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”。第六節(jié) 公共配套條件（略）。第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模詳細(xì)情況見附表2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“聚豪華廷定位報(bào)告”。第八節(jié) 規(guī)劃方案（一）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，將該項(xiàng)目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運(yùn)動(dòng)、娛樂、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。堅(jiān)持主題明確、動(dòng)靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21世紀(jì)東莞市的新型時(shí)尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲(chǔ)蓄所”，成為東莞樓市的新亮點(diǎn)。在設(shè)計(jì)方案和工程造價(jià)上均按中高檔住宅及其它公共建筑標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（二）建筑結(jié)構(gòu)磚混與框架結(jié)構(gòu)相

13、結(jié)合。（三）戶型及平面布局以三室二廳為主，二室二廳、四室二廳、復(fù)式、躍式為輔；戶型面積為80平方米260平方米不等，以面積為110-160平方米為主力戶型，平層、錯(cuò)層、躍層相結(jié)合。（四）建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū)，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，為客戶提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。（五）安裝及設(shè)備配置預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、電話、全頻道公用天線、寬帶網(wǎng)插座到戶、實(shí)行遠(yuǎn)程抄表；陽臺(tái)、窗戶全部采用塑鋼窗；高檔合資廠電梯。第九節(jié)環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù) （一）環(huán)境保護(hù)： 本項(xiàng)目主要定位為居住休閑型高檔生活社區(qū)，同時(shí)配套具有商業(yè)、餐飲和娛樂健身的綜合性功能。在建設(shè)期和投入使用

14、后，不會(huì)產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 （二）安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實(shí)行封閉管理，24小時(shí)保安巡邏值勤，確保小區(qū)安全。 （三）消防 建成后的小區(qū)實(shí)行智能化管理，消防監(jiān)控連動(dòng)反應(yīng)。第十節(jié)物料供應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)主要為框架結(jié)構(gòu)，其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥和木材，市場供應(yīng)質(zhì)量不斷提高、價(jià)格平穩(wěn)走底，完全可以滿足本項(xiàng)目的需要。 第十一節(jié)水、電、氣項(xiàng)目所在地為東莞市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門實(shí)地堪察后再行確定。根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的。第三章投資環(huán)境研究詳細(xì)情況見“聚豪華廷市場調(diào)查報(bào)告”。第四章項(xiàng)目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排第一節(jié)項(xiàng)

15、目現(xiàn)狀（略）第二節(jié)建設(shè)進(jìn)度安排計(jì)劃2003年6月開工，分三期滾動(dòng)開發(fā)，A棟（高層）和B棟（多層住宅）先期開工建設(shè)，C、D棟（高層住宅）隨后開工，E、F棟（小高層、高層）最后開工，總開發(fā)期3年，總工期2年。第五章投資估算及資金籌措第一節(jié)項(xiàng)目總投資估算依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，投資總額通常包括建設(shè)投資（開發(fā)成本）與項(xiàng)目在建期貸款利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用），從項(xiàng)目投資概算表可以看出，本項(xiàng)目投資總額為30,373.61萬元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用1,174.40萬元，土地取得費(fèi)6,288.19萬元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)811.26萬元，工程建造期費(fèi)用19,604.47萬元，建設(shè)工程其他費(fèi)用2,241.29萬元，工程建設(shè)期

16、貸款利息254.00萬元（按貸款10,000.00萬元，于2003年貸入）。詳細(xì)情況見附表3“投資概算表”。第二節(jié)投資計(jì)劃與資金籌措資金投放與籌措在財(cái)務(wù)靜態(tài)分析中對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財(cái)務(wù)費(fèi)用即利息指標(biāo)的計(jì)算，故對(duì)其僅進(jìn)行簡單的資金投放與籌措的模擬。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為建設(shè)投資總額的3050%，銀行貸款與承建商墊資金額比例為自有資金為建設(shè)投資總額的5070%，并一同按銀行貸款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）。按工程進(jìn)度與各種開發(fā)費(fèi)用使用情況，本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)期為3年，建設(shè)期為2年。1.投資計(jì)劃本項(xiàng)目總投資為30,373.61萬元。按工程進(jìn)度算2003年需資金19,263

17、.56萬元，2004年需資金10,592.40萬元，2005年需資金517.65萬元。具體數(shù)據(jù)詳見附表4“建設(shè)用款計(jì)劃表”。2.資金來源本項(xiàng)目的投資資金來源主要來自四個(gè)方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。（1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)投資的33%，即10,000.00萬元，于2003年年中一次貸入，貸款期限為1年，當(dāng)年付息，2004年一次還本，則第一年貸款利息為127.00萬元，第二年貸款利息為127.00萬元（銀行1年期貸款利率為5.08%）。（2）根據(jù)開發(fā)商的社會(huì)關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。（3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項(xiàng)目銷售預(yù)測

18、分析，能夠保證自籌資金按時(shí)到位。詳細(xì)情況詳見附表7“投資計(jì)劃與資金籌措表”。第六章財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析第一節(jié)市場研究 詳見*場調(diào)查報(bào)告”。第二節(jié)銷售收入與銷售稅金測算（一）銷售收入總建筑面積為15.82萬平方米，可售面積為12.63萬平方米（不含車位面積），平均銷售價(jià)格為2,884.00元/平方米（不含車位），總銷售收入為45,683.72萬元（含車位銷售收入）。主要為住宅和商鋪及超市和車位的銷售，其中多層住宅銷售面積為11.61萬平方米，銷售收入為31,349.72萬元；商鋪及超市銷售面積為1.02萬平方米，銷售收入為5,104.00萬元；車位銷售數(shù)量為710個(gè)，銷售收入為9,230.00萬元。

19、1.住宅部分，即：銷售面積占總銷售面積的92%為116110.00平方米，銷售均價(jià)為2,700.00元/平方米，分2年、跨2個(gè)年度售完，總銷售收入為31,349.72萬元，其中2003年度銷售收入為6,269.95萬元，2004年度銷售收入為21,944.80萬元，2005年度銷售收入為3,134.97萬元。2. 商鋪及超市銷售面積占總銷售面積的8%為10208.00平方米，銷售均價(jià)為5,000.00元/平方米，分2年、跨2個(gè)年度售完，總銷售收入為5,104.00萬元，其中2003年度銷售收入為765.60萬元，2004年度銷售收入為3,828.00萬元，2005年度銷售收入為510.40萬元

20、。3.車位銷售數(shù)量為710個(gè)，銷售均價(jià)為100,000.00元/個(gè)車位，分2年、跨2個(gè)年度售完，銷售收入為7100.00萬元，其中2004年度銷售收入為3550.00萬元，2005年度銷售收入為3550.00萬元。詳細(xì)情況詳見附表5“銷售收入預(yù)測表”。（二） 銷售稅金（1）土地增值稅：根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（平均每戶面積不超過120平方米），增值額未超過扣除項(xiàng)目的20%，免征土地增值稅。本項(xiàng)目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅；（2）銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專項(xiàng)基金、交易管理費(fèi)、交易印花稅等，在此僅將前三項(xiàng)計(jì)入銷售稅金作為計(jì)算依據(jù)，

21、為銷售收入的5.5%，則銷售稅金為2,512.61萬元。詳細(xì)情況見附表8“損益及利潤分配表”。第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算 總成本費(fèi)用為32,657.80萬元，主要為建設(shè)投資、工程建設(shè)期貸款利息和營銷推廣費(fèi)。（一）建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為30,119.61萬元，其中：1.工程建設(shè)前期費(fèi)用1,174.40萬元，包括可行性研究費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等；2.土地取得費(fèi)6,288.19萬元，包括征地費(fèi)、土地出讓金、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)等；3.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)811.26萬元，包括市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等；4.工程建造期費(fèi)用

22、19,604.47萬元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設(shè)監(jiān)理、建安工程等費(fèi)用；5.建設(shè)工程其他費(fèi)用2,241.29萬元，包括營銷策劃費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等；（二）工程建設(shè)期貸款利息建設(shè)期銀行授信貸款總額為建設(shè)投資的33%，即10,000.00萬元，于2003年年中一次性貸入，貸款期限為1年，當(dāng)年付息，2004年一次還本，則第一年貸款利息為127.00萬元，第二年貸款利息為127.00萬元（銀行1年期貸款利率為5.08%）。（三）營銷推廣費(fèi)按銷售收入的5%計(jì)提營銷推廣費(fèi)，則營銷推廣費(fèi)為2,284.19萬元。詳細(xì)情況見附表7“投資計(jì)

23、劃與資金籌措表”和附表8“損益及利潤分配表”。第四節(jié) 利潤測算（一）企業(yè)所得稅按累計(jì)利潤的33%征收，則企業(yè)所得稅為3,469.40萬元。（二）利潤 1.銷售利潤=銷售收入-銷售稅金-總成本費(fèi)用 =45,683.72 -2,512.61 -32,657.80=10,513.31（萬元）2.稅后利潤=銷售利潤-所得稅 =10,513.31 -3,469.40 =7,043.91（萬元）3.盈余公積金、公益金為1,056.59萬元（盈余公積按稅后利潤的10%計(jì)，公益金按稅后利潤的5%計(jì)）。4.未分配利潤=稅后利潤-盈余公積金、公益金 =7,043.91 -1,056.59 =5,987.32（萬元

24、）5.投資總利潤率=稅后利潤/總成本費(fèi)用100% =7,043.91/32,657.80100% =21.57%6.投資總利稅率=累計(jì)利潤/總成本費(fèi)用100% =10,513.31 /32,657.80100% =32.19%詳細(xì)情況見附表8“損益及利潤分配表”。第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 （一）全部投資現(xiàn)金流量分析（自有資金）1.現(xiàn)金流入主要為銷售收入和銀行貸款；2. 現(xiàn)金流出主要為自有資金（工程建設(shè)投入）、借款本金償還、經(jīng)營成本費(fèi)用、所得稅、銷售稅金及附加；3. 累計(jì)凈現(xiàn)金流量為7,043.91萬元；4. 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量為10,513.31萬元；5.折現(xiàn)率取8%（其

25、中安全利率取2%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取6%）；6. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，在項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目對(duì)初始投資的償還能力或項(xiàng)目對(duì)貸款利率的最大承受能力。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上不可行。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為150.57%，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿足開發(fā)商的需求。7.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項(xiàng)目在投資活動(dòng)計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項(xiàng)目的基

26、準(zhǔn)年的數(shù)值，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項(xiàng)目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，表示項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)則表示項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。因此，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng)目不可行。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為5,551.70萬元，大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。8.財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，反映投資的效率。如果現(xiàn)值指數(shù)大于1，表明項(xiàng)目其收益大于成本，即投資報(bào)酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于1時(shí)，說明其投資報(bào)酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)等于1，說明貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于現(xiàn)金流出，投資的報(bào)

27、酬率與預(yù)定的貼現(xiàn)率相同。對(duì)于項(xiàng)目投資額不同的方案，除凈現(xiàn)值比較外，還應(yīng)進(jìn)一步計(jì)算其現(xiàn)值指數(shù)，求得單位投資額所能獲得的現(xiàn)值凈收益。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率大于等于1時(shí)，表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；小于1時(shí)表明不可行。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的現(xiàn)值指數(shù)為1.13，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。9.投資回收期投資回收期是指通過項(xiàng)目的凈收益來回收總投資所需要的時(shí)間，它數(shù)值越小，表明收回越快。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，此項(xiàng)目的正?；厥掌诖蠹s為2-3年 ；根據(jù)預(yù)測本項(xiàng)目的投資回收期為1.54年，能滿足正常需求。 以上各項(xiàng)符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項(xiàng)目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性要求。 詳細(xì)情況見附表9“現(xiàn)金流量表（自有資金）”第二節(jié) 貸款償

28、還分析1.從項(xiàng)目區(qū)位、市場銷售前景、購買力等因素綜合分析，該項(xiàng)目有足夠的清償能力。2.貸款本金償還的資金來源為本項(xiàng)目房屋銷售利潤。本項(xiàng)目可用于還貸的銷售利潤： 2004年15,038.55萬元，貸款償還期限為1.68年。以上因素綜合考慮，本項(xiàng)目具有足夠清償能力。詳細(xì)情況見附表6“貸款償還期計(jì)算表”第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析）第一節(jié) 盈虧平衡分析通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。計(jì)算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= =32,657

29、.80 /2,884.00（1-5.5%）=119828.43（M2） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為119828.43M2，占計(jì)劃總銷售面積126318.00 M2的94.9%。（二）銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) = =32,657.80/126318.00（1-5.5%）=2,736（元/M2）本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為2,736元/M2，占計(jì)劃銷售均價(jià)2,884.00元/M2的94.9%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在7590%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)雖然為94.9%，但銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，如果考慮車位的銷售量和銷售均價(jià)，則盈虧平衡保本點(diǎn)在75.8%，因此

30、安全余度相對(duì)較大。第二節(jié)敏感性分析影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售面積、銷售均價(jià)和建設(shè)投資。對(duì)這三個(gè)變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、全投資凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的影響程度。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加10%或當(dāng)銷售均價(jià)減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利相對(duì)減少；當(dāng)建設(shè)投資減少10%、建設(shè)面積增加10%或銷售均價(jià)上漲10%時(shí)，項(xiàng)目盈利能力大大提高。詳見附表10-1附表10-3“敏感性分析表”。財(cái)務(wù)敏感性分析表第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論第一節(jié) 結(jié)論 （一）項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表項(xiàng)目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表（二）評(píng)價(jià)結(jié)論1.通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果說明，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率正常，價(jià)格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2.本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投