蒙娜麗莎地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃概略方案

1、“蒙娜麗莎地塊”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃概略方案云樵桃樹(shù)中心 大浪淘沙！英雄始出！ 10年代的中國(guó)房地產(chǎn)，必將是巔峰對(duì)決的營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)時(shí)代！ 只有超級(jí)的營(yíng)銷(xiāo)人才和團(tuán)隊(duì)，才能打造超級(jí)的房地產(chǎn)航母！ 房地產(chǎn)無(wú)要素，關(guān)鍵在策劃！ “媒體炒作專(zhuān)業(yè)操作資源整合”，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要手段！ 專(zhuān)業(yè)所以領(lǐng)先，出奇方能制勝！001002目 錄Contents 項(xiàng)目發(fā)展定位- 016項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)- 68項(xiàng)目背景分析 - 01003004 項(xiàng)目地理環(huán)境-001項(xiàng)目用地狀況-004區(qū)域市場(chǎng)狀況-013005006一 項(xiàng)目環(huán)境分析1. 項(xiàng)目地理環(huán)境1.1 西樵鎮(zhèn)概況西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的佛山市南海區(qū)西南部，是國(guó)“AAAAA

2、”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、中國(guó)面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積 176.63 平方公里，轄4個(gè)城區(qū)、27個(gè)行政村，常住人口14萬(wàn)多人，流動(dòng)人口 6萬(wàn)多人。 西樵鎮(zhèn)東臨沙頭鎮(zhèn)，南接九江鎮(zhèn)，西毗鄰高明、三水，東距離佛山27公里，距離廣州45公里。是中國(guó)紡織之鄉(xiāng)，旅游勝地，是西樵山遺址文化的發(fā)祥地。 0070081.2 西樵鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng) 多年來(lái)，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為佛山組團(tuán)式發(fā)展重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2013年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值178億元；地方財(cái)政收

3、入20.54億元，增長(zhǎng)32%；工商稅收19.39億元，同比增長(zhǎng)11.24%。 文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 在“建設(shè)大項(xiàng)目，帶動(dòng)大發(fā)展”的工作思路指導(dǎo)下，近年培育了廣東中旅南海旅游產(chǎn)業(yè)園西岸項(xiàng)目、西樵山國(guó)藝影視城等精品旅游項(xiàng)目，目前，全鎮(zhèn)在建重大文化旅游項(xiàng)目11個(gè)，計(jì)劃投資額190多億元，累計(jì)完成投資額70多億元，有力帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升。全年接待游客423萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)29%。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)再創(chuàng)新績(jī) 樹(shù)立產(chǎn)業(yè)鏈招商和載體招商理念，加快建設(shè)國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、紡織科技大廈等一批產(chǎn)業(yè)載體，引進(jìn)啟盛、昱升、碧泉等一批新項(xiàng)目。新國(guó)際輕紡城選址大岸片區(qū)，已完成征地工作，正在開(kāi)展土地

4、整理和項(xiàng)目規(guī)劃。紡織企業(yè)繼續(xù)加大技改力度，全年引進(jìn)各類(lèi)先進(jìn)設(shè)備795臺(tái)套，投入資金3.1億元。 拓功能，優(yōu)環(huán)境，城市格局日漸清晰 在“中樞兩翼、核心帶動(dòng)”戰(zhàn)略的指引下，西樵山充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，構(gòu)建以西樵山及周邊地區(qū)為主中心，以西岸片區(qū)為副中心的“一主一副”旅游空間布局。0090102.1 環(huán)境現(xiàn)狀分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏偉，本地塊為商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地西樵未來(lái)CBD(中央商務(wù)區(qū)）、CLD(中央生活區(qū)）雙中央?yún)^(qū)核心地段用地面積56493.93地塊基本規(guī)則，便于規(guī)劃周邊景觀欠佳，可借用資源不多發(fā)展概念空間大，但需要概念清晰化 2. 項(xiàng)目用地狀況0110122.2 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件西樵鎮(zhèn)區(qū)面積小，向南擴(kuò)勢(shì)

5、在必行項(xiàng)目鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，建設(shè)西樵副城市中心條件成熟實(shí)現(xiàn)CBD、CLD區(qū)域化，決定于本區(qū)域定位地塊為本區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目，承擔(dān)責(zé)任重大項(xiàng)目規(guī)模不大，環(huán)境改善影響有限項(xiàng)目要同時(shí)打造自身環(huán)境與區(qū)域功能本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目的定位高度，將是區(qū)域發(fā)展前期的一張名片，因此，本地塊定位方向必須符合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)！評(píng)估區(qū)位發(fā)展，本項(xiàng)目承擔(dān)重任，責(zé)任非同一般！0130142.3 項(xiàng)目規(guī)劃地塊有一定規(guī)模，但與區(qū)域其他商住項(xiàng)目比，屬于較小規(guī)模項(xiàng)目，不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。公司房地產(chǎn)品牌形象弱，宣傳途徑少，不利項(xiàng)目推廣。地塊用地規(guī)劃條件限制，不利于規(guī)劃，同時(shí)可能會(huì)影響土地使用率。評(píng)估對(duì)外呼吸不通暢！宣傳

6、推廣力度將決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值！015016地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！2.4 項(xiàng)目指標(biāo)預(yù)定用地指標(biāo)用地性質(zhì)商服用地用地面積56493.93容積率 1.23.8建筑密度 25%40綠地率 25建筑高度 50米2.5 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)可規(guī)劃空間大，便于炒作周邊路網(wǎng)已經(jīng)形成，交通四通八達(dá)設(shè)計(jì)不受90/70限制，設(shè)計(jì)空間大地塊基本方正，有利于規(guī)劃西樵本地公司項(xiàng)目，政府支持力度大西樵龍頭企業(yè)支持，背景雄厚評(píng)估未來(lái)地緣優(yōu)勢(shì)/交通優(yōu)勢(shì)明顯！0170182.6 項(xiàng)目劣勢(shì)周邊自然景觀欠佳，園林投資大。企業(yè)房地產(chǎn)品牌薄弱，推廣力度小規(guī)劃以辦公、商業(yè)為主導(dǎo)，政策、市場(chǎng)不明確。項(xiàng)目文化品位不高，需著力打造西

7、樵對(duì)辦公樓需求不大，住宅周邊配套欠佳。位置較偏遠(yuǎn)，目前商業(yè)氣氛不濃。 3. 區(qū)域市場(chǎng)狀況3.1 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域范圍內(nèi)，暫無(wú)有規(guī)模的集商業(yè)、金融、辦公樓為一體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。評(píng)估人為抗性與后天不足并存！人為抗性需企業(yè)加強(qiáng)投入；后天不足需通過(guò)設(shè)計(jì)彌補(bǔ)！0190203.2 周邊項(xiàng)目概況描述3.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判12年8月至今年3月，區(qū)域市場(chǎng)各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格都有明顯的增長(zhǎng)商業(yè)與辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)售度越來(lái)越高，產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度最大西樵地界的樓盤(pán)項(xiàng)目投資客戶比率增長(zhǎng)明顯，客戶檔次有明顯的提高項(xiàng)目現(xiàn)為蒙娜麗莎集團(tuán)用地周邊建筑產(chǎn)品都是以工業(yè)為主；30%自用，影響項(xiàng)目規(guī)劃。評(píng)估區(qū)位住宅配套、辦公條件有待成熟！區(qū)域辦

8、公、居住條件決定項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)！評(píng)估“小機(jī)會(huì)”已呈現(xiàn)，“大機(jī)會(huì)”依賴企業(yè)自身創(chuàng)造！品牌文化未建立未之前，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值不會(huì)有明顯的改觀！021022項(xiàng)目發(fā)展定位 發(fā)展戰(zhàn)略模型-026目標(biāo)市場(chǎng)定位-032項(xiàng)目核心價(jià)值-036功能屬性定位-042項(xiàng)目產(chǎn)品定位-046市場(chǎng)角色定位-054營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略定位-060023024026三 項(xiàng)目發(fā)展定位1. 發(fā)展戰(zhàn)略模型1.1 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖CCTI戰(zhàn)略模型分析，通過(guò)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、自身資源四大要素的分析，得出本項(xiàng)目的可行性發(fā)展方向。0251.2 競(jìng)爭(zhēng)者分析與對(duì)局策略 競(jìng)爭(zhēng)者分析擁有陶瓷龍頭企業(yè)的絕對(duì)資源；項(xiàng)目規(guī)模大；先入為主，將得到市場(chǎng)認(rèn)同；地段優(yōu)勢(shì)明

9、顯。 對(duì)局策略 產(chǎn)品、園林、功能等概念上區(qū)別中小商住項(xiàng)目。 產(chǎn)品、環(huán)境、功能等品種上超越佛山市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目。 目標(biāo)市場(chǎng)以佛山大區(qū)域本地為主。 營(yíng)銷(xiāo)手段，推廣策略上力爭(zhēng)樹(shù)立良好品牌形象。0280271.3 消費(fèi)者分析與對(duì)局策略 消費(fèi)者分析本地消費(fèi)者消費(fèi)力不強(qiáng)；需要禪城及南海其他鎮(zhèn)區(qū)客群支持；消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域存在心理抗性。 對(duì)局策略 準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群。 通過(guò)產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)提升產(chǎn)品性價(jià)比。 市場(chǎng)對(duì)接策略：頂級(jí)產(chǎn)品對(duì)高檔客群。 政府配合，行業(yè)主導(dǎo)，弱化抗性。1.4 自身資源分析與對(duì)局策略 自身資源分析有陶瓷行業(yè)資源，房地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)弱；多年建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；非常強(qiáng)的市場(chǎng)把控力及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。 對(duì)

10、局策略 充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，建造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。 品質(zhì)、服務(wù)、誠(chéng)信感動(dòng)消費(fèi)者。 加大營(yíng)銷(xiāo)力度，迅速奠定自己品牌地位。 政府基建、規(guī)劃、宣傳上的支持與配合。0290301.5 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析與對(duì)局策略 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域價(jià)值遠(yuǎn)低于禪城；區(qū)域價(jià)格上漲快；禪城、桂城的后花園；本區(qū)域功能規(guī)劃前景好。 對(duì)局策略 盡快改善門(mén)戶環(huán)境，模糊區(qū)域邊界。 盡快完成與禪城及南海各鎮(zhèn)區(qū)的溝通通道建設(shè)。 精準(zhǔn)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 采用多維手法表現(xiàn)區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。1.6 發(fā)展戰(zhàn)略模型綜合分析震撼性產(chǎn)品與環(huán)境區(qū)域功能戰(zhàn)略宏圖門(mén)戶區(qū)域環(huán)境打造區(qū)域溝通通道打通開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)與資源政府區(qū)域形象塑造精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略規(guī)模劣勢(shì)區(qū)域抗性地段劣勢(shì)品牌不足

11、價(jià)值劣勢(shì)策略對(duì)局0310322. 目標(biāo)市場(chǎng)定位2.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位原則滿足區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略要求，有利于本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。 滿足區(qū)位戰(zhàn)略區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略的一張名片，這張名片應(yīng)該發(fā)給哪一群人？才最有利于整個(gè)區(qū)域發(fā)展。 利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)本區(qū)位心理抗性不大，或?qū)Ξa(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境素質(zhì)訴求超過(guò)對(duì)區(qū)位的心理抗性的人群。因?yàn)楸卷?xiàng)目負(fù)有與一般地產(chǎn)項(xiàng)目不同的責(zé)任，因此定位邏輯順序也不同一般地產(chǎn)項(xiàng)目。2.2 目標(biāo)市場(chǎng)定位范疇 目標(biāo)市場(chǎng)范疇包括兩個(gè)方面： 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)； 目標(biāo)消費(fèi)人群。 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目可輻射的市場(chǎng)區(qū)域范圍 目標(biāo)消費(fèi)人群具體針對(duì)的消費(fèi)階層，界定消費(fèi)人群范圍。目標(biāo)市場(chǎng)范圍確定以后，本

12、項(xiàng)目產(chǎn)品、檔次及功能等方向基本明了。0330342.3 目標(biāo)客群定位 目標(biāo)客群定位方向追求生活品質(zhì)品位的社會(huì)中堅(jiān) 目標(biāo)客群細(xì)分三大類(lèi)主要消費(fèi)群體：主導(dǎo)客群佛山大區(qū)域本土置業(yè)者、社會(huì)智富層（商業(yè)、辦公）偶得客群本土企業(yè)外來(lái)管理層邊緣客群廣佛投資客 主導(dǎo)客群的價(jià)值訴求及情感訴求，將決定本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能、環(huán)境等定位方向。2.4 主導(dǎo)目標(biāo)客群特征描述 年齡2845歲； 各行各業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量； 有思想、有觀念，不隨波逐流； 平時(shí)工作繁忙，工作之余渴望放松； 有一定基礎(chǔ)，追求生活品味； 生活觀念、生活時(shí)尚的引領(lǐng)者。這是個(gè)已經(jīng)小有成就的群體，他們當(dāng)前社會(huì)生產(chǎn)力的代表，他們未來(lái)很有希望成為社會(huì)智富層。03

13、50362.5 市場(chǎng)目標(biāo)區(qū)位定位2.6 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域說(shuō)明 本項(xiàng)目與周邊的地緣溝通關(guān)系，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域范圍，本項(xiàng)目與禪城地緣關(guān)系更加密切，因此本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)戰(zhàn)略為： 主場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)禪城、南海； 核心區(qū)域市場(chǎng)順德、三水、高明； 戰(zhàn)略區(qū)域市場(chǎng)周邊市、投資客。區(qū)域市場(chǎng)主次關(guān)系將決定未來(lái)項(xiàng)目推廣重點(diǎn)區(qū)域范圍，塘廈鎮(zhèn)將是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的主攻戰(zhàn)場(chǎng)。周邊市、投資客順德、三水、高明禪城、南海0370383. 項(xiàng)目核心價(jià)值3.1 項(xiàng)目核心價(jià)值歸納 本項(xiàng)目先天價(jià)值不足，需要后天創(chuàng)造及培養(yǎng)。因此，本項(xiàng)目的核心價(jià)值為： 區(qū)位價(jià)值雙中央?yún)^(qū)門(mén)戶地段、區(qū)位發(fā)展前景、CBD、CLD核心地段、可預(yù)期的市政配套資源 規(guī)劃價(jià)值倡導(dǎo)健

14、康與品味的規(guī)劃，怡人的環(huán)境、可傳世的產(chǎn)品、量身而設(shè)的功能 功能價(jià)值（5A級(jí)寫(xiě)字樓/智能化住宅）消防自動(dòng)化、安保自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化3.2 價(jià)值關(guān)鍵提煉 歸納以上分析，提煉出以下6大與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接的項(xiàng)目?jī)r(jià)值： 門(mén)戶地段門(mén)戶之地尊尚 區(qū)位前景區(qū)域地標(biāo)標(biāo)桿 規(guī)劃價(jià)值終極之作傳世 環(huán)境價(jià)值恢弘手筆品位 產(chǎn)品品質(zhì)量身打造優(yōu)越 功能價(jià)值特權(quán)專(zhuān)屬尊享0390403.3 價(jià)值對(duì)接客群分析 本項(xiàng)目?jī)A力打造6大核心價(jià)值與目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)接，同時(shí)用以對(duì)局競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.4 本項(xiàng)目生活主張 根據(jù)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，本項(xiàng)目主張以下生活方式以對(duì)接目標(biāo)客群的價(jià)值訴求。優(yōu)越品位健康高效節(jié)能尊尚雅和諧USP0410

15、424. 功能屬性定位4.1 區(qū)域概念提煉西樵資源越來(lái)越匱乏，城市發(fā)展擴(kuò)張成為必然趨勢(shì)。項(xiàng)目承接城市拓展規(guī)劃已定，由于土地資源緊缺，功能規(guī)劃顯得比較拘束。項(xiàng)目資源充足，與鎮(zhèn)區(qū)地緣關(guān)聯(lián)緊密，CBD、CLD區(qū)域發(fā)展條件充分。 因此，結(jié)合本區(qū)位的發(fā)展戰(zhàn)略，本區(qū)位功能概念定位為： 中央商務(wù)區(qū)（CBD） 中央生活區(qū)（CLD ）西樵鎮(zhèn)新的商業(yè)、居住、辦公、文化、娛樂(lè)中心。4.2 項(xiàng)目概念提煉本項(xiàng)目位于區(qū)位發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，中央生活區(qū)。本項(xiàng)目做為本區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，產(chǎn)品、環(huán)境、功能都將打造區(qū)域新的高度。本項(xiàng)目將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、一流的環(huán)境及量身定制的功能，倡導(dǎo)一種更優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境。這種商務(wù)、生活將為專(zhuān)為社會(huì)中堅(jiān)層

16、而設(shè)，體現(xiàn)社會(huì)中間層的人生價(jià)值。因此，本項(xiàng)目以其先天的資源，以及其在整個(gè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中所肩負(fù)的責(zé)任，本項(xiàng)目將：傾力打造西樵新的CBD、CLD建設(shè)CBD/CLD：專(zhuān)為打造社會(huì)發(fā)展基石的城市運(yùn)營(yíng)。0430444.3 項(xiàng)目功能屬性定位中國(guó)經(jīng)典的CBD/CLD雙中央?yún)^(qū)獨(dú)有的立體廣場(chǎng)加主題花園的園林設(shè)計(jì)，“追求生活品位，營(yíng)造城市經(jīng)典！”與環(huán)境相呼應(yīng)，本項(xiàng)目將致力社區(qū)園林建設(shè)，打造震撼性的風(fēng)情式主題園林。環(huán)境與建筑、功能結(jié)合，本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種集品位、休閑、浪漫、尊尚于一體的新型的現(xiàn)代都市生活方式。公園生活：可以完美演繹我們所倡導(dǎo)的生活形態(tài)，同時(shí)與目標(biāo)市場(chǎng)訴求完全契合。4.4 銷(xiāo)售主張邏輯推論銷(xiāo)售主張關(guān)鍵詞：

17、生活將更加從容、更加主動(dòng)為一個(gè)階層創(chuàng)造一個(gè):生活主場(chǎng)品 位尊 尚優(yōu) 越閑 適逸 致浪 漫和 諧健 康0450465. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品與目標(biāo)市場(chǎng)訴求對(duì)接，高檔產(chǎn)品對(duì)接中高檔客群。 產(chǎn)品發(fā)展目標(biāo)打造佛山社會(huì)中堅(jiān)層的、精品型、樣板型宜居生活社區(qū)。中堅(jiān)層：當(dāng)代菁英、社會(huì)發(fā)展中堅(jiān)力量精品型：不求規(guī)模，但產(chǎn)品/環(huán)境/功能一流樣板型：倡導(dǎo)新居住觀念，兼顧節(jié)能與環(huán)保 物業(yè)發(fā)展方向5A級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅5.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概念滿足所有控規(guī)要求之外，保證每棟環(huán)境的均好性。場(chǎng)面恢宏的中心園景，風(fēng)情式主題園林。西高東低，保證良好的通風(fēng)效果及天際線層次感。0470485.3 5A智能化5A智

18、能化概念：5A智能化就是5個(gè)自動(dòng)化智能物業(yè)，代表國(guó)際水準(zhǔn)的高端物業(yè)。包括樓System，SAS) 。樓宇自動(dòng)化(Building Automation System，BAS)、通訊自動(dòng)化(CommunicationAutomation System，CAS)、辦公自動(dòng)(OfficeAutomation System，OAS)、消防自動(dòng)化(Fire Automation System， FAS)、和安保自動(dòng)化(Security Automation5A智能化系統(tǒng)工程：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)包括空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、通 風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、燈光照明系統(tǒng)、自動(dòng)電器、電梯。 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)

19、的開(kāi)放的交互操作控制系統(tǒng)，以集成多個(gè)暖通空調(diào)、照明、消防、安保、電梯、停車(chē)場(chǎng)、IC卡等系統(tǒng)，使其可具備BACnet、 LonMark通 規(guī)范的設(shè)備，或其它第三方設(shè)備及系統(tǒng)的無(wú)縫連接 。 通風(fēng)/新風(fēng)機(jī)組設(shè)備的控制和監(jiān)視：安排一周內(nèi)每天開(kāi)機(jī)/關(guān)機(jī)時(shí)間；存儲(chǔ)每臺(tái)風(fēng)機(jī)的整個(gè)運(yùn)行時(shí)間；根據(jù)探測(cè)器所測(cè)參數(shù)，控制風(fēng)機(jī)啟停。5.4 建筑風(fēng)格確定049050建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格。 表現(xiàn)厚重/尊貴/檔次，與周邊環(huán)境形成鮮明差異 注重線條和色彩的搭配組合。平面圖0510520530545.5 園林環(huán)境概念打造中心園景；采用水景題材，水景與泳池統(tǒng)一考慮；豐富植物，高生與矮生植物合理安排，凸顯園林層次；引入園林小品，景墻，

20、景觀建筑，增強(qiáng)園林品位；注重園林參與性，滿足居民休憩、休閑、運(yùn)動(dòng)等需要；臨路邊界，建“植物綠墻”。5.6 交通組織概念 出入口設(shè)置東、南、西，三個(gè)出入口，東面為主出入口；人車(chē)分流，車(chē)庫(kù)入口設(shè)置于出入口附近；可與園林廣場(chǎng)一并考慮； 道路系統(tǒng)主級(jí)交通道路為小湖路，區(qū)內(nèi)道路以主出入口為原點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，人流導(dǎo)向主出入口及未來(lái)商務(wù)中心；次要交通道路為南北規(guī)劃道路，車(chē)流主要導(dǎo)向，出入便捷；小區(qū)內(nèi)道路以景觀軸線為原點(diǎn)，消防車(chē)道景觀化，通過(guò)景觀設(shè)置，盡量規(guī)避高層對(duì)別墅區(qū)的影響。 停車(chē)方式及車(chē)位配比地下車(chē)庫(kù)少量露天車(chē)位，車(chē)位配比滿足控規(guī)要求0550565.7 商業(yè)功能概念商業(yè)裙樓全部2層 具體功能為： “國(guó)際特許

21、經(jīng)營(yíng)城”、精品廣場(chǎng)；綜合性品牌百貨、購(gòu)物中心、展示博覽中心；酒樓、休閑娛樂(lè)中心、文化廣場(chǎng)等；5.8 物管及安防概念星級(jí)物管三大價(jià)值內(nèi)涵小區(qū)安防智能化安防直接到每單元 人身與財(cái)產(chǎn)安防系統(tǒng)； 水、火、電安全報(bào)警系統(tǒng)； 社區(qū)業(yè)主服務(wù)溝通智能平臺(tái)。 住宅戶型建議住宅：100-120兩房、145-160三房及160的四房戶型，緊湊而功能完善完美；170二房與180以上四房講求空間的舒適度。五房空中別墅：享受型，尤其注重客廳、餐廳、廚房、娛樂(lè)室等空間比例以及結(jié)構(gòu)的安排。房型建筑面積()含空中花園戶型比例梯間二房100左右10%二梯四戶120左右20%二梯四戶三房145左右10二梯三戶160左右15二梯三戶

22、四房160左右10二梯三戶170-18010二梯三戶五房220左右15二梯二戶230-28010% 兩梯兩戶5.8 5.10 中國(guó)中小城市住宅需求多以大戶型為主，由于本項(xiàng)目不受90/70政策影響，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供了方便。辦公樓、商業(yè)戶型建議5.9產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)：面積2050一間分割銷(xiāo)售 辦公樓：6080一間分隔0570580590606. 市場(chǎng)角色定位6.1 項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位考量 門(mén)戶要地，專(zhuān)屬資源西樵CBD、CLD門(mén)戶地段，稀缺資源，惟有智富階層方能配得上其價(jià)值。 未來(lái)CBD、CLD CBD/CLD核心地段，終極設(shè)計(jì)規(guī)劃，致力打造西樵中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)。 社會(huì)中堅(jiān)，品位知性本項(xiàng)目為佛山社會(huì)中堅(jiān)

23、層量身定制，社會(huì)中堅(jiān)階層對(duì)生活有更理性的商務(wù)追求。因此，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值是鮮明的，但這種價(jià)值只有社會(huì)中堅(jiān)層才能理解。6.2 項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：項(xiàng)目?jī)r(jià)值與目標(biāo)客群價(jià)值訴求對(duì)接項(xiàng)目所形成的市場(chǎng)印象，因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)角色是：商務(wù)、生活“特區(qū)”，中國(guó)中央商務(wù)區(qū)、生活區(qū)典范！項(xiàng)目市場(chǎng)角色點(diǎn)明：這里是社會(huì)中堅(jiān)、精英專(zhuān)屬商務(wù)領(lǐng)地，與社會(huì)中堅(jiān)、精英相匹配，這里所倡導(dǎo)的是公園式的嶄新的一種商務(wù)和居住形態(tài)。0610626.3 項(xiàng)目案名定位案名不僅要體現(xiàn)本項(xiàng)目的核心價(jià)值，同時(shí)能與目標(biāo)客群的價(jià)值訴求與情感訴求對(duì)接，案名一推出就能與之形成共鳴，因此本項(xiàng)目案名：云樵桃樹(shù)中心 亞特蘭大“桃樹(shù)中心”是美國(guó)著名設(shè)計(jì)大師

24、波特曼設(shè)計(jì)的世界上第一個(gè)大型城市綜合體，他將建筑與商業(yè)、文化、生活完美融合，規(guī)劃總圖覆蓋了17個(gè)街區(qū)。 云：高端、衛(wèi)星城 樵：西樵鎮(zhèn)6.4 不同角度案名定位從項(xiàng)目地緣價(jià)值訴求，案名為：云樵星城從項(xiàng)目環(huán)境、園林特色訴求，案名為：云樵翠園從項(xiàng)目主要功能形態(tài)訴求，案名為：云樵名都0630646.5 項(xiàng)目品牌調(diào)性定位項(xiàng)目品牌調(diào)性要與目標(biāo)客群情感訴求與利益訴求進(jìn)行對(duì)接，才能與目標(biāo)客群形成共鳴。社會(huì)中堅(jiān)盡管非社會(huì)頂級(jí)階層，但卻是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主力，因此他們渴求被認(rèn)可、被尊重。本項(xiàng)目從地段，到產(chǎn)品、園林、功能為他們量身定造的不僅僅是一處商務(wù)場(chǎng)所，同時(shí)也是企業(yè)家發(fā)展的超大平臺(tái)，因此，本項(xiàng)目品牌調(diào)性為：入駐“云

25、樵桃樹(shù)中心” 品位連升三級(jí)！6.6 項(xiàng)目推廣主題定位推廣主題與項(xiàng)目品牌形象相呼應(yīng)，直觀的訴求本項(xiàng)目的品質(zhì)、或追求品質(zhì)的態(tài)度，同時(shí)情感表達(dá)為主，兼顧理性訴求：“云樵桃樹(shù)中心”重新規(guī)劃商住發(fā)展前景！備選“云樵桃樹(shù)中心”搶奪雙中央?yún)^(qū)至高領(lǐng)地！0650667. 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略定位7.1 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的目標(biāo)體現(xiàn)在以下兩方面：第一，策略訴求能夠充分表達(dá)項(xiàng)目的核心價(jià)值，表現(xiàn)語(yǔ)言通俗易懂；第二，策略表現(xiàn)充分反映目標(biāo)客群的價(jià)值訴求，讓目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生沖動(dòng)、產(chǎn)生聯(lián)想。7.2 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)效果營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略最終目的：價(jià)值訴求能引起目標(biāo)客戶產(chǎn)生期待，引導(dǎo)目標(biāo)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀摩，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境表現(xiàn)以及銷(xiāo)售技巧，讓客戶成交。

26、價(jià)值訴求表現(xiàn)效果：充分演繹出項(xiàng)目的各項(xiàng)價(jià)值，能夠與各種價(jià)值需求的客戶對(duì)接。戰(zhàn)略目標(biāo)效果先 造 勢(shì)，再推盤(pán)：本項(xiàng)目區(qū)位、地段決定本項(xiàng)目必須如此運(yùn)作。先做環(huán)境，再開(kāi)盤(pán)：第二部曲演繹第一部曲廣告訴求，更容易建立市場(chǎng)信心。先做板房，再賣(mài)房：第三部曲延續(xù)第二部曲的，將價(jià)值呈現(xiàn)出來(lái)。0670687.3 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略總思想“三部曲”戰(zhàn)略方針7.4 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)施牌理策略實(shí)施“四張王牌”第一張牌：概念傳播，先聲奪人。第二張牌：產(chǎn)品展示，彰顯品質(zhì)。第三章牌：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，驚艷出閣。第三章牌：實(shí)景開(kāi)放，震撼全城。產(chǎn)品占位：通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、功能、環(huán)境等細(xì)節(jié)，打造終極產(chǎn)品，超越極限。概念錯(cuò)位：用頂級(jí)的產(chǎn)品、環(huán)境對(duì)接中高檔客戶群

27、，為客戶創(chuàng)造價(jià)值空間。時(shí)機(jī)搶位：準(zhǔn)確把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，工程與營(yíng)銷(xiāo)默契配合，縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間。0690707.5 市場(chǎng)溝通戰(zhàn)略總思想“三位一體”戰(zhàn)略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)：分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期2-3年，一期封頂后二期工程啟動(dòng)，工程節(jié)點(diǎn)配合營(yíng)銷(xiāo)策略。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)，一期封將基本完成一期銷(xiāo)售，并進(jìn)入二期認(rèn)購(gòu)階段。7.6 開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏7.7 園林主題說(shuō)明072071本項(xiàng)目以水景為主題，反映出嶺南本身的自然特色，因此園林風(fēng)格盡管會(huì)采用現(xiàn)代歐式，但表現(xiàn)手法將會(huì)引入很多嶺南元素，如“宜曲不宜直”等理念，組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)與主節(jié)點(diǎn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。7.8 園林細(xì)節(jié)表現(xiàn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)-070項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)-072開(kāi)發(fā)障

28、礙因素-076障礙解決方案-078開(kāi)發(fā)措施保障-0820730740750761.1 政策條件宏觀政策不斷緊縮中央一直不遺余力的對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)整，尤其是新近出臺(tái)的政策對(duì)部分置業(yè)者信心沖擊非常明顯。地方政策不利跨區(qū)置業(yè)如置業(yè)者跨區(qū)置業(yè)，按揭條件、首付條件、戶口因素、社會(huì)福利等等都會(huì)不同，從而影響置業(yè)行為。1.2 技術(shù)條件需要配合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目為整個(gè)區(qū)域功能規(guī)劃調(diào)整后的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)必須兼顧整個(gè)區(qū)域的功能定位。做為區(qū)位發(fā)展的首發(fā)項(xiàng)目責(zé)任重大首發(fā)項(xiàng)目需要根據(jù)區(qū)位的戰(zhàn)略進(jìn)行定位，并開(kāi)拓市場(chǎng)，因此與一般的地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目相比，技術(shù)含量更高，風(fēng)險(xiǎn)也更大。1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)0770782.1

29、 戰(zhàn)略總目標(biāo)倡導(dǎo)新型商業(yè)、辦公、居住理念弱化區(qū)域抗性提升產(chǎn)品、區(qū)位價(jià)值實(shí)現(xiàn)政府、發(fā)展商、消費(fèi)者三贏發(fā)展商通過(guò)建造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)，以及對(duì)生活的引導(dǎo)，弱化消費(fèi)者對(duì)本區(qū)位的心理抗性，提升他們對(duì)本區(qū)位的價(jià)值認(rèn)同。2. 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)2.1 區(qū)域發(fā)展目標(biāo)配合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略憑借產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)優(yōu)勢(shì)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略為區(qū)域戰(zhàn)略打開(kāi)與外市溝通的門(mén)戶發(fā)展商肩負(fù)區(qū)域戰(zhàn)略首發(fā)項(xiàng)目的責(zé)任，項(xiàng)目發(fā)展配合區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目推廣與區(qū)位宣傳并舉，提升區(qū)位價(jià)值，為區(qū)域發(fā)展開(kāi)路。0790802.3 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)通過(guò)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)提供倡導(dǎo)CBD、CLD商住模式引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展從而建立廣佛旗幟型樓盤(pán)項(xiàng)目的產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的根本，發(fā)展商的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、資源以及社會(huì)責(zé)任感是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保障。2.4 發(fā)展商目標(biāo)憑借發(fā)展商的經(jīng)驗(yàn)