地產(chǎn)股第一種贏利模式：住宅開(kāi)發(fā)（原創(chuàng)）_secret

1、地產(chǎn)股第一種贏利模式：住宅開(kāi)發(fā)（原創(chuàng)）“拿地蓋房子賣(mài)給要房子住的人”這種賺錢(qián)模式是最多房地產(chǎn)公司采用的，用房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)就是“純住宅開(kāi)發(fā)模式”，其典型的代表企業(yè)就是深圳的萬(wàn)科。萬(wàn)科原來(lái)從事過(guò)相當(dāng)多的行當(dāng)，有零售、外貿(mào)、制造業(yè)等，但是，很快，萬(wàn)科領(lǐng)導(dǎo)人王石就發(fā)現(xiàn)應(yīng)該專(zhuān)門(mén)從事住宅開(kāi)發(fā)。于是，萬(wàn)科把與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不相關(guān)的業(yè)務(wù)都剝離了，形成了現(xiàn)在的以專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的賺錢(qián)模式。純住宅開(kāi)發(fā)模式有什么優(yōu)勢(shì)呢？第一個(gè)優(yōu)勢(shì)：住房需求非常強(qiáng)勁十幾億人口，取消福利分房后，其暴發(fā)出來(lái)的需求是非常巨大的。專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)公司依賴(lài)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的住宅市場(chǎng)需求，是可以迅速獲取高額利潤(rùn)的。在國(guó)家大量進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)后

2、，隨著生活水平的提高，改善性住宅市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勁。第二個(gè)優(yōu)勢(shì)：實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)說(shuō)，具有一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)就是資金回籠快。眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)是采用預(yù)售制度的，什么意思？就等于說(shuō)住宅開(kāi)發(fā)商是可以在房子還沒(méi)有完全建好后（通常只要求封頂）就可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審請(qǐng)預(yù)售許可證，拿了證就可以一邊賣(mài)房子一邊建房子。而且，又由于住房需求量大，住宅開(kāi)發(fā)商通常不愁賣(mài)不掉手中的房子，只是出售價(jià)格高低的問(wèn)題。這是多大的好處？你想想，還有什么賺錢(qián)模式比這更有優(yōu)勢(shì)的呢？第三個(gè)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品利潤(rùn)率比較高商品房尤其是一些高檔住宅產(chǎn)品，其毛利率可以高達(dá)70%以上。這可是只有少數(shù)名牌產(chǎn)品才

3、可以獲取的超額利潤(rùn)，如茅臺(tái)。但是，在住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品里，有很多根本無(wú)須品牌溢價(jià)，就可以獲得超額利潤(rùn)。這又是多大的好處？你想想，還有什么比這個(gè)賺錢(qián)模式還能賺錢(qián)的？還有什么產(chǎn)品可以利潤(rùn)如此之高的？再認(rèn)真想想，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，住宅開(kāi)發(fā)真的是可以賺得開(kāi)發(fā)商盆滿缽滿的行當(dāng)，為什么不可以嘗試買(mǎi)一些住宅開(kāi)發(fā)商的股票呢？這也許是你直接介入這個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)的最簡(jiǎn)單方法。第四個(gè)優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理是個(gè)隨手而來(lái)的利潤(rùn)點(diǎn)多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給購(gòu)房者后，通常會(huì)直接介入物業(yè)管理，少數(shù)會(huì)把物業(yè)管理外包給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理的利潤(rùn)雖然相比直接賣(mài)房子要低得多。但是，你要明白，這可是住宅開(kāi)發(fā)商順手拈來(lái)的利潤(rùn)。雖然物業(yè)管理當(dāng)中有許多

4、令人頭痛的問(wèn)題，但所有的爭(zhēng)議都不能抹殺其能夠賺錢(qián)的特征。尤其在一些高檔住宅物業(yè)中，物業(yè)管理收費(fèi)是相當(dāng)高的，其利潤(rùn)可想而知。而且，這種利潤(rùn)在客觀上幾乎沒(méi)有人能夠掠奪的住宅開(kāi)發(fā)商針對(duì)自身所開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品進(jìn)行的物業(yè)管理是很難有外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者能夠代替的，基本上可以說(shuō)是一種另類(lèi)的壟斷經(jīng)營(yíng)。這種情況至少在短期內(nèi)不會(huì)有所改變。業(yè)主委員會(huì)當(dāng)然有權(quán)要求更換物業(yè)管理公司，但是這種權(quán)利相對(duì)來(lái)說(shuō)比較弱小。物業(yè)管理是個(gè)相對(duì)賣(mài)房子更為持續(xù)的利潤(rùn)來(lái)源。這是住宅開(kāi)發(fā)商的后半輩子最關(guān)心的賺錢(qián)模式問(wèn)題。其實(shí)，你可以仔細(xì)想想，或者直接就從自己所居住的社區(qū)觀察，你很快會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，如果住宅開(kāi)發(fā)商要在物業(yè)管理上做賺錢(qián)的文章，是大有可為的物業(yè)

5、管理存在非常多的增值性服務(wù)。比如，物業(yè)管理公司在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行的超市經(jīng)營(yíng)就是最明顯的一個(gè)表現(xiàn)。物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)毛利率占主營(yíng)業(yè)務(wù)比%25280.0851.03.370.62 上面這組數(shù)據(jù)是2008年萬(wàn)科公司物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入方面的。毛利率很低，但總體營(yíng)業(yè)收入不少。這只是處在初級(jí)階段的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)。畢竟，萬(wàn)科仍將利潤(rùn)點(diǎn)著眼在開(kāi)發(fā)方面。但是，可以預(yù)見(jiàn)的是，這方面的收入將在未來(lái)形成很可觀的增長(zhǎng)住宅需求疲軟后，開(kāi)發(fā)速度隨之放緩，而同時(shí)物業(yè)管理增值服務(wù)就會(huì)形成一個(gè)相對(duì)可觀的增長(zhǎng)。純住宅開(kāi)發(fā)模式有什么劣勢(shì)呢？有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)，而且住宅開(kāi)發(fā)的劣勢(shì)還不可輕視。你是不是經(jīng)常能感受到住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總是存在很多不確定性

6、的因素呢？這就是住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)很大的劣勢(shì)。第一個(gè)劣勢(shì)：受政策面影響大住房不僅具有商品屬性，還具有社會(huì)保障的屬性。你完全可以明白，房子原本就是給人住的，是解決人的基本權(quán)利的一種載體，在一個(gè)健全的社會(huì)里，人人都應(yīng)當(dāng)有房子可以居住。但是，住房的建設(shè)需要花費(fèi)大量的資金，國(guó)家不可能給人人都免費(fèi)建一套房子。所以，也就勢(shì)必將房子推向市場(chǎng)化，從而也使房子具有了更強(qiáng)的商品屬性，甚至產(chǎn)生很強(qiáng)的投資屬性房子通常比較保值，可以比較有效地抵御通貨膨脹，這就導(dǎo)致房子也成為非常搶手的投資品。正是因?yàn)樽》康倪@些多種屬性，使得國(guó)家對(duì)住宅開(kāi)發(fā)采取了宏觀調(diào)控的政策，目的也就是為了這個(gè)關(guān)系重大民生的產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。只要住宅開(kāi)

7、發(fā)呈現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)家都會(huì)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，處于低谷中時(shí)，國(guó)家也會(huì)采取適當(dāng)?shù)拇碳ふ?。如此，就?huì)讓整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)因政策面而帶來(lái)的波動(dòng)性。作為投資者，你最需要把握的就是政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響。政策有利于住宅市場(chǎng)擴(kuò)大時(shí)，相關(guān)的上市公司也會(huì)受益，相反，也是如此。這就是一個(gè)時(shí)機(jī)的選擇問(wèn)題。當(dāng)然，最重要的仍舊是上市公司本身的盈利能力。一家盈利能力真正好的住宅開(kāi)發(fā)商，對(duì)政策的敏感程度是比較弱的。第二個(gè)劣勢(shì)：盈利會(huì)比較不穩(wěn)定住宅開(kāi)發(fā)商的每年盈利通常是很不穩(wěn)定的，呈現(xiàn)出暴漲暴落的特征，這是由住宅開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)所決定的。當(dāng)年拿到好的地塊，開(kāi)發(fā)了熱銷(xiāo)樓盤(pán)，利潤(rùn)當(dāng)然會(huì)大增，如果拿了高價(jià)地塊，又恰逢行業(yè)低迷期，利潤(rùn)當(dāng)然就大大縮水。所以，通常不以PE來(lái)評(píng)估一家住宅開(kāi)發(fā)商的基本價(jià)值，而是用PB就看其有多少真材實(shí)料的東西（凈資產(chǎn)）。當(dāng)然，不排除一些上市公司在財(cái)務(wù)報(bào)表上使用“乾坤大挪移”，主觀上采取一些“計(jì)提”的方法，調(diào)整每年的盈利數(shù)據(jù)，從而表面上看起來(lái)，每年的盈利都相對(duì)比較穩(wěn)定，或者都呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。針對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商盈利波動(dòng)性大的特點(diǎn)，作為投資者，你就應(yīng)該更清楚地認(rèn)識(shí)到那些利潤(rùn)產(chǎn)生暴漲的企業(yè)（增長(zhǎng)幾倍）背后的原因，而不宜在股票價(jià)格高漲的情況下盲目地買(mǎi)入，這往往要被套牢。因?yàn)橐恍┲?/p>