[重慶]城市綜合體項(xiàng)目投標(biāo)策劃書(shū)(含項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策劃)

1、 目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場(chǎng)2.3公寓市場(chǎng)2.4寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心問(wèn)題價(jià)值主張1.1客戶(hù)分析1.2客戶(hù)定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)主張 1.2營(yíng)銷(xiāo)策略及思路 1.3價(jià)格&推售xx保障5.1業(yè)績(jī)5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù)L6-1地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 188693.42占地面積 25794 容積率4.9商業(yè)面積48050.75辦公面積 34227.59公寓面積 61036.34建筑密度45%項(xiàng)目規(guī)劃小戶(hù)型、純商業(yè)綜合體項(xiàng)目，擁有個(gè)性化的功能配套和良好的社區(qū)環(huán)境空中會(huì)所 項(xiàng)目屬性定位：城市核心 邊緣、個(gè)性空間 、遠(yuǎn)景價(jià)值看好的 公

2、寓項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：CBD延伸區(qū)金融、商業(yè)延伸區(qū)純商業(yè)開(kāi)放式公寓戶(hù)型空間靈活轉(zhuǎn)換目標(biāo)解析： 從銷(xiāo)售價(jià)格分析，片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高的精裝小戶(hù)型11000/（50平方米以下） 從銷(xiāo)售量來(lái)分析，2011年同類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)最好銷(xiāo)量約為9000，銷(xiāo)售速度約為 3000/月。 思考： 目前處于什么樣的整體市場(chǎng)形勢(shì)下？ 目標(biāo)售價(jià)在市場(chǎng)上面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？ 目標(biāo)銷(xiāo)售速度處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)地位？ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析支撐本項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷(xiāo)售速度？我們目標(biāo)：價(jià)格：精裝修均價(jià)11000/；速度：2011年10月份開(kāi)盤(pán)，總銷(xiāo)售面積61036.34，當(dāng)年完成銷(xiāo)售61036.34 。目標(biāo)背景分析。2.1宏觀背景2.2重慶市場(chǎng)2.3公寓市場(chǎng)1市

3、場(chǎng)概述 所謂政策不痛不癢，銀行調(diào)控傷筋動(dòng)骨！ 每月一次的存款準(zhǔn)備金上調(diào)，依舊準(zhǔn)時(shí) 銀監(jiān)會(huì)允許各家首套房提高首付比例 銀根緊縮、限制貸款、排隊(duì)放款. 市場(chǎng)混戰(zhàn)，弱肉強(qiáng)食，“剩”者為王 開(kāi)發(fā)商折扣清盤(pán)，加緊沖刺回款力度 購(gòu)房者唯恐掉隊(duì)，謹(jǐn)慎選擇性猛追，企業(yè)品質(zhì)與口碑效益凸顯中小開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨生存壓力。 宏觀政策央行決定5月18日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 從2011年5月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。央行最近一次上調(diào)準(zhǔn)備金率是在2011年4月21日，本次是央行今年內(nèi)第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整之后，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21%，再創(chuàng)新高。中小金融

4、機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%。xx觀點(diǎn)： 存款準(zhǔn)備金上調(diào)將直接影響房貸的發(fā)放, 再度上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，此次上調(diào)后，可一次性?xún)鼋Y(jié)銀行資金3,700多億元，此舉意在進(jìn)一步回籠市場(chǎng)的寬裕流動(dòng)性，進(jìn)一步足額充分回籠5月到期的5000億元央票。這對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展將是具有重要意義。商品房未“一套一標(biāo)”每套將罰款5000元 據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)12日公布的通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行“一套一標(biāo)”，每套處5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。 發(fā)展改革委表示，

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反有關(guān)價(jià)格法規(guī)，情節(jié)嚴(yán)重的，要責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。通過(guò)嚴(yán)厲懲處，切實(shí)保障商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定貫徹執(zhí)行。各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)執(zhí)行情況專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的要發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并依法嚴(yán)懲和公開(kāi)曝光。xx觀點(diǎn)： 實(shí)行“一房一價(jià)”能使消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機(jī)率，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，遏制開(kāi)發(fā)商的“坐地起價(jià)”行為，但在控制房?jī)r(jià)方面意義不大，甚至有人對(duì)其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。 “一房一價(jià)”對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)操作難度更大，即使監(jiān)管、執(zhí)行到位，也對(duì)房?jī)r(jià)和二手房市場(chǎng)格局沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)性的改善。細(xì)則中規(guī)定

6、，二手房不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。但實(shí)際上，二手房的成交價(jià)格都是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)議定的，成交價(jià)格必然與掛牌價(jià)格不同，而且業(yè)主在掛牌的過(guò)程中也可以根據(jù)市場(chǎng)和自身狀況改變報(bào)價(jià)。 宏觀經(jīng)濟(jì)2011年4月CPI漲幅5.3% 通脹壓力仍在繼續(xù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月CPI 同比上漲5.3%，數(shù)據(jù)顯示，CPI同比較上月下降0.1%，但環(huán)比仍然在上漲，通脹仍然在頂部運(yùn)行。 一些樂(lè)觀者認(rèn)為，CPI增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)是見(jiàn)頂回落，后續(xù)政策和經(jīng)濟(jì)增速可以高枕無(wú)憂。而悲觀者認(rèn)為，通脹壓力仍在持續(xù)，并且擔(dān)憂進(jìn)一步的緊縮政策增大經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。xx觀點(diǎn)： 雖然4月數(shù)據(jù)顯示食品價(jià)格降聲一片，而且夏秋季節(jié)到來(lái)蔬菜、糧食等食

7、品價(jià)格將繼續(xù)回落，但是非食品價(jià)格繼續(xù)超常規(guī)增長(zhǎng)成為悲觀者的主要擔(dān)憂。 CPI5.3%的同比增幅依然處于2008年7月以來(lái)，也是今年以來(lái)的第二高位，說(shuō)明短期內(nèi)通脹壓力依然持續(xù)。一季度我市GDP同比增長(zhǎng)16.3% 4月29日,市統(tǒng)計(jì)局消息稱(chēng)一季度，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)去年發(fā)展勢(shì)頭，保持高位運(yùn)行，一季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2061.11億元，同比增長(zhǎng)16.3%，高出全國(guó)水平6.6個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)第三位，西部第二位。“在宏觀調(diào)控下實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，一季度經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟了十二五大發(fā)展的序幕。全市經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出動(dòng)力足、增速快、效益好、亮點(diǎn)多等良好局勢(shì)。”市統(tǒng)計(jì)局分析。xx觀點(diǎn)： GDP反映著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

8、平，目前重慶的GDP排全國(guó)第七位。再縱觀房?jī)r(jià)，重慶房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)不及GDP的增長(zhǎng)，且房?jī)r(jià)水平未能進(jìn)入前十，因此可以看出重慶未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展仍然有相當(dāng)?shù)目沼馕宄沙鞘谐山涣客壬蠞q 多數(shù)城市價(jià)格穩(wěn)定 近期房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的35個(gè)城市中，逾五成城市成交量同比上漲。在重點(diǎn)城市中，僅上海、蘇州、深圳成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。長(zhǎng)沙跌幅最大，達(dá)29.75%，其次重慶跌幅為26.48%，北京跌幅為25.76%。全國(guó)熱點(diǎn)城市上半年成交同比去年成交表現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之上的經(jīng)濟(jì)大背景房地產(chǎn)的近期：結(jié)論： 房地產(chǎn)市場(chǎng)能否恢復(fù)取決于通貨膨脹能否得到抑制，根據(jù)以上分析，全國(guó)短期快速恢復(fù)過(guò)來(lái)，目前來(lái)看這種可能性較?。ㄈ纾?/p>

9、原預(yù)期5、6月份市場(chǎng)可能恢復(fù)）CPI和房?jī)r(jià)變化不同步。 行業(yè)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)中西部崛起態(tài)勢(shì) 隨著國(guó)家接連幾輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在發(fā)生明顯的變化。 限購(gòu)政策下，限購(gòu)城市住房銷(xiāo)售明顯下降，價(jià)格也逐步平穩(wěn)；非限購(gòu)城市則吸引了投資資金的關(guān)注，用量?jī)r(jià)齊升形容也不太過(guò)分。從區(qū)域市場(chǎng)的形勢(shì)變化看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)日益崛起。 地產(chǎn)投資依然強(qiáng)勁，中、西部增幅更大。今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.3%。其中，東部區(qū)域增長(zhǎng)32.7%，中部地區(qū)增長(zhǎng)36%，西部地區(qū)增長(zhǎng)37.7%。中、西部增幅快于東部。 住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)中部最強(qiáng)。前四個(gè)月，東部地區(qū)住宅銷(xiāo)售同比下降0.3%，而

10、中部地區(qū)則同比上漲19.4%，西部地區(qū)也上漲7%，中部地區(qū)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭顯露無(wú)遺。 住宅銷(xiāo)售絕對(duì)量東部依然是老大，但中、西部地區(qū)同樣不能小覷。前四個(gè)月，東部地區(qū)是10911.7萬(wàn)平方米，中部地區(qū)是5352.7萬(wàn)平方米，西部地區(qū)是6080.5萬(wàn)平方米。中、西部地區(qū)成交之和已經(jīng)超過(guò)了東部發(fā)達(dá)地區(qū)。實(shí)際上在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，東部地區(qū)住房的成交量都遠(yuǎn)大于中西部之和。 從城市角度看，一線城市住宅成交全面“陷落”，二線城市炫目登場(chǎng)。前四個(gè)月，四個(gè)一線城市銷(xiāo)售量基本呈現(xiàn)下降或持平狀態(tài)。北京同比下降32.3%，上海下降26.8%，廣州同比增長(zhǎng)3.4%，深圳同比下降0.1%。與此形成鮮明對(duì)比的是一些二線城市的住宅銷(xiāo)售

11、量出現(xiàn)了大幅上漲。如呼和浩特上漲97.9%，石家莊上漲55.6%，西寧上漲64.5%，烏魯木齊上漲58.6%。另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是前期熱點(diǎn)城市如北海、?？诘瘸鞘凶≌N(xiāo)量也出現(xiàn)了較大幅度下降。總體看，前四個(gè)月有19個(gè)城市同比下跌，相應(yīng)21個(gè)城市住宅銷(xiāo)售成交上漲(注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市有40個(gè))。下跌城市集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)則表現(xiàn)為成交活躍，成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐的潛力區(qū)域。xx觀點(diǎn)： 從以上數(shù)據(jù)分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，投資依然活躍，東部雖然仍是主流，但中西部地區(qū)也在逐漸崛起。一線城市市場(chǎng)已經(jīng)成熟，二三線城市增長(zhǎng)潛力巨大。 在這樣的大形勢(shì)之下，各大開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略也隨之

12、進(jìn)行調(diào)整。大量開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐二三線城市，搶占市場(chǎng)份額。房地產(chǎn)“中西部崛起”正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 行業(yè)動(dòng)態(tài)我市部分銀行提高首套房首付比例 銀監(jiān)會(huì)官員關(guān)于“銀行可以自行上調(diào)首套房首付比例”的話剛一出，首套房首付四成乃至五成正式成為各大商業(yè)銀行的“共識(shí)”，對(duì)于賣(mài)價(jià)比較高的房子尤其如此。央行連續(xù)九次提高存款準(zhǔn)備金,確實(shí)讓銀行資金空前吃緊，今年的額度比去年相比下降了30%50%。xx觀點(diǎn)：房貸業(yè)務(wù)一直以來(lái)是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，提高首付勢(shì)必要把部分客戶(hù)拒之門(mén)外，但從銀行來(lái)說(shuō)，也是迫不得已之舉。央行連續(xù)九次提高存款準(zhǔn)備金，確實(shí)讓銀行資金空前吃緊。6月央行仍將調(diào)高存款準(zhǔn)備金，甚至還會(huì)加息，在這種情況下，未來(lái)房貸申請(qǐng)仍不會(huì)

13、緩解。在信貸政策不斷收緊的狀況下，成交將持續(xù)下降，因此推斷6月或呈現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例修訂，增加條款保護(hù)市民權(quán)益。 花園洋房封頂才能出售。8層及以下的低層住房（如花園洋房），必須等主體結(jié)構(gòu)封頂之后，簽訂的合同才有效。總樓層是9層及以上的高層住房，必須修好一半以上才能賣(mài)。那種剛剛確定規(guī)劃，或者打個(gè)地基就開(kāi)始賣(mài)房子的事情，再也不準(zhǔn)發(fā)生了。 有沒(méi)有抵押必須公示。如果房子修的差不多了，準(zhǔn)備預(yù)售了，應(yīng)該在15天之內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源。除此之外，還應(yīng)該公示預(yù)售許可證，產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號(hào)等。這還不夠，市人大法制委副主任周朝東說(shuō)，新條例還增加了一條新

14、的公示內(nèi)容，必須公示所涉及的房地產(chǎn)抵押信息，保障市民的知情權(quán)。 預(yù)售資金進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)。預(yù)售資金以前都是開(kāi)發(fā)商自己收，現(xiàn)在不行了。新條例規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從合作的按揭銀行中選擇一家作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，在里邊設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，而且一個(gè)商品房預(yù)售許可證只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)。 不能用節(jié)假日拖延辦事。新條例在7處地方將“工作日”改為“日”。比如，取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該在15日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源。辦理按揭貸款的銀行，應(yīng)該在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之日起5日內(nèi)放款等。xx觀點(diǎn)： 修訂后的新條例適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和法制環(huán)境發(fā)生的重大變化，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保障市民的

15、合法權(quán)益具有重要作用。這將對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的節(jié)點(diǎn)控制帶來(lái)很大的影響，針對(duì)市場(chǎng)變化隨時(shí)改變推售時(shí)間的難度將提高，此外由于對(duì)工程及預(yù)售資金的限制會(huì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流有一定影響。 重慶市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)2011年15月主城項(xiàng)目成交套數(shù)走勢(shì)寫(xiě)字樓洋房別墅高層數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管所 重慶市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)2011年15月主城項(xiàng)目成交價(jià)格走勢(shì)寫(xiě)字樓洋房高層別墅數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管所重慶市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)2011年5月主城競(jìng)品高層項(xiàng)目成交明細(xì)樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積（）套內(nèi)面積（）套數(shù)（套）建面單價(jià)（元/）奧林匹克花園7315.175902.38557416保利高爾夫花園673.14565.6245624北溫泉九號(hào)1502.211220.5

16、4186865東原親親里4213.993439.54506617復(fù)地上城29601.9623835.782766385觀音橋COSMO480.25395.89511605國(guó)際社區(qū)38257.631214.594216404和泓南山道4807.373862.38616872弘揚(yáng)華城國(guó)際230.34188.137170南濱國(guó)際公寓1077.25861.46257849南方東銀中央廣場(chǎng)53.0942.56110222融科海闊天空1868.631558.24186843融僑城5940.145118.4419734上海城1060.47873.42109603萬(wàn)科悅峰12765.6210636.24132

17、7962雅居樂(lè)花園5186.544240.79336264渝能?chē)?guó)際2348.91931.04327195合計(jì)119380.297501.2511896958數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管所重慶市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)2011年5月主城寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交明細(xì)樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積（）成交金額（億元）套數(shù)（套）建面單價(jià)（元/）時(shí)代天街14503.782.125087199514651創(chuàng)匯首座1927.810.288497211314965疊彩城80.860.01055171113049長(zhǎng)江國(guó)際4635.530.80211412417304線外1564.280.1130277667225金開(kāi)協(xié)信中心339.840.04145878

18、312199金融街金融中心216.110.03224361114919聯(lián)合國(guó)際627.390.101931971116246協(xié)信中心171.160.02171789112688新華國(guó)際4677.470.759095761916228國(guó)際開(kāi)發(fā)金融大廈2132.810.53320250425000中渝都會(huì)9號(hào)1526.50.216196403014162匯總32403.545.045124918815570數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房管所房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之上的經(jīng)濟(jì)大背景重慶市場(chǎng)：結(jié)論：重慶短期快速恢復(fù)可能性較小， 1年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大高端樓盤(pán)銷(xiāo)售量市場(chǎng)壓力大。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積（）成交金額（億元）套數(shù)（套）建面單價(jià)（元

19、/）時(shí)代天街14503.782.125087199514651創(chuàng)匯首座1927.810.288497211314965疊彩城80.860.01055171113049長(zhǎng)江國(guó)際4635.530.80211412417304線外1564.280.1130277667225金開(kāi)協(xié)信中心339.840.04145878312199金融街金融中心216.110.03224361114919聯(lián)合國(guó)際627.390.101931971116246協(xié)信中心171.160.02171789112688新華國(guó)際4677.470.759095761916228國(guó)際開(kāi)發(fā)金融大廈2132.810.53320250425

20、000中渝都會(huì)9號(hào)1526.50.216196403014162匯總32403.545.045124918815570在售競(jìng)品項(xiàng)目一覽表總結(jié)：目前處于什么樣的整體市場(chǎng)形勢(shì)下？全國(guó)：全國(guó)短期快速恢復(fù)可能性較小。PI和房?jī)r(jià)變化不同步。重慶：重慶短期快速恢復(fù)可能性較小，1年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。中高端公寓銷(xiāo)售市場(chǎng)壓力大。目標(biāo)售價(jià)在市場(chǎng)上面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？第一梯度：較低價(jià)位項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。第二梯度：同等價(jià)位的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。目標(biāo)銷(xiāo)售速度處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)地位？本項(xiàng)目是全面超越目前市場(chǎng)銷(xiāo)售速度競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析支撐本項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷(xiāo)售速度？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目城市價(jià)值和資源價(jià)值使本項(xiàng)目處于劣勢(shì)地位。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)傳統(tǒng)置業(yè)目的對(duì)本項(xiàng)目接

21、受度低。目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場(chǎng)2.3公寓市場(chǎng)2.4寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心問(wèn)題價(jià)值主張1.1客戶(hù)分析1.2客戶(hù)定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)主張 1.2營(yíng)銷(xiāo)策略及思路 1.3價(jià)格&推售xx保障5.1業(yè)績(jī)5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù)通過(guò)金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)分析和界定核心問(wèn)題R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）S我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）p快 速 銷(xiāo) 售 目 標(biāo) 總 銷(xiāo) 售 面 積61036.34 ， 當(dāng) 年 完 成 銷(xiāo) 售 61036.34，約100%；p價(jià)格目標(biāo)片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高的公寓不到10000/，我們項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為精裝11000/。

22、p市場(chǎng)大勢(shì):全國(guó)、重慶p市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng):價(jià)值、價(jià)格、供應(yīng)、速度p客戶(hù)：客戶(hù)群、置業(yè)目的；我們?cè)趺崔k？（解決方案的提出）核心問(wèn)題是什么？基于xx以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問(wèn)題是核心問(wèn)題建立本項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值觀如何使客戶(hù)快速接受本項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值觀如何快速積累客戶(hù)并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售？?jī)r(jià)值塑造與客戶(hù)匹配問(wèn)題 -支持銷(xiāo)售速度如何快速尋找本項(xiàng)目匹配的形象客戶(hù) 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位問(wèn)題： 如何在淡市下建立項(xiàng)目核心價(jià)值與較低價(jià)位項(xiàng)目建立不同的價(jià)值比較體系與同等價(jià)位項(xiàng)目?jī)r(jià)值不同的價(jià)值抽屜-支持價(jià)格目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場(chǎng)2.3公寓市場(chǎng)2.4寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心問(wèn)題價(jià)值主張

23、1.1客戶(hù)分析1.2客戶(hù)定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)主張 1.2營(yíng)銷(xiāo)策略及思路 1.3價(jià)格&推售xx保障5.1業(yè)績(jī)5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù)本項(xiàng)目產(chǎn)品：戶(hù)型面積55平方米左右銷(xiāo)售總價(jià)約66萬(wàn)u競(jìng)爭(zhēng)第一梯度：較低價(jià)位項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)投資性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力弱具有較好中遠(yuǎn)期投資價(jià)值第二梯度：同等價(jià)位的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)直接價(jià)值對(duì)比不強(qiáng)u傳統(tǒng)小戶(hù)型置業(yè)目的（投資、過(guò)渡自主、度假）區(qū)域資源競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng) 參考市場(chǎng)其他行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)：如甲殼蟲(chóng)/MINI、 IPHONE手機(jī)等，擺脫傳統(tǒng)購(gòu)買(mǎi)目的的營(yíng)銷(xiāo)途徑，即在項(xiàng)目一定投資價(jià)值基礎(chǔ)上,定義為小戶(hù)型的奢侈品概念營(yíng)銷(xiāo)。時(shí)尚人群:獨(dú)特個(gè)性消費(fèi)品社會(huì)和家庭中間人士:某種功能空間的需

24、求市場(chǎng)的探討和印證：u客戶(hù)分析-消費(fèi)者訪談u存款調(diào)研本項(xiàng)目組在一周時(shí)間內(nèi)針對(duì)性地開(kāi)展了重慶客戶(hù)深度訪談針對(duì)具有可能成為本項(xiàng)目的客戶(hù)類(lèi)型，如媒體界、廣告界、時(shí)尚界以及金融圈的公司白領(lǐng)等進(jìn)行深入地面對(duì)面訪談。執(zhí)行方式：二對(duì)一面訪（一人訪談，一人記錄）訪談時(shí)間：4080分鐘執(zhí)行數(shù)量：約35份深度訪談1電影制作人楊麗45歲11攝影工作室朱晶26歲2廣告公司股東毛總35歲12媒體廣告類(lèi)趙敏25歲3金融投資公司總經(jīng)理張總41歲13媒體手機(jī)廣告類(lèi)鐘林26歲4招行部門(mén)總經(jīng)理胡先生35歲14公司職員孔燦25歲5招行支行信貸主任何先生32歲15手機(jī)短信類(lèi)朱輝27歲6廣告公司老總王先生37歲16公司職員陳玲麗26歲

25、7電視臺(tái)主持人劉小姐33歲17廣播電臺(tái)胡靜25歲8律師行胡律師35歲18公司職員詹吉26歲9水庫(kù)移民規(guī)劃處楊榮華28歲19公司職員嚴(yán)林28歲10媒體類(lèi)蔡灶27歲20酒吧主管朱穎嫻27歲深訪客戶(hù)清單：職業(yè)：電影制作人年齡：45歲左右 年收入:150萬(wàn)元以上客戶(hù)基本情況：從事電影業(yè)，在觀音橋商圈跟朋友合伙開(kāi)有高檔咖啡廳，因職業(yè)關(guān)系很講究生活品質(zhì)，平常接觸的朋友類(lèi)型很多。在渝擁有物業(yè)較多，在渝中區(qū)解放碑的時(shí)代廣場(chǎng)有物業(yè)，在萬(wàn)科城市花園才購(gòu)置了兩套新房。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：像我們這一代的人生長(zhǎng)環(huán)境不一樣，大多經(jīng)歷過(guò)文革時(shí)期，身邊的朋友都屬比較交心的，家庭居住面積都比較大，好友間家庭的

26、保密程度不高，現(xiàn)居住房的功能分區(qū)都比較多而全，所以像我就沒(méi)多大必要需要這樣的房子。但也有可能會(huì)存在一小部分“金屋藏嬌”型的人我周邊的朋友也有30來(lái)歲的，屬于高齡未婚的人，他們的生活價(jià)值觀跟其他人不一樣，很需要個(gè)人空間，比較喜歡另類(lèi)個(gè)性的產(chǎn)品，包括他們的生活方式也是超時(shí)尚的，喜歡另類(lèi)的酒吧和咖啡廳。所以在展示上一定要有視覺(jué)沖擊力。、對(duì)區(qū)域內(nèi)價(jià)格的預(yù)估：在火車(chē)站附近，地段差不多，10000元/m2左右，現(xiàn)在好像周邊的毛坯價(jià)格都八九千了吧，而且是精裝房。、對(duì)xx的認(rèn)知：首先還是物業(yè)管理很有知名度，像我買(mǎi)了xx的房子覺(jué)得物業(yè)真的是沒(méi)話說(shuō)，再一個(gè)就是他的戶(hù)型設(shè)計(jì)，各方面肯定都有保障。楊女士n從事電影行業(yè)

27、n30多歲的高齡未婚n另類(lèi)價(jià)值觀/另類(lèi)生活方式n需求個(gè)人空間n喜歡另類(lèi)產(chǎn)品/有視覺(jué)沖擊力的東西n認(rèn)可xx的物業(yè)管理及戶(hù)型設(shè)計(jì)n認(rèn)可10000元/m2典型客戶(hù)分析毛總職業(yè)：廣告公司總經(jīng)理年齡:35歲 年收入:50100萬(wàn)客戶(hù)基本情況： 廣告公司股東之一，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，講究生活品質(zhì)。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求： 這種多功能空間的小戶(hù)型還是很有吸引力的， 我很多時(shí)候是需要完全獨(dú)立的空間的，對(duì)于 我又像是個(gè)玩具。就像我才買(mǎi)了一輛小摩托， 有感覺(jué)的時(shí)候就會(huì)騎，大多數(shù)時(shí)候可以收在 車(chē)尾箱里。我周邊的一些朋友也是需要這種 既個(gè)性又獨(dú)立的空間的。2、對(duì)個(gè)性空間的需求有哪些： 像這

28、種項(xiàng)目的話，物業(yè)管理是很重要的，一 定要有酒店式服務(wù)，還要有些個(gè)性配套設(shè)施。3、對(duì)價(jià)格的承受能力： 我認(rèn)為像這種產(chǎn)品在新華西區(qū)域差不多在 10000元/m2左右就合適了。4、對(duì)xx的認(rèn)知： 我對(duì)xx的產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟物管都是非常信任的。n從事廣告行業(yè)n35歲事業(yè)有成n有獨(dú)到的見(jiàn)解，講究生活品質(zhì)n需求完全獨(dú)立的空間n“玩具觀”n需求酒店式服務(wù)/個(gè)性配套設(shè)施n認(rèn)可xx的物業(yè)管理及戶(hù)型設(shè)計(jì)n認(rèn)可10000元/m2典型客戶(hù)分析胡先生職業(yè)：資深律師年齡:35歲 年收入:30萬(wàn)左右客戶(hù)基本情況：資深律師,從事該行業(yè)十年左右,喜歡和圈子里的朋友來(lái)往。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：有這樣的一個(gè)空間也比較合適

29、,因?yàn)槠匠５囊恍┕ぷ魃嫌型鶃?lái)的人不愿意請(qǐng)到家里,不愿意打擾到家里人.而且像做我這一行的,接案子的時(shí)候是極需要一個(gè)自己的空間來(lái)考慮事情的,在家里就不行了,又有小孩,根本沒(méi)法思考,又不愿意呆在辦公室,那樣太沒(méi)自我空間了,上下班都一個(gè)地方.而且現(xiàn)在就住在武昌,但是上班在漢口,如果在這邊買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型也是合適的。2、對(duì)個(gè)性空間的需求有哪些：.但是這樣的話(指不經(jīng)常會(huì)入住)物業(yè)管理就一定要好.這樣才能省事又省心，另外最好能有些新穎的配套，比如最好有“冪想室”之類(lèi)的，像我們這種腦力工作者不在少數(shù)，是需要一個(gè)放松的空間的。、對(duì)價(jià)格的承愛(ài)力如果是精裝修，在火車(chē)站那個(gè)地段12000元/m2左右以?xún)?nèi)都是可接受的。4、

30、對(duì)xx的認(rèn)知：印像最深刻還是眼鏡品牌。典型客戶(hù)分析n從事律師行業(yè)n35歲事業(yè)有成n強(qiáng)度腦力工作者n工作關(guān)系不愿打擾家庭生活n極需自我空間：冥想和放松n新穎的配套n認(rèn)可xx的品牌n認(rèn)可12000元/m2劉小姐職業(yè)：電視臺(tái)主持人年齡:33歲 月收入:10000元/月左右客戶(hù)基本情況：典型的三口之家，生活方式偏時(shí)尚型，平常周末都跟丈夫單獨(dú)出去約會(huì)。從事經(jīng)濟(jì)類(lèi)電臺(tái)主持多年，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)較為了解，平常都接觸較有身份的企業(yè)家。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求對(duì)我個(gè)人來(lái)說(shuō)是有這方面的需求的，再說(shuō)在王家墩CBD，用來(lái)投資自住都可以，因?yàn)槲覀兎凑加蟹?，偶而換個(gè)新環(huán)境也挺好的，有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較講究生活品質(zhì)

31、，包括我身邊的一些朋友年齡在三十四五歲的，他們也應(yīng)該跟我是同類(lèi)的人吧。2、對(duì)個(gè)性空間的需求有哪些：最好能有酒店服務(wù)式管理，也需要有一兩個(gè)高檔的餐廳，必竟目前這邊的高檔設(shè)施還不多，有朋友要來(lái)參觀參觀的話得有個(gè)請(qǐng)客的地方啊。3、對(duì)價(jià)格的承受力：靠著未來(lái)的CBD，帶裝修價(jià)格應(yīng)該差不多900010000元/m24、對(duì)xx的認(rèn)知：在重慶是很有品牌知名度的，年輕人買(mǎi)的比較多典型客戶(hù)分析n從事電視臺(tái)主持人行業(yè)n30歲事業(yè)有成n熟悉重慶房地產(chǎn)n社交圈子廣泛n有較強(qiáng)的投資意識(shí)n接受新的生活方式n講究生活品質(zhì)n需要酒店式管理/高檔餐廳n認(rèn)可xx的品牌n認(rèn)可9000-10000元/m2趙小姐職業(yè)：廣告業(yè)年齡:25歲

32、 月收入:50006000元/月客戶(hù)基本情況：工作近四年時(shí)間，準(zhǔn)備結(jié)婚，已在重慶市區(qū)購(gòu)置一套新房，屬于時(shí)尚型的現(xiàn)代年輕人，覺(jué)得即便是結(jié)了婚，但還是應(yīng)該要有自己的生活空間，其父親在財(cái)政局任職，屬家境比較殷實(shí)的80后。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：認(rèn)為創(chuàng)新小戶(hù)型目前是比較有市場(chǎng)的，潛意識(shí)里需要有自己獨(dú)立的個(gè)性的空間，現(xiàn)在各方面壓力都比較大，需要有一個(gè)可以放松自己的地方。2、對(duì)個(gè)性空間的需求有哪些：希望小區(qū)里能有另類(lèi)的酒吧，平常也可以約朋友過(guò)來(lái)體驗(yàn)，我們都喜歡這樣的生活方式。3、對(duì)區(qū)域價(jià)格的預(yù)估：這個(gè)地段如果是xx開(kāi)發(fā)就還可以，那個(gè)位置也不是很好的話也只能由xx去開(kāi)發(fā)。那估計(jì)在11000元/

33、m2左右，理由是面積小，總價(jià)相對(duì)較低，二是精裝修，三是地塊未來(lái)的發(fā)展前景。4、對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)知：在重慶很有品牌，產(chǎn)品不錯(cuò)典型客戶(hù)分析n從事廣告行業(yè)n時(shí)尚年輕人n家境殷實(shí)的80后n潛意識(shí)需求獨(dú)立個(gè)性空間/放松自己n喜歡與朋友交流分享n需要另類(lèi)酒吧n認(rèn)可xx的品牌n認(rèn)可11000元/m2蔡生職業(yè)：報(bào)紙媒體年齡:27歲 月收入:12000元/月客戶(hù)基本情況： 典型的80后,單身，經(jīng)濟(jì)收入在重慶算中高檔,從事報(bào)紙媒體行業(yè),喜歡個(gè)性時(shí)尚的生活方式，父母從商，家境殷實(shí)。1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：我是喜歡這樣的項(xiàng)目的,因?yàn)槎际悄贻p人嘛,肯定需要一個(gè)個(gè)性又獨(dú)立的空間,平常想請(qǐng)些朋友到家玩的話,如果父母

34、在家總歸是不方便的。2、對(duì)個(gè)性空間的需求有哪些：物業(yè)管理方面最好能一手包辦，平常都比較忙的，不可能還有多余的時(shí)間去收拾屋子，另外配套上有些另類(lèi)一些的設(shè)施就完美了，比如休閑、娛樂(lè)、餐飲檔次都稍高一點(diǎn)的。這樣更方便，平常也能有放松的空間。3、對(duì)價(jià)格的承受能力：10000元/m2以?xún)?nèi)，父母可以付首付嘛，月供就自己供了，所以這價(jià)格算下來(lái)是最合適的。4、對(duì)xx的認(rèn)知：老品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 典型客戶(hù)分析n從事媒體行業(yè)n時(shí)尚年輕人n家境殷實(shí)的80后n需求獨(dú)立個(gè)性空間/朋友的聚會(huì)n高檔的餐飲娛樂(lè)配套n認(rèn)可xx的品牌和服務(wù)n認(rèn)可10000元/m2

35、以?xún)?nèi)孔生職業(yè)：高級(jí)白領(lǐng)年齡：25歲 月收入：2500元/m2左右1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：我當(dāng)然想擁有一個(gè)屬于自己的小天地了，而且平常接觸的東西都是比較時(shí)尚類(lèi)的，能有個(gè)個(gè)性的小空間是做夢(mèng)都想要的。2、對(duì)價(jià)格的承受能力：現(xiàn)在還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)房，就算父母給買(mǎi)了，月供也得自己供，再說(shuō)他們也沒(méi)實(shí)力一下就付全款來(lái)買(mǎi)樓。3、對(duì)xx的認(rèn)知品牌，產(chǎn)品鐘生職業(yè)：煤體（手機(jī)廣告類(lèi)）年齡:26歲 月收入:3000元/m2左右1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求：像我們這種年齡階層的收入都不怎么高，但是我是比較喜歡有個(gè)性又獨(dú)立的空間的，畢竟年輕人的生活方式嘛，不喜歡跟朋友脫離。2、對(duì)價(jià)格的承受能力：目前我

36、這個(gè)水平只有承受4000元/m2左右的小戶(hù)型。3、對(duì)xx的認(rèn)知：口碑很好，產(chǎn)品不錯(cuò) 典型客戶(hù)分析朱小姐職業(yè)：手機(jī)短信類(lèi)年齡：27歲 月收入：3200/月1、對(duì)50m2左右的個(gè)性空間有無(wú)需求非常喜歡自己獨(dú)立生活，包括我身邊的朋友在內(nèi)，如果是創(chuàng)新型的小戶(hù)型的話就更有吸引力了。2、對(duì)價(jià)格的承受能力：目前收入水平不高，要努力掙錢(qián)買(mǎi)房了，基本可以承受5000元/m2左右的房子；但是認(rèn)為本項(xiàng)目這么高價(jià)格的話干脆就可以買(mǎi)兩房了。3、對(duì)xx的認(rèn)知品牌，產(chǎn)品n80后的年輕群體收入普遍不高，在重慶市場(chǎng)趨于中等水平；n多為時(shí)尚類(lèi)人群，喜歡朋友圈子，非常喜歡獨(dú)立、個(gè)性的空間；n但目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全不允許購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)高價(jià)格的

37、小戶(hù)型，置業(yè)相對(duì)保守和實(shí)際；客戶(hù)訪談總結(jié)對(duì)創(chuàng)新生活方式的需求對(duì)區(qū)域及價(jià)格的認(rèn)識(shí)對(duì)xx的認(rèn)識(shí)u80后的時(shí)尚年輕人，需求一個(gè)能個(gè)性裝扮得自我空間，用于享受自我和接待朋友。u30-40歲，從事時(shí)尚、設(shè)計(jì)類(lèi)工作的社會(huì)中堅(jiān)人群，需要一個(gè)另類(lèi)的空間，用于獨(dú)立思考和放松自我。u40歲及以上的客戶(hù)，對(duì)獨(dú)立的個(gè)人空間需求不大。u大部分人認(rèn)為在九龍坡輻射區(qū)域，少有業(yè)內(nèi)人士或者關(guān)注重慶大發(fā)展的相關(guān)人士知曉其未來(lái)九龍坡CBD價(jià)值。u價(jià)格接受度在9000-12000元/平米。u30歲以下的80后人群因?yàn)槭袌?chǎng)口碑而對(duì)xx相當(dāng)認(rèn)可，認(rèn)為xx品牌歷史悠久，產(chǎn)品款式多品質(zhì)好，售后服務(wù)也不錯(cuò)，但不知到xx的房地產(chǎn)項(xiàng)目。u30-4

38、0歲的人群對(duì)xx的品牌很認(rèn)可。u40歲及以上的人群認(rèn)可xx的產(chǎn)品質(zhì)量，但并沒(méi)有xx房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。對(duì)重慶日均個(gè)人存款達(dá)50 萬(wàn)人群的調(diào)研重慶招商銀行金葵花卡客戶(hù)年齡比例11%25.10%26.17%11%26.73%30歲以下30-40歲40-45歲45-60歲60歲以上重慶中信銀行白金卡客房年齡比例10%60%20%10%30歲以下30-40歲40-55歲60歲以上重慶農(nóng)行白金卡客戶(hù)年齡比例7%86%7%30-40歲40-50歲50歲以上重慶中國(guó)銀行白金卡客戶(hù)年齡比例20%20%60%45歲以下45-50歲50歲以上重慶市中等消費(fèi)實(shí)力（50萬(wàn)存款）的客戶(hù)90%為30歲以上的人群。關(guān)于客戶(hù)的幾個(gè)

39、觀點(diǎn)：1、80后的年輕人：多有對(duì)創(chuàng)新事物的興趣和需求較為強(qiáng)烈，但對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)位難以接受。少有的事業(yè)有成者和家庭較為殷實(shí)的年輕人有購(gòu)買(mǎi)的欲望和能力。2、30-45歲的客戶(hù)：從事時(shí)尚、設(shè)計(jì)、媒體等具有創(chuàng)意性質(zhì)職業(yè)的中年人，事業(yè)有成者，對(duì)于創(chuàng)新空間有一定的比例的需求，他們需要為社交、獨(dú)立思考、個(gè)人享受等尋找一個(gè)獨(dú)立的空間。3、45歲以上的客戶(hù)：認(rèn)可社會(huì)存在創(chuàng)新的空間，并看好其需求。但鑒于社會(huì)身份和家庭身份，對(duì)這類(lèi)空間自身無(wú)需求，但看好九龍坡未來(lái)的價(jià)值，部分可以考慮投資。4、認(rèn)可的客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理都提出較高的期望。個(gè)性、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或家庭背景較為殷實(shí)的年輕群體以80后為主，單身或不急于生孩子的新婚小夫妻

40、。父母提供較為殷實(shí)的后臺(tái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者年輕有為，無(wú)經(jīng)濟(jì)壓力。緊隨時(shí)尚潮流，個(gè)性另類(lèi)。喜歡新奇的事物，對(duì)稀缺資源有很強(qiáng)的占有欲。希望有獨(dú)立的空間自我享受或者接待朋友。從事創(chuàng)意相關(guān)職業(yè)、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)30-40歲為主，成家立業(yè)，有房有車(chē)，私營(yíng)業(yè)主或商務(wù)金領(lǐng)，社會(huì)中堅(jiān)力量。主要從事媒體、廣告等創(chuàng)意性的時(shí)尚職業(yè)，擁有另類(lèi)的價(jià)值觀和生 活方式。他們需要一個(gè)完全獨(dú)立的自我空間，作為工作和生活之外的第三空 間，用于處理個(gè)人交際或作為靜心之處。這樣一個(gè)創(chuàng)新空間的價(jià)值對(duì)于他們只是一個(gè)奢侈玩具而已。 純 投 資 客 戶(hù)30歲以上為主，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資意識(shí)強(qiáng)。熟悉重慶市場(chǎng)環(huán)境，看好重慶長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，看好九龍坡的未

41、來(lái)前景，作為長(zhǎng)期投資。核心客戶(hù) 本項(xiàng)目客戶(hù)描述 我們的客戶(hù)可能就并不是常規(guī)的“窩居”在城市一隅的公寓客戶(hù)。他們花二房的錢(qián)買(mǎi)一個(gè)敞開(kāi)的空間，可能僅僅是為了日常生活和工作之外的功能空間；他們買(mǎi)未來(lái)城市中央商務(wù)區(qū)的公寓，可能僅僅是為了身份的體現(xiàn)和一只他們看好的潛力股他們買(mǎi)一個(gè)獨(dú)特的場(chǎng)所，可能就是因?yàn)樗麄儫o(wú)厘頭地喜歡 目標(biāo)客戶(hù)的定義 ：時(shí)尚酷玩族與奢享主義者 目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值觀： 時(shí)尚、求新、圈子、占有欲、沖動(dòng)、壓力解脫 他們是社會(huì)的主流人群，文化層次較高，進(jìn)取不想被邊緣化，沒(méi)厭倦都市生活，有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。是欲望都市里的長(zhǎng)跑者。追求生活樂(lè)趣，拒絕重復(fù)單調(diào)，喜歡并關(guān)注時(shí)

42、尚，品味高雅而獨(dú)特，內(nèi)心具小資情節(jié)，擁有無(wú)拘無(wú)束的自由個(gè)性和幽默感，享受人生和愉悅自己。成熟的，同時(shí)又玩興不減，汽車(chē)、小房子在他們看來(lái)都是玩具，最重要的是，他們只愿和同類(lèi)的人交往、分享充滿矛盾的一群人，喜歡自我空間，同時(shí)有需要有些地方能滿足他們的歸屬感，讓他們感覺(jué)到自己的同類(lèi)，自己的圈子。有支付能力，或者有較為殷實(shí)的家庭背景。認(rèn)為家庭是生活之地，公司是工作之所，而精神棲息之所則是“功能空間”方式時(shí)尚的，注重品味的我們的客戶(hù)，還會(huì)消費(fèi)LV包、Swarovski、Burberry、CK、Starbucks、Minicooper 、 甲殼蟲(chóng)入門(mén)級(jí)奢侈品領(lǐng)帶、皮鞋、皮包等中級(jí)奢侈品服裝、手表、珠寶等

43、中級(jí)奢侈品是奢侈品市場(chǎng)的主力，其消費(fèi)人群也是奢侈品消費(fèi)的主力 頂級(jí)奢侈品豪華車(chē)、豪宅大多數(shù)人的消費(fèi)止步與此，對(duì)于千萬(wàn)富豪來(lái)說(shuō)，他們的消費(fèi)會(huì)繼續(xù)升級(jí)，等成為他們的下一個(gè)目標(biāo)。奢侈品的“消費(fèi)升級(jí)”過(guò)程 本項(xiàng)目是屬于主流的中級(jí)奢侈品 Mini Cooper的客戶(hù)是 Mini Cooper 人群：特立獨(dú)行的極品布波車(chē)主形態(tài)：不可否認(rèn)，Mini人群都很有錢(qián)，和一般的中端車(chē)?yán)_(kāi)了明顯檔次，是一群“有 錢(qián)開(kāi)小車(chē)”的情調(diào)主義者，這種氣質(zhì)張揚(yáng)無(wú)法平庸的后現(xiàn)代“甲殼蟲(chóng)”，也是 事業(yè)進(jìn)入收獲期的布波族們完美生活的重要組成部分。需要說(shuō)明的是，雖然Mini的內(nèi)部并非像狡猾的設(shè)計(jì)師所暗示的那樣緊湊，但是 很少有人愿意把M

44、ini Cooper跟一家三口聯(lián)系在一起?？磥?lái)，Mini Cooper的最好 朋友還是丁克或是單身，至于原因，大概是因?yàn)镸ini人群中的女性多是享受獨(dú) 立生活的，不愿輕易做母親的新新女性吧！車(chē)主生活方式：美國(guó)的超級(jí)明星麥當(dāng)娜喜歡開(kāi)著Mini Cooper S在街上兜風(fēng)，而在中國(guó)，這種曖 昧的狂熱更是如潮，沒(méi)人知道為什么那么多大牌明星和藝術(shù)人士，不論是男是 女，不管是純情影星還是當(dāng)紅主持人，都對(duì)這款有點(diǎn)古靈精怪的迷你車(chē)型情有 獨(dú)鐘。中國(guó)特色的Mini Cooper，更是代表著一種特立獨(dú)行和藐視權(quán)威、同時(shí)深而不露 的智慧。一種既古典靈動(dòng)又精巧微縮的疾行方式，一種派生自節(jié)約型歐洲社會(huì) 形態(tài)的自我覺(jué)醒

45、，正好和推崇豪華傲慢的美國(guó)文化形成鮮明對(duì)比。MINI車(chē)主是新生活方式的倡導(dǎo)者，它是 一個(gè)世界，一個(gè)充滿熱情、激情、樂(lè)趣和個(gè)性的世界。本項(xiàng)目的價(jià)值主張n倡導(dǎo)個(gè)性空間和獨(dú)立生活的n無(wú)法接受平庸的n有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的情調(diào)主義者n看中品質(zhì)n玩具、功能空間 唐納德 高斯:直到你給他之前,消費(fèi)者很少知道自己想要什么.價(jià)值分析根據(jù)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行核心價(jià)值分析：n地段 ：九龍坡未來(lái)價(jià)值高新區(qū)n產(chǎn)品品質(zhì)：戶(hù)型/外立面/規(guī)劃的獨(dú)特性、精裝修n物業(yè)：高品質(zhì)的品質(zhì)物業(yè)管理nxx品牌：中國(guó)眼鏡業(yè)十九年的品質(zhì)保證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新興力量n配套：特色精致商業(yè)街區(qū)、全能會(huì)所n戶(hù)型:空間靈活轉(zhuǎn)換就像汽車(chē)行業(yè)中

46、的我們根據(jù)客戶(hù)需求將賦予項(xiàng)目的理念價(jià)值n生活理念:奢想的功能空間和時(shí)尚的個(gè)性空間n物業(yè)服務(wù)：提供酒店式管理就像啤酒行業(yè)中的xx中央街區(qū) 形象類(lèi)比就像電腦行業(yè)中的項(xiàng)目屬性定位：-物業(yè)屬性投資價(jià)值高新區(qū)CBD毗鄰開(kāi)放式寓所項(xiàng)目形象定位：-賦予產(chǎn)品的理念奢想時(shí)尚的PARTY去美容院，臉是幸福的，心是疼的在宿舍姐妹逗笑，水龍頭爆滿在中央街區(qū)，第一次完美的Facial盡情寵愛(ài)自己吧自己的空間有什么不可以小， 非常棒！ 每個(gè)周末，中央街區(qū)是我的SPA貴賓房案例借鑒1優(yōu)品藝墅萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心愿望塔來(lái)登 喜店優(yōu)品藝墅項(xiàng)目區(qū)位湖心島東部華僑城海景/雅蘭水上運(yùn)動(dòng)中心大梅沙海濱公園往市區(qū)京基酒 往小梅沙國(guó)際學(xué)校優(yōu)品

47、藝墅梅沙外國(guó)語(yǔ)學(xué)校配套齊全二線海景交通便利項(xiàng)目位于深圳市大梅沙海濱度假區(qū)中心位置，大梅沙內(nèi)環(huán)路北側(cè)，擁有二線海景資源，交通便利，公共配套齊全。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積10000平方米總建筑面積29595.8平方米其中住宅建筑面積27395.8平方米商業(yè)建筑面積2200平方米容積率2.2覆蓋率35%建筑形式8層的小高層總戶(hù)數(shù)217戶(hù)車(chē)位數(shù)132個(gè)戶(hù)型概覽戶(hù)型面積套數(shù)一房約70平米131套兩房約100平米47套三五房100-185平米24套復(fù)式130-260平米10套LOFT137-1675套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)品藝墅在該片區(qū)屬于小規(guī)模項(xiàng)目，一房小戶(hù)型占比例最大，而該區(qū)域新推項(xiàng)目主要以50左右小戶(hù)型單位為主，

48、同期供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅如果按常規(guī)手法進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)法與片區(qū)內(nèi)其他樓盤(pán)區(qū)分開(kāi)來(lái)，客戶(hù)無(wú)法認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的深層價(jià)值；項(xiàng)目面臨問(wèn)題項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)路北側(cè)，無(wú)海景資源，按常規(guī)發(fā)展價(jià)格很難實(shí)現(xiàn)突破；推廣費(fèi)用偏少，如按照片區(qū)常規(guī)方式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，則基本只能依靠客戶(hù)自然上門(mén)，陷入銷(xiāo)售緩慢的泥潭。1實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破；2提升銷(xiāo)售速度。人無(wú)我有，凸現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；人有我優(yōu)，優(yōu)勢(shì)深層挖掘。價(jià)格突破策略2：物業(yè)功能定位的轉(zhuǎn)換，特殊的產(chǎn)品自然擁有特殊的價(jià)值。第三空間SPR商務(wù)辦公度假居住優(yōu)品藝墅價(jià)格突破策略1：充分挖掘物業(yè)價(jià)值，確定比較優(yōu)勢(shì)，整合關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)，制造“稀缺性”。項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略?xún)?yōu)品藝墅速度提升策略1：針

49、對(duì)目標(biāo)客戶(hù)直效營(yíng)銷(xiāo)重小眾，重圈層，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的喜好來(lái)說(shuō)話，將項(xiàng)目的關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)直接有效的傳遞到目標(biāo)客戶(hù)的耳中，縮短客戶(hù)決策時(shí)間。速度提升策略2：全產(chǎn)品銷(xiāo)售前提下制造稀缺優(yōu)品藝墅的房子，要買(mǎi)要趁早！優(yōu)品藝墅營(yíng)銷(xiāo)策略深挖物業(yè)價(jià)值，建立超越競(jìng)爭(zhēng)的、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的圈層營(yíng)銷(xiāo)用信函、E-MAIL、電話的方式鎖定準(zhǔn)客戶(hù)群體，VIP式營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，借“莊家客戶(hù)”的影響力來(lái)推廣項(xiàng)目；圈層營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵2 品牌聯(lián)合策略（Co-Brand Strategy）為項(xiàng)目附加額外價(jià)值點(diǎn)建筑獲得了世界一流的獎(jiǎng)項(xiàng)，與一流的娛樂(lè)、餐飲等機(jī)構(gòu)合作，提供優(yōu)作品優(yōu)建筑。選取目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)常閱讀的新銳媒體及專(zhuān)業(yè)媒體做為廣告發(fā)布的對(duì)象，打造項(xiàng)目文化氣質(zhì)

50、，第一時(shí)間與目標(biāo)客戶(hù)零距離接觸。 圈層營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵1 客戶(hù)關(guān)系管理（Customer Relationship Management )圈層營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵3 新報(bào)紙品牌策略（New Newspaper BrandingStrategy）優(yōu)品藝墅營(yíng)銷(xiāo)策略深挖物業(yè)價(jià)值，建立超越競(jìng)爭(zhēng)的、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的圈層營(yíng)銷(xiāo)DM直郵、高檔消費(fèi)場(chǎng)所海報(bào)投遞大公司大客戶(hù)專(zhuān)閱刊物、行業(yè)頂級(jí)雜志優(yōu)品藝墅建筑藝術(shù)，藝術(shù)建筑建立圈層營(yíng)銷(xiāo)渠道專(zhuān)刊讀物高檔場(chǎng)所海報(bào)為項(xiàng)目增加附加值的獎(jiǎng)項(xiàng)各種時(shí)尚派對(duì)活動(dòng)，建立圈層客戶(hù)網(wǎng)絡(luò) 圈層party營(yíng)銷(xiāo)策略深挖物業(yè)價(jià)值，建立超越競(jìng)爭(zhēng)的、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的圈層營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)品藝墅投資客文藝圈金融圈前期客戶(hù)定位藝術(shù)圈

51、 房地產(chǎn)圈最終實(shí)現(xiàn)置業(yè)目的：投資兼自住型客戶(hù)為主流77%的客戶(hù)在居住同時(shí)考慮投資，純投資客戶(hù)占22%，,純居住客戶(hù)占6%客戶(hù)來(lái)源：區(qū)域、行業(yè)、職位均集中約 1/2 在 福 田 工 作 ， 就 職 于 金 融 、 貿(mào)易、房地產(chǎn)等私企，或從事政府及事業(yè)單位的行政工作，大多為中高層管理人員超越競(jìng)爭(zhēng)、突破常規(guī)，細(xì)分客戶(hù)，圈層營(yíng)銷(xiāo)！項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程回住宅100%銷(xiāo)售5月6月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月2007年2006年左力影像展暨業(yè)主嘉年華商鋪開(kāi)始發(fā)售商鋪100%銷(xiāo)售住宅正式開(kāi)始發(fā)售聯(lián)動(dòng)宣講銷(xiāo)售代表進(jìn)場(chǎng)，售樓處正式開(kāi)放。5月優(yōu)Party湯樺設(shè)計(jì)展住宅銷(xiāo)售率達(dá)80開(kāi)盤(pán)4個(gè)月，住宅銷(xiāo)售率

52、達(dá)80%，銷(xiāo)售金額1.22億；項(xiàng)目總銷(xiāo)售金額逾2個(gè)億，總創(chuàng)收3842872元。案例借鑒:圈層營(yíng)銷(xiāo)主導(dǎo)整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程優(yōu)品藝墅案例借鑒2蘋(píng)果系列產(chǎn)品已經(jīng)在消費(fèi)者心目中有了一個(gè)鮮明的印記，那就是：優(yōu)越的性能、特造的外形和完美的設(shè)計(jì)，蘋(píng)果意味著特例獨(dú)行，意味著“酷”的工業(yè)設(shè)計(jì)，意味著時(shí)尚。 黑白默片那些古舊的交通工具卓別林與大師們蘋(píng)果一直抓住營(yíng)銷(xiāo)的四個(gè)根本，形成了一個(gè)循環(huán)：文化、產(chǎn)品、品牌和口碑，成為行業(yè)領(lǐng)先典范。營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)：文化蘋(píng)果有著一種創(chuàng)新理念：將每種科技發(fā)揮到極致，既能讓人們吃驚、興奮，又知道如何使用它?！疤O(píng)果永遠(yuǎn)在問(wèn)：這將給用戶(hù)提供何種程度的便利？這將對(duì)用戶(hù)有多重要？營(yíng)銷(xiāo)最本原的推力：產(chǎn)品蘋(píng)果

53、的技術(shù)是一流的,而蘋(píng)果新進(jìn)入的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)字技術(shù)獲了突破，在 工業(yè)設(shè)計(jì)和創(chuàng)意上，也是有口皆碑。這是創(chuàng)造偉大產(chǎn)品的基礎(chǔ)，也是支 撐一個(gè)公司成長(zhǎng)的核心營(yíng)銷(xiāo)的子彈：品牌為了促銷(xiāo)產(chǎn)品和推廣蘋(píng)果品牌，蘋(píng)果倡導(dǎo)一種“Think Different（另類(lèi) 思考）”的廣告宣傳方式，這些獨(dú)特的廣告宣傳不僅讓消費(fèi)者鮮明地記 住蘋(píng)果，同時(shí)增加顧客的體驗(yàn)和展示產(chǎn)品，強(qiáng)力進(jìn)行品牌營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)的自行驅(qū)動(dòng)：口碑營(yíng)銷(xiāo)蘋(píng)果對(duì)口碑營(yíng)銷(xiāo)有著良好的感覺(jué)，他們總能吸引消費(fèi)者和媒體的強(qiáng)烈注意， 強(qiáng)烈地談?wù)撎O(píng)果?！芭c消費(fèi)者產(chǎn)生情感共鳴”、“制造讓顧客難忘的體驗(yàn)”當(dāng)產(chǎn)品能召喚消費(fèi)者情感，它便驅(qū)動(dòng)了需求，比任何一種差異化策略更有力量。形成一批忠

54、實(shí)的“APPLE-FANS(蘋(píng)果迷)它曾經(jīng)是時(shí)代的符號(hào)，潮流的象征，時(shí)光荏苒的 多年以后，它就像蒙塵的寶石被重新發(fā)掘。2000年寶馬正式接手MiniCooper，經(jīng)過(guò)重新定位、設(shè)計(jì)，生產(chǎn)，包裝上市之后，全球的高端小車(chē)市場(chǎng)就 已經(jīng)被 之主導(dǎo)， 在 2001年到2006年短短5年的時(shí)間內(nèi)，全球70多個(gè)國(guó)家共賣(mài)出了超過(guò)80萬(wàn)輛的Mini車(chē)。MINI 系 列 就 是完美 的詮釋 了現(xiàn)代版的時(shí)尚與奢華。Mini Cooper是汽車(chē)中的精靈精簡(jiǎn)、飽滿的線條和現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)兼具古典氣息，會(huì)讓人產(chǎn)生一種想要把它開(kāi)回家寵愛(ài)一番的欲望。MiniCooper創(chuàng)意裝飾大賽寶馬北方區(qū)最大的經(jīng)銷(xiāo)商北京燕寶汽車(chē)公司2006年

55、3月份。在一場(chǎng)創(chuàng)意大賽中，被分組行動(dòng)的時(shí)尚男女們需要用鮮花和彩色紗簾在現(xiàn)場(chǎng)為MINI車(chē)進(jìn)行裝飾，經(jīng)過(guò)PK產(chǎn)生最后的冠軍。評(píng)委全部來(lái)自于4A公司的創(chuàng)意總監(jiān)，他們中許多人甚至為活動(dòng)提供了自己的MINI轎車(chē)。這樣的市場(chǎng)活動(dòng)看起來(lái)并不雍容奢華，但在定向宣傳一個(gè)品牌的新銳性上，它的確行之有效。今年上半年寶馬公司旗下的這款豪華小車(chē)已經(jīng)在中國(guó)市場(chǎng)賣(mài)出了約490輛，同比增長(zhǎng)高達(dá)329.8。490輛看起來(lái)并不是一個(gè)巨大的數(shù)字，但要知道，在中國(guó)市場(chǎng)MINI被打造成一款奢華的時(shí)尚產(chǎn)品，即便入門(mén)級(jí)，售價(jià)也要約36萬(wàn)元人民幣。MiniCooper高調(diào)的路演 MINI的加長(zhǎng)版車(chē)型 車(chē)體長(zhǎng)度為6.3米的MINI XXL從深

56、圳 出發(fā)，一路經(jīng)過(guò)廣州、 廈門(mén)、福州、溫州、杭州、上海、青島、北 京,歷時(shí)65天在全國(guó)9城 市進(jìn)行路演。圍繞一輛內(nèi)設(shè)豪華浴缸、吧 臺(tái)和一個(gè)可開(kāi)啟的遮陽(yáng) 頂棚的汽車(chē)召開(kāi)聚會(huì)，顯然比從電視上觀 賞廣告更直接，也更有 親和力。MiniCooper的對(duì)賭協(xié)議 為推廣MINI 系列敞篷車(chē) ，MINI 干脆與客戶(hù)簽 定了一份“對(duì)賭協(xié) 議”：頂棚被收入車(chē)內(nèi)并用一條封條象征性的封住，一旦用戶(hù)升起 車(chē)蓬，這根紙質(zhì)封條就會(huì)斷裂，以此方式，MINI刺激用戶(hù)之間比較 誰(shuí)堅(jiān)持使用敞篷的時(shí)間更長(zhǎng)，更推廣了一種“開(kāi)放內(nèi)心”的價(jià)值觀。MINI 的 奢 華 時(shí) 尚 ， “ 不 想 要 太 多 ， 只 要 一 點(diǎn)點(diǎn)”的品牌，它的

57、精神用四個(gè)字就 可以總結(jié)：振奮、刺激； 產(chǎn)品概念聯(lián)想，原產(chǎn)地概念、制造工藝概念、 藝術(shù)概念、 限量概念；“窄告”而非“廣告”，形成特定“圈層”通 過(guò)創(chuàng)新的活動(dòng)吸引真正對(duì)MINI有需求的人群 自己找上門(mén)來(lái)。案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒案例借鑒:產(chǎn)品概念聯(lián)想提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值圈層營(yíng)銷(xiāo)形成市場(chǎng)高形象的客戶(hù)群目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場(chǎng)2.3公寓市場(chǎng)核心問(wèn)題價(jià)值主張1.1客戶(hù)分析1.2客戶(hù)定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)主張 1.2營(yíng)銷(xiāo)策略及思路 1.3價(jià)格&推售xx保障5.1業(yè)績(jī)5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù):營(yíng)銷(xiāo)總策略核心策略一:產(chǎn)品概念聯(lián)想提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

58、核心策略二:圈層營(yíng)銷(xiāo)形成市場(chǎng)高形象的客戶(hù)群一本圈層的書(shū) 產(chǎn)品生活理念的闡述一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)的演繹 會(huì)所、樣板房為主體的體驗(yàn)場(chǎng)一套舒心的管理服務(wù) 無(wú)瑣碎的自由生活1產(chǎn)品概念的聯(lián)想營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行總攻略2圈層營(yíng)銷(xiāo)得業(yè)內(nèi)者得天下一個(gè) 群體de讀本產(chǎn)品概念聯(lián)想會(huì)所、樣板房=精神堡壘=產(chǎn)品實(shí)證=體驗(yàn)中心基于之前的客戶(hù)定位，我們的核心分為“時(shí)尚、酷族”他們年輕、多金、充滿活力且勇于嘗試新鮮事物；經(jīng)濟(jì)收入高或家庭經(jīng)濟(jì)殷實(shí)的對(duì)于居所的要求不僅是滿足居??；更有能迎合他們尋求新鮮、刺激事物，給生活注入激情的玩樂(lè)場(chǎng)所?！吧鐣?huì)、家庭中堅(jiān)”他們?nèi)私心昊蚋?，擁有良好的收入、社?huì)地位和家庭；希望能有一個(gè)獨(dú)立在社會(huì)與家庭之外的小天地；

59、“逃離”和“避難”的同時(shí)，能有一個(gè)環(huán)境清雅，能給予他們放松和自省的場(chǎng)所喜好和需求上看似矛盾的兩極客戶(hù)，我們的會(huì)所恰恰應(yīng)在這種矛盾中同時(shí)滿足二者左邊是你右邊是他奢享主義者靜養(yǎng)的安心的可以享受的時(shí)尚酷玩族個(gè)性時(shí)尚的無(wú)厘頭的好玩的可發(fā)泄的FIREIICE會(huì)所主題的確定非簡(jiǎn)單意義的會(huì)所，更是居住之外的心情天地；非簡(jiǎn)單功能的會(huì)所，有激情宣泄的玩樂(lè)，亦有靜神寧心的休憩；在會(huì)所功能和形像上兼顧兩種客戶(hù)的喜好，并將不同之處有機(jī)融合有致區(qū)分成兩個(gè)功能區(qū)間?！胺菚?huì)所”兩個(gè)功能的具體設(shè)置由淺入深的演繹咖啡廳 簡(jiǎn)餐隨性吧藝術(shù)吧MIHI音樂(lè)廳、小影院 高爾夫練習(xí)聚會(huì)BAR極限運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)室區(qū)室內(nèi)桌球游戲室情緒宣泄室冷靜而平

60、和的靜性火熱而激烈的動(dòng)會(huì)功能承載與區(qū)分火熱而激烈的動(dòng)性，冷靜而平和的靜性冷靜平和的聚會(huì)場(chǎng)星 BAR 作為到訪客戶(hù)的主要接待區(qū)域我們的銷(xiāo)售中心是星巴克“旗艦店”時(shí)尚酷玩族的聚會(huì)場(chǎng)藝術(shù)遐想BAR樹(shù)立在墻面地圖投影到地面和屋頂?shù)碾娪盎騽?dòng)畫(huà)時(shí)尚酷玩族的聚會(huì)場(chǎng) 隨性 BAR躺吧(配置耳機(jī)音像)會(huì)所/空中園林平臺(tái)/大自然中隨意丟放的躺吧 網(wǎng)吧可以電話和上網(wǎng)娛樂(lè)時(shí)尚酷玩族的聚會(huì)場(chǎng) 隨性 BAR吊吧(配置耳機(jī)音像)隨意飄蕩座吧休閑健體奢享主義者的靜養(yǎng)吧 MINI 影BAR星光影院 小型可供朋友間的私人放映；奢享主義者的靜養(yǎng)吧GOLF練習(xí) BAR用來(lái)休閑放松的地方，男人的高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)所時(shí)尚酷玩族的聚會(huì)場(chǎng) 酒