北京某商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、 PAGE - 22 -北京*房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（商業(yè)部分）編制單位：二八年八月序 言北京*”*”河西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）在編制商業(yè)地產(chǎn)部分的可行性研究報(bào)告過程中，我們以市場調(diào)研數(shù)據(jù)為論據(jù)，遵守“三個(gè)最佳”原則，充分考慮到項(xiàng)目所在地區(qū)域特點(diǎn)、消費(fèi)群體、結(jié)合項(xiàng)目的發(fā)展趨勢，各職能小組勤奮工作，經(jīng)我公司領(lǐng)導(dǎo)、專家多次討論，縝密分析，會(huì)審、復(fù)審定稿?？尚行匝芯繄?bào)告主要分為三大部分：第一部分（第一、二章） 包括“項(xiàng)目綜合分析“、”市場調(diào)研分析”，通過對該項(xiàng)目綜合分析，進(jìn)行市場調(diào)研，確定本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位。第二部分（第三、四章） 包括“項(xiàng)目控規(guī)分析”、“項(xiàng)目功能定位”，按照本項(xiàng)

2、目所有規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對項(xiàng)目產(chǎn)品、功能、經(jīng)營模式等方面進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三部分（第五章、第六章） 包括“產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)”、 “平面功能示意圖”，更直觀的對本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)方案、功能布局進(jìn)行詮釋。該可行性研究報(bào)告雖經(jīng)我們?nèi)婵紤]、縝密分析、反復(fù)論證，但從項(xiàng)目的功能定位等方面上，可能存在一些漏洞和不足，在這懇請北京*房地產(chǎn)公司諸位領(lǐng)導(dǎo)對我們提出寶貴建議。目 錄第一部分-項(xiàng)目綜合分析3 第二部分-市場調(diào)研分析.11第三部分-項(xiàng)目控規(guī)分析.32第四部分-項(xiàng)目功能定位.36第五部分-產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo).44第六部分-平面示意圖.46第一部分 項(xiàng)目綜合分析“*”河西區(qū)項(xiàng)目概況“*”河西區(qū)項(xiàng)目是貴公司于2008年計(jì)劃重點(diǎn)

3、投資建設(shè)并在后期參與運(yùn)營、管理的高檔房地產(chǎn)住宅、商業(yè)配套綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目位于北京*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南核心區(qū)X10、X11、X16三個(gè)獨(dú)立的地塊，預(yù)計(jì)總建筑面積設(shè)計(jì)約為11.1萬平方米,其中住宅部分94000平方米，商業(yè)部分11000平方米，配套幼兒園3000平方米?！?”河西區(qū)項(xiàng)目位于*西南新區(qū)最核心黃金地段，地處*路與*路交匯處，項(xiàng)目距南四環(huán)4.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場185公里。三條道路通往市區(qū)；連接市區(qū)的輕軌交通線已列為首都2000年發(fā)展規(guī)劃并已經(jīng)開始全線施工。20分鐘車程抵達(dá)首都國際機(jī)場；15分鐘車程抵達(dá)鐵路貨運(yùn)站；90分鐘車程抵達(dá)天津新港。該商業(yè)部分作為整體高品質(zhì)量住

4、宅項(xiàng)目的配套部分，選取的地塊都比較分散,但項(xiàng)目整個(gè)區(qū)塊南側(cè)靠近*路，東側(cè)的*路均為市政交通主干道，來往北京東南四、五環(huán)路、通往*的核心商業(yè)主干道-榮華路，交通極為便利。項(xiàng)目地塊西側(cè)500米即為北京*多條公交專線進(jìn)入北京城區(qū)的交通總站，周邊項(xiàng)目已經(jīng)建成有“瀛海名居” 等高檔居住區(qū)、“鹿海苑”、“中芯電子生活區(qū)”、“青年公寓”已經(jīng)成熟的住宅和商業(yè)配套項(xiàng)目，未來整個(gè)大區(qū)域內(nèi)還有“*元”（X31地塊）、中信城、珠江地產(chǎn)等多個(gè)項(xiàng)目即將入市。（*項(xiàng)目具體位置示意圖）北京*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的飛速發(fā)展，不僅已經(jīng)成為國內(nèi)外名符其實(shí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造基地，像諾基亞、GE、奔馳、康明斯、京東方、Bayer、

5、富士康等國內(nèi)外80多家著名企業(yè)在區(qū)內(nèi)建廠落戶；而且正在逐步成為國內(nèi)外眾多知名企業(yè)的總部基地。開發(fā)區(qū)良好的公用基礎(chǔ)設(shè)施、便利的交通條件、高效完備的政府服務(wù)已經(jīng)贏得了廣泛的贊譽(yù)，2004年北京市確定*開發(fā)區(qū)為東部發(fā)展帶的重點(diǎn)新城之一，這必將進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)區(qū)住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場更快的發(fā)展。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)交通便利，到北京市區(qū)開車只不過十幾分鐘，外部交通有南四環(huán)、南五環(huán)、京津塘高速公路與城市和區(qū)域的各個(gè)部分聯(lián)系。地鐵5號線延長線在開發(fā)區(qū)的部分大約為10.5公里；已經(jīng)通車地鐵11號線，北起宋家莊，未來會(huì)在開發(fā)區(qū)內(nèi)延長線路總長約10.5公里，終點(diǎn)到達(dá)影視主題公園。公交方面，有十幾條線路經(jīng)過或到達(dá)BDA，另

6、有若干公交專線為BDA服務(wù)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通、區(qū)域及物流狀況經(jīng)過十年的建設(shè)，*的配套及居住環(huán)境正在全面完善。道路：開發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。距東南四環(huán)3.1公里的博達(dá)路已通車，三條大道西線向北抵成壽寺；中線向北通南四環(huán)路；東部由京津塘高速路向北直通市區(qū)，南部的六環(huán)路大興至通州段已通車，地鐵五號線作為北京市重點(diǎn)工程，開發(fā)區(qū)內(nèi)線路總長約10.5公里，由北向南貫通北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，終點(diǎn)到達(dá)影視城主題公園。 SHAPE * MERGEFORMAT 距天安門16公里距首都機(jī)場25公里距北京火車站12公里距天津新港140公里距國際物流中心1公里*輕軌線將直達(dá)開發(fā)區(qū)北京

7、開發(fā)區(qū)公交線路927 路：開發(fā)區(qū)蓮花池927 專：開發(fā)區(qū)西客站927 支：開發(fā)區(qū)永定門927 延：開發(fā)區(qū)蓮花池976 ：開發(fā)區(qū)望京976 區(qū)間：開發(fā)區(qū)八王墳324 ：開發(fā)區(qū)公主墳723 ：開發(fā)區(qū)崇文門732 ：開發(fā)區(qū)頤和園 運(yùn)通 115 ：開發(fā)區(qū)營慧寺開發(fā)區(qū)班車：開發(fā)區(qū)服務(wù)中心國貿(mào) 輕軌 5 號線延長線即將動(dòng)工，并將于 2010 年前運(yùn)行。北京市“十一五”規(guī)劃提出：*新城是“兩軸兩帶多中心”中東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京市重點(diǎn)發(fā)展的新型衛(wèi)星城之一，其定位是“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心”、“高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地”和“國際宜業(yè)宜居新城”。至2020年，*新城規(guī)劃人口70萬，建設(shè)規(guī)模約為100平方公里。高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展

8、及布局規(guī)劃、社會(huì)事業(yè)發(fā)展及公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)、綜合交通系統(tǒng)規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃將逐步完善，引導(dǎo)發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術(shù)與現(xiàn)代制造業(yè)，發(fā)展為適合就業(yè)和居住的現(xiàn)代化國際新城。北京*新城，位于京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，扼守京津咽喉要道，是京津雙城聯(lián)動(dòng)發(fā)展的黃金樞紐 ，也是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈“第三增長極”的戰(zhàn)略要塞！小結(jié)：本項(xiàng)目在未來3-5年的發(fā)展中，地塊位置屬于*西南區(qū)域的核心位置，項(xiàng)目周邊的交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，城市交通、公共交通、軌道交通極為便利，為營造高品質(zhì)居住社區(qū)及配套商業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。附件一、本項(xiàng)目在北京*整體用地規(guī)劃中的位置第二部分 市場調(diào)研分析 “*”項(xiàng)目分析項(xiàng)目綜合分析以

9、下我們從以下三個(gè)方面分析本項(xiàng)目所在*區(qū)域的的綜合環(huán)境：項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果分析項(xiàng)目用地條件分析綜合分析-區(qū)域環(huán)境分析北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是于1994年8月25日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為北京市唯一的國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)同時(shí)享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個(gè)具有與國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。2002年8月，擴(kuò)區(qū)后的總體規(guī)劃面積達(dá)到46.8平方公里。*作為北京市重點(diǎn)發(fā)展的“分中心”之一，有著良好的發(fā)展前景；作為重要的產(chǎn)業(yè)基地，大量的外資企業(yè)進(jìn)駐*，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及對商業(yè)地產(chǎn)及配套服務(wù)設(shè)施的需求；但是根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃以及市場情況可以看出：*所有大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)基本消化，

10、未來供應(yīng)量逐漸年減少，但是需求數(shù)量依然在逐漸增加，為本項(xiàng)目入市帶來了良好的機(jī)遇。最新規(guī)劃中，*成為重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城。*衛(wèi)星城以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，規(guī)劃面積195.1平方公里。工業(yè)產(chǎn)值在2005年實(shí)現(xiàn)1000億元，在完成跨越式發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，到2010年再翻一番。到2020年，*衛(wèi)星城的人口規(guī)模將達(dá)到70萬，建設(shè)用地面積控制在100平方公里以內(nèi)。根據(jù)規(guī)劃和政府引導(dǎo)，該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┮粋€(gè)重要的城市功能區(qū)，擔(dān)負(fù)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展和完善產(chǎn)業(yè)布局起到重要的作用。在未來的規(guī)劃中，將興建大型基礎(chǔ)設(shè)施及各類生活配套設(shè)施，以完善城市功能。目前已經(jīng)完工的項(xiàng)目包括了開發(fā)區(qū)東側(cè)的高爾夫球場、涼水河水系污水截流工程及

11、清淤工作、4萬平米企業(yè)文化公園及中部興建的兩個(gè)300畝左右的城市公園、天寶商業(yè)中心、10000多平米的博達(dá)國際交流中心綜合配套、多家國內(nèi)、國際醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。從規(guī)劃上看，未來開發(fā)區(qū)人口將達(dá)到70萬以上，如此龐大的數(shù)字和眾多的入園企業(yè)，決定了對商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力巨大。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，該區(qū)域集中了大量的高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)人群。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對于這些中、高端居住社區(qū)，人群的聚集特征非常明顯，有越來越多的城市中的中高級白領(lǐng)越來越看好這個(gè)區(qū)域，選擇在該區(qū)域購房、居住、辦公進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的比重加大。另外，*核心區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以低密度住宅為主，從分布情況來看，住宅現(xiàn)狀供應(yīng)量主要集中在亦莊開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地（15平

12、方公里）的西北部。由于此區(qū)域開發(fā)時(shí)間較早，土地已經(jīng)開發(fā)殆盡，未來住宅開發(fā)熱點(diǎn)將外移至涼水河西側(cè)南部新區(qū)、京津塘高速東側(cè)路東新區(qū)和馬駒橋地區(qū)。從20012020*衛(wèi)星城總體規(guī)劃示意圖來看:*將突破涼水河界向西發(fā)展，經(jīng)過京津塘高速公路向東發(fā)展，穿越六環(huán)路向南發(fā)展，從而形成北京最具規(guī)模的衛(wèi)星城，而且仍然保持低密度大社區(qū)的特點(diǎn)。所以通過以上的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目區(qū)域居住氛圍日益完善，產(chǎn)業(yè)布局合理和經(jīng)濟(jì)增長高速發(fā)展將保證該區(qū)域成為南城的一顆璀璨的明珠，區(qū)域發(fā)展前景持續(xù)看好。綜合分析-區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析根據(jù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的專業(yè)公開資料顯示：*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)已經(jīng)初步形成了電子信息、光機(jī)電一體化、生物

13、技術(shù)與新醫(yī)藥、新材料與新能源、軟件制造5個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中前3個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具有一定規(guī)模；建成了全國最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地、北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、首屈一指的北京“藥谷”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名全國第五，成為北京重要的知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代制造業(yè)基地。BDA 生物技術(shù)與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)上述五大支柱產(chǎn)業(yè)中，一是以諾基亞、朗訊科技、中國數(shù)字電視聯(lián)盟為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)，二是以SMC、ABB、施耐德、GE為代表的光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，三是以拜爾Bayer、安萬特、人類基因組北方研究中心、國家病毒生物中心為代表的生物技術(shù)與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，四是以英納超導(dǎo)、嘉捷恒信、大陸太極、中鈔錫克拜為代表的新材料與新能源產(chǎn)業(yè)，五是正在積極

14、建設(shè)中的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園以及軟件工程師學(xué)院為代表的軟件制造產(chǎn)業(yè)等五個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)走過了啟動(dòng)階段、起步階段后，已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。到2005年，開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成一期15平方公里的建設(shè)任務(wù)；到2008年，基本建成40多平方公里的擴(kuò)大的開發(fā)區(qū)，即未來*衛(wèi)星城的核心區(qū)域；到2010年，基本建成*衛(wèi)星城,完成跨越式發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，到2010年再翻一番。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為拉動(dòng)北京市經(jīng)濟(jì)快速增長的重要基地、以外商投資為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和出口創(chuàng)匯基地。十年后，這里將建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人文環(huán)境良好、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、體制機(jī)制創(chuàng)新的一流現(xiàn)代化新區(qū)。軟件產(chǎn)業(yè)基地代表企業(yè)：三個(gè)市

15、級軟件園之一北工大軟件園北京開發(fā)區(qū)軟件園綜合分析-區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析*作為北京惟一的一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃明確分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、協(xié)作區(qū)和配套生活區(qū)，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也完全按規(guī)劃實(shí)施。根據(jù)規(guī)劃，*的協(xié)作區(qū)主要是由政府開發(fā)，這里聚集了銀行、郵政、酒店、寫字樓等市政配套設(shè)施，真正用于商業(yè)開發(fā)的區(qū)域則集中在配套生活區(qū)內(nèi)，但目前*的商業(yè)配套卻十分匱乏，有關(guān)專業(yè)人士預(yù)計(jì)，該區(qū)域真正的發(fā)展期已經(jīng)從2006年大規(guī)模開發(fā)，但由于很難保證一定數(shù)量的客流量，所以該區(qū)域目前現(xiàn)有的大型商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。現(xiàn)狀：商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)少、結(jié)構(gòu)單一原因：消費(fèi)習(xí)慣制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大多數(shù)*居民還是習(xí)慣在城里購物。據(jù)了解，*一期配套生

16、活區(qū)總規(guī)模約15萬平方米，目前已開發(fā)了30余個(gè)項(xiàng)目。*目前的商業(yè)現(xiàn)狀跟政府規(guī)劃有一定關(guān)系，規(guī)劃本身就沒有設(shè)置太多的商業(yè)用地，ShoppingMall項(xiàng)目現(xiàn)已擱置，而大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都自帶商業(yè)配套，面積不大，只能形成社區(qū)小門臉式的商業(yè)區(qū)，難以成規(guī)模。*之所以沒有大型商業(yè)如“家樂?！?、“沃爾瑪”的進(jìn)入，主要就原因就是：目前在*的常住人口和固定消費(fèi)人口太少。住在*的人流動(dòng)性太大，難以滿足大型商用物業(yè)的客流量。預(yù)測：三、五年后有望迎來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展期2008年，*的常住與流動(dòng)人口達(dá)到三、四十萬，有望加大對商業(yè)配套的需求量，未來的十年間，將成為擁有40萬至50萬人口的綜合性居住區(qū)。龐大的人口數(shù)量肯定帶來驚

17、人的商業(yè)需求，*的商鋪也因而會(huì)吸引更多的投資客。從市場銷售情況看，*各項(xiàng)目出售的商鋪買家中，投資者都超過了50%以上。一般聚集了15萬-20萬常住人口的地方就會(huì)出現(xiàn)大型超市。隨著*住宅區(qū)的發(fā)展，開發(fā)商對商業(yè)重視度的提高，從以前的99%的住宅體量會(huì)變成現(xiàn)在帶有總開發(fā)面積5%至10%的商業(yè)體量，社區(qū)商業(yè)也會(huì)越來越完備。3-5年后*商業(yè)應(yīng)該有大發(fā)展。政府也希望該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐能增進(jìn)財(cái)政稅收，只是目前的規(guī)劃與商業(yè)市場的發(fā)展不太同步而已。產(chǎn)業(yè)支撐相關(guān)配套的建設(shè)，*以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主，居住人群也日益多元化經(jīng)過10年的發(fā)展，*住宅產(chǎn)品已出現(xiàn)多樣化趨勢，從低層公寓、疊拼HOUSE到小獨(dú)棟到高檔住宅，可謂應(yīng)有盡

18、有，這使得居住在這里的人群層次也日漸呈現(xiàn)多元化。居住人群的多元化為*社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了消費(fèi)基礎(chǔ)，適合更多商業(yè)形態(tài)在此出現(xiàn)。*主要以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，要求相關(guān)配套設(shè)施也隨之增加。目前*的住宅區(qū)已具有一定規(guī)模，產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模也在擴(kuò)大，未來形成綜合型產(chǎn)業(yè)區(qū)域后將帶動(dòng)*整個(gè)商業(yè)的發(fā)展。投資大型商業(yè)項(xiàng)目要慎重滿足基本生活配套需求的商業(yè)比較適合在*經(jīng)營，最好是100-200平方米左右的中檔商戶，購物環(huán)境雅致，產(chǎn)品具有差異性，這樣的店鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較低。從商業(yè)類型上看，*商業(yè)經(jīng)營者對餐飲和日用雜貨類商業(yè)物業(yè)需求量較大，而對娛樂商業(yè)物業(yè)需求量較小，這主要是因?yàn)?娛樂市場的開放力度不夠，需求還不集中

19、。項(xiàng)目用地條件分析項(xiàng)目地塊周邊實(shí)景圖-地塊南側(cè)現(xiàn)狀-地塊北側(cè)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊示分析整個(gè)項(xiàng)目地塊北側(cè)為涼水河一街，南側(cè)為*路，*路為4車道雙向市政路；地塊南北為*路，為社區(qū)主要交通入口和人流次干道；3、地塊西、西南側(cè)為鹿海苑居住區(qū)；4、地塊東南側(cè)為“中芯生活配套住宅區(qū)”；5、地塊北西側(cè)800米為*公交站總站；6、項(xiàng)目地塊分成三個(gè)自然分區(qū)，小區(qū)未來人流、車流和小區(qū)主要入口都集中在*路上。地塊條件SWOT分析：地塊優(yōu)勢：本項(xiàng)目地理位置處于*西南新區(qū)的核心位置，發(fā)展?jié)摿薮?；地塊南側(cè)靠近*路，交通條件優(yōu)越，可發(fā)展為區(qū)域性商業(yè)中心或次中心；3、 地塊南、北總長超過600米，擁有很長的商業(yè)沿街展示面；4、 地

20、塊平整，商業(yè)地塊適宜發(fā)展主力店及次主力店鋪；商業(yè)和居住，動(dòng)靜分區(qū)明顯；地塊劣勢：地塊目前的居住及商業(yè)環(huán)境不成熟，商業(yè)培育周期較長；2、 地塊周邊人口數(shù)較少，短期內(nèi)無法支撐大面積商業(yè)配套；地塊機(jī)會(huì)：1、*新區(qū)西擴(kuò)，使得本項(xiàng)目未來處于商業(yè)區(qū)域的核心；2、目前區(qū)域內(nèi)無成熟的高品質(zhì)社區(qū)及配套商業(yè)。3、住宅戶型遵循國家新的政策，能有效吸引市內(nèi)青年人及中產(chǎn)家庭居住，消費(fèi)需求會(huì)顯著增加。地塊威脅：西側(cè)鹿海苑X10、X14地塊，目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂或完工，會(huì)有新的商業(yè)配套提前強(qiáng)占市場資源；*西部及本項(xiàng)目南側(cè)核心區(qū)均在1-2年后出現(xiàn)大體量住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目配比大面積的商業(yè)配套，會(huì)對本地塊的發(fā)展構(gòu)成威脅。如“中信城”、珠

21、江地產(chǎn)新項(xiàng)目等。項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)果分析1、經(jīng)營商戶專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果:結(jié)論一：通過對比，*核心區(qū)的天寶商圈的消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理，租戶組合比例豐富、多樣，這說明該區(qū)域內(nèi)商戶經(jīng)營者準(zhǔn)確的把握了區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)，客觀上形成了與北京市區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)的局面，但由于該區(qū)域內(nèi)人口不足、平均收入中等偏低、總體商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重超標(biāo)等因素使得各商戶經(jīng)營者面臨巨大的壓力。結(jié)論二：以天寶商業(yè)中心為代表的核心區(qū)商圈基本成熟，商業(yè)格局穩(wěn)定、租戶結(jié)構(gòu)合理，對本項(xiàng)目未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式具有很好的參照作用。結(jié)論三：由于*核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重超標(biāo)，超過10萬平方米，但常住人口只有3-5萬人，加上平均收入中低等因素使得各商戶經(jīng)營者都面臨

22、巨大經(jīng)營壓力，新的經(jīng)營者也很難在短期內(nèi)進(jìn)入該區(qū)域內(nèi)開設(shè)新的門店。結(jié)論四：在本項(xiàng)目的后期經(jīng)營上，對主力店租戶的品牌、經(jīng)營能力應(yīng)有一定的要求。結(jié)論五：隨著該區(qū)域市場的不斷成熟，雖然近70%的商戶及經(jīng)營者對未來1-3年的零售市場充滿信心，但大部分商戶的經(jīng)營前景并不樂觀，要科學(xué)依據(jù)該地區(qū)各類商戶的實(shí)際經(jīng)營情況和需求，謹(jǐn)慎開發(fā)投資類或持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2、項(xiàng)目消費(fèi)者專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果:通過上述分報(bào)告對本項(xiàng)目所處的*核心區(qū)和本項(xiàng)目周邊消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果顯示:結(jié)論一、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雖然經(jīng)過長達(dá)10年的發(fā)展，但由于各種原因?qū)е氯丝诘脑隽克俣容^慢，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化和老齡化兩個(gè)極端。結(jié)論二、本地居民的平均收入呈現(xiàn)中

23、等偏低的水平。結(jié)論三、*新城區(qū)未來長達(dá)3-5年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)長時(shí)間人口量不足的現(xiàn)象。結(jié)論四、本項(xiàng)目在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)應(yīng)更多關(guān)注消費(fèi)者對基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施的需求。3、購買人群專項(xiàng)調(diào)研結(jié)果:通過上述分報(bào)告對本項(xiàng)目所處的面對的購買人群的調(diào)查的結(jié)果顯示:結(jié)論一、由于本項(xiàng)目所處的商業(yè)環(huán)境目前不成熟，現(xiàn)階段需要先解決提煉出本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的核心投資價(jià)值的問題，再從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、功能實(shí)現(xiàn)等條件入手，在適合的時(shí)間再推向市場。結(jié)論二、目前選擇購買首層的比例需求的人群較高，可接受平均價(jià)格不高于15000元/平米，但這個(gè)價(jià)格僅反映了自用人群和投資市場對本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)判斷。結(jié)論三、主要銷售商業(yè)面積控制在建筑面積100 m2以內(nèi)

24、，租售結(jié)合。市場調(diào)研總結(jié)論（見分報(bào)告各部分結(jié)論）第三部分 項(xiàng)目控規(guī)分析 項(xiàng)目現(xiàn)有控規(guī)條件分析通過研究北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)X10、X11、X16地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，我們結(jié)合現(xiàn)有3個(gè)獨(dú)立地塊的自身?xiàng)l件，對應(yīng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)中提出的對商業(yè)配套的每一項(xiàng)要求，通過交叉分析得知以下非變量條件：非變量條件條件一、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一所幼兒園，建筑面積約為3000平方米，其建筑山墻必須靠居住區(qū)一側(cè)；條件二、在小區(qū)商業(yè)配套內(nèi)安置3750平方米菜市場滿足居民日常需求；條件三、為社區(qū)街道辦事處提供1200平方米的辦公用房，位置要靠近*路附近；條件四、設(shè)置一個(gè)超市，面積在3000平方米并要單獨(dú)布置；條件五、設(shè)置一個(gè)450平方米

25、的郵政儲蓄所?？勺兞織l件參考北京維拓設(shè)計(jì)院第六工作室提供的一個(gè)整體項(xiàng)目方案，我們經(jīng)過對本項(xiàng)目3個(gè)地塊實(shí)地考察、調(diào)研和討論后，分析和判斷該地塊在不同條件下實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一對商業(yè)配套所產(chǎn)生的影響，以下是可變量條件的分析：條件一、在保持原有占地面積不變的情況下，將原來的商業(yè)配套用地與幼兒園用地等量置換；地塊長度加長到160米，商業(yè)面積都有較好的沿街展示效果。條件二、滿足非變量條件下所有設(shè)計(jì)要點(diǎn)和指標(biāo)的控制，重新提供商業(yè)配套的策劃思路和全新產(chǎn)品；條件三、充分考慮到商業(yè)配套的項(xiàng)目租、售進(jìn)度對本項(xiàng)目整體銷售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的影響。條件四、原方案中地塊面積過于方正，容易產(chǎn)生空間死角，人在購物中心的動(dòng)線混

26、亂。為此，我們結(jié)合目前的本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)、結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的自然發(fā)展規(guī)律、投資市場對商鋪需求的特點(diǎn)，經(jīng)營者、租戶對社區(qū)配套商業(yè)的要求，以及滿足開發(fā)商后期項(xiàng)目租賃、銷售的要求，我們提出對本項(xiàng)目商業(yè)配套的產(chǎn)品操作核心思路：思路一、本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分不宜按照現(xiàn)有的社區(qū)配套購物中心模式開發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域性的總體發(fā)展和消費(fèi)需求，將商業(yè)部分打造為區(qū)域性的具有鮮明特色的獨(dú)立主力店加商業(yè)街區(qū)，滿足不同消費(fèi)階層的要求，同時(shí)完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)店面入口的獨(dú)立性及臨街型，盡量將樓層控制在二層，主力店面積控制在3000平米、次主力店1000-1500平米，沿街商鋪為80-150平米的多種組合。思路二、開發(fā)商應(yīng)通過建筑形式的設(shè)計(jì)規(guī)

27、避本項(xiàng)目的后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，先租后售、租售結(jié)合的方式快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體運(yùn)轉(zhuǎn)，以求得豐厚的利潤回報(bào)。第四部分 項(xiàng)目功能定位商業(yè)配套項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）（見維拓設(shè)計(jì)方案說明）商業(yè)配套項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（二）項(xiàng)目產(chǎn)品說明：鄰里生活購物廣場 Mall餐飲、娛樂旗艦店 Flagship store精品生活街區(qū) Life style社區(qū)服務(wù)中心 Community Service城市休閑廣場 Central Park項(xiàng)目規(guī)劃平面示意圖：深綠色區(qū)域-下沉廣場及中心花園寶藍(lán)色區(qū)域-鄰里生活購物廣場紅色區(qū)域- 精品生活街區(qū)赭石色區(qū)域-餐飲、娛樂主力店亮蘭色區(qū)域-次主力店項(xiàng)目規(guī)劃樓層面積分布圖：樓層預(yù)計(jì)建筑面積（平方米）主要

28、功能地下一層3，779菜市場一層4，400超市、零售商鋪、銀行、次主力店二層4，171超市、次主力店、零售商鋪三層3，263超市、街道辦事處總面積15，613項(xiàng)目規(guī)劃各部分面積指標(biāo)：樓層預(yù)計(jì)建筑面積（平方米）主要功能地下一層3，779菜市場一層入口+2F+3F3，580超市一層、二層或1F+2F+3F2，869主力店、次主力店一層、二層4，186沿街商鋪三層1，200街道辦事處項(xiàng)目定位說明：本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)方案一，由于沒有考慮到未來道路交通因素對社區(qū)商業(yè)中心的影響，所以在本項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)計(jì)方案二中，充分考慮未來商業(yè)項(xiàng)目的人流、車流及建筑外部形象等因素，將原設(shè)計(jì)方案中的購物中心和幼兒園置換位置，但其他一切條件都遵循本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。對調(diào)后的商業(yè)地塊將沿*街往北延長近60米的紅線，地塊占地面積和寬度均不發(fā)生變化。由于對調(diào)后的商業(yè)中心更直接的面隊(duì)*路，這樣商業(yè)中心的輻射面會(huì)加大，鄰主要交通干道的建筑形象也由此大大提升，為項(xiàng)目后期的銷售和租賃創(chuàng)造了良好的競爭力。本項(xiàng)目商業(yè)部分預(yù)備為該地區(qū)的居民提供舒適、具有鮮明特色的休閑購物廣場，各部分獨(dú)立主力店加特色的風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街，由3個(gè)體量不同、各自獨(dú)立、高低錯(cuò)落的樓體由北至南依次排列，三個(gè)獨(dú)立樓體功