[知名房企]房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程1

1、xx 200805房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地配套商品房模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地一航xx模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式出售土地獲取土地開(kāi)發(fā)商面臨的尷尬：賣(mài)地比賣(mài)房子更賺錢(qián)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式其他模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售/租賃項(xiàng)目改造獲取房產(chǎn)賣(mài)金融產(chǎn)品傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地 以土地資源為核心的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式土地獲取土地獲取如果有選擇，買(mǎi)什么樣的

2、地？ 1、土地為什么會(huì)增值？ （成都城市花園大二期土地被政府收回）2、地價(jià)占總成本的比例意味著什么？3、地價(jià)的付款節(jié)奏意味著什么？為什么測(cè)算總是不準(zhǔn)的？宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀行業(yè)趨勢(shì)的影響力到底有多大？（東海岸xx地產(chǎn)的滑鐵盧？）從商品角度出發(fā)，什么樣的商品屬性？測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系？如何看待土地的客觀價(jià)值？項(xiàng)目定位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)一期范圍及產(chǎn)品、示范區(qū)及流線(xiàn)、情景洋房、送面積、結(jié)構(gòu)（成本）優(yōu)化、審圖、目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)、物業(yè)管理方案（前期物業(yè)管理招投標(biāo)）產(chǎn)品設(shè)計(jì)萬(wàn)惡之源項(xiàng)目經(jīng)理部：圖紙老是出不來(lái)，老給我分層出圖；總包招標(biāo)質(zhì)量不高，因此造成施工過(guò)程中困難重重，管理難度很大；銷(xiāo)售中心：樣板房

3、和售樓處的計(jì)劃缺少主責(zé)部門(mén)；規(guī)劃階段的樓號(hào)棟號(hào)和后期派出所的編號(hào)總是不一致；實(shí)樓與合同附圖不符，實(shí)樓和樣板房不符的問(wèn)題屢次出現(xiàn)；成本部：“電子版圖紙”和“招標(biāo)圖”缺乏嚴(yán)格的審核，質(zhì)量不高，不能用于招標(biāo)；部品材料做法缺少同時(shí)的施工技術(shù)規(guī)范，降低工作效率采購(gòu)管理部：精裝修的材料部品選型流程不清，往往造成管理失控，或決策反復(fù)；市政配套（供水/電力）施工單位的選擇責(zé)任不清，會(huì)影響決策效率；工程管理部：市政輸入條件及策劃介入較晚，缺乏對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)，因此造成很多技術(shù)難題；（土方平衡、管線(xiàn)路由）項(xiàng)目建造費(fèi)率與工程量清單招標(biāo)、標(biāo)段、甲供材、部品定樣、分包、施工組織設(shè)計(jì)、土方與圍墻、提前開(kāi)工（無(wú)證開(kāi)工）、標(biāo)

4、準(zhǔn)做法、變更與簽證、搶工、園建項(xiàng)目銷(xiāo)售客戶(hù)積累（產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、活動(dòng)、登記、認(rèn)籌）、開(kāi)放（概念/交付標(biāo)準(zhǔn)/工藝工法示范單位）、定價(jià)、銷(xiāo)售承諾、合同附圖、風(fēng)險(xiǎn)指引、開(kāi)盤(pán)（排隊(duì)、抽簽）、認(rèn)購(gòu)交樓物管業(yè)主開(kāi)放日、模擬驗(yàn)收、開(kāi)荒、交付、面積差、返修以土地為核心的開(kāi)發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列 城郊結(jié)合部：四季花城產(chǎn)品系列土地屬性特征：位于城市近郊/城郊結(jié)合部；與城市 中心距離較近，交通配套少，是1 3年內(nèi)城市擴(kuò)張的主要方向；周邊有 中低檔生活配套,但不完善?？蛻?hù)特征：復(fù)合客戶(hù)群。以青年之家、小太陽(yáng)、孩 子三代為主，少量青年持家。以自住需 求為主。產(chǎn)品： 成熟產(chǎn)品/標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品單價(jià)比： 0.88-1.49,平均1.

5、03，中檔深圳 四季花城 xx城上海 四季花城無(wú)錫 魅力之城。 市區(qū)邊緣：城市花園產(chǎn)品系列土地屬性特征：位于市區(qū)的成熟區(qū)域，是其中的 “安靜區(qū)” ，周邊交通及配套完 善，但以滿(mǎn)足生活需要為主?？蛻?hù)特征： 復(fù)合客戶(hù)群。以富貴之家1、青年 之家、孩子三代、小太陽(yáng)為主。以 自住需求為主。產(chǎn)品：成熟產(chǎn)品/標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品單價(jià)比：1.12-1.53,平均1.37，中高檔深圳 溫馨家園上海 朗潤(rùn)園天津 水晶城。以土地為核心的開(kāi)發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列 副中心區(qū)：金色家園產(chǎn)品系列土地屬性特征：位于市區(qū)的成熟區(qū)域，地塊與城 市聯(lián)系緊密，周邊交通及生活配 套十分完善?？蛻?hù)特征： 復(fù)合客戶(hù)群。以青年之家、小太 陽(yáng)為主。對(duì)

6、投資客戶(hù)有一定吸引 力。產(chǎn)品： 成熟產(chǎn)品/標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品單價(jià)比：1.00-1.86,平均1.33，中高檔深圳 金域蘭灣 金色家園南京 金色家園沈陽(yáng) 金色家園。以土地為核心的開(kāi)發(fā)模式所形成的產(chǎn)品系列傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地以客戶(hù)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程xx新流程拿地定位 設(shè)計(jì)客戶(hù)細(xì)分產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲取土地土地屬性清單市場(chǎng)細(xì)分客戶(hù)描述七對(duì)眼睛(產(chǎn)品建議)七對(duì)眼睛(項(xiàng)目定位)城市地圖交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造小常識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房銷(xiāo)售許可證國(guó)有土地使用證 國(guó)有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)

7、人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。 沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是