[合肥]公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略報(bào)告（66頁(yè)）

1、公寓營(yíng)銷策略報(bào)告7/25/2022201本體分析0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)2原規(guī)劃中公寓面積過(guò)大，銷售難度大，需進(jìn)行分割背景介紹戶型套數(shù)比例備注477319%一房59-62 6015%一房一廳94 23761%聯(lián)體公寓115 185%聯(lián)體公寓合計(jì)388100%3調(diào)整后大公寓作為市場(chǎng)的全新產(chǎn)品，目標(biāo)客群有待發(fā)掘現(xiàn)大公寓調(diào)整方向（已確定）：南北雙向所有戶型均以10層以下北向戶型分割為參照，整棟全部進(jìn)行戶型分割，將現(xiàn)有90一衛(wèi)戶型改為90雙衛(wèi)、雙入戶門，分割后每戶確保預(yù)留煙道。入戶門位置統(tǒng)一調(diào)整，預(yù)留收納柜體位置調(diào)整后94公寓變?yōu)閮商?7正常功能公寓，但兩套共一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。 背景介紹4 北向59-6

2、2一房一廳，面積大，超大面寬，但緊挨電梯。 北向47一房，朝向差，面積小，噪音小，看園林景觀 北向94聯(lián)體公寓，朝向差、總價(jià)高、噪音小，看園林景觀 南向94-115聯(lián)體公寓，朝向好，采光好，昭示性強(qiáng)，但總價(jià)高小面積公寓的劣勢(shì)可通過(guò)價(jià)格杠桿解決。公寓銷售難點(diǎn)在于大面積聯(lián)體公寓。聯(lián)體公寓是銷售重點(diǎn)也是難點(diǎn)。公寓的功能、住宅的總價(jià)，身份尷尬，對(duì)客群界定有難度Q5恒盛RBD項(xiàng)目和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一級(jí)輻射圈內(nèi)，將大量承接區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士的居住需求140萬(wàn)超級(jí)綜合體，含2棟68層超高寫字樓，5棟55層商務(wù)公寓，五星級(jí)酒店、SHOPPING MALL，僅1.2公里！步行10分鐘！70萬(wàn)城市綜合體，含商業(yè)綜合體、沿河酒

3、吧街、包河金街、5A級(jí)寫字樓、大平面豪宅。距離僅2公里！車行5分鐘！萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)域6交通通達(dá)性好，但目前公交車較少，未來(lái)預(yù)期可改變交通銅陵路公交線路： 6、7、123、124、130、135、154、163、705多達(dá)十余條公交線路未來(lái)交通路線研究： 緊鄰輕軌1、2號(hào)線和市政主干道（裕西路高架、馬鞍山路高架、 金寨路高架、長(zhǎng)江西路高架。7未來(lái)項(xiàng)目自帶蘇果超市，周邊超市較多，生活便利小區(qū)自帶1.5萬(wàn)社區(qū)配套商業(yè)，已確定蘇果超市入駐項(xiàng)目距離萬(wàn)和新城廣場(chǎng)（華聯(lián)、國(guó)美）僅1.1公里長(zhǎng)江路蘇果好又多華聯(lián)配套8居住舒適度高/共享社區(qū)配套/不通燃?xì)?沒(méi)有學(xué)區(qū)13的超級(jí)大陽(yáng)臺(tái)4.3M大面寬進(jìn)深較短，不能兼顧客廳

4、與臥室餐廳臥室開(kāi)放式陽(yáng)光書房電視衣柜產(chǎn)品9華潤(rùn)品牌給置業(yè)者提供品質(zhì)和服務(wù)保障品牌101102市場(chǎng)分析0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)11合肥公寓市場(chǎng)研究12地段優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的升值空間是公寓客戶的最大敏感點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)地段配套產(chǎn)品與戶型精裝修面積控制及功能布局的合理；復(fù)式、挑高、贈(zèng)送等創(chuàng)新形成區(qū)域商務(wù)價(jià)值；交通便捷；未來(lái)升值空間生活的便利大中型商業(yè)輻射滿足投資需求保障過(guò)渡型自住客戶的居住便利需求客戶關(guān)于公寓的核心價(jià)值敏感點(diǎn) 公寓客戶多數(shù)為二次以上置業(yè)，受貸款比率首付政策影響，無(wú)法承受過(guò)高的首付。13產(chǎn)品力層面市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)上現(xiàn)有公寓項(xiàng)目多現(xiàn)代風(fēng)格外立面，市場(chǎng)上現(xiàn)有項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)意以及

5、美感主流面寬在3.3-3.9M之間梯戶比較多，基本為1：10低總價(jià)背景下，對(duì)采光朝向和居住舒適度關(guān)注低。公共空間裝修較簡(jiǎn)單產(chǎn)品層面新天地國(guó)際廣場(chǎng)鉑金漢宮新華U閣新華U閣恒興廣場(chǎng)14目前公寓市場(chǎng)表現(xiàn)為銷售價(jià)格一般，去化速度良好，未來(lái)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將集中流向高商務(wù)價(jià)值區(qū)普通小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品為主產(chǎn)品升級(jí)酒店式公寓出現(xiàn)公寓市場(chǎng)小結(jié)位于好地段項(xiàng)目的銷售速度良好價(jià)格實(shí)現(xiàn)不高，與普通住宅基本持平優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中流向商務(wù)核心區(qū)客戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，出現(xiàn)商務(wù)需求客戶高溢價(jià)產(chǎn)品帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格提升公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀公寓市場(chǎng)未來(lái)客戶對(duì)于公寓的地段價(jià)值要求將伴隨著公寓產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格上漲而越來(lái)越高，核心商務(wù)區(qū)和城市政務(wù)新區(qū)的公寓隨著市場(chǎng)的細(xì)分和

6、整體的發(fā)展成熟，需求將被進(jìn)一步的激發(fā)和抬高。市場(chǎng)小結(jié)15合肥公寓市場(chǎng)調(diào)查具體內(nèi)容詳見(jiàn)161703客戶分析0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)17運(yùn)用排除法，通過(guò)對(duì)本案公寓的辦公需求市場(chǎng)進(jìn)行論證，研判公寓的功能定位本案公寓的兩種方向研判1以辦公為主要目的。以居住為主要目的。2辦公客戶假設(shè)群體：1、附近東方商城、汽配城內(nèi)的商家是否有租用寫字樓的需求？其上下游貿(mào)易公司是否會(huì)在本案租賃辦公場(chǎng)所？2、設(shè)計(jì)、咨詢、裝飾、貿(mào)易、IT類等中小型公司是否會(huì)對(duì)本案有需求？18各類型客戶辦公選址KPI僅設(shè)計(jì)類公司與項(xiàng)目有部分契合度，目標(biāo)客群基數(shù)小。公寓主要功能應(yīng)定位于居住用途。專業(yè)市場(chǎng)需要依托專業(yè)市場(chǎng)的集群效應(yīng)，拓展業(yè)務(wù)。

7、對(duì)辦公硬件要求不高，辦公形象不是重要因素東方商城、汽配城在建配套寫字樓，比本案具有吸引力設(shè)計(jì)、創(chuàng)意類公司交通便利，打的方便，最好離業(yè)務(wù)單位辦公點(diǎn)近外立面形象檔次較高，不限定是否寫字樓風(fēng)格餐飲配套齊全貿(mào)易、咨詢、裝飾、 IT類傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚，集群效應(yīng)寫字樓所在地及形象對(duì)公司實(shí)力展示有幫助交通便利，餐飲配套齊全通過(guò)對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)、百大CBD商務(wù)公寓的用戶作入戶拜訪，歸納如下：19核心客戶群重要客戶群游離客戶群自住兼投資的客戶，如家庭有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕人，為追求都市生活而居住設(shè)計(jì)公司老板，辦公自用&資產(chǎn)沉淀中年人，企事業(yè)單位、政府部門中高管、生意人，純投資需求。本案核心客群鎖定為尋求資產(chǎn)保值

8、的，純投資需求，且有可能投資住宅的中年人客戶定位20各樓盤成交客戶年齡層次決定投資客與自住客群的比例差異客戶分析江南公寓客戶中30歲以上占比65%建業(yè)公寓客戶中30歲以上占比39%說(shuō)明：成交客戶分析樣本來(lái)自世聯(lián)代理樓盤21區(qū)域來(lái)源（居住區(qū)域)：地緣性沒(méi)有住宅明顯，周邊行政區(qū)客戶能占到2-3成客戶分析22認(rèn)知渠道：公寓客戶認(rèn)知渠道比住宅廣泛，各媒體效果比較平均?？蛻舴治?3競(jìng)爭(zhēng)分析24片區(qū)內(nèi)公寓項(xiàng)目較少。右圖為片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目及周邊片區(qū)公寓項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目基本無(wú)公寓供應(yīng)華潤(rùn)紫云府蘭亭公寓萬(wàn)振壹號(hào)公寓信地樂(lè)富公寓和昌都匯華府江南新里程恒盛豪庭和平盛世鼎元府邸25開(kāi)發(fā)商信地置業(yè)（合肥）有限公司位置臨

9、泉路與全椒路交叉口規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積279334.73，總建筑面積100萬(wàn),容積率2.73產(chǎn)品類型有2棟公寓（5#和2#），在售5#共20層，共540多套公寓，1-3層為商業(yè)，4、5為單層，6-20為內(nèi)復(fù)式2層公寓樂(lè)富公寓，2#是單層32層的公寓。主力戶型37、52、66、價(jià)格11000元/客戶項(xiàng)目附近區(qū)域性的客戶為主，投資需求的客戶較多。銷售狀況8-20層的復(fù)式房已經(jīng)售罄，即將推出5、6、7層公寓賣點(diǎn)5.4米挑高，辦公自主即可，百萬(wàn)平休閑娛樂(lè)配套，低總價(jià)。配套安徽大市場(chǎng)、寶業(yè)家紡廣場(chǎng)、合家福購(gòu)物街、汽車站、火車站、白馬服裝城、沃爾瑪、北京華聯(lián)等其他70年產(chǎn)權(quán)全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤信地城市廣場(chǎng)

10、樂(lè)富公寓26開(kāi)發(fā)商安徽萬(wàn)振房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司位置包河區(qū)太湖東路與馬鞍山南路交匯東北側(cè)規(guī)模建筑面積:8000平方米 ，容積率2.23產(chǎn)品類型小高層 主力戶型38一房?jī)r(jià)格均價(jià)6800元/ （6500-7300元/ ）客戶包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)客戶最多，；其中投資客占70%以上銷售狀況南向70大戶型全部售罄，北向38小公寓剩余60%賣點(diǎn)地處馬鞍山路，周邊配套齊全，緊鄰地鐵1號(hào)線，交通便捷配套32中 、合肥工業(yè)大學(xué)、毗鄰合家福超市 、省立兒童醫(yī)院其他產(chǎn)權(quán)70年萬(wàn)振壹號(hào)公寓全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤27開(kāi)發(fā)商安徽華昌置業(yè)發(fā)展有限公司位置銅陵路與望江路交叉口東南角 規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積7.3337萬(wàn)，總建筑面積30

11、.2萬(wàn),容積率3.2產(chǎn)品類型一幢公寓樓，配有沿街商業(yè)32層純高層公寓, 項(xiàng)目規(guī)劃總共384戶,地下1層為儲(chǔ)物間和商業(yè)，132層為公寓部分。主力戶型戶型面積介于42、58價(jià)格均價(jià)6900元/客戶投資和自主各占一半，銷售狀況開(kāi)盤當(dāng)天推出120套房，銷售41套。賣點(diǎn)馬鞍山路成熟住宅群內(nèi)的大盤，人氣旺，周邊生活配套齊全，臨輕軌。58可做兩房住宅使用配套合家福超市、永輝超市、百大電器、蘇寧電器、家樂(lè)福超市 、南園學(xué)校 、社區(qū)內(nèi)部幼兒園其他產(chǎn)權(quán)70年。 和昌都匯華府1#全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤28開(kāi)發(fā)商江南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置桐城路與九華山路交口向南（省廣電中心對(duì)面）規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積34653.50，總

12、建筑面積16萬(wàn),容積率5.0產(chǎn)品類型7#公寓，1-3層商鋪，4-33層584套公寓主力戶型37-45價(jià)格均價(jià)7300客戶包河區(qū)客戶最多，項(xiàng)目周邊客戶為主；其中投資客占大多數(shù)銷售狀況整體銷售58%賣點(diǎn)九華山路與桐城路交叉口向南省廣電中心對(duì)面，易于查找。獨(dú)立廚衛(wèi)，低總價(jià)，宜住宜租。配套華潤(rùn)蘇果、世紀(jì)華聯(lián)、省立兒童醫(yī)院、百腦匯、好又多超市等其他70年產(chǎn)權(quán)江南新里程全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤29開(kāi)發(fā)商安徽文越投資置業(yè)有限公司 位置包河區(qū)屯溪路與曙光路交匯處 規(guī)模占地1.45萬(wàn)平方米，總建面119387平方米，容積率6產(chǎn)品類型高層精裝公寓主力戶型50-55精裝小公館 價(jià)格一期均價(jià)7600客戶投資者占到70%，

13、多為中年，主要來(lái)自項(xiàng)目周邊和市內(nèi)區(qū)域銷售狀況一期已經(jīng)售罄，3號(hào)樓45-55平米戶型即將開(kāi)盤，預(yù)計(jì)價(jià)格是8600元/平米左右，預(yù)計(jì)2010年11月底或12月初開(kāi)盤。 賣點(diǎn)黃金南一環(huán)核心繁華地段，與省人大毗鄰而居，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū) 配套屯溪路小學(xué)、48中、合工大、謝崗小學(xué)、家樂(lè)福、郵局、建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、君柳河畔幼兒園、安徽大學(xué)第四附屬醫(yī)院其他產(chǎn)權(quán)70年蘭亭公寓（一期售罄）全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤30開(kāi)發(fā)商恒盛恒茂（合肥）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置長(zhǎng)江東大街與銅陵路交叉口西南角規(guī)模建筑面積: 500000 ，容積率3.43產(chǎn)品類型高層 主力戶型83兩房?jī)r(jià)格均價(jià)6800元/

14、 （6400-7100元/ ）客戶瑤海區(qū)客戶最多；其中自主客和改善型客戶占80%左右銷售狀況最近幾次開(kāi)盤，83的戶型開(kāi)盤當(dāng)天即告售罄賣點(diǎn)38中學(xué)區(qū)房，單價(jià)低。配套小區(qū)內(nèi)景觀園林、花沖公園、和平廣場(chǎng)、市二院、好又多超市其他產(chǎn)權(quán)70年恒盛豪庭全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤31開(kāi)發(fā)商淮南礦業(yè)集團(tuán)-淮礦地產(chǎn)合肥有限責(zé)任公司 位置明光路與和平路交叉口西南側(cè)規(guī)模建筑面積:30萬(wàn) ，容積率3.2產(chǎn)品類型高層主力戶型89兩房?jī)r(jià)格均價(jià)7500元/客戶瑤海區(qū)和包河區(qū)為主，自住型客戶居多。銷售狀況89現(xiàn)無(wú)可售房源。賣點(diǎn)雙供系統(tǒng)、地段、38中學(xué)區(qū)配套家樂(lè)福超市、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、瑤海區(qū)政府、裕豐花市等其他產(chǎn)權(quán)70年淮礦和平盛

15、世全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤32開(kāi)發(fā)商合肥拓基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 位置合裕路、明光路與全椒路交叉口東北角 規(guī)模建筑面積:39萬(wàn) ，容積率4.92產(chǎn)品類型高層、辦公、商業(yè)主力戶型73兩房和87兩房?jī)r(jià)格均價(jià)7671-7800元/客戶瑤海區(qū)和包河區(qū)為主，自主型客戶偏多。銷售狀況87的戶型去化較快，開(kāi)盤當(dāng)天銷售大部分房源，73的因戶型原因，走量較慢，開(kāi)盤當(dāng)天僅售15套賣點(diǎn)和平路小學(xué)和38中雙學(xué)區(qū)房，地段配套家樂(lè)福超市、和平廣場(chǎng)、瑤海區(qū)政府、裕豐花市等其他產(chǎn)權(quán)70年鼎元府邸全國(guó)現(xiàn)象周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤33周邊公寓項(xiàng)目多強(qiáng)調(diào)其地段和配套，或者贈(zèng)送面積項(xiàng)目主力戶型梯戶比交樓標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送面積賣點(diǎn)其它萬(wàn)振壹號(hào)公寓382梯18

16、戶毛坯無(wú)準(zhǔn)現(xiàn)房；享受馬鞍山路配套資源；大社區(qū)內(nèi)的小公寓、宜居住無(wú)天然氣/無(wú)陽(yáng)臺(tái)和昌都匯華府42、583梯12戶毛坯10-12臨地鐵、交通便捷、升值空間大通天然氣/有陽(yáng)臺(tái)江南新里程37、453梯21戶毛坯無(wú)低總價(jià)；地段好、租客資源豐富；通燃?xì)馔ㄌ烊粴?有陽(yáng)臺(tái)蘭亭公寓50-555梯23戶精裝無(wú)一環(huán)、精裝修，購(gòu)公寓可上屯溪路小學(xué)無(wú)天然氣/有陽(yáng)臺(tái)樂(lè)富公寓37、524梯20戶毛坯約305.4米小復(fù)式，買一層用兩層通天然氣/有陽(yáng)臺(tái)本案47、94 2梯21戶待定約6.5不通燃?xì)?有陽(yáng)臺(tái)34周邊公寓銷售速度大多為20-40套/月，社區(qū)型公寓比住宅銷售速度慢項(xiàng)目推售時(shí)間蓄客期銷售期均價(jià)已售余貨月均銷售速度預(yù)計(jì)售

17、罄時(shí)間推廣力度備注壹號(hào)公寓9.125個(gè)月3個(gè)月680080多套40余套102011年5月無(wú)推廣，靠業(yè)主消化開(kāi)盤當(dāng)天銷售30%都匯華府華寓11.202個(gè)月1個(gè)月690070套314套232011年12月推廣力度較弱，以短信、網(wǎng)絡(luò)通欄為主開(kāi)盤當(dāng)天推出69套，銷售41套新里程公寓4.163個(gè)月8個(gè)月7300340套244套312011年8月開(kāi)盤前強(qiáng)（每月3版報(bào)廣，合房、戶外、短信）開(kāi)盤后弱，以短信為主開(kāi)盤周末兩天銷售100套蘭亭公寓5.152個(gè)半月7個(gè)月7600667套4#售罄即將推3#702011年12月開(kāi)盤前強(qiáng)（每周3版報(bào)廣，合房、短信）開(kāi)盤后弱，以短信為主開(kāi)盤當(dāng)天銷售60%以上樂(lè)富公寓4.25

18、2個(gè)月8個(gè)月11000約400套170余套37商務(wù)公寓422011年6月開(kāi)盤當(dāng)天銷售260套35本案公寓推出時(shí)與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，但投資客選擇范圍較大，隱形競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手判定要素：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似總價(jià)接近區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似銷售期重合競(jìng)爭(zhēng)鎖定戶型套數(shù)比例備注475815%一房59-62 7519%一房一廳94 23761%聯(lián)體公寓115 185%聯(lián)體公寓合計(jì)388100%本案樂(lè)富公寓都匯華府蘭亭公寓新里程和平盛世鼎元府邸都匯華府4794陰影重合度表示競(jìng)爭(zhēng)激烈度瑤海區(qū)公寓供應(yīng)較少，本案公寓競(jìng)爭(zhēng)并不激烈大公寓雖與片區(qū)內(nèi)2房有總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，但住宅投資客群總體較少363704項(xiàng)目定位030402010

19、5報(bào)告結(jié)構(gòu)37尋找價(jià)值信息（FAB分析）F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值A(chǔ)38B找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）RBD商務(wù)中心一級(jí)輻射區(qū)，僅10分鐘步行時(shí)間古典ARGDECO立面、挑高大堂，華貴氣質(zhì)零距離蘇果超市和社區(qū)配套商業(yè)直達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、四牌樓兩大商圈超大大面寬，超大陽(yáng)臺(tái)，居住舒適度高社區(qū)型公寓，享受社區(qū)景觀空間自由組合，宜商宜住宜辦公買一套得兩套，

20、比同總價(jià)兩房租金高，需求多華潤(rùn)品牌形象高檔華潤(rùn)品牌公寓中的高居住品質(zhì)投資回報(bào)率高，更適合投資客買一套得兩套，等于第三套房可享受貸款最高投資效益的居住型物業(yè)節(jié)省投資成本高檔公寓入住客戶層次高，承租水平高讓資本高效的資產(chǎn)39案名推導(dǎo)案名需體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品特征、形象檔次、目標(biāo)客群氣質(zhì)主推案名：CEO公寓公寓中的CEO級(jí)別產(chǎn)品，體現(xiàn)公寓本身形象高檔。公寓居住群體的身份尊貴CEO與商務(wù)有聯(lián)系C40CEO公寓讓資本更高效的資產(chǎn)寓見(jiàn)未來(lái)414205營(yíng)銷策略0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)42一場(chǎng)圍繞投資客戶的精心布局投資客希望低投入高產(chǎn)出最關(guān)心升值空間安全置業(yè)希望資金利用效率高在意投資回報(bào)率多數(shù)人的選擇43展示策略

21、44建議公共空間裝修風(fēng)格偏奢華型，類五星級(jí)酒店式風(fēng)格，在設(shè)計(jì)部考慮成本的前提下強(qiáng)調(diào)視覺(jué)效果大堂標(biāo)準(zhǔn)層走廊首層電梯間地面：石材拼花鋪裝墻面：大理石造型鋪裝、局部高檔木飾，配飾局部鏡面和不銹鋼頂棚：高級(jí)乳膠漆及藝術(shù)造型天花，配高級(jí)燈飾單元大門:高級(jí)不銹鋼門，配可視對(duì)講磁卡門禁系統(tǒng)地面：花崗巖鋪裝，石材波打線，配踢腳線墻面：高級(jí)乳膠頂棚：配現(xiàn)代風(fēng)格吸頂燈電梯轎廂電梯門套：石材鋪裝首層電梯門：高級(jí)鈦金不銹鋼地面：大理石拼花鋪裝墻面:采用鈦金鏡面不銹鋼配扶手轎頂：高級(jí)配飾地面：石材拼花鋪裝墻面：石材鋪裝，局部鏡面或不銹鋼做造型頂棚：藝術(shù)造型吊頂，配高級(jí)燈飾產(chǎn)品建議一45建議不做精裝，以毛坯房發(fā)售產(chǎn)品建議

22、二對(duì)投資客而言，低成本的簡(jiǎn)裝是比高成本的精裝更好的選擇項(xiàng)目公寓本身面積大，精裝后將更加抬升總價(jià)約10萬(wàn)元，削弱競(jìng)爭(zhēng)力從合肥市各公寓銷售速度分析，精裝與否不是影響購(gòu)買決策的關(guān)鍵，關(guān)鍵指標(biāo)是性價(jià)比本案客群中同樣涵蓋辦公客戶，居家型的精裝將影響辦公客群的購(gòu)買和租賃決策。46為投資客一步到位提供改造空間。產(chǎn)品建議三衛(wèi)生間、隔墻、入戶門、門牌號(hào)均統(tǒng)一改造，交付客戶與客戶簽訂委托裝修協(xié)議，并象征性收費(fèi)。（改造所增加成本可計(jì)入房?jī)r(jià)中）此項(xiàng)改造施工難度及增加成本須與工程部確認(rèn)。以可操作性為前提。47提供以安全、清潔為核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)案例一：新華學(xué)府星座物業(yè)服務(wù)提供內(nèi)容：24小時(shí)巡崗制度嚴(yán)格規(guī)范的安保服務(wù)室

23、內(nèi)對(duì)講機(jī)直接聯(lián)系前臺(tái)，響應(yīng)速度快每日2次的公共空間保潔服務(wù)物業(yè)費(fèi)只比一般小區(qū)貴一點(diǎn)點(diǎn)，1.6元/左右；走廊墻面是1.1米高的石材裝修；地面是全石材裝修；電梯墻面為全石材裝修；樓體墻面為粉刷，無(wú)石材。案例：綠城曾經(jīng)宣傳自己的物業(yè)提供定制廚師個(gè)性菜服務(wù)，作為營(yíng)銷噱頭，但最終無(wú)法落到實(shí)處，基本沒(méi)有客戶會(huì)打電話去下單給名廚做個(gè)性菜。產(chǎn)品建議四客戶語(yǔ)錄：我們最在乎的是實(shí)實(shí)在在的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，像保潔和安全這些關(guān)系到業(yè)主切實(shí)生活利益的服務(wù)才是開(kāi)發(fā)商最應(yīng)該關(guān)注和提供的，那些華而不實(shí)的物業(yè)服務(wù)只能是開(kāi)發(fā)商自己騙自己。48實(shí)體樣板房展示道具規(guī)劃大堂、電梯間區(qū)域展板城市生活指南圖公寓投資手冊(cè)戶型圖除實(shí)景展示品質(zhì)外，

24、最關(guān)鍵動(dòng)作是將區(qū)域發(fā)展前景和投資收益描繪成動(dòng)人的故事49實(shí)景展示規(guī)劃一層三層大堂展示區(qū)域電梯廳展示區(qū)走廊展示區(qū)樣板間背景板，封閉施工區(qū)域背景板，封閉施工區(qū)域背景板，封閉施工區(qū)域背景板，封閉施工區(qū)域考慮到公寓推出期快進(jìn)入夏季，樣板房選擇02單位，可避免西曬影響。盡可能縮短參觀路線，減少需實(shí)體展示區(qū)域50大堂風(fēng)格示意 項(xiàng)目本身具有8M挑高大堂，先天形態(tài)偏大氣恢弘，且項(xiàng)目形象高檔，目標(biāo)客群檔次高或辦公，建議大堂風(fēng)格走奢華、穩(wěn)重路線。51標(biāo)準(zhǔn)層風(fēng)格示意電梯風(fēng)格示意52樣板房品酒、觀景區(qū)可折疊餐桌書桌、壁柜床轉(zhuǎn)角衣帽間移動(dòng)電視柜沙發(fā)風(fēng)格一：現(xiàn)代奢華本套樣板房目的為烘托項(xiàng)目形象53風(fēng)格二：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，展現(xiàn)

25、小公寓的多變空間樣板房衛(wèi)生間門調(diào)整到此處，改推拉門廚房加長(zhǎng)隱形餐桌，可折疊于墻上電視組合柜，兩邊為衣柜帶抽屜的床，床屜可存放冬被、行李箱等大件物品轉(zhuǎn)角寫字臺(tái)兼床頭柜梳妝臺(tái)鞋柜公共柜及陽(yáng)光書房同等條件下公寓的功能越齊全，租金越高。本套樣板房主打投資客群，盡可能展示公寓的多變空間54緊密圍繞投資客戶的關(guān)注點(diǎn)，以區(qū)域前景、配套、投資收益為核心內(nèi)容公寓投資手冊(cè)：一本投資客必看的實(shí)用投資手冊(cè)，除介紹片區(qū)商務(wù)前景、交通、配套等內(nèi)容外，還可對(duì)國(guó)際各類型投資產(chǎn)品的投資指數(shù)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并加入?yún)R率、利率等金融知識(shí)，以及投資小竅門、投資陷阱等知識(shí)，以增加讀本的權(quán)威性城市生活指南圖：設(shè)計(jì)時(shí)可與公寓投資手冊(cè)合二為一，將合

26、肥中心區(qū)及項(xiàng)目周邊的主要商圈、特色美食店、個(gè)性服飾店加以介紹并設(shè)計(jì)成飛行棋地圖，增加趣味性。目的是提高客戶對(duì)于項(xiàng)目地段的認(rèn)知度區(qū)域展板：瑤海中心區(qū)、長(zhǎng)江東大街發(fā)展前景。物料規(guī)劃55推售策略562011-1-15商業(yè)考慮公寓明年需基本售罄，市場(chǎng)的銷售速度為月均30-40套，需要盡早推出。結(jié)合樣板間裝修進(jìn)度，預(yù)計(jì)3月初認(rèn)籌，4月中下旬推出2011-1-1 5棟2011-4-2310棟一批單位推售節(jié)奏2011-12-10車位銷控3-4層，整層出售集中式開(kāi)盤整體推出，但采用指定樓層享受特惠的方式制造貨量稀缺57推廣策略58客戶分類內(nèi)部客戶紫云府老業(yè)主瀾溪鎮(zhèn)、幸福里置地會(huì)外部客戶純投資客首次置業(yè)年輕人自用辦公客戶59渠道與客戶對(duì)應(yīng)模型加強(qiáng)線下精準(zhǔn)營(yíng)銷動(dòng)作，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直擊客群戶外報(bào)紙短信網(wǎng)絡(luò)直郵CALL客派單樓梯條幅已知渠道紫云府老業(yè)主OOOOO瀾溪鎮(zhèn)、幸福里、置地會(huì)等華潤(rùn)自有資源OOOOO周邊專業(yè)市場(chǎng)OOOOO未知來(lái)源的客戶群體分類純投資客（公積金繳存比例較高的瑤海、廬陽(yáng)、包河區(qū)政府、銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、電信等單位）OOOOO首次置業(yè)年輕人（周邊寫字樓）OOOOO自用辦公（游離客群，通過(guò)大眾渠道覆蓋）OXOXO其它小眾渠道：電影院廣告在大片上映期可考慮投放60階段推廣鋪排一階段：市場(chǎng)預(yù)熱期2月19日-3月13日網(wǎng)絡(luò)軟文、論壇炒作創(chuàng)新公寓產(chǎn)品對(duì)華潤(rùn)老業(yè)主不斷釋放創(chuàng)新公寓信息主題