[廣東]商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商執(zhí)行報(bào)告

1、陽(yáng)光.澳園招商執(zhí)行報(bào)告1報(bào)告思路市場(chǎng)分析商家分布開(kāi)發(fā)商目標(biāo)提出問(wèn)題分析問(wèn)題解決問(wèn)題限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商業(yè)街概念街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則商業(yè)街命名2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造商業(yè)整體分析街鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀商圈分析片區(qū)商業(yè)調(diào)查招商細(xì)則3周邊片區(qū)分析君蘭雅筑中信凱旋城景湖春天陽(yáng)光澳園金地格林小城景湖春曉嘉榮超市凱旋城中高檔次社區(qū)，居民消費(fèi)能力高東泰花園中檔社區(qū)，居民消費(fèi)能力一般陽(yáng)光假日、陽(yáng)光澳園中檔白領(lǐng)社區(qū)，居民消費(fèi)能力較強(qiáng)怡豐、景湖春天中低檔社區(qū)，居民消費(fèi)能力一般金地、光大地產(chǎn)四環(huán)以南社區(qū)居民消費(fèi)能力較好，景湖花園

2、居民對(duì)中高檔餐飲有較多要求嘉榮超市中型綜合百貨面積：12000M2業(yè)態(tài)：日用品、果品蔬菜、日用品、服裝百貨第一國(guó)際體驗(yàn)式綜合購(gòu)物地面積：116052（商業(yè)）業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、家居用品友誼市場(chǎng)：首層面積：8000M2業(yè)態(tài)：農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)怡豐都市廣場(chǎng)東泰花園第一國(guó)際陽(yáng)光假日4周邊人口分析周邊半公里之內(nèi)居住人口估計(jì)在7萬(wàn)人該區(qū)域是日益成熟的居住區(qū)域，但陽(yáng)光澳園商鋪輻射區(qū)域人口約7000人;四環(huán)以北已形成成熟的生活圈，四環(huán)路阻隔人流非常嚴(yán)重，但目前其他社區(qū)尤其四環(huán)路以南區(qū)域，沒(méi)有成熟的商業(yè)配套，但未來(lái)將是新增人口集中區(qū)，對(duì)商業(yè)設(shè)施有極大需求； 東莞大道 四環(huán)路在建入住待建 新源路陽(yáng)光澳園5000人陽(yáng)光假日

3、3000人東泰花園20000多人凱旋城5000人怡豐都市2000人景湖春天8000人紫云龍庭1000人君蘭雅筑5000人新中銀2000人金地格林6000人景湖春曉7000人光大花園未來(lái)世界花園規(guī)劃大型商業(yè)約6000人第一國(guó)際5調(diào)查目的：1、了解東莞類(lèi)比社區(qū)各發(fā)展階段的合理的商業(yè)規(guī)模。2、成熟社區(qū)合理的商業(yè)業(yè)態(tài)、比例、分布、形式與單店面積。3、各個(gè)社區(qū)發(fā)展階段的業(yè)態(tài)及規(guī)模傾向。4、類(lèi)比社區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次、分布。調(diào)查社區(qū)選取原則：1、社區(qū)有較大的規(guī)模，毗鄰大規(guī)模社區(qū)。2、社區(qū)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)以滿足自身需求為主。東莞典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查選取社區(qū)：景湖春天社區(qū)新天地怡豐都市廣場(chǎng)雍華庭 6麗

4、晶鋼琴中心海深裝飾琳凱美容案例調(diào)查：景湖春天社區(qū)商業(yè)景湖春天位于銀樹(shù)路，社區(qū)總建筑面積53萬(wàn)平米。商鋪現(xiàn)正發(fā)售，買(mǎi)一層送一層。毗鄰嘉榮超市、火煉樹(shù)綜合市場(chǎng)、怡豐食街，社區(qū)周邊生活設(shè)施配套較完善，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套主要面向本區(qū)居民，街鋪業(yè)態(tài)無(wú)明確定位，但不許經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)。7社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、社區(qū)商業(yè)街商業(yè)步行街主段毗鄰周邊大社區(qū)，業(yè)態(tài)以家居裝飾為主，不能做餐飲，另因無(wú)明確的社區(qū)規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布雜亂。2、商鋪以滿足本社區(qū)居民需求為主，商鋪面積基本產(chǎn)權(quán)單位為50-150平米。 3、景湖春天作為新建社區(qū)，家居裝飾類(lèi)店超過(guò)日常購(gòu)買(mǎi)類(lèi)和日常服務(wù)類(lèi)。表現(xiàn)出新建社區(qū)特有的業(yè)態(tài)分布規(guī)律。4、銀樹(shù)路租金4560元不等。5

5、、新源路商鋪后期推出，現(xiàn)多數(shù)空置.6、總空置率約為60%。景湖春天社區(qū)商業(yè)調(diào)查附注：生活餐飲類(lèi)包括餐館、蛋糕店、果汁店、咖啡店等。家居裝飾類(lèi)店鋪包括窗簾布藝、裝修裝飾店、五金店、水暖配件店、櫥柜、浴缸等。保健美容類(lèi)包括藥店、美容、美發(fā)店、按摩店等。日常服務(wù)主要包括便利店、水果超市、干洗店。其他類(lèi)為以上類(lèi)型以外的店鋪，主要包括眼鏡店、書(shū)店、地產(chǎn)中介、專(zhuān)營(yíng)服裝店等。8案例調(diào)查：泰和商業(yè)街沿線兩側(cè)銀行家居裝飾精品店銀行、通訊、家居裝飾、社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)為主。出租率近100%，租金在60元/平米左右。該地段自然行人多，是東泰五六區(qū)、陽(yáng)光假日居民外出購(gòu)物的首選之地。9社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、與社區(qū)結(jié)合緊密，中式餐

6、飲有限制，所以業(yè)態(tài)以日常服務(wù)店為主，該地段還集中了建行、農(nóng)行、中行等銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及通訊營(yíng)業(yè)廳，吸引周邊居民前來(lái)。2、商鋪面積基本產(chǎn)權(quán)單位為60-120平米，面積適中。3、主要面向東泰居民和陽(yáng)光假日居民，另外朝天小學(xué)和愛(ài)彌爾幼兒園支撐了文化類(lèi)、精品類(lèi)店鋪。4、租金在跨度，從4065元/平米不等，出租率近100%。泰和商業(yè)街沿線兩側(cè)附注：生活餐飲類(lèi)包括餐館、蛋糕店、果汁店、咖啡店等。家居裝飾類(lèi)店鋪包括窗簾布藝、裝修裝飾店、五金店、水暖配件店、櫥柜、浴缸等。保健美容類(lèi)包括藥店、美容、美發(fā)店、按摩店等。日常服務(wù)主要包括便利店、水果超市、干洗店。其他類(lèi)為以上類(lèi)型以外的店鋪，主要包括眼鏡店、書(shū)店、地產(chǎn)中介

7、、專(zhuān)營(yíng)服裝店等。10案例調(diào)查：新天地社區(qū)商業(yè)納蘭美容連鎖社區(qū)便利店家居裝飾社區(qū)共1953套住宅，商鋪共106套。不能做中式餐飲。北街出租率高，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為社區(qū)服務(wù)店和裝修店。臨科技大道鋪面空置高，與科技大道被隔離帶所阻斷有關(guān)。海王星辰11社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、社區(qū)相對(duì)獨(dú)立，對(duì)餐飲有限制，所以業(yè)態(tài)以日常服務(wù)店為主，主要服務(wù)本社區(qū)居民。2、商鋪面積基本產(chǎn)權(quán)單位為60-280平米。鋪位劃分面積適中。3、已入伙一年，目前正在經(jīng)營(yíng)的鋪面40個(gè)，空置率約60%。4、2004年8月開(kāi)始陸續(xù)有商家進(jìn)駐，最開(kāi)始進(jìn)駐的是小超市、社區(qū)便利店。5、租金跨度較大，北側(cè)鋪位租金從4070元/平米，東側(cè)鋪位為60100。新天地

8、社區(qū)商業(yè)調(diào)查商鋪總面積7707.51平米由金信聯(lián)行、周邊中介根據(jù)業(yè)主委托，遵照商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招租2004年8月開(kāi)始招租，經(jīng)過(guò)約半年時(shí)間，達(dá)到目前40%的出租率，招租政策是免租半個(gè)月或者一個(gè)月（可與業(yè)主協(xié)商條件）因?yàn)檎凶獾氖侄蜗喈?dāng)傳統(tǒng)，自然招租的速度低新天地未采取大面積招商、專(zhuān)人跟進(jìn)招商等措施12KFC川湘菜館社區(qū)服務(wù)店休閑小站案例調(diào)查：怡豐都市廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)怡豐都市廣場(chǎng)位于怡豐路，其商鋪規(guī)劃成食街，是區(qū)內(nèi)中高檔餐飲消費(fèi)集中區(qū)域。商鋪出租率高，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，輻射中信、光大社區(qū)及周邊居民區(qū)，人氣較旺。13社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、社區(qū)商業(yè)街商業(yè)步行街主段毗鄰周邊大社區(qū)，定位成食街，主要業(yè)態(tài)為川湘粵菜館、特

9、色餐飲。是片區(qū)中規(guī)模最大的食街，門(mén)前停車(chē)位較充裕。2、商鋪面積基本產(chǎn)權(quán)單位為70-150平米。鋪位劃分面積大，可隨意合并與分割。3、除餐飲外，家居布藝類(lèi)業(yè)態(tài)超過(guò)日常購(gòu)買(mǎi)類(lèi)，社區(qū)配套服務(wù)店占比小。4、臨近東莞大道一側(cè)的鋪位05年前后才陸續(xù)有店鋪進(jìn)駐，現(xiàn)空置20%左右。5、租金在7085元/平米之間。怡豐都市廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)調(diào)查14案例調(diào)查：光大花園社區(qū)商業(yè)調(diào)查光大花園建于90年代初期，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂，以中低檔次產(chǎn)品為主，但餐飲比例相當(dāng)小；消費(fèi)人群主要是光大花園居民和周邊工廠打工人員；租金在30元/平米左右，鋪面只租不售，出租率在90%以上業(yè)態(tài)雜亂，鋪面面積跨度大，以經(jīng)營(yíng)低檔產(chǎn)品為主，可比性

10、不強(qiáng)，所以不做具體商業(yè)分析。美容店低價(jià)服裝特賣(mài)場(chǎng)6G手機(jī)連鎖店中域電訊裝飾裝修店五金店15案例調(diào)查：雍華庭社區(qū)商業(yè)調(diào)查雍華庭位于城市中心，被幾條主干道包圍，社區(qū)內(nèi)居民主要為本地居民及中高層管理人士，社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)以中高檔次日韓餐飲店、家居用品、休閑用品店為主，對(duì)其他區(qū)域有良好的輻射作用，甚至有其他城區(qū)的居民專(zhuān)程前往消費(fèi)。老樹(shù)咖啡日韓工藝品日式餐飲16社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、作為城市中心區(qū)中高檔次社區(qū)的商鋪，其業(yè)態(tài)以日韓特色餐飲、休閑服務(wù)店為主。2、輻射區(qū)域大，有其他城區(qū)的人前往消費(fèi)。3、臨主干道一側(cè)租金150元左右，臨東塘一側(cè)的鋪位110元左右。4、商鋪面積從60200平方米不等。雍華庭社區(qū)商業(yè)調(diào)查1

11、7東城風(fēng)情步行街在東莞人心目中，是東莞一條可以和廣州上下九、上海新天地相媲美的步行街18愉景商業(yè)步行街位于東城大道，與東城風(fēng)情步行街相鄰，全長(zhǎng)200米，主要經(jīng)營(yíng)名牌服裝、精品，獨(dú)具法國(guó)香謝里大街風(fēng)情。在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，二樓、三樓的鋪位基本上是空置的。19步行街的小結(jié)位置開(kāi)街時(shí)間劃鋪業(yè)態(tài)均價(jià)租金車(chē)位銷(xiāo)售率出租率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀愉景新時(shí)代步行街開(kāi)間：5.3MI 進(jìn)深：7-15米層高：1F5.9米 2F3.5米I 3F3.5米 服裝、餐飲 24800元/平米90元/平米.月（免租期7-10個(gè)月）獨(dú)立多層車(chē)位73% 85%統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理帶租約銷(xiāo)售東城風(fēng)情步行街2003年1月開(kāi)間：4-7MI 進(jìn)深：10-

12、20層高：3MI 服裝，餐飲38000元/平米150元/平米.月地下車(chē)位90%100%統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理帶租約銷(xiāo)售街區(qū)都較有特色統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，招商的效果都很好銷(xiāo)售的成功很大程度上得益于招商的成功率，東城步行街開(kāi)街初甚至是100%出租率。但是，由于沒(méi)有合理的規(guī)劃二三層的人流，使得在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中二三層商鋪出現(xiàn)大面積的空置，愉景新時(shí)代步行街少數(shù)業(yè)主公開(kāi)貼出轉(zhuǎn)讓告示。另外，東莞現(xiàn)有的步行街普遍存在經(jīng)營(yíng)管理難題。20原因1、消費(fèi)習(xí)慣目前的旺街仍然集中在開(kāi)業(yè)歷史較長(zhǎng)的新豐路、新芬路、西正路、北正路2、步行街開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，貨品價(jià)錢(qián)偏高東莞步行街中高檔服裝少人問(wèn)津 ；“有錢(qián)人”選擇的消費(fèi)方式并不局限

13、在東莞。選擇到香港購(gòu)物的東莞人越來(lái)越多，尤其是高檔時(shí)裝的消費(fèi)，每年都呈上升趨勢(shì)。東莞商業(yè)步行街現(xiàn)狀：“成功招商、成功銷(xiāo)售、慘淡經(jīng)營(yíng)” 現(xiàn)象引發(fā)的思考參照案例：東城風(fēng)情步行街、愉景新時(shí)代廣場(chǎng)現(xiàn)象1、冷場(chǎng)剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候出現(xiàn)人頭躥動(dòng)的現(xiàn)象，之后就就很難得見(jiàn)了；2、“旺場(chǎng)不旺銷(xiāo)” 讓商家頭痛的是，有時(shí)雖然人不少，但真正購(gòu)物的客流并不多；21尋求解決問(wèn)題的有效途徑。1、規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值東城步行街在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)人流動(dòng)線的考慮不充分，使得商家在后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著僵局。好的規(guī)劃是除了通過(guò)建筑語(yǔ)言給足購(gòu)買(mǎi)者信心外，同時(shí)也要充分把握經(jīng)營(yíng)所需，最終做旺。2、增加餐飲店南城和東城的步行街增加了咖啡店和西餐廳后，人流量明

14、顯增多，不少服裝商家的生意也有所好轉(zhuǎn)。步行街多吸納一些飲食店鋪來(lái)增加人氣，讓市民先接受步行街的購(gòu)物環(huán)境。3、增加娛樂(lè)項(xiàng)目從目前情況看，如果步行街只是一條單純購(gòu)物的街道，恐怕很難和傳統(tǒng)的商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)，如果在該街道上能夠引入一些休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，同樣會(huì)吸引更多的人來(lái)步行街娛樂(lè)，這樣做，對(duì)于引導(dǎo)更多消費(fèi)者到步行街購(gòu)物無(wú)疑是大有裨益。 業(yè)態(tài)的選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)22景湖春天、新天地為新建成社區(qū)，家居裝飾業(yè)態(tài)占比例最大，另外由于新天地為相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)，其日常服務(wù)類(lèi)商鋪也較多；泰和商業(yè)街經(jīng)營(yíng)比較成熟，各種業(yè)態(tài)分布較均勻，主要以滿足本社區(qū)居民需要為主，外向性不明顯；怡豐都市廣場(chǎng)、雍華庭商鋪中餐飲占比相當(dāng)大，說(shuō)明項(xiàng)目定位特

15、點(diǎn)鮮明，吸引其他區(qū)域人員前來(lái)消費(fèi)的能力強(qiáng)，屬于外向型社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)主要由四大類(lèi)型構(gòu)成，由于招商引導(dǎo)不同，比例會(huì)略有差別，但基本涵蓋四類(lèi)。結(jié)論1類(lèi)比商業(yè)各業(yè)態(tài)構(gòu)成比例 家居裝飾是新建社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)；日常購(gòu)買(mǎi)、日常服務(wù)類(lèi)、生活飲食是成熟社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)形式；社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)是為社區(qū)群體提供便民性的生活類(lèi)服務(wù)業(yè)。定位明確，業(yè)態(tài)特點(diǎn)鮮明的社區(qū)商鋪，可適當(dāng)輻射周邊社區(qū)。23餐飲面積集中在50-180平米，另外在怡豐和雍華庭都分布有500平米以上雙層餐館，餐飲業(yè)對(duì)面積要求跨度大；家居裝飾面積集中在50-80平米之間，多為復(fù)式鋪位，可存放貨物或住人；保健美容面積集中在85平米左右，幾乎每個(gè)社區(qū)都有15

16、0平米左右的藥店，如東莞國(guó)藥、海王星辰等；部分社區(qū)大型發(fā)廊面積可達(dá)到150平米以上，且可通達(dá)度要求不高，位置可以偏離與社區(qū)入口；其他社區(qū)服務(wù)店面多在50平米左右，社區(qū)中小型超市面積集中在80-180平米。結(jié)論2類(lèi)比商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪面積平均單鋪面積（M2）面積范圍社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪有相對(duì)集中的面積范圍，對(duì)臨街商業(yè)劃鋪有參考意義。能接受大面積鋪位的是美容美發(fā)、百貨超市、銀行、休閑餐飲。241、形成了沿街商鋪與集中商業(yè)相結(jié)合形式社區(qū)為解決基本生活需要，較早引進(jìn)中小型集中商業(yè)（200-1000平米）如美宜佳社區(qū)店、友誼綜合市場(chǎng)一樓菜市場(chǎng)；在人氣趨旺后，嘉榮超市在去年相繼入駐。中檔餐飲集中分布在怡豐路食街

17、，中檔商場(chǎng)僅有一個(gè)嘉榮超市；街鋪形式以餐飲、家居裝飾、小型超市等社區(qū)配套設(shè)施為主.2、社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)演變趨勢(shì)目前，由于社區(qū)處于新建中，周邊商圈沿街商業(yè)的家居裝飾類(lèi)業(yè)態(tài)居多，但隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，將逐漸被日常購(gòu)買(mǎi)類(lèi)、飲食業(yè)態(tài)替代。3、已經(jīng)呈現(xiàn)主題商業(yè)街該商圈主題商業(yè)街較少，主要是怡豐都市廣場(chǎng)的美食街，經(jīng)營(yíng)較旺；其它社區(qū)均以自然形成為主。結(jié)論3澳園周邊商圈特點(diǎn)25對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目目標(biāo)的理解全部出租高收益目標(biāo)分級(jí)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)高形象業(yè)主抗拒業(yè)主需求市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則一級(jí)二級(jí)三級(jí)26項(xiàng)目自身限制條件市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目

18、標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則建筑形態(tài)商業(yè)街現(xiàn)樓交通條件可達(dá)性差隔離帶街區(qū)風(fēng)格確定A區(qū)面積偏大業(yè)主需求需要一定量的社區(qū)配套A區(qū)無(wú)沿道業(yè)主抗拒噪音、污染等業(yè)態(tài)不適合高形象影響住宅檔次的業(yè)態(tài)不適合地段27項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向判斷全部出租收益最大長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)形象高業(yè)主抗拒業(yè)主需求+自身限制條件？判斷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組合商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+配套服務(wù)配套服務(wù)組合商業(yè)+配套服務(wù)如何平衡發(fā)展商目標(biāo)的各個(gè)方面之間的矛盾如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展商目標(biāo)與項(xiàng)目自身限制條件的平衡市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則28經(jīng)營(yíng)方向判斷1專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

19、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)玩具市場(chǎng)家具市場(chǎng)燈具市場(chǎng)電子市場(chǎng)汽車(chē)城娛樂(lè)城花卉市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)家電市場(chǎng)百貨商超缺乏產(chǎn)業(yè)支撐租金收益太低建筑形態(tài)制約影響物業(yè)形象通常品牌大商家整體承租水平是市場(chǎng)租金價(jià)格的1/2X服裝市場(chǎng)美食街業(yè)主業(yè)態(tài)需求自身?xiàng)l件限制了項(xiàng)目“成行成市”的可能29經(jīng)營(yíng)方向判斷2組合商業(yè)、配套服務(wù)？租金收益要求物業(yè)形象高檔次業(yè)主需求的業(yè)態(tài)組合商業(yè)配套服務(wù)自身?xiàng)l件限制允許的經(jīng)營(yíng)方向開(kāi)發(fā)商目標(biāo)經(jīng)營(yíng)方向自身?xiàng)l件？因此，在自身?xiàng)l件許可的情況下，滿足發(fā)展商目標(biāo)需要商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向?yàn)椋航M合商業(yè)配套商業(yè)+30業(yè)態(tài)選擇及商家定位業(yè)態(tài)選擇商家選擇業(yè)態(tài)分布市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街

20、命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則31租金可承受可持續(xù)經(jīng)營(yíng)可招商商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)主需求業(yè)主抗拒彰顯定位+業(yè)態(tài)定位思路自身?xiàng)l件許可32“組合商業(yè)+配套服務(wù)”框架下的業(yè)態(tài)選擇1職能明確大鋪的商家組合業(yè)態(tài)型商家配套服務(wù)型商家自身?xiàng)l件收益要求高形象業(yè)主需求可招商長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)業(yè)主抗拒一級(jí)二級(jí)三級(jí)自身?xiàng)l件限制，大鋪單獨(dú)考慮。可招商長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)高形象收益要求業(yè)主需求業(yè)主抗拒業(yè)主抗拒業(yè)主抗拒各商鋪類(lèi)型的對(duì)各分級(jí)目標(biāo)的貢獻(xiàn)，決定了商鋪?zhàn)陨砺毮埽捍箐佊糜跔恳肆?，保證項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，在招商過(guò)程中吸引其他商家進(jìn)駐。組合業(yè)態(tài)型商鋪用于保證項(xiàng)目的形象，在招商過(guò)程中吸引其他配套型商家進(jìn)駐。配套服務(wù)型商家用于滿足澳園業(yè)主需求，保證后期經(jīng)營(yíng)的高

21、收益。33“組合商業(yè)+配套服務(wù)”框架下的業(yè)態(tài)選擇2分配比例公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米/千人） - 居住規(guī)模 居住區(qū) 類(lèi)別 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 16052700 20654680 (21653620) (26555450)-醫(yī)療衛(wèi)生 6080 100190 （含醫(yī)院） (160280) (260360) -商業(yè)服務(wù) 700910 600940 -其中 金融郵電 2030 2550 (含銀行、郵電局) (6080) 陽(yáng)光澳園居住人口按4000-5000人算，需要的配套服務(wù)面積為2800-4500，考慮到大型社區(qū)超市分擔(dān)部分配套功能，取值300034“組合商業(yè)+配套服務(wù)”框架下的業(yè)態(tài)選擇3

22、業(yè)主需求調(diào)查1. 業(yè)主收入水平為中等，集中在企業(yè)工作人員，有一定的品位要求。普遍認(rèn)為東泰社區(qū)附近的商業(yè)檔次太低；傾向于在品牌商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)中價(jià)產(chǎn)品；2.對(duì)大型超市的需求強(qiáng)烈。最需要可以購(gòu)買(mǎi)日常用品的大型商業(yè)，希望保證品種、品質(zhì)、和購(gòu)物環(huán)境；3.最需就近消費(fèi)的依次為日用品、飲食、運(yùn)動(dòng)休閑、書(shū)文具、服裝；業(yè)態(tài)選擇上突出了對(duì)美容、化妝品、品牌服裝店的需求較多；4.澳園業(yè)主中有子女家庭較多，商業(yè)需考慮針對(duì)孩子的需求；澳園及東泰花園的業(yè)主需求訪談結(jié)果35大鋪業(yè)態(tài)選擇整體招商經(jīng)營(yíng)之關(guān)鍵大型品牌超市社區(qū)店大型品牌餐飲連鎖店高檔、精品生鮮、蔬菜粵菜湘菜洋品牌其他華潤(rùn)萬(wàn)家人人樂(lè)百佳歲寶家樂(lè)福銅鑼灣好又多易初蓮花嘉榮商

23、場(chǎng)天和百貨美佳鋪號(hào)面積層高B291471.94.915B301097.424.915知名超市的進(jìn)駐，可以考慮在前做體驗(yàn)廣場(chǎng)，除可以很好的完成本項(xiàng)目的使命，還將帶動(dòng)陽(yáng)光假日（四環(huán)路段）的餐飲。花園粥城湘鄂情麥當(dāng)勞譚魚(yú)頭巴蜀風(fēng)丹桂軒王子廚房大餐飲品牌持久的號(hào)召力，可以擴(kuò)大項(xiàng)目商業(yè)的輻射能力，保障組合業(yè)態(tài)人流的同時(shí)也提升了配套服務(wù)的層級(jí)。幸福人家36大鋪商家選擇大型超市社區(qū)店1大品牌餐飲店237組合商業(yè)的業(yè)態(tài)選擇品牌的有力保障服裝類(lèi)餐飲類(lèi)手機(jī)類(lèi)品牌手機(jī)專(zhuān)賣(mài)西餐店咖啡店料理中餐品牌服裝專(zhuān)賣(mài)店美容類(lèi)化妝品類(lèi)PUMA真維斯鞋類(lèi)品牌鞋專(zhuān)賣(mài)店達(dá)芙妮百麗意大利比薩店老樹(shù)咖啡深田公子真功夫湘江魚(yú)頭大碗菜耐克阿迪達(dá)

24、斯G2000SPA生活館湘村人家品牌化妝品專(zhuān)賣(mài)雅芳安利天線寶寶兒童玩具毛發(fā)天使電信類(lèi)中國(guó)電信床上用品雅芳婷屈臣氏富安娜夢(mèng)潔中域電訊上島咖啡宗家百怡咖啡塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳眼鏡店寶島眼鏡38品牌電信門(mén)店 2銀行知名手機(jī)大賣(mài)場(chǎng) 品牌商家的選擇3145知名電器、電子大賣(mài)場(chǎng) 品牌服裝、鞋店39商家選擇休閑文化類(lèi)電子游戲碰碰車(chē)天線寶寶毛發(fā)天使兒童天地古墓迷城奇趣機(jī)關(guān)屋歡樂(lè)貨柜車(chē)親子歡樂(lè)工作坊12345天線寶寶古墓迷城親子歡樂(lè)工作坊歡樂(lè)貨柜車(chē)兒童天地40配套服務(wù)的業(yè)態(tài)選擇業(yè)主需求及收益的有力保障便利店美宜佳網(wǎng)吧干洗店家政地產(chǎn)中介書(shū)吧紙上談兵涼茶店黃振龍面包店杏林春美發(fā)新概念金信聯(lián)行按摩洗腳100X2200

25、X150X250X250X2100X1100X2100X1200X2200X2200X2銀行100X1中國(guó)銀行藥房100X1海王星辰汽車(chē)美容早餐店音像店花店飾品店禮品屋氧吧水店五金店牙科150X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1100X1200X2參品專(zhuān)賣(mài)100X1書(shū)畫(huà)室100X1家電維修100X141商家分布社區(qū)特點(diǎn)業(yè)態(tài)分布市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則42澳園社區(qū)特點(diǎn)次出入口輔助出口人行次出口人流主入口車(chē)流入口車(chē)流出口車(chē)流出口陽(yáng)光澳園位于中信大社區(qū)最東邊的位置，不能自然吸引中信其他

26、社區(qū)人流；毗鄰的四環(huán)、新源路都被隔離帶阻斷，且車(chē)流稠密，不利于吸引光大、景湖居民；13#的人行出口將分流澳園居民前往嘉榮超市等地消費(fèi)。車(chē)行出入口車(chē)入口車(chē)流出口43澳園商業(yè)街業(yè)態(tài)分布3346.791923.241422.19609 . 151776.53總面積（M2 ）規(guī)整、層高較大、進(jìn)深長(zhǎng)5.25M1603507棟商鋪有兩個(gè)1000以上的大鋪，車(chē)位最充裕4.915M1102001097和14718、9棟商鋪不規(guī)整、但有窗戶、鋪前停車(chē)位少4.8M 5M1103006棟商鋪主入口附近5 .1M 5.7M1802305棟商鋪 規(guī)整、層高大、但在新源路北段開(kāi)口不理想6M、5.1M 5M501501、2

27、、3棟商鋪 備 注層高（M）分鋪面積（M2 ）商鋪區(qū)域178、93652小型超市、便利店?duì)恳肆鞔笮推放粕鐓^(qū)超市大型酒樓麥當(dāng)勞兒童娛樂(lè)、玩具品牌餐飲、品牌服裝、品牌化妝、美容及配套服務(wù)店穿插分布品牌西餐、品牌服裝、品牌化妝、美容及配套服務(wù)店穿插分布44案例金月灣廣場(chǎng)地段相似交通條件相似建筑形態(tài)相似案例選擇45商業(yè)街概念市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則從街區(qū)裝修現(xiàn)狀所表現(xiàn)出來(lái)的色調(diào)依然帶有濃重澳洲風(fēng)情，考慮到商業(yè)街主營(yíng)業(yè)態(tài)多為知名的品牌商家，倡導(dǎo)的是一種品味生活，因此商業(yè)街區(qū)的概念為：澳洲風(fēng)情休閑商業(yè)街區(qū)46商業(yè)街命名市場(chǎng)分析

28、商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則與澳洲相關(guān)的與中信相關(guān)的客戶喜好知名的商業(yè)街商業(yè)街命名來(lái)源墨爾本大街中信第五街澳園生活坊旺角悉尼大道中信好旺角澳園生活角第五大道堪培拉大街一哩洋坊中信東門(mén)中信旺角澳洲風(fēng)情街澳園生活街CLD首席澳洲風(fēng)情時(shí)尚精品生活館47街區(qū)氛圍營(yíng)造市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則整體性原則參與性原則細(xì)節(jié)性原則主題性原則街區(qū)氛圍營(yíng)造原則4849【街區(qū)氛圍營(yíng)造】前廣場(chǎng)標(biāo)志性體驗(yàn)點(diǎn)的設(shè)置1下沉式廣場(chǎng)34特色的休閑凳為購(gòu)物休閑的停留的優(yōu)雅空間標(biāo)志性體驗(yàn)點(diǎn)的設(shè)

29、置250【街區(qū)氛圍營(yíng)造】?jī)和斓胤萆碁┗菰煨托路f的兒童游樂(lè)場(chǎng)所對(duì)這些小顧客的誘惑是不可抗拒的。1251【街區(qū)氛圍營(yíng)造】顧客休閑點(diǎn)遮陽(yáng)傘個(gè)性十足的凳子5253【街區(qū)氛圍營(yíng)造】燈箱、擋雨板與門(mén)牌燈箱位外掛的門(mén)牌，飄撒著澳洲風(fēng)情擋雨板玻璃材質(zhì)的擋雨板54【街區(qū)氛圍營(yíng)造】精致小品隨處可見(jiàn)的精致小品，是景觀也是藝術(shù)。5556陽(yáng)光澳園招商細(xì)則招商策略招商舉措招商安排招商物料準(zhǔn)備市場(chǎng)分析商業(yè)街概念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制條件經(jīng)營(yíng)方向判斷業(yè)態(tài)選擇商家定位商家分布商業(yè)街命名街區(qū)氛圍營(yíng)造招商細(xì)則57【招商策略】大鋪招商先行目標(biāo)商家商家特征對(duì)項(xiàng)目的作用應(yīng)對(duì)策略主力大鋪一般都有特定的選址計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程，決策周期較

30、長(zhǎng)；談判能力強(qiáng)；決定整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展前景熟悉其選址特征，盡可能的迎合；同時(shí)與幾個(gè)大型店進(jìn)行談判；給予一定的優(yōu)惠條件；組合業(yè)態(tài)國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌商家；一般對(duì)地址有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性較強(qiáng)；不同商家談判能力不同；可一定程度帶動(dòng)其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；如果規(guī)劃得當(dāng)，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用；利用一類(lèi)大型店對(duì)其形成吸引；配套服務(wù)一般對(duì)主力店和旗艦店有一定依賴(lài)，需要分享其客流；產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)；談判能力較弱對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充利用一類(lèi)大型店對(duì)其形成吸引；進(jìn)行嚴(yán)格篩選；大型社區(qū)超市的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招商及未來(lái)經(jīng)營(yíng)的人氣貢獻(xiàn)至關(guān)重要，而且大商家的招商相當(dāng)漫長(zhǎng)，因此必須先行招商，且志在必得！585960招商舉措1大商鋪、組合業(yè)態(tài)商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商主力商家的昭示作用 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引小商家進(jìn)駐免租期 簽署合同，確定目標(biāo)均價(jià)，可考