東完項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_secretdoc

1、A市項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究本報(bào)告由*地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與分析系統(tǒng)輔助生成 HYPERLINK http:/www.*.com http:/www.*.com 軟件項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目概況1.1.1 位置本項(xiàng)目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。1.1.2 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬(wàn)平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬(wàn)平方米；整個(gè)地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現(xiàn)狀：地塊目前主要

2、為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。首期用地中包括兩個(gè)自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開(kāi)闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹(shù)，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見(jiàn)大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于*市*鎮(zhèn)。1.2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳細(xì)、見(jiàn)表14-1至14-6）連體別墅區(qū)用地平衡表 表14-1項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地h

3、a38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表14-2項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計(jì)算容積率建筑總面積萬(wàn)平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方米/人26停車(chē)數(shù)個(gè)1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表14-3項(xiàng)目符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂(lè)文化活動(dòng)站5000900

4、0小計(jì)50009000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營(yíng)業(yè)所300300郵電所300300儲(chǔ)蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書(shū)店300小計(jì)85006800行政管理居委會(huì)200小計(jì)200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計(jì)180總計(jì)1566018300獨(dú)立別墅區(qū)用地平衡表 表14-4項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨(dú)立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表14-5項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套

5、）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬(wàn)平方米12計(jì)算容積率建筑總面積萬(wàn)平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率35綜合容積率36總建筑密度30綠地率40人均公共綠地面積平方米/人52停車(chē)數(shù)個(gè)370獨(dú)立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表 表14-6項(xiàng)目符號(hào)設(shè)施名稱建筑面積（平方米）用地面積（平方米）備注文化娛樂(lè)文化活動(dòng)站30006000小計(jì)30006000教育幼兒園18002500小計(jì)18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計(jì)100490085001.3

6、 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總表評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）108288項(xiàng)目總銷售收入（萬(wàn)元）135270利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）17324稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）11606投資利潤(rùn)率10.72稅前全部投資FNPV（萬(wàn)元）7259稅后全部投資FNPV（萬(wàn)元）2661稅前全部投資FIRR11.33稅后全部投資FIRR8.61稅后自有資金FNPV（萬(wàn)元）2824稅后自有資金FIRR9.85盈虧平衡點(diǎn)銷售率86.21項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1 A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況（略）2.2 A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢(shì)分析（略）2.3 項(xiàng)目地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（略）2.4 A市住宅市場(chǎng)分析 2.4.1 住宅市場(chǎng)供給情況

7、分析（略）2.4.2 住宅市場(chǎng)需求情況分析（略）2.5 A市*住宅區(qū)域的分布分析（略）2.6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 綜上所述，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn)：2.6.1 A市是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。2.6.2 A市的住宅市場(chǎng)規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過(guò)剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇同在的局面。商品房空置高達(dá)600多萬(wàn)平方米，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)形成，各樓盤(pán)均面臨巨大的價(jià)格與營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)壓力，但適銷對(duì)路，質(zhì)量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤(pán)仍然暢銷無(wú)阻。2.6

8、.3 A市的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)如下基本特征：郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤(pán)發(fā)展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來(lái)向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。主題特征日益明顯：住宅市場(chǎng)細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤(pán)占具明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，以體育運(yùn)動(dòng)，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項(xiàng)目各呈繽紛，吸引了眾多的買(mǎi)家。品牌因素日益走強(qiáng)：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費(fèi)者心中留下了深刻的印象，成為他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品房時(shí)首選的因素之一。A較

9、大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的動(dòng)工，廣園東及其延長(zhǎng)線一帶的發(fā)展勢(shì)頭引人注目。A城市總體規(guī)劃描述3.1 A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴(kuò)張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要，確定了 A市都會(huì)區(qū)空間布局的基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。新規(guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進(jìn)”中明確提出：未來(lái) A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主

10、要向黃埔新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)（天河新城市中心）、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來(lái)。3.2 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)資源開(kāi)發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀(jì)發(fā)展成為:一個(gè)繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市；一個(gè)適宜

11、創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略3.3.1城市與區(qū)域珠江三角洲城市群以東岸廣深（香港）城市帶、西岸廣珠（澳門(mén)）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個(gè)“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開(kāi)放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與發(fā)展?jié)摿Α?A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點(diǎn)，在“人”字的焦點(diǎn)上，同時(shí)還是7條拓展軸的輻射源。3.3.2 A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會(huì)區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個(gè)片區(qū)。（詳見(jiàn)表14-8）A市各片區(qū)概況 表148序號(hào)片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會(huì)區(qū)2342.0包括 A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番

12、禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都961.1花都區(qū)行政范圍3增城1572.0增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化1974.55南沙584.8番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會(huì)區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會(huì)區(qū)?；ǘ?、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對(duì)較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對(duì)獨(dú)立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)片區(qū)，但強(qiáng)化了它們?cè)趨^(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個(gè)以港口產(chǎn)業(yè)、外

13、向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國(guó)家與地方扶持 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動(dòng)增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。花都片區(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯得十分突出。可以依托新機(jī)場(chǎng)發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源。可利用其獨(dú)有的環(huán)境及旅游自有優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問(wèn)題的城市發(fā)展模式。以 A市豐富的地形地貌，“山、

14、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開(kāi)發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對(duì)自然生態(tài)體系的沖擊。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護(hù)“云山珠水”，營(yíng)造“青山、名城、良田、碧?！钡纳剿鞘?。3.3.3都會(huì)區(qū)規(guī)劃布局概念規(guī)劃傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見(jiàn)肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ΑＰ姓^(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門(mén)檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬?，為建設(shè)生態(tài)安全的國(guó)際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機(jī)遇。A市發(fā)展存在的問(wèn)題只有在發(fā)展中通過(guò)控制和引導(dǎo)解決，要采用有機(jī)疏散、開(kāi)辟新區(qū)、拉開(kāi)建設(shè)的

15、措施，力爭(zhēng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護(hù)名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會(huì)區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會(huì)區(qū)空間布局的基本取向?yàn)椋耗贤?、北?yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來(lái)大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊社會(huì)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會(huì)議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會(huì)區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國(guó)際機(jī)場(chǎng)在花都，在保證貫徹“機(jī)場(chǎng)控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。東進(jìn)：以 A市21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)城市發(fā)展重心向東拓展

16、，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔新塘線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。西聯(lián)：西部直接毗鄰 A市直接吸引區(qū)佛山、南海等城市，將加強(qiáng) A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)廣佛都市圈的建設(shè)，同時(shí)對(duì)西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。城市結(jié)構(gòu) A市未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動(dòng)城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲(chǔ)備，有良好的交

17、通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。南拓軸：地鐵四號(hào)線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學(xué)城、琶洲國(guó)際會(huì)展中心、A生物島、A大學(xué)城到A新城、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲(chǔ)備。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨(dú)特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設(shè)置三條沿江發(fā)展帶。沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里；沿珠江后航道發(fā)展帶，約163平方公里；沿沙灣水道發(fā)展帶，約184平方公里。兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶：山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，

18、是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。作為舊城功能的補(bǔ)充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開(kāi)發(fā)低強(qiáng)度的居住區(qū)。海珠區(qū)市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因?yàn)槌鞘袀鹘y(tǒng)的兩個(gè)增長(zhǎng)方向仍然會(huì)有一定的發(fā)展慣性。3.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)綜上所述，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點(diǎn)：3.4.1 A市正在致力于建設(shè)一個(gè)“繁榮、高效、文明的國(guó)際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。3.4.2 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西

19、聯(lián)”，其中“東進(jìn)”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。項(xiàng)目所在地的增城片區(qū)將是未來(lái) A市對(duì)外加工汽車(chē)配件、化工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工的基地，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)將有較快發(fā)展。3.4.3 A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、?！钡淖匀桓窬譃榛A(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4 項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境分析4.1 區(qū)域定義本項(xiàng)目位于A東部鎮(zhèn)，未來(lái)可由廣園東路延長(zhǎng)線直接與 A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點(diǎn)及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿 A市區(qū)天河、黃埔，過(guò)增城新塘、永和、沙鋪到仙

20、村項(xiàng)目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對(duì)本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。4.2現(xiàn)狀與規(guī)則4.2.1現(xiàn)狀所研究區(qū)域跨A兩個(gè)區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個(gè)鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長(zhǎng)為 A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來(lái)是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家首批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)十多年快速發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。在A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動(dòng)下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館

21、的落成和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。4.2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向、本項(xiàng)目分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個(gè)片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會(huì)區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進(jìn)拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心區(qū)域之一。而項(xiàng)目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團(tuán)，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進(jìn)國(guó)家與地方扶持A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)，來(lái)推動(dòng)地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.2.3交通目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國(guó)道。廣園東快速路已通

22、到新塘，按照計(jì)劃，2003年底將實(shí)現(xiàn)全線通車(chē)，屆時(shí)，作為A“東進(jìn)”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個(gè)半小時(shí)縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行一項(xiàng)為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車(chē)線路，并可能在年內(nèi)動(dòng)工。如果這一計(jì)劃實(shí)施，將大大增強(qiáng)增城與 A市區(qū)之間的快速集體運(yùn)輸能力。可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過(guò)增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車(chē)1個(gè)半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)珠三角任何城市。這些設(shè)施的投建，

23、將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤(pán)帶來(lái)升值空間。4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來(lái)已成為繼華南板塊后的又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。較大的樓盤(pán)就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中海康城；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另?yè)?jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開(kāi)發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開(kāi)發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)將進(jìn)一步放大。同質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大，特列出未來(lái)三年內(nèi)新塘地區(qū)供應(yīng)量

24、預(yù)測(cè)表（表14-9）： 新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè)表 表14-9開(kāi)發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬(wàn)平方米）投放市場(chǎng)時(shí)間香江集團(tuán)錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園28.3422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂(lè)增城雅居樂(lè)2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計(jì)186610025. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析5.1 地塊概況本項(xiàng)目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主

25、要為村落，農(nóng)田和少量廠房。地塊屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫21.6，1月平均氣溫13.3，七月平均氣溫28.3，年平均降水量1869毫米，79月份的降水量可達(dá)600700毫米，無(wú)霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。5.2 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年 A市政府工作報(bào)告中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動(dòng)城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。同時(shí) A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要提出，黃埔新塘荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團(tuán)，強(qiáng)化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積

26、極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強(qiáng)對(duì)飲用水保護(hù)的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里。增城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來(lái)將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的 A市新的工業(yè)中心。5.3 交通5.3.1 公路廣深公路（107國(guó)道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路（A惠州）設(shè)置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路（荔城花都機(jī)場(chǎng)）、增莞

27、深高速公路（增城東莞深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場(chǎng)），正在規(guī)劃興建。未來(lái)兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過(guò)增城，目前已通車(chē)的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長(zhǎng)14公里的廣園東路延長(zhǎng)線已于2002年八月中旬動(dòng)工，建成后A至東莞的車(chē)程只需45分鐘。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂(lè)立交路段已納入年票制收費(fèi)范圍，二期工程豐樂(lè)立交至增城新塘荔新路段至今仍未實(shí)施收費(fèi)。但廣園東路是國(guó)家批準(zhǔn)立項(xiàng)、省政府同意收取車(chē)輛通行費(fèi)的城市快速路。有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，為樂(lè)償還貸款，廣園東路必須實(shí)行收費(fèi)，在廣園東路一、二期工程報(bào)批時(shí)有關(guān)部門(mén)就確定

28、了收費(fèi)方案，并已上報(bào)市物價(jià)局。真正實(shí)行收費(fèi)時(shí)，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費(fèi)，但會(huì)允許相關(guān)部門(mén)從中提成；二、三期則可能會(huì)采取封閉式設(shè)點(diǎn)收費(fèi)的方式。廣園東路延長(zhǎng)線與已建成通車(chē)的廣園東路一期和二期相接，總長(zhǎng)度為47公里，14公里的延長(zhǎng)線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開(kāi)始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過(guò)沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過(guò)仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過(guò)東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。5.3.2 鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車(chē)站，以貨運(yùn)為主，每天只有對(duì)開(kāi)兩班往返穗深的客車(chē)停靠站，對(duì)人流輸送并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)

29、作用。但根據(jù) A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要，在十五期間，計(jì)劃利用廣深鐵路線開(kāi)通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車(chē)，終點(diǎn)站設(shè)在新塘。據(jù)悉，這一計(jì)劃已得到有關(guān)部門(mén)的初步同意，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項(xiàng)為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車(chē)并未直達(dá)仙村，但可通過(guò)短距離的公路交通與之相連，相信必對(duì)改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。5.3.3 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開(kāi)闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒(méi)有客運(yùn)碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車(chē)程，這主要是由于廣園快速路的延長(zhǎng)工程尚未完成，

30、沒(méi)有直達(dá)道路所致。估計(jì)到2003年底，廣園快速路延長(zhǎng)工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個(gè)半小時(shí)可到達(dá)珠三角任何一個(gè)城市。5.4 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。由于靠近鐵路運(yùn)輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨(dú)厚。改革開(kāi)放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時(shí)達(dá)有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬(wàn)噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財(cái)政收入中的比重一度達(dá)到7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴(yán)重危害著當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長(zhǎng)，對(duì)人體長(zhǎng)期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)

31、病“塵肺”。由于水泥廠嚴(yán)重污染了環(huán)境，上世紀(jì)90年代中以來(lái)，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級(jí)政府部門(mén)加大治理力度，限制其過(guò)度發(fā)展。增城市人大曾制訂方案，對(duì)年生產(chǎn)4萬(wàn)噸以上的水泥廠實(shí)行限期整改，要求其破碎機(jī)、生料機(jī)、熟料機(jī)、立窯卸料口、包裝機(jī)、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運(yùn)輸帶和提升機(jī)密閉傳輸，除塵率要達(dá)到90以上，1998年底前完成30，1999年底前完成50，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關(guān)閉年產(chǎn)4萬(wàn)噸（含4萬(wàn)噸，按機(jī)組設(shè)計(jì)能力界定）以下的水泥廠，收繳營(yíng)業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于

32、水泥廠是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的主要來(lái)源，短期內(nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經(jīng)過(guò)整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對(duì)于建設(shè)大型居住區(qū)來(lái)說(shuō)，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴(yán)重威脅東江水質(zhì)。 A市目前大力加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過(guò)二期治理工程達(dá)標(biāo)一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢(shì)，但若不能徹底解決水污染的問(wèn)題，這一優(yōu)勢(shì)也可能變成一個(gè)劣勢(shì)。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對(duì)地

33、塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。5.5 該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)S.W.O.T分析5.5.1 優(yōu)勢(shì)(S)發(fā)展商注重文化氛圍、打造精品的開(kāi)發(fā)理念有利于樹(shù)立別具一格的項(xiàng)目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，有些開(kāi)發(fā)商以很快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項(xiàng)目發(fā)展商與之恰成鮮明對(duì)比。十年用心經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開(kāi)發(fā)，較易打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團(tuán)以較低推廣費(fèi)用支出迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并有力地支援項(xiàng)目在長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中地保持較優(yōu)價(jià)格。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美

34、本項(xiàng)目地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開(kāi)闊，大洲和鵝桂洲上界果樹(shù)成林，自然條件好?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點(diǎn)規(guī)劃布置住宅組團(tuán)，充分利用景觀優(yōu)勢(shì)，迎合 A市人“樂(lè)水”“好林”的居住習(xí)慣，打造以水為特色，水上運(yùn)動(dòng)，水上娛樂(lè)，水上風(fēng)景為賣(mài)點(diǎn)的住宅區(qū)，形成別具一格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“臨水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤(pán)欠缺的賣(mài)點(diǎn)。土地面積較大，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；項(xiàng)目投資巨大，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)促進(jìn)較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。項(xiàng)目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之

35、巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。項(xiàng)目投資額高，本研究報(bào)告初步估算，僅首期1200畝用地的開(kāi)發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對(duì)于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟(jì)都有不可估量的作用。而且項(xiàng)目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。參考附近大型住宅項(xiàng)目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信項(xiàng)目的投建，也能獲得地方政府在地價(jià)、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。該地區(qū)是開(kāi)發(fā)商尚未涉足的處女地，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤(pán)也僅發(fā)展到新塘，項(xiàng)目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)的處女地，因此具有較大的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。該地塊位于 A市城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目

36、標(biāo)，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。5.5.2劣勢(shì)（Weakness）據(jù)A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會(huì)區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開(kāi)通到新塘即使表現(xiàn)之一。 隨著開(kāi)發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門(mén)及各級(jí)政府的高度重視，大面積

37、征地作為土地儲(chǔ)備的做法面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開(kāi)發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問(wèn)題,正考慮立例規(guī)范管理。省國(guó)土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地實(shí)行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地公開(kāi)交易制度；建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)。增城市政府已于2000年10月頒布實(shí)施增城市閑置土地處理暫行規(guī)定。該規(guī)定明確提出：對(duì)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期動(dòng)工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費(fèi)；對(duì)于兩年未動(dòng)工建設(shè)的，可依法無(wú)償收回。盡管到目前為止

38、，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國(guó)土部門(mén)今后工作的一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，目前生活配套很不完善，離 A市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。項(xiàng)目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項(xiàng)目配建設(shè)施的壓力。由于遠(yuǎn)離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對(duì)本項(xiàng)目幾乎不能起到任何的彌補(bǔ)作用。一切依靠項(xiàng)目自己建設(shè)，開(kāi)發(fā)成本將有所提高。目前交通條件尚不盡人意，與新塘附近的樓盤(pán)相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對(duì)外交通還要穿過(guò)鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新

39、路，出入不便。即使明年全線通車(chē)，由將出臺(tái)的廣園東路分級(jí)收費(fèi)方案看，從 A市區(qū)到的收費(fèi)要比到新塘的高一級(jí)，路程也遠(yuǎn)了一截。即將動(dòng)工興建的“穗新線”城市列車(chē)，也只能開(kāi)通到新塘。與新塘等地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目在交通條件上尚有一定不足之處。項(xiàng)目地塊臨近珠江，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費(fèi)用較高。地塊臨近東江，地勢(shì)低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會(huì)淹沒(méi)部分土地。所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來(lái)大量土石方工程費(fèi)用的支出。同時(shí)由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時(shí)，地基處理也將是一筆不能避免的開(kāi)支。這些都增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。鎮(zhèn)區(qū)面貌比較

40、落后，影響項(xiàng)目形象。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響項(xiàng)目形象。污染源依然存在，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說(shuō)水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時(shí)排出的煙塵，還直接影響到項(xiàng)目的景觀歷史上有名的“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費(fèi)者心存顧慮。鎮(zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內(nèi)會(huì)對(duì)知情者產(chǎn)生不利影響。5.5.3發(fā)展機(jī)會(huì)（Opportunity）地塊位于“A東莞深圳香港

41、”經(jīng)濟(jì)走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買(mǎi)家。政府環(huán)境保護(hù)力度必會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，解決現(xiàn)有水泥廠污染問(wèn)題的前景比較樂(lè)觀。據(jù)了解，增城市政府對(duì)整治水泥廠污染態(tài)度很明確，所有水泥廠發(fā)出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再續(xù)牌。即是說(shuō)，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問(wèn)題。有歷史文化資源和旅游資源可供整合利用，利于休閑渡假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。項(xiàng)目附近還有占地1500

42、畝的仙村國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。這些都是休閑度假型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資可利用資源。廣園東路延長(zhǎng)線直抵項(xiàng)目地塊，將使本項(xiàng)目的交通條件大大改善。5.5.4 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 A市住宅空置量居高不下，面臨市場(chǎng)營(yíng)銷壓力。投資期長(zhǎng)，前期投入大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。在郊外大盤(pán)越開(kāi)越多的同時(shí)，基于各種考慮，購(gòu)房者回遷市區(qū)有所增多。6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6.1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析（略）6.2其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析（略）6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià)6.3.1本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有如下特征：規(guī)模大，價(jià)格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰

43、城”占地面積500萬(wàn)平方米；“紫云山莊”占地100萬(wàn)平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬(wàn)平方米.均是大規(guī)模或超大規(guī)模項(xiàng)目，其銷售價(jià)格都在3000元/平方米左右；依靠?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)吸引了大批顧客。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強(qiáng)大實(shí)力的強(qiáng)手。品牌效應(yīng)強(qiáng)，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開(kāi)發(fā)商在多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會(huì)形象和品牌。在項(xiàng)目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。售后服務(wù)及物業(yè)管理到位。6.3.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)價(jià)本項(xiàng)目最重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于廣園東延長(zhǎng)線一帶的大型物業(yè)。本項(xiàng)目面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)壓力是環(huán)境建設(shè)及營(yíng)銷價(jià)格。如果本項(xiàng)目不在環(huán)境建設(shè)上獨(dú)樹(shù)一幟，開(kāi)創(chuàng)自己的特

44、點(diǎn)，不在價(jià)格上占優(yōu)勢(shì)地位，將面臨較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。7.市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目雖地處鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)亍⑿绿恋鹊仄髽I(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤(pán)，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)只能是A。為此， A市潛在購(gòu)房者的基本情況值得我們關(guān)注。通過(guò)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)需求問(wèn)卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略）7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)論從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤(pán)潛在購(gòu)買(mǎi)者的一些特征，作為目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如：7.2.1年輕的購(gòu)房者占的比重大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。

45、7.2.2購(gòu)房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過(guò)往項(xiàng)目成功的開(kāi)發(fā)模式，注重射去文化的營(yíng)造，分期分批開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。7.2.3郊區(qū)購(gòu)房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒(méi)有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對(duì)這一群體做營(yíng)銷時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。7.2.4企業(yè)管理人員購(gòu)房比例高，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推

46、出初期就配備。7.2.5在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，仍以自住為主，以投資為目的購(gòu)置住房的比重只有1，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買(mǎi)家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。7.2.6用作“休閑度假”的比例只占8，較去年同期的27有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的項(xiàng)目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開(kāi)發(fā)此類物業(yè)，建議對(duì)市場(chǎng)需求作進(jìn)一步的研究。7.2.7從“影響購(gòu)買(mǎi)因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利

47、于盡早取得購(gòu)房者的認(rèn)同。7.2.8“對(duì)樓盤(pán)主題的偏好”統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹(shù)木，保留自然生態(tài)。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)“江景”、“湖景”和“運(yùn)動(dòng)”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)，將“水”的主題與“動(dòng)”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂(lè)部，從整體上提高項(xiàng)目品味。8.本地塊住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位8.1目標(biāo)客戶確定主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開(kāi)拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場(chǎng)。由于當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生大批富裕的企

48、業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套，精致的園林綠化景觀，優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤(pán)的物業(yè)感到榮耀。 A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買(mǎi)家。8.2項(xiàng)目概念定位項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，珠水環(huán)抱，又可資利用的歷史文化資源，在概念選擇上，“水”的主題不可或缺，從“有位佳人，在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位概念上的差距，強(qiáng)化高貴而典雅項(xiàng)目形象

49、。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場(chǎng)，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂(lè)、度假等主題。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上亦應(yīng)大大突出水的地位，如修建環(huán)島林蔭道（仿珠海情侶路），建設(shè)游艇碼頭等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。以水上運(yùn)動(dòng)，水上風(fēng)光為主題，作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。8.3項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議8.3.1以獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主的低密度住宅8.3.2配精裝修，盡量減少二次施工8.3.3利用“近水而居”的特點(diǎn)，打好水景牌。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂(lè)部等，提高項(xiàng)目檔次。8.3.4整合麗江文化地產(chǎn)概念，提供優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)和倡導(dǎo)新的生活方式。8.4價(jià)格建設(shè)經(jīng)市場(chǎng)比較法，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)分別為4600元/平方米，3800元/平方米，

50、區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價(jià)為5500元/平方米。（定價(jià)過(guò)程詳見(jiàn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1.4“項(xiàng)目銷售均價(jià)的確定”）9.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本9.1.1項(xiàng)目工程進(jìn)度估算本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為6年，共分四期建設(shè)，其中第一期建設(shè)連體別墅，第一年內(nèi)地施工完畢，在第二年開(kāi)始銷售；第二期建設(shè)獨(dú)立別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開(kāi)始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開(kāi)始銷售，第四期建設(shè)獨(dú)立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開(kāi)始銷售。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。詳見(jiàn)工程進(jìn)度表（表14-10）工程進(jìn)度表 表14-10本項(xiàng)目的土地使用權(quán)年限為70年，計(jì)算時(shí)間設(shè)定為半年一個(gè)計(jì)算期，各期成本費(fèi)用按當(dāng)

51、期的支出計(jì)算，雷擊到期末。912項(xiàng)目總投資與成本估算(以下數(shù)據(jù)使用“*房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與分析系統(tǒng)”計(jì)算而來(lái)) 項(xiàng)目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(jià)1000.000(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積220000.000平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收益率7.000%,年_TDLY土地來(lái)源(1-土地拍賣(mài) 2-其它)1(1-土地拍賣(mài) 2-其它)_JSQ項(xiàng)目分成幾個(gè)計(jì)算期12最大200,單位:按計(jì)算期單位_JSQDW計(jì)算期單位(1-年 2-半年 3-季 4-月)2(1-年 2-半年 3-季 4-月)_JSQQSNF第1個(gè)計(jì)算期所在年份2005(4位數(shù)的

52、完整年份)_JSQQSXH第1個(gè)計(jì)算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動(dòng)判斷單位。當(dāng)_JSQDW為年時(shí)不起作用_TDMJ土地面積20000.000平方米_YYSSL營(yíng)業(yè)稅稅率5.000%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_CJSSL城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)稅率7.000%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)_JYFFJSL教育費(fèi)附加稅率3.000%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護(hù)稅稅率0.090%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_YHSSL交易印花稅稅率0.050%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)_JYFWFSL交易服務(wù)管理費(fèi)稅率0.500%,(計(jì)算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率12.000%,(計(jì)算基數(shù):租賃收入

53、)_ZZSJSFS增值稅計(jì)算方式(1-國(guó)家規(guī)定 2-綜合稅率)2(1-按國(guó)家規(guī)定 2-按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計(jì)算基數(shù):銷售收入)1.000%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率33.000%,(計(jì)算基數(shù):稅前利潤(rùn))_GJJBFB公積金百分比10.000%,(計(jì)算基數(shù)：稅后利潤(rùn))_JYZJLL經(jīng)營(yíng)資金年利率15.000%_ZYZZLL自有資金年利率6.800%_JDKLL默認(rèn)借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)5.803%,年_HDBFB當(dāng)按每期經(jīng)營(yíng)收入的n%還貸時(shí),n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應(yīng)并在“土地成本”中)3.00

54、0%_WYGLFFL物業(yè)管理費(fèi)1.500元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)-1.000%,填入負(fù)數(shù)則按實(shí)際大小_CZBDFS當(dāng)投資額發(fā)生變動(dòng)時(shí),默認(rèn)變動(dòng)的籌資內(nèi)容2.0001-自有資金 2-借款資金 3-經(jīng)營(yíng)收入再投入9121開(kāi)發(fā)成本估算A土地成本：本項(xiàng)目地塊需投入16，440萬(wàn)元。詳見(jiàn)表14-11土地成本編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1土地拍賣(mài)價(jià)塊1.00015961.0000159612土地契稅塊1.000479.0000479土地拍賣(mài)價(jià)3%TOTAL合計(jì)16440B前期工程費(fèi)：2，373萬(wàn)元，詳見(jiàn)表14-12前期工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工

55、程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)_JAGCF*0.03項(xiàng)500000000.0000.03001472取建安工程費(fèi)3%2水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)_JAGCF*0.0015項(xiàng)500000000.0000.010074取建安工程費(fèi)0.15%3籌建開(kāi)辦、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)_JAGCF*0.025項(xiàng)500000000.0000.15001226取建安工程費(fèi)2.5%4可行性研究費(fèi)_JAGCF*0.0015項(xiàng)500000000.0000.050074取建安工程費(fèi)0.15%5FGJFGJGFJ-393.0001.0000-393TOTAL合計(jì)2453C建安工程費(fèi):47,460萬(wàn)元。詳見(jiàn)表14-13連體別墅建安工程

56、費(fèi)=1430*20.434=29221（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅建安工程費(fèi)=1630*11.51=18761（萬(wàn)元）商鋪建安工程費(fèi)=1265*0.85=1075（萬(wàn)元）總建安工程費(fèi)=+=49057（萬(wàn)元） 建安工程費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1一、項(xiàng)目地塊A158501.11、基礎(chǔ)工程平方米100000.0000.00505001.22、土建工程平方米100000.0000.080080001.33、內(nèi)裝修工程平方米100000.0000.050050001.44、安裝工程平方米100000.0000.010010001.55、消防工程平方米100000.0000.00606

57、001.66、電話入網(wǎng)平方米100000.0000.00252501.77、智能化系統(tǒng)平方米100000.0000.00505002二、項(xiàng)目地塊B126802.11、基礎(chǔ)工程平方米80000.0000.00504002.22、土建工程平方米80000.0000.080064002.33、內(nèi)裝修工程平方米80000.0000.050040002.44、安裝工程平方米80000.0000.01008002.55、消防工程平方米80000.0000.00604802.66、電話入網(wǎng)平方米80000.0000.00252002.77、智能化系統(tǒng)平方米80000.0000.00504003其他20527

58、.0001.000020527TOTAL合計(jì)49057D基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：12011萬(wàn)元。詳見(jiàn)表14-14基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1供電平方米180000.0000.00254502供水平方米180000.0000.006010803綠化工程平方米180000.0000.010018004道路工程平方米180000.0000.00509005煤氣接入平方米180000.0000.00152706橋梁平方米180000.0000.00183247三通一平平方米180000.0000.00509008其他平方米111.0000.011119HHH

59、6286.0001.00006286TOTAL合計(jì)12011e.公建配套設(shè)施費(fèi)：3096萬(wàn)元。詳見(jiàn)表14-15。公共設(shè)施配套費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1項(xiàng)目地塊A14521.1文化活動(dòng)室項(xiàng)1.000500.00005001.2幼兒園項(xiàng)1.000100.00001001.3居委會(huì)項(xiàng)1.000800.00008001.4球場(chǎng)項(xiàng)1.00010.0000101.5游泳池個(gè)1.00030.0000301.6變電所項(xiàng)1.00010.0000101.7廁所項(xiàng)1.0002.000022項(xiàng)目地塊B13522.1文化活動(dòng)室項(xiàng)1.000500.00005002.2幼兒園項(xiàng)1.00080

60、0.00008002.3球場(chǎng)項(xiàng)1.00010.0000102.4游泳池個(gè)1.00030.0000302.5變電所項(xiàng)1.00010.0000102.6廁所項(xiàng)1.0002.000023FGHFGHFGH292.0001.0000292TOTAL合計(jì)3096f.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：4148萬(wàn)元。詳見(jiàn)表14-16開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)_JAGCF*0.055元3000.0000.06002698建安工程費(fèi)5.5%2質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)_JAGCF*0.004元3000.000196建安工程費(fèi)0.4%3供電用電負(fù)荷費(fèi)8*(_ZJZMJ/100)*0.040