2011年2月金華市區(qū)房地產市場分析報告_secret

1、2011年2月金華市區(qū)房地產市場分析報告第一章 宏觀篇一、商品住宅行業(yè)政策1.2月1日，2011年春節(jié)團拜會，溫家寶講話 “防物價過快上漲，搞好房地產調控” 。2.上海出臺房產調控細則，“滬九條”明確了改善型二套房首付六成、停購三套房、購房不足5年全額征稅、房產稅試點等政策。改善型二套房的公積金貸款首付比例從不低于50%調整至不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。3.兔年首次加息。央行決定，自2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。今日起，一年期存款利率已漲至3%，五年期以上貸款利率為6.6%

2、。4.國家住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布通知，決定從2011年2月9日起，上調個人住房公積金存貸款利率。上調個人住房公積金存款利率。當年歸集的個人住房公積金存款利率上調0.04個百分點，由0.36%上調至0.40%；上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.35個百分點，由2.25%上調至2.60%。 上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，由4.30%上調至4.50%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點，由3.75%上調至4.00%。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上

3、浮10%執(zhí)行。5.國務院辦公廳發(fā)出通知，對新一輪房地產市場調控作出具體部署，要求進一步做好房地產市場調控工作。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。6. 京版“國八條”調控細則規(guī)定：自2月17日起，在北京市沒有住房的非本市戶籍家庭在北京購房，須提供連續(xù)5年以上繳納社會保險及個人所得稅的證明。7. 銀監(jiān)會下發(fā)關于進一步推進改革發(fā)展加強風險防范的通知，該通知明確要求各金融機構對房地產信用風險進行風險提示。嚴控信貸資金違規(guī)流入房地產。8. 杭州對商品房實行一價清和申報備案的管理。市物價、房管等部門聯(lián)合發(fā)出通知，對

4、市區(qū)商品住房銷售的價格實行申報備案管理。房地產開發(fā)企業(yè)申請商品住房銷售許可時，申報每套房屋價格，提高銷售價格的，應經市物價局申報備案公示，未經備案公示或調價理由不充分的，不得提價銷售。開發(fā)企業(yè)銷售過程中應按照“一房一價”的要求做好明碼標價。市物價局和市房管局將通過相關網站對價格進行公示，進一步提高銷售價格的透明度。杭州市區(qū)新建商品住房價格還將實行“一價清”制度，即凡是按規(guī)定配套的共用部位、共用設施設備（含供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、安防智能系統(tǒng)、信報箱等）的建設費用，不得在房價外向購房者另行收取。9.杭州、寧波、溫州關于進一步做好房地產市場調控工作的通知出臺。以寧波為例，限定三類人

5、暫停買房。在本市已有1套住房的寧波本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）、能提供自購房之日起算的前2年在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對本市已經擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在寧波向其售房。個人購買不足5年的住房，轉手交易的，全額征收營業(yè)稅。對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于

6、基準利率的1.1倍。二、土地行業(yè)政策1. 國土資源部：國土執(zhí)法監(jiān)管全國覆蓋 全程監(jiān)管2011年1月20日上午，國土資源部召開2010年第四季度掛牌督辦違法案件新聞發(fā)布會。會上強調，我國國土資源執(zhí)法監(jiān)管工作不斷強化，初步形成了“全國覆蓋、全程監(jiān)管、科技支撐、執(zhí)法督察、社會監(jiān)督”的執(zhí)法監(jiān)管體系。2. 國土部出臺“19條” 房地產用地整治風暴將起“19條”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行為。國土部決定自今年3月至7月，在全國組織開展對房地產用地突出問題的專項檢查。檢查重點是，房地產用地特別是保障性住房用地未經批準擅自改變用途，違規(guī)供應土地建設別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。第二章 土地篇

7、一、 土地出讓分析序號土地位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限（年）起始價(元/平方米)競買保證金(萬元)容積率建筑密度綠地率1金西東區(qū)塊69067商住1.0-1.626%30%40、70年72415002金西東區(qū)塊7592商住1.0-1.626%30%40、70年8692003湯溪鎮(zhèn)寺平村1000商住4.0100%40、70年875804羅埠鎮(zhèn)羅埠村8028商住1.5-2.04555%10-15%40、70年8803505金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李子園地塊（03省道北側）35581.3商住1.2-1.635%30%40、70年119120006金東經濟開發(fā)區(qū)金港大道以南、金山大道以東、天山

8、路以北54337.4商住1.0-1.624%30%40、70年239880007澧浦鎮(zhèn)下宅村金義南線北側2100商服（加油站）30%40%15-20%40年15001608賓虹西路以南、意諧房產公司以西85411商住1.8-226%30%40、70年225011000出讓分析：1月，共推出的7地塊均位于郊區(qū)，為商住性質。其中以金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李子園地塊（03省道北側）出讓面積355813最大；金西東區(qū)塊土地面積69067，金東經濟開發(fā)區(qū)金港大道地塊54337.4，其余4地塊面積均較小。2月，出讓的土地位于白龍橋鎮(zhèn)賓虹西路以南、意諧房產公司以西（約126畝），面積較大，建筑限高60米，容積率在1.

9、8-2.0，為商住用地。二、土地成交分析序號土地位置土地面積（M2）土地用途容積率起始價(元/平方米)成交價(元/平方米)競得人（單位）樓面價(元/平方米)1金華職業(yè)技術學院東南側、新330國道以北40000住宅2.5 3.045287508金華市學成房地產開發(fā)有限公司2502.67 2赤松鎮(zhèn)山口馮村東南側6666.67商住、停車場1.8576616金華市廣天房地產開發(fā)有限公司342.22 3金磐新區(qū)方前路以南、文溪街以東12943商住1.01.618003200金華首創(chuàng)置業(yè)有限公司2000.00 4丹光東路以南、新業(yè)街以西9807商住1.21.526005600賈劍芬、施揚3733.33 5

10、環(huán)城南路以北、雙龍南街以西8512商住1.3 1.81020013600浙江世紀龍騰物業(yè)發(fā)展有限公司7555.56 6環(huán)城南路以北、雙龍南街以西、新渥街以東11632商住1.3 1.71005013450金華市新大新置業(yè)有限公司7911.76 7金西東區(qū)塊69067商住1.0-1.67242550浙江華新創(chuàng)造置業(yè)集團有限公司1593.75 8金西東區(qū)塊7592商住1.0-1.68692850金華市金悅房地產開發(fā)有限公司1781.25 9羅埠鎮(zhèn)羅埠村8028商住1.5-2.0880940金華市禾豐置業(yè)有限公司470.00 10金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李子園地塊（03省道北側）35581.3商住1.2-1.

11、611914300鴻泰房產2688.0011航歌路以南、永康街以西3537商住1.3 1.797509760程外明5741.18 12金東經濟開發(fā)區(qū)金港大道以南、金山大道以東、天山路以北54337.4商住1.0-1.623984250金華綠建房產2656.25 成交分析： 1月，共成功出讓10地塊，分別位于金西、金東、婺城新區(qū)、金磐新區(qū)以及市區(qū)以南。 2月，共成功出讓兩地塊，分別位于金東經濟開發(fā)區(qū)金港大道以南、金山大道以東、天山路以北和江南董宅菜市場航歌路以南、永康街以西，與1月相比，2月份出讓、成交地塊不僅顯著減少，還出現(xiàn)了地塊流拍。 截至到3月1日上午，賓虹西路以南、意諧房產以西一幅126

12、畝的商住地塊仍無人報名，轉為掛牌出讓。掛牌截止時間到3月14日。業(yè)內人士分析認為，出現(xiàn)賓虹西路地塊流拍，原因是多方面的。首先是近期國土資源部要求地塊出讓溢價50%以上要上報，使得政府大幅提高土地的起拍價，這讓開發(fā)商一時無法接受。其次，樓市調控政策的“發(fā)威”，在“新國八條”及限購令、房產稅、加息等多方面影響下，產生疊加效應，使得購房者進入觀望態(tài)勢。其次是開發(fā)商資金鏈緊張和土地市場放量。銀行信貸額度緊張，直接導致開發(fā)商的資金鏈緊張。而土地供應方面，為解決供需緊張矛盾，2008年、2009年、2010年土地市場供應呈現(xiàn)梯度式增長，這也讓開發(fā)商不再急著拿地。再次，隨著各地深入調控政策的相繼出臺，金華市

13、房地產市場的預期也開始出現(xiàn)變化，購房者陷入觀望，雖然“價格不降反升”，交易量卻驟降，加上金華對新“國八條”深入調控細則還沒有出來，由此引發(fā)開發(fā)商也陷入對市場的觀望。 第三章 住宅篇一、成交量分析1.金華一手房成交量 本月商品住宅成交9.89萬平方米，環(huán)比增長127%，增幅較大。很大一個原因是因為市場上1月底，2月份多樓盤相繼開盤，加上一大批剛需客戶和投資客的出手，從而使本月成交量直線上升。2.金華二手房成交量 本月共銷售二手房3.12萬平方米，環(huán)比下降50.3%，下降幅度較大?？缈h市為異地購房需一次性付款，提高首套房、二套房首付，停止第三套房貸款，購房不足5年全額征稅等宏觀調控，直接影響市場上

14、的成交量。二、均價分析1.金華商品住宅成交均價本月商品住宅均價9831元/平米，與上月基本持平，同比增長68%。一年間從去年2月到現(xiàn)在2月，金華房價經過了5000多，6000多，7000多，8000多，9000多的跌宕起伏期，但總體上一直上揚。雖然國家宏觀調控相繼出臺，但本月市場上依然“量價齊漲”。 第四章 區(qū)域篇一、江南板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產品類型房源狀況均價（元/）泰地世錦園高層以大面積房源為主，現(xiàn)剩余1套168頂樓房源，338平層（一梯一戶）房源較多。以12層為例，價格為12880元/10000-12000冠達滿庭芳多層面積86的戶型，頂樓則為86+閣樓，總價在130萬左右；2樓86

15、價格為90余萬，現(xiàn)剩余房源較少，樓層在2樓和頂樓11500廣天青城雅居多層現(xiàn)在售房源面積在89127，房源較多；地下車庫20左右，每個13萬左右10000新紀元香墅雙拼別墅、高層、小高層現(xiàn)余有房源： 90、141高層，143小高層以及350雙拼別墅高層：9700-12000雙拼別墅：17000-20000嘉恒格林恬園多層二期于2011年3月13日推出116套房源，以92-143平米功能性三房戶型為主11000左右祥龍福邸小高層小戶型已售完?，F(xiàn)在售面積有107，141，以8樓為例，107，127萬包括車位（車位9.8萬/個）10900金瑞名都（壹號公館）多層、小高層12月22日開盤推出1棟多層，

16、5棟小高層共150套房源，以8590，160主力戶型為主，空中疊排面積在180，200萬，現(xiàn)房源剩余60套左右；車庫25，15萬，車位8萬/個，采用與房子捆綁銷售形式；一次性付款9.8折，按揭9.9折；多層：10480小高層：10589歐景名城 高層于1月27日開盤推出6棟高層384套房源，分別是2、3、4、8、11、18號樓，戶型面積為150、170、180、190、266 12800 悅府江南高層（單身公寓）預計于明年5月開盤，共10棟高層，除去一棟16層高，其余均為18層高，戶型面積在60至140平米，為公寓和二房、三房未定鼎尚華府高層（疊排、聯(lián)排）疊排面積在140、170，聯(lián)排290，

17、預計于5、6月份推出多層房源13000華庭常青墅排屋現(xiàn)余有8棟排屋，為2套雙拼、1套4聯(lián)排，面積在360左右，400萬左右/棟11000泰地金水灣高層預計6月開盤，面積在80-280（平房），一梯兩戶10000-110002、板塊小結 本板塊在售產品類型豐富，涵蓋多層、高層、小高層、排屋和別墅。多層面積在86-127，均價1.0 -1.11萬/；小高層面積在107-180，均價1.05萬/；高層以大戶型為主，面積在140-290，有疊排、聯(lián)排，均價1.0-1.3萬/；雙拼別墅1.72.0萬/。本板塊所涉及的高端樓盤較多，如歐景名城、金瑞名都、泰地世錦園從整體上看，江南房價已經破萬，普通住宅產品

18、均價在1.0-1.3萬/。二、江北板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產品類型房源狀況均價（元/）歐瑞德尚華庭多層、小高層二期將于2月28日推出多層以及一幢小高層，共163套房源，戶型以兩梯兩戶為主，面積在90140平方米9500銀夏翠竹庭院高層預計于5月份開盤推出100余套高層未定御景花園多層、高層戶型面積在86140，80%房源未出售，房源較多，余160余套左右多層：8400高層：7500五星清華園多層戶型面積以118等改善型面積為主，現(xiàn)在售3幢，房源較多；車位4500元/平米，面積在25左右，（25車位11萬左右）；周邊縣市的客戶只能全額付款購買8000城市旺角 即將開盤 2.板塊小結 本板塊產品類

19、型主要有多層、小高層和高層，面積以86-90，118-140為主，目前市場上房源較多。多層均價8000-8400元/，小高層9500元/ ，御景花園高層均價7500元/。因受政策的因素，對于外地客戶（包括跨縣市）目前御景花園只能一次性付款交付。三、城北板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產品類型房源狀況均價（元/）上城華府三期排屋、高層去年底推出排屋113套，250聯(lián)排為主，戶型在200余300余平米之間，現(xiàn)余有2/3房源；預計于7、8月推出高層340套，主力戶型為120左右三房排屋：11000高層：未定四季華庭雙拼、疊加排屋于2011年1月開盤，戶型以100300空中疊加排屋為主（雙聯(lián)別墅、疊加排屋和空

20、中疊加排屋），開盤期即銷售達到80%左右，目前剩余房源很少10800（送車位）泰豐銘座多層預計于3月推出192套精裝修單身公寓，面積約28，每套20萬左右72002板塊小結本板塊產品類型包涵多層、高層和排屋，上城華府三期于去年底推出排屋113套，目前剩余房源較多，排屋面積在200余300余平米之間，均價1.1萬元/；四季華庭高層（雙拼、疊加）面積在100-300，均價9500元/（送車位）。四、金東板塊1樓盤匯總樓盤名稱產品類型房源狀況均價（元/）金報留莊雙拼、四聯(lián)、疊加排屋、空中藝墅（高層平層、高層躍層）沿江雙拼（南面）300萬左右/套；沿馬路雙拼（西面）270萬左右/套；北面雙拼250-2

21、70左右萬元/套；景觀附近雙拼280-300萬左右/套13000金源新天地高層開盤推出高層（包括空中藝墅），面積在100200,178復式168萬起價，高層僅剩一套10000廣潤翰城高層2月開盤推出主力戶型在90170，均價1萬元/平方米。2月23日前購房優(yōu)惠至9.5折，再贈送新春特大驚喜8500-9000（扣除優(yōu)惠折扣及贈送的車位價款之后）三江國際花園高層預計3月份最后一期開盤推出2棟高層，面積在12020015000歐源原墅獨棟、雙拼別墅預計5月份開盤推出29套獨棟和60套雙拼別墅未定18000左右四季尊域高層排屋預計上半年開盤推出面積在135平方米左右的空中疊加排屋未定四季春城多層預計上

22、半年開盤推出多層房源未定2.板塊小結本板塊產品以高層、排屋為主，大多樓盤于今年上半年開盤，目前市場上高層主力戶型在90-200，均價1.0萬元/，三江國際花園預計于3月推出，均價15000元/，屬于高品質高端樓盤。金報留莊雙拼別墅根據位置的不同，價格在250300萬元左右/套；而部分別墅、多層和高層將于上半年陸續(xù)推出。五、婺城板塊1樓盤匯總樓盤名稱產品類型房源狀況均價（元/）新悅潤居小高層2011年1月8日三期推出4棟小高層，共計142套房源，截止到目前，小高層剩余40套左右房源，面積為128以上的大三房戶型，均價在6980元/左右；目前剩余20多間75及200左右的高層底層商鋪，一層層高4.2米，二層層高2.8米，一二層聯(lián)體銷售，均價在