2008年遼寧蓋州某住宅房地產(chǎn)可行性報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 10 蓋州*房地產(chǎn)有限公司蓋州*項(xiàng)目可行性研究報(bào)告蓋州*房地產(chǎn)有限公司二00八年六月目 錄項(xiàng)目背景(一) 項(xiàng)目名稱：蓋州* (二) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)(三) 周圍環(huán)境與設(shè)施(四) 項(xiàng)目SWOT分析二、市場(chǎng)分析(一) 蓋州市概況(二) 蓋州市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析(三) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）工程用地成本分析（二）建筑成本分析（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析蓋州*項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一 項(xiàng)目背景 (一)項(xiàng)目名稱：蓋州* (二) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）蓋州市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建

2、筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(三) 項(xiàng)目概況1）小區(qū)基地位于蓋州市西城區(qū)，蓋州市大清河北部，鄰蓋州市人民政府、蓋州市人民法院、蓋州市人民監(jiān)察院、蓋州市國(guó)家稅務(wù)局等機(jī)關(guān)600700M，西方向緊鄰正在建設(shè)的“萬(wàn)豪大景城”小區(qū)，西南方2000M左右有正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)。圍合區(qū)內(nèi)土地面積約40666平方米，該地塊屬蓋州市二類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：61畝（40666平方米）容積率：1.994開發(fā)周期：2至3年土地價(jià)格：60萬(wàn)元/畝（蓋州市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：8110

3、83）周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約5分鐘可至蓋州市人民政府、蓋州市人民監(jiān)察院等國(guó)家機(jī)關(guān)。行約10分鐘可至蓋州市中心地段，金都大酒店及周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（2）西側(cè)為蓋州市正在施工的“萬(wàn)豪大景城”小區(qū)，西南方2000M左右為正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)（3）東側(cè)為成熟社區(qū)，東南側(cè)為蓋州市人民政府所在地。（4）南向蓋州市大清河，是休閑娛樂的好地方。（5）北面緊鄰蓋州二線路附近成熟社區(qū)。(四) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)：(1)該項(xiàng)目地處蓋州市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)將是蓋州市最佳的居住區(qū)域。(2)蓋州近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)西北側(cè)正在建設(shè)的

4、“萬(wàn)豪大景城”小區(qū)和西南側(cè)正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(4)該項(xiàng)目以毛地出讓，定價(jià)60萬(wàn)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(5) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位有高層住宅小區(qū)，我公司在其他城市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。(6)我公司與蓋州市的人民政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(7)物業(yè)管理公司在蓋州市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。劣勢(shì)及威脅：(1) 周圍新建小區(qū)較多, 西北側(cè)有正在建設(shè)的“萬(wàn)豪大景城”小區(qū)和西南側(cè)有正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū),銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性可能較大。(2) 外地資金的介入，

5、有可能使得土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)的加高。(3)規(guī)劃中對(duì)于該地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(4)高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。(5)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場(chǎng)分析(一) 蓋州市概況東與岫巖縣、莊河市相鄰;南與大連市接壤;北臨營(yíng)口市和大石橋市;西瀕遼東灣和營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨渤海，交通發(fā)達(dá)。蓋州市總面積2928平方千米。總?cè)丝?3萬(wàn)人。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，有位于月牙灣南部九垅地鎮(zhèn)境內(nèi)仙人島森林公園，有位于蓋州市雙臺(tái)鎮(zhèn)的雙臺(tái)溫泉旅游度假區(qū)，有位于蓋州市萬(wàn)福鎮(zhèn)的赤山風(fēng)景區(qū)，目前全市有林業(yè)用地面積297.8萬(wàn)

6、畝，森林覆蓋率達(dá)36.7%。蓋州市位于遼東半島西北部,地處沈大高速公路經(jīng)濟(jì)帶中部,是國(guó)家批準(zhǔn)的對(duì)外開放城市。獨(dú)具一市連三港（ HYPERLINK /wiki/%E5%A4%A7%E8%BF%9E%E6%B8%AF t _blank 大連港、 HYPERLINK /wiki/%E8%90%A5%E5%8F%A3%E6%B8%AF t _blank 營(yíng)口港、 HYPERLINK /wiki/%E9%B2%85%E9%B1%BC%E5%9C%88%E6%B8%AF t _blank 鲅魚圈港）之利。 HYPERLINK /wiki/%E4%B8%AD%E9%95%BF%E7%94%B5%E6%B0%

7、94%E5%8C%96%E9%93%81%E8%B7%AF t _blank 中長(zhǎng)電氣化鐵路、哈大公路、 HYPERLINK /wiki/%E6%B2%88%E5%A4%A7%E9%AB%98%E9%80%9F%E5%85%AC%E8%B7%AF t _blank 沈大高速公路、莊林路縱貫全境，從蓋州驅(qū)車2小時(shí)，即可到達(dá)大連周水子和 HYPERLINK /wiki/%E6%B2%88%E9%98%B3%E6%A1%83%E4%BB%99%E6%9C%BA%E5%9C%BA t _blank 沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)，區(qū)位十分優(yōu)越?？偯娣e2928平方千米，轄21個(gè) HYPERLINK /wiki/%E4%B

8、9%A1%E9%95%87 t _blank 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個(gè)辦事處?？?cè)丝?3萬(wàn)人。有漢、滿、回、朝鮮、蒙古、壯等民族。項(xiàng)目所在區(qū)位于渤海遼東灣東岸，地理位置優(yōu)越，是蓋州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2928平方千米，人口73萬(wàn)，轄6個(gè)街道、21個(gè)鎮(zhèn)。城區(qū)人口25萬(wàn)，城區(qū)面積150平方千米(二) 蓋州市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析蓋州市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1993年至1997年為第一階段，以房屋傳統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1997年至2000年為第二階段，傳統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2000年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以東城

9、區(qū)小雨住宅新區(qū)開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是縣改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，蓋州市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。二OO七年，蓋州市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.7億元，投資增幅達(dá)15%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資70%，占全市固定資產(chǎn)投資15.6%。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城

10、市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。蓋州市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2006年到2

11、007年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從9360元上升到9840元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為60%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，中海四期工程95%以上購(gòu)房戶均為業(yè)戶自己購(gòu)房從需求關(guān)系看根據(jù)城市總

12、體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由23.3平方千米擴(kuò)展到150平方千米，城市人口由20萬(wàn)人增加到25萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，蓋州市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。(三) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬(wàn)） 平均單價(jià)（元/） 位置萬(wàn)豪大景城一期 940 8 2520 永安南路河畔花園 680 5.8 2512 永安南路怡祥花苑 900 7.2 2480 永安北路華陽(yáng)小區(qū)(小高層) 810 6.5 3000 紅旗大街金苑小區(qū) 250 2 2485 紅旗大街中海四期 870 7.4

13、 2300 (不按揭) 聚華西路三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）工程用地成本分析土地價(jià)格：600000元/畝，即為900元/平方米，小區(qū)容積率：1.994土地價(jià)格：452元/平方米（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案:小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)12個(gè)多層住宅:為50M*12M*6層=43200 M23個(gè)高層住宅:為53M*12M*17層(地下一層)= 34344 M2150個(gè)車庫(kù):為3.6M*6.6M*150個(gè)=3564 M2總計(jì)建筑面積 :81108 占地面積：12672建筑密度：22.39% 容積率：1.994建設(shè)成本估算（一）、工程前期土地費(fèi)：1、土地成本60萬(wàn)元*61畝=3660萬(wàn)元合計(jì)：3

14、660萬(wàn)元（二）、工程前期配套費(fèi)1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：81108*50元/=405.54萬(wàn)元2、人防基金：配套建地下室3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：81108*1.5=12.16萬(wàn)元4、墻改：81108*8=64.89萬(wàn)元5、白蟻防治費(fèi)：81108*2=16.22萬(wàn)元6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：81108*2=16.22萬(wàn)元7、施工圖審查：81108*1=8.11萬(wàn)元8、防雷審查：32436*1=3.24萬(wàn)元9、消防審查：10、文物：0.5萬(wàn)元11、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元12、建筑設(shè)計(jì)：81108*15=121.6萬(wàn)元13、地質(zhì)勘探：81108*2=16.22萬(wàn)元14、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*20=162.2萬(wàn)元

15、15、供熱管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*52=421.76萬(wàn)元16、供電管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*20=162.2萬(wàn)元合計(jì)：1437.08萬(wàn)元（三）、工程成本A 高層框架部分(3棟 地下1層，地上17層)1、人工挖孔樁樁基：34334*100元/=343.34萬(wàn)元2、地下室：1908*600元/=114.48萬(wàn)元3、主體：34334*800=2746.72萬(wàn)元4、電梯：3棟*3*30萬(wàn)元/棟=270萬(wàn)元5、室內(nèi)水、暖、電工程：34334*80=274.752萬(wàn)元小計(jì)、3749.29萬(wàn)元( 1092元/M2)B 多層磚混部分(12棟 地上6層)1、毛石基礎(chǔ)：43200*50元/=216萬(wàn)元2、主體：43

16、200*670=2894.4萬(wàn)元3、室內(nèi)水、暖、電工程：43200*80=345.6萬(wàn)元小計(jì)、3456萬(wàn)元( 800元/M2)C 車庫(kù)部分(3.6*6.6*150個(gè)=3564)1、毛石基礎(chǔ)：3564*30元/=10.69萬(wàn)元2、主體：3564*500=178.2萬(wàn)元3、室內(nèi)水、暖、電工程：3564*50=17.82萬(wàn)元小計(jì)、206.71萬(wàn)元(580元/M2)D 小區(qū)配套費(fèi)用（43200+32436+3564=79200）1、室外水、暖、電管網(wǎng)工程：79200*50=396萬(wàn)元2、小區(qū)綠化、亮化、道路等室外工程：79200*60=475.2萬(wàn)元小計(jì)、871.2萬(wàn)元合計(jì)、8283.2萬(wàn)元監(jiān)理費(fèi)=合計(jì)*1%=8283.2萬(wàn)元*1%82.83萬(wàn)元總成本=(一)+(二)+(三)+監(jiān)理費(fèi)=3660+1437.08+8283.2+82.83=13,463.11萬(wàn)元（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：高層框架住宅2,800元/, 地下室1,500元/,多層磚混住宅2,400元/車庫(kù)50,000元/個(gè)銷售收入1、住宅2,800*32436+ 2,400*43200=194,500,8002、地下室及車庫(kù)50000*150+1500