2007年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 52007年廣州市場(chǎng)分析報(bào)告 人口紅利機(jī)遇帶來房產(chǎn)需求增加，廣州市場(chǎng)預(yù)期被看好 宏觀市場(chǎng)分析： 廣州位于廣東省中南部，地處珠三角腹地，它是廣東省會(huì)城市，面積7434.4平方公里，是廣東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。從歷史至今的全市GDP增長(zhǎng)速度來看，廣州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀態(tài)分為四個(gè)階段。1978年-1990年是快速成長(zhǎng)時(shí)期，中國(guó)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)到改革開發(fā)之后的國(guó)家政策引導(dǎo)，作為重要樞紐的“南大門”廣州的社會(huì)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。第二階段是1990-2000年，這是廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的起到鞏固作用的第二經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰期。第三階段是2001-2004年，城市化進(jìn)程的加快，居民人口數(shù)量的

2、遞增，CPI指數(shù)的提高等因素的相互影響帶來城市居住需求的增加，該時(shí)期GDP增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)平穩(wěn)過渡，穩(wěn)中有升的狀態(tài)。2005年至今是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第四個(gè)階段，城鎮(zhèn)居民水平的不斷提高，三大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能不斷釋放以及城市中心化趨勢(shì)的不斷演變，帶給廣州經(jīng)濟(jì)上漲的注入了新鮮血液。就目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，我們面臨了前所未有的經(jīng)濟(jì)利好機(jī)遇。（如圖1所示）圖（1）：數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，人口發(fā)展規(guī)律也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。在這一人口變動(dòng)過程中，會(huì)形成一個(gè)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人口年齡結(jié)構(gòu)，也就是少兒撫養(yǎng)比（14歲及以下人口與1564歲勞動(dòng)年齡人口之比）與老年撫養(yǎng)比（65歲及以上人口與勞動(dòng)年齡人口之比）在一個(gè)

3、時(shí)期內(nèi)都比較低的局面，并會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。總?cè)丝凇爸虚g大，兩頭小”的結(jié)構(gòu)，使得勞動(dòng)力供給充足，而且社會(huì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕。年齡結(jié)構(gòu)的這種變化將帶來勞動(dòng)力增加、儲(chǔ)蓄和投資增長(zhǎng)、人力投資增加和婦女就業(yè)機(jī)會(huì)增加等，從而對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利，人口學(xué)家稱這段時(shí)期為 “人口紅利期”。如圖（3）所示，預(yù)測(cè)表明人口機(jī)會(huì)窗口將在2025年前后關(guān)閉，預(yù)計(jì)東部沿海城市如廣州、深圳等地人口紅利將結(jié)束于2020年之前。同時(shí)，人口紅利機(jī)遇會(huì)帶來居住需求的增加，房產(chǎn)交易的活躍程度也會(huì)以市場(chǎng)需求的支撐而繼續(xù)向上發(fā)展。房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮人口紅利帶來的市場(chǎng)機(jī)遇進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張和規(guī)?；?jīng)營(yíng)，在廣州市場(chǎng)建立自己的行業(yè)地位和品牌服務(wù)。 如

4、圖（2）所示：從歷史至今廣州的從業(yè)人口與人口的比例關(guān)系來看，自1990年以后，城市人口比例逐漸上升，從業(yè)人口對(duì)比常住人口比例也不斷增加，說明廣州的人口在城市的集中化趨勢(shì)明顯，就業(yè)人口的增加帶來了廣州房產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的生意機(jī)會(huì)。圖（2）：圖（3）：數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 如圖（4）所示： 2002-2007年廣州的固定資產(chǎn)投資額不斷上升，基礎(chǔ)設(shè)施和商品住房、相關(guān)固定資產(chǎn)的投資力度放大，充分體現(xiàn)廣州政府對(duì)廣州城市建設(shè)的重視程度，目前廣州的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額平均增長(zhǎng)率高達(dá)14.6%。 如圖（5）所示：廣州城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入的平均增長(zhǎng)率為10.4%，2006年廣州的人均可支配收入19851元，預(yù)計(jì)

5、到今年將突破2萬元再創(chuàng)收入水平新高，可見廣州居民購買能力的增加也為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的可流動(dòng)資金，拓寬了居民的投資渠道和置業(yè)的更高水平購買需求。圖（4）：圖（5）：數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局二三級(jí)市場(chǎng)分析： 從今年1月第1周9月第1周二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)量對(duì)比來看，1-4月廣州的二級(jí)市場(chǎng)處于供需平衡狀態(tài)，成交價(jià)格平均波動(dòng)幅度不大，在9000-10000元/平方米之間變化，新盤交易量在2-3月由于季節(jié)性變化陷入成交低迷期，正并非是市場(chǎng)交易量萎縮，屬于正常的淡旺季度交替帶來的市場(chǎng)變化，對(duì)后市的交易量增加產(chǎn)生了促進(jìn)作用，5-8月是廣州新盤交易的高峰期也論證了市場(chǎng)需求導(dǎo)向。9月第1周廣州的成交情況依舊活躍，

6、“金九銀十”的契機(jī)讓廣州的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)被關(guān)注。（如圖6所示）圖（6）： 如圖（7）所示：從2007年1-6月廣州一手房和二手房交易對(duì)比關(guān)系來看，目前的廣州三級(jí)市場(chǎng)處于蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)。目前全市一二手交易比例1.26：1，二級(jí)市場(chǎng)的需求略多于三級(jí)市場(chǎng)交易情況，但從市場(chǎng)整體發(fā)展和長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，二手樓交易勢(shì)必會(huì)成為未來的主流市場(chǎng)。依照房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和成交速率的強(qiáng)度來看，預(yù)計(jì)到明年廣州的二手樓交易會(huì)突破1：1的需求比例。 從廣州各區(qū)域的一二手交易比例來看：越秀區(qū)和番禺區(qū)的交易比例已經(jīng)突破了連續(xù)2-3個(gè)月一二手交易突破了1：1的比例，說明該區(qū)域已經(jīng)是三級(jí)市場(chǎng)的主流。其他區(qū)域如荔灣區(qū)、黃埔區(qū)、天河區(qū)出現(xiàn)一二手交易共同升溫的行情，體現(xiàn)了購房者強(qiáng)烈的購房意向以及投資趨勢(shì)。市場(chǎng)關(guān)注度的提高讓后市的廣州三級(jí)市場(chǎng)的投資置業(yè)導(dǎo)向性更加明確，市場(chǎng)預(yù)期被普遍看好。圖（7）：廣州市場(chǎng)綜述宏觀方面：廣州全市的GDP水平不斷提高，三大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能釋放支撐著整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，持續(xù)10年的人口機(jī)會(huì)窗打開之后，為廣州的三級(jí)市場(chǎng)帶來更多的資金流動(dòng)。投資置業(yè)觀念的不斷轉(zhuǎn)變?yōu)閺V州經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。市場(chǎng)方面：目前全市一二手交易比例1.26：1， 廣州二手住宅市場(chǎng)持續(xù)向好，天河、越秀、海珠等熱點(diǎn)區(qū)域持續(xù)大熱，成交異?；钴S。市場(chǎng)關(guān)注度的普遍提高讓