2007山西太原項目市場調(diào)研分析報告_secret

1、山西太原項目市場調(diào)研分析報告目 錄1、太原市城市整體概況1.1太原市城市現(xiàn)狀1.2 太原市城市規(guī)劃2、太原宏觀經(jīng)濟分析2.1太原市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析2.2 太原市人口狀況分析2.3太原市居民收入水平狀況分析3、太原房地產(chǎn)市場分析3.1太原市固定資產(chǎn)投資狀況分析3.2太原市房地產(chǎn)投資分析3.3太原市房地產(chǎn)市場供求與價格分析1、太原市城市整體概況1.1 太原市城市現(xiàn)狀太原市是山西省的省會。地處山西省的中部，市東西兩面群山夾峙，中部為汾河沖積扇平原，汾河自北而南穿市而過，把全市化為東西兩半。市境總面積6988公里，其中市區(qū)面積1460公里。全市轄3個城區(qū)：南城區(qū)、北城區(qū)、河西區(qū)；2個郊區(qū)：南郊區(qū)、

2、北郊區(qū)；3個縣：清徐縣、陽曲縣、婁煩縣；1個縣級市：古交市。太原市是華北地區(qū)的重要城市，是華北地區(qū)的第二大客運站，重要的鐵路樞紐。以太原為中心，呈輻射狀，連接省內(nèi)外城市，為太原經(jīng)濟的騰飛提供了更為有利的條件。太原市行政區(qū)劃圖1.2 太原市城市規(guī)劃規(guī)劃期限與范圍：城市規(guī)劃期限為五年（2006-2010）。規(guī)劃范圍為太原市規(guī)劃區(qū)，包括尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)、杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)、小店區(qū)，面積1460平方公里。重點對太原市主城區(qū)實施控制和引導(dǎo)。城市建設(shè)總體思路：實施“南移西進(jìn)、北展東擴、提升品質(zhì)、重塑形象”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。堅持“改造舊城、建設(shè)新城、開發(fā)古城”三位一體。突出“汾河景觀、文化品位、立體交

3、通、新區(qū)引領(lǐng)”四大亮點。完善城市功能，提升城市品位，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高資源利用效率和社會服務(wù)水平，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市綠化景觀建設(shè)，改善生態(tài)環(huán)境，建設(shè)服務(wù)全省，影響全國，吸引世界的新太原。建設(shè)用地規(guī)劃：1產(chǎn)業(yè)建設(shè)布局依托太原高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、太原經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原不銹鋼產(chǎn)業(yè)園區(qū)、太原工業(yè)園等，加快建設(shè)“三大基地”、“四大中心”，突出抓好“兩個園區(qū)、三大產(chǎn)業(yè)板塊”建設(shè)。2公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)調(diào)整行政中心布局，分級配置商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、體育設(shè)施，構(gòu)建兩級醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、加強基礎(chǔ)教育，積極發(fā)展高中教育，加大職業(yè)教育投入，穩(wěn)步發(fā)展高等教育。3住房建設(shè)調(diào)整居住用

4、地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善高檔商品房、普通商品房和經(jīng)濟適用房（含廉租房）等相輔相成的住宅供應(yīng)體系。4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快現(xiàn)代交通、信息網(wǎng)絡(luò)和市政設(shè)施建設(shè)，保障城市公共安全，構(gòu)筑一流省會城市的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施框架。5城市更新與特色保護(hù)通過歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)達(dá)到傳統(tǒng)文化的延續(xù)；按照“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，因地制宜，統(tǒng)一規(guī)劃，一村一策”的原則進(jìn)行“城中村”改造。 6生態(tài)環(huán)境保護(hù)加強生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，提高資源利用效率，努力構(gòu)建綠色經(jīng)濟體系。太原市整體規(guī)劃建設(shè)圖2、太原市宏觀經(jīng)濟分析2.1太原市國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析GDP總值發(fā)展?fàn)顩r分析年份GDP總值（億元）增長額（億元）增長幅度2002年347-2003年51

5、5.59168.5948.59%2004年643.09127.524.73%2005年895.49252.439.25%2006年1013.38117.8913.16%太原市2002年以來地區(qū)生產(chǎn)總值高幅度增長，以平均每年31%的幅度遞增，2006年略有放緩。2006年太原GDP總值突破1000億元。未來太原的國民經(jīng)濟將進(jìn)入平穩(wěn)上升階段，預(yù)計保持年均漲幅在15%以內(nèi)。太原市在山西的省會和重要工業(yè)城市，政治、經(jīng)濟地位舉足輕重。但總體經(jīng)濟在全國處于落后地位。三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)比重產(chǎn)值(億元)比重產(chǎn)值(億元)比重2003年17.773.45%265.9651

6、.58%231.8644.97%2004年19.333.01%353.9555.04%269.8141.96%2005年19.992.23%430.6748.09%444.8349.67%2006年19.411.91%475.5646.93%518.4151.16%2003年以來，太原三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化不大，三大產(chǎn)業(yè)比例基本維持在0.2：5：4.8。從三產(chǎn)比例來看，第二、三產(chǎn)業(yè)在太原是占較大比例，近年來第三產(chǎn)業(yè)比重有逐步上升的趨勢，并在2006年占到了GDP的50%以上。第二產(chǎn)業(yè)比重逐步減弱。太原已形成的為山西省重要的工業(yè)都市，在短期內(nèi)以工業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)不會發(fā)生很大變化，但總體的

7、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始趨向合理化發(fā)展。2.2太原市人口狀況分析 年份 2002年2003年2004年2005年2006年總?cè)丝?萬人)338.29339.84341.38342.85344.27城鎮(zhèn)人口(萬人)277.02279.02281.19282.54279.06鄉(xiāng)村人口(萬人)61.2760.8260.1960.3165.21截至2006年末普查，太原總?cè)丝谶_(dá)到344.27萬人，作為省會城市，人口基數(shù)過低。但城鎮(zhèn)人口比例較高。從人口演化上來看，2002年2006年間，太原人口總數(shù)平穩(wěn)增長的同時，城鎮(zhèn)人口數(shù)量變化不大。從現(xiàn)在的太原人口結(jié)構(gòu)核未來人口結(jié)構(gòu)演變來看，未來太原人口機構(gòu)基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)人

8、口比例較大，城市整體購買能力較強。2.3太原市居民收入水平狀況分析 2005年太原人均可支配收入首次突破萬元，2006年達(dá)到11741元，以年均12%以上速度穩(wěn)定增長。 從全國來看，作為山西省省會的太原居民收入水平仍處在全國省會城市的中下游。 預(yù)計未來幾年將穩(wěn)定在12%左右并幅度遞增。居民已經(jīng)具備了一定的消費能力，為太原房產(chǎn)市場打下了良好的基礎(chǔ)。3、太原房地產(chǎn)市場分析3.1太原市固定資產(chǎn)投資狀況分析年份GDP總值(億元)固定資產(chǎn)投資額(億元)比例2002年347147.642.54%2003年515.59204.4539.65%2004年643.09335.1252.11%2005年895.4

9、9438.5148.97%2006年1013.38501.1349.45%2002年以來，太原的固定資產(chǎn)投資增加量高速增長，年均增長速度達(dá)到47%以上。2006年增長放緩，但絕對量仍大，501億元為歷史最高紀(jì)錄數(shù)據(jù)。太原近幾年的固定資產(chǎn)投資在整體GDP中比例普遍較大，近半壁江山。體現(xiàn)了太原固定資產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位。從太原未來發(fā)展的態(tài)勢看，固定資產(chǎn)投資仍將占GDP的較大比重，但隨著太原國民經(jīng)濟水平增長趨于穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增長的比例也將逐漸放緩。3.2太原市房地產(chǎn)投資分析年份固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）比例2002年147.629.4419.95%2003年204.4542.

10、61 20.84%2004年335.1262.8418.75%2005年438.5179.4418.12%2006年501.1380.3216.03%2002年以來太原房地產(chǎn)投資高速增長，漲幅平均保持在25%左右的水平，2005年后出現(xiàn)逐步緩和，2006年只有微量增長。太原市房地產(chǎn)投資2003年開始快速發(fā)展，其原因在于：2003-2005年，太原處于“十五規(guī)劃”下的城市化進(jìn)程與舊城改造步伐加快的時期。太原的房地產(chǎn)投資占固定投資的比重較穩(wěn)定，2003年至2006年從20%減少到16%。這與該時段中太原的GDP增長表現(xiàn)相符，說明房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資與GDP成正比表現(xiàn)，但增速超過

11、GDP。說明房地產(chǎn)對太原當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的帶動作用逐步明顯。3.3太原市房地產(chǎn)市場供求與價格分析市場供應(yīng)分析年份施工面積（萬平方米）增幅竣工面積（萬平方米）增幅2002年412.57-152.72-2003年503.121.94%165.328.25%2004年762.1451.49%172.514.35%2005年940.2223.37%225.1630.52%2006年1067.1613.50%146.79-34.81%太原房產(chǎn)市場每年的施工面積以年均28%快速增長，市場未來供應(yīng)量較大。太原房產(chǎn)市場每年的竣工面積以年均2%的速度緩慢增長，2006年更出現(xiàn)35%的負(fù)增長。太原市每年房產(chǎn)的竣工面積大大

12、滯后于施工面積，可見太原房產(chǎn)項目開發(fā)周期普遍較長。隨著太原近年來的施工面積的高幅度增長，竣工面積增長緩慢，可以預(yù)計未來太原房產(chǎn)市場的供應(yīng)量較大，市場競爭將日益激烈。住宅市場供求比分析 年份批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬平方米)增幅銷售面積(萬平方米)增幅當(dāng)年供求比2002年68.69-125.42-1:1.832003年103.7751.07%163.1530.08%1:1.572004年180.9874.40%148.87-8.75%1:0.822005年141.11-22.03%130.23-12.52%1:0.922006年107.71-23.67%122.3-6.09%1:1.142003和2004年，太原房產(chǎn)市場可售面積和成交面積達(dá)到最高水平，但之后兩者皆表現(xiàn)出下滑趨勢。太原房產(chǎn)市場供求比始終處于供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)下，這于每年市場的新增供應(yīng)量過少有很大關(guān)系。由于供應(yīng)量的不足，大致極大部分的市場需求被壓制。未來太原房產(chǎn)市場的供應(yīng)仍舊保持逐步萎縮的趨勢，