2007-2008年度房地產(chǎn)研究報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 452007-2008年度房地產(chǎn)研究報(bào)告 目 錄 第1章：07年地產(chǎn)總體形勢概述1.1. 總體形勢簡述 1.2. 年房地產(chǎn)市場回顧 第2章：土地市場分析 2.1.08年土地供應(yīng)情況 2.2.土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控政策 2.3.土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控措施 第3章：房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 3.1.開發(fā)市場概況 3.1.1.房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體情況 3.1.2.房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點(diǎn) 3.1.3.現(xiàn)存問題及建議 3.2.環(huán)境分析 3.2.1商品房供應(yīng) 3.2.2.商品房需求 3.3.區(qū)域分析 3.4.價(jià)格分析 3.4.1.房地產(chǎn)市場景氣周期與價(jià)格歷史走勢的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 3.4.2.房地產(chǎn)價(jià)格

2、現(xiàn)狀 3.5.宏觀調(diào)控政策 3.6.政策性住房概述 3.7.房地產(chǎn)市場影響因素 第4章：信貸市場分析 4.1.個(gè)人信貸市場簡述 4.2.信貸宏觀調(diào)控政策 第5章：二手房市場分析 5.1.二手房市場現(xiàn)狀 5.2. 市場細(xì)分 5.3. 熱點(diǎn)區(qū)域分析 5.4. 近郊區(qū)域分析 5.5.數(shù)據(jù)變化趨勢分析 5.6.購房人群年齡結(jié)構(gòu)分析 5.7.購房人群戶籍結(jié)構(gòu)分析 第6章：08年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 6.1.未來房價(jià)走勢分析 6.2. 2008年房地產(chǎn)市場政策走勢分析 6.3.2008年房地產(chǎn)市場展望 第1章：07年地產(chǎn)總體形勢概述 1.1.總體形勢簡述 2007年12月20日，國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70

3、個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，10月9.5% 全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的中國企業(yè)并購歲末回顧與前瞻顯示，去年前11個(gè)月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開始。 在洗牌中，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。 1.2. 年房地產(chǎn)市場回顧 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，其中完成商品住宅投資同比增長。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回

4、升，同比由上年下降轉(zhuǎn)為增長。年前個(gè)月全國累計(jì)完成住宅施工面積億平方米，同比增長；商品住宅竣工面積億平方米，同比增長；商品住宅銷售面積億平方米，同比增長。全國完成土地開發(fā)面積億平方米，同比增長，比上年同期上升個(gè)百分點(diǎn)。 在國家宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格漲勢趨緩，年全國個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲，漲幅比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)；新商品住房價(jià)格同比上漲，漲幅比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)。從我中心監(jiān)測的個(gè)大中城市房價(jià)情況看，全年房價(jià)走勢呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （一）新建商品房價(jià)格高位運(yùn)行，下半年漲勢趨緩；存量房價(jià)格漲幅較低，漲幅回落。年，新建商品房集中成交價(jià)同比上漲，漲幅比上年增加個(gè)百分點(diǎn)。全年個(gè)

5、季度環(huán)比漲幅分別為、和，呈“兩頭高，中間低”態(tài)勢；下半年走勢趨緩，環(huán)比累計(jì)上漲，比上半年下降個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)同比上漲，比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)。 （二）新建商品房住宅價(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格。年，商品房住宅價(jià)格同比上漲，其中高檔商品住宅同比上漲；一、二、三類地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲、；經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格同比上漲。高檔商品住宅價(jià)格漲幅高于普通商品住宅個(gè)多百分點(diǎn)。 （三）不同地區(qū)房價(jià)漲幅不一，大中城市漲幅較高。年，東、中、西部地區(qū)商品房價(jià)格同比分別上漲、。其中，北京、天津、呼和浩特、長春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房價(jià)漲幅較高，同比分別上漲、。 第2章：

6、土地市場分析 2.1.土地購置與開發(fā)的動(dòng)態(tài)變化 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢仍在持續(xù)，造成市場供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。以北京為例，2005年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有900公頃，僅為計(jì)劃的51%；2006年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為1031公頃，僅為計(jì)劃的54%。 二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場供應(yīng)。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.

7、96億平方米，不足購置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。 2007年，全國土地購置面積增幅提高，但土地購置費(fèi)用、土地開發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。土地開發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。 2007年1-10月，全國土地購置面積31350.8萬平方米，同比增長了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6個(gè)百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積19835.2萬平方米，同比增幅7.9%,增幅較2006年全年下降了20.3個(gè)

8、百分點(diǎn)。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來看，東、中、西部地區(qū)土地購置面積繼續(xù)增長，且增速加快；東、中部地區(qū)土地開發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長，西部地區(qū)土地開發(fā)面積增長較快。 2.2.土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控政策 為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，抑制過快上漲的房價(jià)仍然是2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。2007年由于市場流動(dòng)性過剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房價(jià)上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。其中，引人關(guān)注的是，2007年國家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，開始向1998年的房改政策回歸，再加上物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)提速，這一切無疑將對(duì)未來房

9、地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。 1、國務(wù)院“24號(hào)文”出臺(tái)，樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。 8月7日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號(hào)文）。意見明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響，住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品這四種產(chǎn)品將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降?！?4號(hào)文”的發(fā)布，是我國樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)。 2、國土資源部“39號(hào)令”從源頭上封堵漏洞。 10月9日，國土資源部正式發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用

10、地使用權(quán)規(guī)定（39號(hào)令）。 9號(hào)令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味著開發(fā)商再也不能用少量的啟動(dòng)資金來撬動(dòng)大額的銀行貸款，對(duì)目前過熱的房地產(chǎn)市場將起到抑制作用。 3、提高“第二套”住房貸款首付和利率，打擊樓市投機(jī)行為。 9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知規(guī)定：對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此政一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城

11、市普遍表現(xiàn)有價(jià)無市。 2.6.土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控措施 2007年，針對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問題。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。 1增大土地供應(yīng)量，加快供地速度 根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。2007年15月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。廣州出臺(tái)措施重點(diǎn)加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，從2007年開始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.0

12、7平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬平方米，是過去兩年供地量的兩倍，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。 2抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給 2007年，各級(jí)政府特別針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過長導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場供應(yīng)；其二是規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房價(jià)。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應(yīng)，國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地

13、規(guī)模，對(duì)土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在2007-2010年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在1020公頃以下，規(guī)劃建筑面積在30-50萬平方米以下。 二是對(duì)開發(fā)時(shí)限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時(shí)限，超過開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期

14、取得。 四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的0.5%3%。相對(duì)來說，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。 3加大閑置土地處置力度 國土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前

15、期開發(fā)后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。截至2007年6月，廣東東莞市累計(jì)處置閑置土地面積4.3萬畝，占應(yīng)處置閑置土地的94.1%，對(duì)10470畝的閑置土地征收土地閑置費(fèi)達(dá)3.51億元。 4實(shí)行差別的住房抵押貸款政策，保護(hù)自住需求，抑制投資投機(jī)需求 2007年9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積

16、在90平方米以下，以及超過90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20%和30%。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開。對(duì)于第一套自住購房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套房的首付成數(shù)提至4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求，深圳在該政策出臺(tái)后，市場成交量明顯下降。 5加快完善以廉租住房為重點(diǎn)的住房保障制度 在房價(jià)快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。2007年8月，國務(wù)院出臺(tái)了24號(hào)文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對(duì)象由低保家庭擴(kuò)大

17、到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點(diǎn)。在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。明確了對(duì)低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。 二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”的住房困難。廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴(kuò)大到低收入家庭中的住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)

18、低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決“夾心層”的住房困難問題。 三是確保廉租住房保障資金來源。明確規(guī)定了住房保障資金來源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。其四，對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。 四是優(yōu)先確保廉租住房建設(shè)用地。根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。除完善住房保障體系的廉租

19、房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過其他方式有針對(duì)性地解決低收入家庭住房困難問題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。 第3章：房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 3.1.開發(fā)市場概況 國家發(fā)改委日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2007年1-11月，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)市場需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房價(jià)漲幅較高三大特點(diǎn)。 統(tǒng)計(jì)顯示，2007年前11個(gè)月，全國商品住房竣工面積2.73億平方米，同比增長8.5%，增幅比06年同期下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積5.5億平方米，同比增長32.3%，增幅比06年同期上升19.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積1.48億平方米，同比增長15.6%，增幅比06年同期上升24個(gè)

20、百分點(diǎn)；期房銷售面積4.01億平方米，同比增長39.7%，增幅比06年同期上升14.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降，11月末全國空置商品住房5766萬平方米，同比下降14.2%，降幅較上月加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。 與此同時(shí)，以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21632億元，同比增長31.8%，增速比06年同期提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資15440億元，同比增長33.7%，增速比06年同期提高5.3個(gè)百分點(diǎn)，占同期房地產(chǎn)完成投資的71.4%，比06年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資693億元，同比增長31.7%，增速比06

21、年同期提高21.3個(gè)百分點(diǎn)，占同期商品住房完成投資的4.5%。 11月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲12.2%，漲幅比上月高1.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住房銷售價(jià)格同比上漲9.3%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲2.9%、12.8%和13.5%。 07年上半年，隨著“國六條”的實(shí)施，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在貫徹國家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，新開工項(xiàng)目增多，投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房市場銷售活躍，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)良好穩(wěn)步發(fā)展的

22、態(tài)勢。 3.1.1.房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體情況 1、投資增長較快，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，完成投資239.6億元，同比增長55.8 %，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資180.3 億元，同比增長52.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資33億元，同比增長65.6 %；辦公樓投資7.5億元，同比增長69.7 %。在開發(fā)投資快速增長的同時(shí)，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。今年上半年，我市商品房屋施工面積達(dá)2998 萬平方米，同比增長12.8%。其中，商品住宅施工面積2291.4萬平方米，同比增長13%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積444.1萬平方米，同比增長0.8%。

23、 2、新開工面積增多，項(xiàng)目規(guī)模增大 我市“南拓北移”大規(guī)模城市擴(kuò)展的推進(jìn)，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大發(fā)展。今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積1173.2萬平方米，同比增長62.2%。其中，住宅956.3萬平方米，同比增長48.3%；商業(yè)營業(yè)用房149.3萬平方米，同比增長1.4倍。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模由中小開發(fā)逐步向大開發(fā)過渡，大項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，所占比重進(jìn)一步加大。今年上半年在建項(xiàng)目中，施工面積超10萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由上年同期的94個(gè)增至105個(gè)，總施工面積達(dá)2041.4萬平方米，同比增長18.3%，占全市施工面積68.1%，比上年同期提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。 3、商品房銷售持續(xù)升溫，市場需求

24、旺盛 隨著去年“國六條”等宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場開發(fā)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整，市場需求進(jìn)一步增加。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造不斷加快，又促進(jìn)了城市居民住房的消費(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，全市銷售各類商品房556.8萬平方米，同比增長28.3%，實(shí)現(xiàn)銷售額199.4 億元，同比增長36.7 %。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別為519.2萬平方米和179.2 億元，同比分別增長26.8%和35.7%。 4、開發(fā)資金充足，外資增勢強(qiáng)勁 上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金323.2億元，同比增長36.2%。在到位的各類資金中，定金及預(yù)付款、自籌資金、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)資金總量

25、的八成以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。其中，自籌資金178.3億元，同比增長45.2%；國內(nèi)貸款38.9億元，同比增長14.8%。利用外資25.3億元，同比增長近3倍。 3.1.2.房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點(diǎn) 1、投資主體發(fā)生變化，外資地產(chǎn)增勢強(qiáng)勁 隨著國家宏觀調(diào)控政策在各地的實(shí)施，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)市場的“洼地效應(yīng)”凸現(xiàn)。吸引了大批來自大連、溫州、廣東、上海、香港等地的大型開發(fā)企業(yè)來沈投資。外來資本在我市地產(chǎn)市場開始扮演突出角色。今年上半年，外資企業(yè)在我市投資達(dá)80億元，同比增長一倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的26.1%提高到33.7%。世茂家園（原五里河體育場）、沈陽萬象城（原省

26、體育館）等大項(xiàng)目均被外來資本摘得。在全市超10億元的地產(chǎn)項(xiàng)目（53個(gè)）中，外資23個(gè)，占43.4%。 2、經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)重拾升勢 近年來，我市商業(yè)地產(chǎn)在大量開發(fā)后，部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了滯銷的局面，商業(yè)地產(chǎn)市場開始放緩。今年，我市商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式已開始悄然變化：由原來的“開發(fā)銷售”模式進(jìn)入了“開發(fā)持有承租”新的運(yùn)作模式，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)悄然進(jìn)入了持有時(shí)代。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已經(jīng)逐漸成為趨勢。上半年我市商業(yè)營業(yè)用房完成投資33億元，同比同期增長65.6%。鐵西新瑪特、華潤沈陽萬象城、東森商務(wù)廣場的開發(fā)建設(shè)表明：商業(yè)和地產(chǎn)開始戰(zhàn)略結(jié)盟，既緩解了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營壓力，又

27、使項(xiàng)目不斷增值。 3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開始加速 貫徹落實(shí)“國六條”，其中非常重要的一項(xiàng)工作是加快政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。上半年，我市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)完成投資6.5億元，同比增長1.5倍。施工面積182.6萬平方米，增長近6倍。大東區(qū)繼觀泉苑竣工后又開發(fā)建設(shè)了地壇街、鐵西區(qū)今年相繼開發(fā)了工人新村等項(xiàng)目。低收入群體的住房難問題有所緩解。 3.1.3.現(xiàn)存問題及建議 從目前我市房地產(chǎn)開發(fā)市場情況看，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)快速發(fā)展，商品房銷售持續(xù)升溫的勢頭，但還存在著土地購置量大，項(xiàng)目開工晚或進(jìn)展遲緩等問題。 1、加快成片開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已購置土地722

28、.5萬平方米，同比增長1.8倍，待開發(fā)土地面積490.3萬平方米，同比增長2.5倍。面對(duì)土地購置量大而施工進(jìn)展遲緩的項(xiàng)目，特別是對(duì)購地后尚未開工的項(xiàng)目，要利用好施工黃金季節(jié)，督促開發(fā)企業(yè)及早開工，加快施工進(jìn)度。 2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的規(guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。 3、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，滿足低端住房需求。要把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入到各級(jí)政府工作的目標(biāo)責(zé)任制范圍。切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 4

29、、提高政府調(diào)控能力，科學(xué)引導(dǎo)投資方向。加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)督，完善土地供應(yīng)計(jì)劃，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)。特別對(duì)舊城區(qū)危改和企業(yè)改制后閑置土地的置換開發(fā)，要加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃，及時(shí)制定控制性詳規(guī)，保證開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，避免開發(fā)建設(shè)的隨意性和盲目性。 3.2.環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠(yuǎn)高于GDP增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投 資比重有所加大，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要因素之一。 2007年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4個(gè)百分

30、點(diǎn)，比同期全國固定資產(chǎn)投資增幅高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為21.6%，高于上半年3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2006年全年高出4個(gè)百分點(diǎn)。 3.2.1商品房供應(yīng) 受房地產(chǎn)投資快速增長的拉動(dòng)，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。 全國商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。2007年1-10月，全國商品房銷售面積53565.0萬平方米，同比增長31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額21287.0億元，同比增長51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年1-10月，商品房銷售額增長率高于銷售

31、面積增長率15.5個(gè)百分點(diǎn)，而2006年兩者差距僅為4.7個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年期房住宅新增供應(yīng)量在17萬套左右，2006年新增供應(yīng)量近14萬套，2007年新增供應(yīng)量為11萬套左右。（1-11月新增供應(yīng)102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少，2005年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為127平米左右，2006年降為122平米左右，2007年繼續(xù)降至118平米左右。 市場這只看不見的手是幫助不了北京的80后們買房的。因?yàn)?8年北京市場新增供應(yīng)面積并不會(huì)增加很多，而擇吉08年結(jié)婚帶來的婚房壓力，給期房供給巨大壓力。 北京已經(jīng)連續(xù)三

32、年住宅新開工面積負(fù)增長。05年住宅新開工面積減少10.1%，06年新開工面積減少5.7%，07年前11個(gè)月新開工面積減少9.6%。 2004年，國家出臺(tái)政策深入開展土地市場治理整頓，明確規(guī)定2004年8月31日后，仍以歷史遺留問題協(xié)議出讓土地的要從嚴(yán)查處，受國家對(duì)土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點(diǎn)。 2007年可算是京城樓市豐收的一年,全年開盤項(xiàng)目達(dá)到313個(gè)。其中以朝陽、海淀為開盤項(xiàng)目大戶，全年開盤項(xiàng)目分別為95個(gè)、41個(gè)。 2007年第四季度商品住宅簽約量大幅下滑。第四季度日均成交量為418.67套，較第三季度減少55.94套/日，減幅為11.79%。 第四季度成交價(jià)格暴漲。從

33、6月份開始，北京樓市呈現(xiàn)出一個(gè)量跌價(jià)漲的局面，月環(huán)比成交價(jià)格漲幅保持在1%以上。6、7、8、9三個(gè)月的簽約量來看，第三季度表現(xiàn)出量停價(jià)漲的局面，日均成交量在450-498套/日之間。進(jìn)入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛。10月環(huán)比9月略跌1套/日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲1.3%；11月環(huán)比10月下跌33套/日，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲1.7%l；12月環(huán)比11月下跌近96套/日。 3.3.區(qū)域分析 主要城市房價(jià)現(xiàn)狀及走勢 （1）北京有效土地供應(yīng)不足 據(jù)世界商業(yè)報(bào)道,專家認(rèn)為，造成北京房價(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。土地資源的有限性決定了供應(yīng)上的緊張。而北京作為全國的政治

34、文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時(shí)北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購房問題。北京的房價(jià)很難下降。 （2）上海世博效應(yīng)房價(jià)上漲 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受媒體采訪時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱原因，他說：“2010年世博會(huì)的承辦權(quán)再次確定了上海作為國際性大都市的身份，同時(shí)也推動(dòng)了它的房價(jià)上漲?！?（3）杭州外地富人購“萬元房” 2007年，杭州普遍出現(xiàn)“萬元房”，即每平方米都在萬元以上。房產(chǎn)策劃專家王志剛認(rèn)為“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們?cè)诤贾葙彿?，既可作為自己來杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以作為投

35、資，市場被大家看好。” （4）南京樓盤供給量未增加 南京“新城區(qū)”江寧的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格為3900/平方米，但到了下午就升到5100/平方米。多家媒體報(bào)道了這則新聞，并稱其“創(chuàng)造”了2小時(shí)每平方米房價(jià)暴漲1200元的紀(jì)錄，謂之“傳奇”。對(duì)于南京的“搶房”現(xiàn)象，某系統(tǒng)(南京)研究總監(jiān)古尹認(rèn)為，前兩年，大部分老百姓對(duì)于購房還持觀望態(tài)度，但進(jìn)入2007年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場上房屋的供給量卻沒有同時(shí)增加，因此造成房價(jià)的上漲。 （5）成都“城市中心論”引來瘋狂 自年初以來，成都市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是城市中心論的價(jià)值投資理念讓人們?cè)俅螌?duì)城市

36、中心區(qū)域房屋的投資價(jià)值看好，致使中心城區(qū)的樓盤開發(fā)量猛增，價(jià)格漲幅也最大。 （6）深圳房價(jià)已是香港的45% “深圳房價(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說，是因?yàn)樯钲谂徬愀?，而深圳的房價(jià)相對(duì)香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房。”中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授說，“這是香港聯(lián)動(dòng)，作為市場經(jīng)濟(jì)，價(jià)格高總有其理由?！蹦壳埃钲诜績r(jià)已相當(dāng)于香港的45%。 （7）廣州省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)活躍 6月，廣州部分大戶型新房價(jià)格大幅上升，全市均價(jià)繼續(xù)保持在每平方米8000元以上，中心6區(qū)均價(jià)超過每平方米1.1萬元，比5月每平方米上漲近千元，成為近年來廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。對(duì)于廣州的房價(jià)上漲，由于中

37、國經(jīng)濟(jì)形勢長期增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為熱點(diǎn)，廣州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市，房價(jià)自然會(huì)升?！?（8）北海房價(jià)漲幅全國第一 在中央抑制房價(jià)的風(fēng)口浪尖上，北海連續(xù)3個(gè)月房價(jià)領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。北海市市長連友農(nóng)認(rèn)為，北海的房價(jià)之所以今年上漲這么快，主要的原因就是北海市以前的房價(jià)太低造成的。北海作為中國十大宜居城市之一，自然資源豐富，同時(shí)又是知名的旅游城市，其房地產(chǎn)價(jià)格還具相當(dāng)幅度的上升空間。 3.4.價(jià)格分析 3.4.1.房地產(chǎn)市場景氣周期與價(jià)格歷史走勢的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 （1）2007年房地產(chǎn)市場將處于下行周期 我國經(jīng)濟(jì)周期理論研究將1953-2001年的經(jīng)濟(jì)增長歷程劃分為9輪經(jīng)濟(jì)周期并認(rèn)為2

38、000-2010年將進(jìn)入第10輪經(jīng)濟(jì)周期。 經(jīng)濟(jì)周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟(jì)周期1-2年。國房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點(diǎn)?；仡?001年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國民經(jīng)濟(jì)第10輪(2000-2010年)宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性(1998-2008年)，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值年(2005)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年(2003)之后。 2006年房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期 國房景氣指數(shù)波動(dòng)顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的確有較大吻合度。從長期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)基本上呈現(xiàn)出十年一個(gè)長周期的特征，而且這10年中，有5年上升周期，5年下降

39、周期。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是10年，其中每兩年有一個(gè)小波動(dòng)起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)。宏觀周期從1999年開始反彈進(jìn)入上升周期。房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)恰恰是在5年后的2003年進(jìn)入頂點(diǎn)。把各年度最高點(diǎn)連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個(gè)10年的周期，2003年是一個(gè)拐點(diǎn)，之前5年呈上升趨勢，比宏觀經(jīng)濟(jì)周期早12年。2003年以后各月的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)連線，恰好形成一個(gè)下降的趨勢線，說明從2003年以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期。 2007年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢將延續(xù)過2008年 從國房景氣指數(shù)的各月波動(dòng)跟蹤看來，每個(gè)小波動(dòng)周期大約是30個(gè)月左右(見表1)。 從幾個(gè)周期的分析中可以看出，從2

40、003年3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣達(dá)到最高點(diǎn)，此前有60個(gè)月，即正好是5年的上升期。但從拐點(diǎn)開始，連續(xù)35個(gè)月呈下滑趨勢。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒有超過2003年3月的水平。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒有達(dá)到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒有出現(xiàn)迅速下滑的局面。 分析景氣波動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個(gè)短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期時(shí)，每一個(gè)短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。這說明短期反彈無法抵削大勢的作用。從房地產(chǎn)景氣波

41、動(dòng)的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對(duì)稱。這樣看來，至少還要有一個(gè)30個(gè)月短波周期的起伏，它才能到達(dá)谷底。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會(huì)在2006年以后繼續(xù)一段時(shí)間。國房景氣指數(shù)2006年2月起有小幅反彈，7月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話，2007年初還會(huì)開始小幅上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)超過2005年4月的峰點(diǎn)(如圖1所示)。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過上一個(gè)拐點(diǎn)，這種緩慢下降的態(tài)勢也還會(huì)延續(xù)至2008年以后。 （2）2007年北京房地產(chǎn)市場價(jià)格將上升 按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，價(jià)格上升，需求量下降，供給量上升。供需雙方的力量對(duì)比最終決定一定時(shí)期和地區(qū)的市場行情，通過

42、供需變化的分析亦可預(yù)計(jì)未來的行情和可能的價(jià)格。假設(shè)某年市場平衡點(diǎn)是H點(diǎn)的話，以H點(diǎn)為中心，劃分為四個(gè)象限，供求作用的所有結(jié)果都會(huì)落在四個(gè)象限中的某一個(gè)位置上。在圖2中各點(diǎn)分別代表下一個(gè)平衡點(diǎn)可能的位置，每個(gè)位置均由不同的供求變化引起。通過分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類型，從而知道下一個(gè)平衡點(diǎn)的位置。 在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價(jià)格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開始上升，價(jià)格上升。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市

43、場進(jìn)入下行階段；若預(yù)計(jì)價(jià)格發(fā)展的趨勢將進(jìn)入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進(jìn)入谷底的可能；若進(jìn)入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價(jià)無市的階段進(jìn)入下一個(gè)復(fù)蘇周期開始階段。 分析近年來北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、成交量和價(jià)格各年分段的增長速度，可以發(fā)現(xiàn)(見表3、表4)： 從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出，2004-2005年房地產(chǎn)市場行情中的市場價(jià)格應(yīng)該在第一象限第點(diǎn)。2005年的市場屬于需求增長而供給下降，需求增長幅度小于供給減少的幅度。如果以2005年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系，那么2(M36年的價(jià)格仍處于第三象限的第點(diǎn)位上。2006年的市場處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果以200

44、6年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系的話，2007年的價(jià)格應(yīng)在第三象限第點(diǎn)位上。由此可推斷，2007年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下降。 供求決定價(jià)格的分析模型，可以解釋價(jià)格的走勢，但無法全面解析2005、2006年的北京房地產(chǎn)市場明顯的價(jià)量背離矛盾現(xiàn)象。如果僅從價(jià)格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進(jìn)入了誤區(qū)。 由表5可知，2005年和2006年房地產(chǎn)項(xiàng)目是缺乏需求價(jià)格彈性的。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟(jì)理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時(shí)，漲價(jià)可以增加收益，而降價(jià)反而不增加收益。這就是2005、2006年為什么成交量下降價(jià)格仍在上升，價(jià)格上升卻仍有人跟進(jìn)的原因了。概括起來說“需求缺乏彈性+信息不

45、對(duì)稱=成交量下降+價(jià)格上升”。 成交量下降、價(jià)格上升對(duì)于有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說不失為一輪好的行情，但對(duì)于百姓和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來說，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力(國內(nèi)的宏觀調(diào)控、國外的資金支持等因素)起作用，使一些未充分開發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。 3.4.2.房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀 房價(jià)漲幅仍然較高，房價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 由于房價(jià)持續(xù)快速上漲，目前房價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。1-10月份，全國商品房累計(jì)銷售均價(jià)為3974元/平方米，比去年同期增長了15.3%。 從房

46、屋分類價(jià)格來看，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價(jià)格漲幅波動(dòng)上升，住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。10月份，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比6月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢。10月份，辦公樓價(jià)格同比上漲8.7%，漲幅比上月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月下滑了2.4個(gè)百分點(diǎn)。 從2007年18月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況來看，房價(jià)漲幅呈逐月加快之勢。今年4月、5月、6月、7月和8月， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.4%、6.4%

47、、7.1% 、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地區(qū)看，深圳、北京等城市房價(jià)高位上漲，近5個(gè)月新建商品住房銷售價(jià)格漲幅均在10%以上，其中，8月份同比分別上漲17.6%和13.5%，銷售均價(jià)分別達(dá)到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三線城市房價(jià)漲幅也在加快，8月份北海、烏魯木齊、蚌埠和常德等城市新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅均在10%以上，其中，北海近5個(gè)月漲幅均在13%以上，8月份達(dá)到18.2%。與此同時(shí)，長三角地區(qū)部分城市房價(jià)出現(xiàn)回升勢頭，其中，杭州、寧波新建商品住房銷售價(jià)格8月份同比分別上漲10.

48、2%和10.5%。 從目前市場運(yùn)行情況看，一些地方對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格缺乏緊迫感和主動(dòng)性，“9070”調(diào)控目標(biāo)沒有如期完成，加之受結(jié)構(gòu)調(diào)整周期影響，已供土地沒有及時(shí)形成實(shí)質(zhì)性開發(fā)，中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)不足。與此同時(shí)，信貸、稅收政策對(duì)住房需求的調(diào)節(jié)作用不突出，加之近期股市的震蕩刺激部分獲利資金套現(xiàn)，重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛。一些開發(fā)企業(yè)為獲取超額利潤，囤積土地、捂盤惜售的現(xiàn)象又有所抬頭，加劇了住房供求矛盾，給穩(wěn)定房價(jià)帶來了較大壓力。 3.5.宏觀調(diào)控政策 2007年房地產(chǎn)10大焦點(diǎn)政策 （1）央行一年內(nèi)5次加息 2007年是進(jìn)入加息通道之后，央行加息

49、最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時(shí)年內(nèi)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，現(xiàn)行13.5的準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。 5次加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是較有影響力的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。流動(dòng)性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。 （2）土地增值稅開征 2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局下發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例，根據(jù)條例及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。 這一政策

50、出臺(tái)之后，立刻引發(fā)房地產(chǎn)股的集體暴跌。專家表示，作為政府2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍，土地增值稅征收的意義在于，釋放出對(duì)行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號(hào)。 （3）物權(quán)法終獲通過 輾轉(zhuǎn)5年，8次提交審議，2007年3月16日物權(quán)法終于在今年兩會(huì)得以通過。物權(quán)法的核心就是確定財(cái)產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題，通俗一點(diǎn)來說就是PropertyLaw（不動(dòng)產(chǎn)法）：現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)屬于誰，誰就是財(cái)產(chǎn)的所有人。 物權(quán)法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。相對(duì)于其中關(guān)于70年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，物權(quán)法確定物權(quán)的合法性更加意義深遠(yuǎn)。 （4）24號(hào)文令下保障房回歸 國務(wù)院總理溫家

51、寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，即24號(hào)文。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時(shí)，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。 24號(hào)文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉(zhuǎn)變：在對(duì)房改10年反思之后，保障性住房被提到了前所未有的高度，我們注意到，目前重市場輕保障的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。 （5）第二套房首付提至四成 央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行

52、公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。 隨后，十一黃金周樓市成交量銳減，媒體報(bào)道部分樓盤項(xiàng)目和區(qū)域出現(xiàn)退房潮-1998年房改的最大推動(dòng)是可以利用銀行按揭進(jìn)行購買，從而把居民的購買力擴(kuò)大十倍。調(diào)控房地產(chǎn)先從調(diào)控銀行開始，此次提高首付雖然是從第二套住房開始，但其立竿見影的效果被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為抓住了需求的根子。 （6）國土部39號(hào)令出 國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定，11月1日起正式實(shí)施。39號(hào)令直指土地開發(fā)市場，有評(píng)論指出這次調(diào)控的重點(diǎn)是大量儲(chǔ)備土地，有土地囤積之嫌的眾地主們。 無論如何，地產(chǎn)寡頭浮出的2007年，對(duì)房地產(chǎn)市場的整合起著不小的推力，地產(chǎn)寡頭現(xiàn)象已經(jīng)引起有關(guān)方面的注意

53、。 （7）物業(yè)稅有望正式征收 物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開。10月11日，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，目前已有十省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)運(yùn)行。 有預(yù)測稱，物業(yè)稅正式征收可能在2008年，專家表示物業(yè)稅一旦開征，對(duì)房地產(chǎn)存量市場的持有者及增量市場上的新增需求，特別是投資性需求，將在一定程度上起到抑制作用。 （8）限外政策升級(jí) 2007年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行

54、為全部列入“限制”行列。7月國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知（130號(hào)文）對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。5月23日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（50號(hào)文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。 早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國內(nèi)房市的步伐不僅未被阻止，反而增長強(qiáng)勁。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9% 。新“限外令”不再為限房價(jià)而限外資，效果則是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步升級(jí)。 （9）部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法 日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、

55、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。 廉租住房保障辦法的發(fā)布是對(duì)“24號(hào)文”的進(jìn)一步深化，專家預(yù)測，政策如果很好地貫徹落實(shí)，將在很大程度上改變目前買房難、住房難的狀況。 （10）央行今年第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 央行宣布，從12月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)至14.5，這也是今年第10次上調(diào)準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)20余年歷史新高。 與今年以來歷次均上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)不同，此次上調(diào)1個(gè)百分

56、點(diǎn)，力度明顯加大。央行指出，此次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的從緊貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 3.6.政策性住房概述 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，5月份“國房景氣指數(shù)”為103.32，比4月份上升0.67點(diǎn)，同比上升1.45點(diǎn)。15月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7214億元，同比增長27.5%。商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資208億元，增長39.4%。 2007年的宏觀調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，原因之一是由于政策效力和影響存在滯后性，預(yù)計(jì)部分政策的明顯效果將在2008年凸顯。其中最值得關(guān)注的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大政策性住房力度

57、方面通過加強(qiáng)土地供應(yīng)和資金保障，落實(shí)供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2008年實(shí)現(xiàn)市場供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房3萬余套；廉租房約0.2萬套；兩限房約1.5萬套；共計(jì)政策性住房約5萬套。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，2008年政府必將繼續(xù)加大政策性住房保障和建設(shè)力度。 3.7.房地產(chǎn)市場影響因素 1物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購房需求，推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)攀升 物價(jià)和房價(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來的預(yù)期回報(bào)則受到未來經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房價(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 相對(duì)

58、于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。 2從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市 為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地

59、產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對(duì)潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。 在目前的物價(jià)環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中的可能。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。 另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們

60、將越來越多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。 3資金流動(dòng)性過剩對(duì)房價(jià)上漲起了推波助瀾的作用 我國出現(xiàn)的流動(dòng)性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了資本市場迅速膨脹，迅速推動(dòng)了國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國的資本市場不發(fā)達(dá)，投