2005年某市居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、x市x路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 PAGE 23頁(yè)目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc87187717 目 錄 PAGEREF _Toc87187717 h 1 HYPERLINK l _Toc87187718 一、 總論 PAGEREF _Toc87187718 h 2 HYPERLINK l _Toc87187719 1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc87187719 h 2 HYPERLINK l _Toc87187720 1.1.1項(xiàng)目位置 PAGEREF _Toc87187720 h 2 HYPERLINK l _Toc87187721 1.1.

2、2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc87187721 h 2 HYPERLINK l _Toc87187722 1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 PAGEREF _Toc87187722 h 2 HYPERLINK l _Toc87187723 1.1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) PAGEREF _Toc87187723 h 2 HYPERLINK l _Toc87187724 1.2項(xiàng)目法人概況 PAGEREF _Toc87187724 h 2 HYPERLINK l _Toc87187725 1.3編制依據(jù) PAGEREF _Toc87187725 h 3 HYPERLINK l _Toc871877

3、26 1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc87187726 h 3 HYPERLINK l _Toc87187727 1.5結(jié)論 PAGEREF _Toc87187727 h 3 HYPERLINK l _Toc87187728 二、市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc87187728 h 4 HYPERLINK l _Toc87187729 2.1宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc87187729 h 4 HYPERLINK l _Toc87187730 2.1.1 地理位置 PAGEREF _Toc87187730 h 4 HYPERLINK l _Toc87187731 2

4、.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 PAGEREF _Toc87187731 h 4 HYPERLINK l _Toc87187732 2.1.3 人口狀況 PAGEREF _Toc87187732 h 5 HYPERLINK l _Toc87187733 2.1.4 生活水平 PAGEREF _Toc87187733 h 5 HYPERLINK l _Toc87187734 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc87187734 h 6 HYPERLINK l _Toc87187735 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc87187735 h 6 HYPERLINK l _Toc8

5、7187736 2.2.2 區(qū)域分布 PAGEREF _Toc87187736 h 8 HYPERLINK l _Toc87187737 2.2.3 價(jià)格水平 PAGEREF _Toc87187737 h 9 HYPERLINK l _Toc87187738 2.2.4 土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc87187738 h 10 HYPERLINK l _Toc87187739 2.2.5 別墅市場(chǎng) PAGEREF _Toc87187739 h 10 HYPERLINK l _Toc87187740 2.2.6未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) PAGEREF _Toc87187740 h 11 HYPER

6、LINK l _Toc87187741 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 PAGEREF _Toc87187741 h 12 HYPERLINK l _Toc87187742 3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 PAGEREF _Toc87187742 h 12 HYPERLINK l _Toc87187743 3.1.1 周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc87187743 h 12 HYPERLINK l _Toc87187744 3.1.2 SWOT分析 PAGEREF _Toc87187744 h 13 HYPERLINK l _Toc87187745 3.2 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 PAGEREF _T

7、oc87187745 h 13 HYPERLINK l _Toc87187746 四、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc87187746 h 14 HYPERLINK l _Toc87187747 4.1 總體定位 PAGEREF _Toc87187747 h 14 HYPERLINK l _Toc87187748 4.2 產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc87187748 h 14 HYPERLINK l _Toc87187749 4.3 客戶定位 PAGEREF _Toc87187749 h 15 HYPERLINK l _Toc87187750 4.4 價(jià)格定位 PAGEREF _Toc

8、87187750 h 16 HYPERLINK l _Toc87187751 五、財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc87187751 h 17 HYPERLINK l _Toc87187752 5.1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明 PAGEREF _Toc87187752 h 17 HYPERLINK l _Toc87187753 5.2銷售收入測(cè)算 PAGEREF _Toc87187753 h 18 HYPERLINK l _Toc87187754 5.3投資估算 PAGEREF _Toc87187754 h 18 HYPERLINK l _Toc87187755 5.4現(xiàn)金流量分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGE

9、REF _Toc87187755 h 18 HYPERLINK l _Toc87187756 5.5敏感性分析 PAGEREF _Toc87187756 h 18一、 總論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目位置該地塊位于x鎮(zhèn)x村，x路西側(cè)、x路南側(cè)、x路東側(cè)、x路北側(cè)，占地面積165,751,2平方米（約合250畝），土地性質(zhì)為商住樓。 1.1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀目前該地塊尚未辦后相關(guān)征地手續(xù)，地塊原為農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)地塊上雜草叢生，臨近x路和x路口附近是當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)住房。項(xiàng)目總占地面積165,751,2平方米，總建筑面積198,500平方米。地塊南面鄰近的是延伸中的x路，目前已經(jīng)辟通。1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要

10、求項(xiàng)目總占地面積165,751,2平方米，規(guī)劃建造一個(gè)大型中高檔居住區(qū)。土地使用年限為70年。容積率為低層0.8，多層1.3，小高層1.8。建筑密度30%。至少480m2的社區(qū)用房，至少900 m2的物業(yè)管理用房，一處占地2700 m2，建筑面積不小于1800 m2的6班幼兒園等。機(jī)動(dòng)車位配置為1個(gè)/戶。1.1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商業(yè)配套3000平方米。住宅部分中，多層住宅119,500平方米，小高層40,000平方米，聯(lián)排和疊加別墅共36,000平方米。容積率1.2，建筑密度30%。車庫(kù)建筑面積31,871平方米，共機(jī)動(dòng)車

11、位1771個(gè)。1.2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： x房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：xxx注冊(cè)資本： 10000萬(wàn)企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。1.3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)xxx房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和x市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：1、x市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。2、x市規(guī)劃局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)和土地利用條件和要求。1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：基地面積 1

12、65,751,2平方米總建筑面積 198,500平方米其中：住宅部分 195,500平方米 配套部分 3,000平方米容積率 1.2建筑密度 30 %機(jī)動(dòng)車停車泊位 1771個(gè)1.5結(jié)論該地塊處于x市規(guī)劃的未來(lái)城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來(lái)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。經(jīng)估算，項(xiàng)目工程總投資為632,467,155元，稅后利潤(rùn)為137,090,785元，稅后投資利潤(rùn)率為21.68%，財(cái)務(wù)效益較好。二、市場(chǎng)分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1 地理位置x市位處x省東南部、x市與x市之間。北至東北與

13、x、x兩市相連，南至東南與x、x區(qū)。距x市a公里，x市b公里。x交通便捷。航空方面，上海虹橋機(jī)場(chǎng)距a公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)距a公里。港口方面，上海港距離a公里、張家港距a公里、太倉(cāng)瀏家港距a公里，貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路方面，京滬鐵路穿越開(kāi)發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路方面，區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道等。 2.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2000年以來(lái)，x市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)，近兩年增長(zhǎng)速度超過(guò)30%。2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為430億元，2004年1-8月份完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值370.7億元。 2003年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增

14、長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值12億元，比上年增長(zhǎng)1.4% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值289億元，比上年增長(zhǎng)34.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值129億元，比上年增長(zhǎng)29.0%。從近兩年的三產(chǎn)比例來(lái)看，工業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，隨著工業(yè)的發(fā)展，外來(lái)人口的涌入，x市服務(wù)業(yè)將會(huì)得到快速發(fā)展。 2.1.3 人口狀況近年來(lái)市戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，但外來(lái)人口增張迅速，2001年外來(lái)人口為20萬(wàn)人，2003年已達(dá)到47萬(wàn)，接近總?cè)丝诘囊话?。市中期?guī)劃（2005-2010年）人口為130萬(wàn)，其中外來(lái)常住人口62萬(wàn)，遠(yuǎn)期約為165萬(wàn)，其中外來(lái)常住人口84萬(wàn)。外來(lái)人口的大量涌入帶動(dòng)了房地產(chǎn)的高速發(fā)展。2.1.4 生活水平近年來(lái)，隨著

15、市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城鎮(zhèn)居民可支配收入為9810元，2002年首次突破萬(wàn)元大關(guān)，2003年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的13034元。與此同時(shí)，居民儲(chǔ)蓄繼續(xù)快速增加。2003年居民人均存款余額達(dá)2.52萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)34%。2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2.2.1.1開(kāi)發(fā)2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達(dá)756.82萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)113.9%；其中新開(kāi)工面積425.67萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)76.8%。各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。普通住宅557.60萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓80.20萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房78.52萬(wàn)平方米，11層

16、及以上高層建筑56.90萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。別墅、高檔公寓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比都有了不同程度的提高；高層建筑的開(kāi)發(fā)成為2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大亮點(diǎn)。 2003年竣工面積大幅增長(zhǎng)，達(dá)204.63萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)110.3%。其中普通住宅143.81萬(wàn)平方米，別墅、高檔公寓28.54萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房22.72萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)100.7%、183.2%、150.4%。2.2.1.2 銷售2003年市商品房銷售面積131萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)48.9%；其中商品住宅銷售116萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.6 %。同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng)

17、?，F(xiàn)房綜合平均售價(jià)達(dá)2546元，比上年增長(zhǎng)21.4%。其中普通住宅2083元，別墅、高檔公寓3999元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3722元，分別比上年增長(zhǎng)10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售價(jià)2781元。 2.2.1.3 空置由于社會(huì)需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止2003年底，全市商品房空置面積僅13.70萬(wàn)平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51萬(wàn)平方米，同比下降50.8%，空置率為7.4%。2.2.2 區(qū)域分布根據(jù)市在售樓盤(pán)情況，可以把市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下板塊：老城區(qū)市中心，市政府等機(jī)構(gòu)均在該版塊內(nèi)，地理位置極其優(yōu)越；縱向的x路、x路和x，橫向的x西路

18、（中路）等，是x最繁華的幾條商業(yè)街；該區(qū)域內(nèi)老新村在數(shù)量上占有非常大的比重，有100個(gè)左右；同時(shí)有極少量高檔新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，主要在x中路沿線，如x、x等，現(xiàn)已售完，其二手房的價(jià)格在4000-5000元/m左右。城北x公園和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿線的樓盤(pán)居多；由于老城區(qū)內(nèi)地塊稀缺而先向外闊伸的地段；現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)的生活和商業(yè)氛圍非常好，x路兩側(cè)的商業(yè)帶已經(jīng)基本成型，另外x路兩側(cè)的x商業(yè)街也正在招商中；區(qū)域內(nèi)新建樓盤(pán)和老式新村共存，新開(kāi)樓盤(pán)20個(gè)左右，一般走中端路線，價(jià)格在3500-4200元/m范圍內(nèi)，主要吸引x本地人作為其主要客戶。 長(zhǎng)江北路沿線x以東、x北路兩側(cè)的地帶，是近年發(fā)展起

19、來(lái)的中高檔住宅群；該區(qū)域的樓盤(pán)一般規(guī)模都較大，大部分未開(kāi)發(fā)完畢，后期的還會(huì)陸續(xù)入市，現(xiàn)在新推樓盤(pán)價(jià)格范圍基本在3000-4000元/m內(nèi)；住宅群的生活配套現(xiàn)還未及時(shí)跟上，只能過(guò)多的依賴市中心，即將開(kāi)張的易初愛(ài)蓮（預(yù)計(jì)10月）會(huì)在一定程度上緩解該地段生活配套欠缺的問(wèn)題。 x西路和x路沿線處在x市區(qū)到x湖、x等旅游景區(qū)的主干道上，交通便捷；已建成的3000畝的森林生態(tài)公園、小型高爾夫推桿場(chǎng)，規(guī)劃中的大學(xué)城和在建的體育中心等設(shè)施，都將為該地區(qū)提升產(chǎn)品層次提供基墊；x路的改造兩側(cè)商業(yè)街的規(guī)劃也會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域版塊的迅速成型；前幾年在該區(qū)域開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以別墅為主，兼有一定量的多層；現(xiàn)在在售的樓盤(pán)有x和x花園，

20、價(jià)格3800-3900元/m。x開(kāi)發(fā)區(qū)x港以東、x塘以南，x區(qū)周邊的住宅群，樓盤(pán)不多，主要為x區(qū)提供配套；新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有2-3個(gè)，其中x花苑正在銷售中，價(jià)格在3400元/m左右。 x南x(chóng)南面的一系列地塊，現(xiàn)在在建的樓盤(pán)僅3個(gè)：x、x廣場(chǎng)和x華城，另外還有兩處動(dòng)遷安居房x，x；已建成或規(guī)劃中多條省際交通樞紐穿越該版塊，未來(lái)潛力巨大；xx未來(lái)規(guī)劃的城市副中心，近期樓盤(pán)數(shù)量增速很快；在售的樓盤(pán)有10個(gè)，價(jià)格區(qū)間在2200-2500元/m。 xx高檔娛樂(lè)休閑度假區(qū)，樓盤(pán)以別墅為主；由于別墅在產(chǎn)品層次上往往差異非常大，因而該版塊的價(jià)格差異幅度也較大，價(jià)格范圍主要分布在55008000元/m 不等。2.

21、2.3 價(jià)格水平從x市在售樓盤(pán)情況看，老城區(qū)內(nèi)的次新房?jī)r(jià)格最高，均價(jià)在4000-5000元/平方米；其次是x北和x北路沿線，均價(jià)達(dá)到3000- 4000元/平方米；x西路表現(xiàn)不俗，目前價(jià)格區(qū)間在2800-3600元/平方米；x鎮(zhèn)也呈現(xiàn)出快速上漲的勢(shì)頭，目前均價(jià)達(dá)到1900-2600元/平方米。2.2.4 土地市場(chǎng)截至2004年10月13日，x市本年累計(jì)推出土地15幅，其中住宅11幅，總占地面積119.68萬(wàn)平方米，總建筑面積預(yù)計(jì)在160-180萬(wàn)平方米，商業(yè)4幅，總占地面積11.46萬(wàn)平方米。正在出讓的土地面積約27萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年將推出160萬(wàn)平方米左右，總建筑面積在220萬(wàn)平方米左右，出

22、讓土地面積基本與2003年持平。2.2.5 別墅市場(chǎng)2004年，x市別墅市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，上市面積達(dá)到2002年同期兩倍；已經(jīng)形成“x、x、x”三個(gè)區(qū)域?yàn)橹鞯膭e墅群。隨著x市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，x市別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的變化，休閑、度假、養(yǎng)生、投資等中高檔別墅份額逐步增加。與此同時(shí)，不為樂(lè)觀的是，x市別墅市場(chǎng)銷售趨于平淡，多數(shù)項(xiàng)目面臨較大銷售壓力。從客戶群體上看，x市別墅客戶以上海人為主、其次是x本地人和x人。表1 x市在售別墅列表案名地址風(fēng)格特色戶型（m2）價(jià)格（元/m2）銷售狀況xx法國(guó)濱海小鎮(zhèn)獨(dú)特林蔭大道238-3005500內(nèi)部認(rèn)購(gòu)延期xx美式風(fēng)格戶戶臨水264-3686700-7200二

23、期銷售不佳xx美式木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)228-3707000-9000銷售不佳xx北美傳統(tǒng)風(fēng)格高爾夫球場(chǎng)220-3507500-7900銷售60%xx森林公園252-3735500-7000二期保留房xx271-3164000-4500銷售一般2.2.6未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2.2.6.1供給量從2002年至今的土地市場(chǎng)供給情況來(lái)看，2003年待開(kāi)發(fā)土地面積1406986平方米，年度新購(gòu)置土地面積1547728平方米，而開(kāi)發(fā)規(guī)模為475245平方米，2004年度預(yù)計(jì)推出160萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2004年底待開(kāi)發(fā)土地與2004年新增土地面積累計(jì)約350萬(wàn)平方米，可建總建筑面積約490萬(wàn)平方米。受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓

24、等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，未來(lái)兩三年內(nèi)，x市土地出讓將會(huì)進(jìn)一步減緩。因此，未來(lái)的幾年內(nèi)，x市的土地供應(yīng)量將是2004年底的300萬(wàn)平方米再加上每年推出的100多萬(wàn)平方米新增供應(yīng)土地。根據(jù)2003年的開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年內(nèi)，每年的土地開(kāi)發(fā)規(guī)模不超過(guò)80萬(wàn)平方米，可建建筑面積不超過(guò)110萬(wàn)平方米。2.2.6.2 需求量根據(jù)2004年x市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，2003年末，x市有50%居民居住面積小于14平方米，12%居民居住面積小于10平方米。二居室比例占到56%，一居室比例占到4%。根據(jù)x市“十五發(fā)展計(jì)劃”要求，到2005年底，x市人均居住面積要求達(dá)到21平方米。存在的潛在需求量為：300000(21-1

25、4)=210平方米。從實(shí)際需求來(lái)看，2001年至2003年，x市預(yù)售住宅面積284萬(wàn)平方米，解決了近3萬(wàn)戶居民的居住問(wèn)題。盡管目前x居民擁有兩套住房的比例比較高，但對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，還存在著較大改善居住條件的需求，隨著居民生活水平的提高，改善居住條件的要求日益迫切。此外，外來(lái)人口的增加，勢(shì)必引起對(duì)住房新的需求。從x市住宅市場(chǎng)近幾年的銷售情況以及空置情況來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)，x的住宅需求量仍會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)每年的需求量保持在近200萬(wàn)平方米。2.2.6.3趨勢(shì)分析從供需兩方面來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)，x的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。再考慮x市“三年再造一個(gè)新x”的發(fā)展戰(zhàn)略以及x臨近x的

26、地理優(yōu)勢(shì)，未來(lái)幾年內(nèi)x的房地產(chǎn)市場(chǎng)有穩(wěn)定的需求支撐，其價(jià)格仍然會(huì)持續(xù)上漲。不過(guò)，若宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，對(duì)土地供應(yīng)的限制放寬，住宅的供應(yīng)量將會(huì)放量，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)就較難預(yù)料。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境該地塊位于x鎮(zhèn)x村，x路西側(cè)、x路南側(cè)、x公路東側(cè)、x西路北側(cè)，占地面積165,751.2平方米（約合250畝），土地性質(zhì)為商住樓。地塊范圍內(nèi)有多條河流流經(jīng)于此，其中一條貫穿地塊南北，西北通x湖，東南跨x江，通x河。沿x路與x西路是規(guī)劃退讓的50米景觀綠化帶。地塊距離x僅5公里，距離x更近。項(xiàng)目地塊臨近x、x、滬寧高速和x高速，x高速目前正在施

27、工，預(yù)計(jì)明年5月1日通車，距離項(xiàng)目地塊最近的匝道口位于地塊以南約1公里處。x市交通主干線x路從地塊北側(cè)經(jīng)過(guò)直達(dá)x湖，x市規(guī)劃 的未來(lái)城市中軸線之一的x西路已打通至x路（x西路全長(zhǎng)6.9公里，預(yù)計(jì)9月底可通車）。目前由市區(qū)通往或經(jīng)過(guò)地塊的公交線路、巴士有多條，公交x路、x路等均沿途經(jīng)過(guò)。項(xiàng)目地塊東北面是在建的x大學(xué)城，目前已入駐二所大學(xué)x科技職業(yè)學(xué)院、x外國(guó)語(yǔ)學(xué)院和一所科技園清華科技園（x）。地塊的東面是在建的占地560畝的體育中心，該體育中心建成后將擁有5000人座位，可容納3萬(wàn)人，此外，還附有一個(gè)棒球場(chǎng)和相應(yīng)配套設(shè)施，可承辦國(guó)際、國(guó)內(nèi)單項(xiàng)比賽和省級(jí)綜合性運(yùn)動(dòng)會(huì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年上半年竣工

28、。大學(xué)城東面是已經(jīng)建成的占地3150畝的城市生態(tài)森林公園。以外，在地塊東面臨近體育中心還有高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)（在建）等配套設(shè)施。3.1.2 SWOT分析Strength:處于x發(fā)展規(guī)劃的西部居住區(qū)內(nèi)周邊大學(xué)城、森林公園、體育中心等 市政配套較多交通便捷，未來(lái)x城市中軸線前進(jìn)路即將辟通至項(xiàng)目邊上Weak:該區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)成熟，缺乏生活配套距離市中心比較遠(yuǎn)，缺乏人氣Opportunity:區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大的房產(chǎn)項(xiàng)目，本快速啟動(dòng)后有先發(fā)優(yōu)勢(shì)地塊內(nèi)有兩條河流，可以利用來(lái)做水景x西路延伸到項(xiàng)目地塊后，將會(huì)縮短與市中心的時(shí)間上的距離和感覺(jué)上的距離Threat:臨近都市交響康居小區(qū)規(guī)模龐大，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)遷

29、安居房會(huì)降低本區(qū)域住宅檔次x市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售普遍放緩宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3.2 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析本項(xiàng)目周邊與本項(xiàng)目比較類似的別墅項(xiàng)目有x森林，該項(xiàng)目最大買(mǎi)點(diǎn)在于臨近森林公園，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。此外，相對(duì)于x別墅而言，該項(xiàng)目距離市區(qū)相對(duì)較近，比較適合居住。從其客戶群體來(lái)看，x本地人用來(lái)居住的占絕對(duì)比重。此外，x湖周邊距離本項(xiàng)目較近的有x花園，由于該項(xiàng)目以x湖為主要賣點(diǎn)，故其主要客戶群體是x人，其主要目的是休閑和旅游度假。與本項(xiàng)目比較類似的普通住宅項(xiàng)目有x路上的x花園和x花園。這兩個(gè)項(xiàng)目雖然處于x路上，距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，但是由于其樓盤(pán)品質(zhì)較高，其銷售情況和銷售價(jià)格卻高于市區(qū)平均水平。x

30、花園均價(jià)3800元/平方米，x花園多層3900元/平方米，小高層4000元/平方米。各樓盤(pán)詳細(xì)情況如表3.1所示。表3.1 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 地址 物業(yè)類型 均價(jià)（元/m2） x森林x置業(yè) x中路888號(hào) 獨(dú)立/聯(lián)排別墅獨(dú)立7000/聯(lián)排5500 x花園 x房產(chǎn)x路18號(hào) 酒店/獨(dú)立別墅 72008000 x花園 x房產(chǎn)x路360號(hào) 多層/小高層小高層4000/多層價(jià)3900 x花園 x置業(yè) x路/x路 高層/小高層 3800四、項(xiàng)目定位4.1 總體定位一方寶地、一葉綠洲定為詮釋：x路是x市唯一一條追求山、水、林統(tǒng)一的大道，其“一線連三點(diǎn)”的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，當(dāng)之無(wú)愧地占據(jù)了x第一人

31、居大道的寶座，顯山、露水、環(huán)林的生態(tài)大道，誕生了x一個(gè)特殊的豪宅板塊沿x路板塊。目前引領(lǐng)x房?jī)r(jià)的幾個(gè)指標(biāo)性樓盤(pán)基本上都集中在這一區(qū)域，包括黃金地理位置樓盤(pán)x山莊、城西第一小高層和高層樓盤(pán)x、西區(qū)別墅價(jià)格指標(biāo)盤(pán)x營(yíng)造、森林生態(tài)盤(pán)x森林、原生水岸xx水城在x路西側(cè)，森林公園附近誕生一片高綠化、低污染的生態(tài)型人文居住區(qū)。與自然親密接觸，山、水、林相結(jié)合，充分體現(xiàn)以人為本的居住新理念。4.2 產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和項(xiàng)目所處地塊周邊住宅環(huán)境，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：多層為主、聯(lián)排和疊加別墅、小高層為輔。其依據(jù)有：項(xiàng)目容積率較低，適宜開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目處于已漸成氣候的x路高檔住宅區(qū)項(xiàng)目面臨x湖旅游度假區(qū)高端別

32、墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)排、疊加別墅可以差異化x市場(chǎng)多層住宅為主體，但小高層住宅代表了未來(lái)住宅發(fā)展的方向。表4.1 產(chǎn)品分配表物業(yè)類型建筑面積(m2)百分比多層119,50060%小高層40,00020%聯(lián)排/疊加別墅36,00018%配套商業(yè)3,0002%合計(jì)198,500100%4.3 客戶定位從周邊項(xiàng)目x森林、x花園、x花園等樓盤(pán)的客戶群體來(lái)看，x西路周邊樓盤(pán)的客戶特征如下： 追求高品質(zhì)生活 具有較高消費(fèi)能力，一般都有私車 對(duì)住宅品質(zhì)、生活環(huán)境要求較高 對(duì)價(jià)格相對(duì)不甚敏感因此，本項(xiàng)目多層、小高層住宅部分客戶定位為：希望改善現(xiàn)有居住條件、追求高品質(zhì)生活方式的人。其具體描述為：以x本地人為主，在x工作

33、的外來(lái)人為輔年齡跨度較大，25-50歲為主力范圍客戶的家庭結(jié)構(gòu)以兩代同住為主，房型要求二房和三房客戶接受的主力總價(jià)在30-50萬(wàn)左右房屋單戶需求面積在90-130平方米之間 客戶的主要職業(yè)為企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、外企人員和私營(yíng)業(yè)主根據(jù)x市別墅市場(chǎng)的消費(fèi)群體來(lái)看，x客戶占據(jù)約50%，x本地人約為15%，江浙客戶占據(jù)35%左右。但鑒于本項(xiàng)目定位為聯(lián)排和疊加別墅，適宜居住而非休閑、度假，因此，主要客戶群體應(yīng)該是x本地人，具體來(lái)講應(yīng)該是x本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是x高級(jí)白領(lǐng)和企業(yè)主、x投資客。4.4 價(jià)格定位在相近原則和可比原則的指導(dǎo)下，選取x森林別墅，x花園作為本項(xiàng)目別墅定價(jià)的可比樣本；選取

34、x花園、x花園作為本項(xiàng)目多層定價(jià)的可比樣本。 表4.2 別墅價(jià)格修正系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重x別墅（A）x花園(B)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%1.10.1651.20.18外部環(huán)境25%1.30.3251.60.4社區(qū)環(huán)境10%1.10.111.20.12建筑形式25%1.10.2751.70.425房型設(shè)計(jì)10%10.11.10.11配套設(shè)施10%1.10.110.80.08主題提煉5%10.051.10.055合計(jì)100%/1.135/1.37將各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到:比較項(xiàng)目名稱價(jià)格修正參考價(jià)格項(xiàng)目Ax森林別墅5500/1.1654850項(xiàng)目Bx花園7500

35、/1.455170萬(wàn)方江南森林別墅和威尼斯花園兩個(gè)比較對(duì)象經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案參考價(jià)格在4850-5170元/平方米，因此，本案別墅市場(chǎng)參考價(jià)格為5000元/平方米。表4.3 別墅價(jià)格修正系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重x花園（A）x花園(B)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%1.40.211.40.21外部環(huán)境25%1.20.31.20.3社區(qū)環(huán)境10%1.20.1210.1建筑形式25%10.250.90.225房型設(shè)計(jì)10%10.10.90.09配套設(shè)施10%1.20.121.20.12主題提煉5%1.10.05510.05合計(jì)100%/1.155/1.095將各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較

36、系數(shù)修正后得到:比較項(xiàng)目名稱價(jià)格修正參考價(jià)格項(xiàng)目A阿里山花園3900/1.1553377項(xiàng)目B景軒花園3800/10953470阿里山花園和景軒花園兩個(gè)比較對(duì)象經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案參考價(jià)格在3300元/平方米，因此，本案公寓市場(chǎng)參考價(jià)格為3300元/平方米。五、財(cái)務(wù)分析5.1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明可售面積共計(jì)198,500m2，另有公建配套如下：至少480m2的社區(qū)用房，至少900m2的物業(yè)管理用房，一處占地2700m2，建筑面積不小于1800m2的6班幼兒園等。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)要求該地塊車位配比需達(dá)到1:1，因此本項(xiàng)目應(yīng)提供1771個(gè)車位（含配套商業(yè)的12個(gè)車位）。假定其中的60為可售車位（車庫(kù)

37、停車），即1062個(gè)車位，而每個(gè)車位的使用面積加公攤面積達(dá)到30m2，則應(yīng)建各類車庫(kù)約31871m2。綜合考慮項(xiàng)目體量及開(kāi)發(fā)周期，初步推斷本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，整個(gè)建設(shè)期長(zhǎng)達(dá)3.5年。各期開(kāi)發(fā)量如下表所示： 表5.1 各期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)安排各期面積配比一期二期三期四期多層住宅35,00040,00044,500小高層40,000聯(lián)排/疊加別墅6,00010,00010,00010,000配套商業(yè)1,5001,500合計(jì)42,50051,50054,50050,000多層比重82.4%77.7%81.7%小高層比重聯(lián)排/疊加比重14.1%19.4%18.3%20.0%5.2銷售收入測(cè)算多層住宅預(yù)售起價(jià)初步

38、定在3300元/m2，聯(lián)排疊加別墅預(yù)售起價(jià)初步定在5000元/ m2，配套商鋪預(yù)售起價(jià)初步定在5500元/ m2，由于小高層住宅于最后一期推出，屆時(shí)售價(jià)理應(yīng)較現(xiàn)在有一定增幅，因此預(yù)售起價(jià)初步定在3900元/ m2，車位售價(jià)則長(zhǎng)期恒定在90,000元/ m2上下波動(dòng)；本項(xiàng)目可售車位數(shù)量較大，因此考慮在建設(shè)期內(nèi)總計(jì)售出65，即691個(gè)?？紤]房?jī)r(jià)只有低開(kāi)高走才能吸引投資客、滿足已購(gòu)房業(yè)主的心態(tài)以及幫助消化上一期的尾房，同時(shí)為了盡量多的考慮風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，因此對(duì)本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)漲幅采納了偏保守的假設(shè)，即住宅及別墅每季度上漲50元/ m2，配套商鋪由于體量不大，因此每季度上漲100元/ m2。假定當(dāng)某期銷售

39、率達(dá)到70左右時(shí)，即可推出下一期預(yù)售，以確保各季度的現(xiàn)金流僅出現(xiàn)淡旺季的差異，而不會(huì)出現(xiàn)幾何級(jí)倍數(shù)的差異。通過(guò)以上假設(shè)，經(jīng)測(cè)算得出本項(xiàng)目的總銷售收入為839,740,586元，詳細(xì)計(jì)算參考附表1 銷售收入估算表。5.3投資估算由附表2可以計(jì)算出本項(xiàng)目建設(shè)投資共計(jì)351,488,832元（不含土地取得費(fèi)用及銷售期成本、稅金等），項(xiàng)目總投資為632,467,155元。5.4現(xiàn)金流量分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由附表3現(xiàn)金流量表可以計(jì)算出：本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為137,090,785元，投資收益率為21.68%，靜態(tài)投資回收期為1.7年。本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為99,718,087元，內(nèi)部收益率為9.66%，動(dòng)態(tài)投資回收期為1.

40、74年。5.5敏感性分析從附表4敏感度分析表來(lái)看，當(dāng)銷售收入下降10%后，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率下降到6.37%，低于行業(yè)折現(xiàn)率。當(dāng)建設(shè)投資上升10%后，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率下降到8.24%，也低于行業(yè)折現(xiàn)率。因此，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。附表1 銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目2005200620072008Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1一期多層住宅銷售面積(m2)17500 7000 3500 3500 1750 1750 銷售收入(元)57750000 23450000 11900000 12075000 6125000 6212500 聯(lián)排/疊加銷售面積(m2)3000 1200 600 60

41、0 300 300 銷售收入(元)15000000 6060000 3060000 3090000 1560000 1575000 配套商業(yè)銷售面積(m2)600 450 300 150 銷售收入(元)3300000 2520000 1710000 870000 合計(jì)76050000 32030000 16670000 16035000 7685000 7787500 二期多層住宅銷售面積(m2)20000 8000 4000 4000 2000 2000 銷售收入(元)68000000 27600000 14000000 14200000 7200000 7300000 聯(lián)排/疊加銷售面積(

42、m2)5000 2000 1000 1000 500 500 銷售收入(元)25500000 10300000 5200000 5250000 2650000 2675000 配套商業(yè)銷售面積(m2)600 450 300 150 銷售收入(元)3420000 2610000 1770000 900000 合計(jì)96920000 40510000 20970000 20350000 9850000 9975000 三期多層住宅銷售面積(m2)22250 8900 4450 4450 2225 2225 銷售收入(元)77875000 31595000 16020000 16242500 8232

43、500 8343750 聯(lián)排/疊加銷售面積(m2)5000 2000 1000 1000 500 500 銷售收入(元)26000000 10500000 5300000 5350000 2700000 2725000 合計(jì)103875000 42095000 21320000 21592500 10932500 11068750 四期小高層住宅銷售面積(m2)20000 8000 4000 4000 2000 2000 銷售收入(元)78000000 31600000 16000000 16200000 8200000 8300000 聯(lián)排/疊加銷售面積(m2)5000 2000 1000

44、1000 500 500 銷售收入(元)26500000 10700000 5400000 5450000 2750000 2775000 合計(jì)104500000 42300000 21400000 21650000 10950000 11075000 車位銷售個(gè)數(shù)(個(gè))58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 銷售收入(元)5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 合計(jì)5179111 5179111 5179111

45、 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 總銷售收入81229111 37209111 118769111 61724111 137709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111 附表2：建設(shè)投資估算表(RMB)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)總成本20042005200620072008元/m2RMBQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11直接成本1.1前期工程費(fèi)250 49625000 41354

46、17 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 1.2建安工程費(fèi)205428591 0 0 10541966 10541966 21029466 21029466 23323216 23323216 24002383 24002383 13158633 13158633 10658633 10658633 1.2.1多層750 89625000 6562500 6562500 14062500 14062500 15843750 15843750 8343750

47、 8343750 建筑面積m2119500 8750 8750 18750 18750 21125 21125 11125 11125 1.2.2小高層1300 52000000 8666667 8666667 8666667 8666667 8666667 8666667 建筑面積m240000 6667 6667 6667 6667 6667 6667 1.2.3聯(lián)體、疊加1000 36000000 1500000 1500000 4000000 4000000 5000000 5000000 5000000 5000000 2500000 2500000 建筑面積m236000 1500

48、 1500 4000 4000 5000 5000 5000 5000 2500 2500 1.2.4商業(yè)配套1300 3900000 487500 487500 975000 975000 487500 487500 建筑面積m23000 375 375 750 750 375 375 1.2.5車庫(kù)750 23903591 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 建筑面積m231871 2656 2656 2656 2656 2656 26

49、56 2656 2656 2656 2656 2656 2656 1.3公共配套費(fèi)100 19850000 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200 39700000 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 1.5后期成本30 5955000 744375 744375 7

50、44375 744375 744375 744375 744375 744375 合計(jì)320558591 4135417 4135417 19639883 19639883 30127383 30127383 33165508 33165508 33844674 33844674 23000924 23000924 16365508 16365508 2間接成本2.1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0 9616758 124063 124063 589196 589196 903821 903821 994965 994965 1015340 1015340 690028 690028 490965 490965

51、2.3籌建管理費(fèi)0 9616758 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用0 11696725 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 合計(jì)30930241 1646454 1646454 2111588 2111588 2426213 2426213 2517357 2

52、517357 2537732 2537732 2212419 2212419 2013357 2013357 總計(jì)351488832 5781871 5781871 21751471 21751471 32553596 32553596 35682864 35682864 36382406 36382406 25213344 25213344 18378864 18378864 附表3：現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目20042005200620072008Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11現(xiàn)金流入0 0 81229111 37209111 118769111 61724111 13

53、7709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111 銷售收入0 0 81229111 37209111 118769111 61724111 137709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111 2現(xiàn)金流出214707943 5781871 28879560 25018650 43045255 37999707 58826035 53235413 79155775 55115236 31474895 31624986 18890238 18894238 2.1土地取得費(fèi)用208926073 2.2建設(shè)投資5781871 5781871 21751471 21751471 32553596 32553596 35682864 35682864 3638