2005年南京別墅分析報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 30南京別墅分析報(bào)告（2005年10月）目 錄 TOC o 2-2 h z t 標(biāo)題 1,1 HYPERLINK l _Toc119738620 一、南京別墅市場(chǎng)整體情況 PAGEREF _Toc119738620 h 2 HYPERLINK l _Toc119738621 （一）南京別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類型 PAGEREF _Toc119738621 h 2 HYPERLINK l _Toc119738622 （二）南京別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 PAGEREF _Toc119738622 h 2 HYPERLINK l _Toc119738623 （三）南京別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 P

2、AGEREF _Toc119738623 h 3 HYPERLINK l _Toc119738624 （四） 南京別墅市場(chǎng)的供需狀況 PAGEREF _Toc119738624 h 4 HYPERLINK l _Toc119738625 （五） 南京別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判 PAGEREF _Toc119738625 h 5 HYPERLINK l _Toc119738626 二、南京別墅市場(chǎng)主要板塊分析（江寧、城區(qū)、江北） PAGEREF _Toc119738626 h 9 HYPERLINK l _Toc119738627 （一）江寧板塊 PAGEREF _Toc119738627 h 9 H

3、YPERLINK l _Toc119738628 (二) 江北板塊 PAGEREF _Toc119738628 h 14 HYPERLINK l _Toc119738629 （三）城區(qū)板塊 PAGEREF _Toc119738629 h 16 HYPERLINK l _Toc119738630 三、別墅個(gè)案調(diào)查 PAGEREF _Toc119738630 h 20 HYPERLINK l _Toc119738631 （一）瑪斯蘭德 PAGEREF _Toc119738631 h 20 HYPERLINK l _Toc119738632 （二）山水華門 PAGEREF _Toc119738632

4、 h 22 HYPERLINK l _Toc119738633 （三）巴厘原墅 PAGEREF _Toc119738633 h 24 HYPERLINK l _Toc119738634 (四) 奧斯博恩 PAGEREF _Toc119738634 h 25 HYPERLINK l _Toc119738635 （五）總結(jié) PAGEREF _Toc119738635 h 27一、南京別墅市場(chǎng)整體情況（一）南京別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類型南京目前在售的別墅，包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立四種別墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.97，獨(dú)立別墅數(shù)量最少只有125套在售，占全部別墅的17.1

5、7。 （二）南京別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布從圖上可以清晰看出，目前南京在售別墅三個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域中，江寧板塊所占份額最大，其在售別墅數(shù)量占南京地區(qū)別墅項(xiàng)目的78.42，城區(qū)和江北所占很少，分別為11.68和9.85。（三）南京別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間從圖中可以看出，城區(qū)板塊：該板塊由于高檔住宅用地的稀缺性，造成了該板塊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的居高不下，各類型別墅價(jià)格均居各板塊之首，特別是獨(dú)立別墅，平均價(jià)格已高達(dá)16600元/，而該板塊的中山高爾夫別墅，獨(dú)立別墅價(jià)格達(dá)到20000元/；江寧板塊：該板塊的價(jià)格始終左右著全市別墅均價(jià)的升降，獨(dú)立別墅均價(jià)在10000元/左右，其余類型在50006000元/不等。江北板塊：該板塊

6、的別墅類型主要以獨(dú)立、聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅均價(jià)在4700元/，聯(lián)排價(jià)格為3600元/左右，價(jià)格一直沒有明顯上升跡象。（四） 南京別墅市場(chǎng)的供需狀況南京整體別墅市場(chǎng)供銷走勢(shì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，月銷售量均保持在110-150套之間，而與之相對(duì)應(yīng)的供給方面幅度相比卻小的多，開發(fā)商在推盤節(jié)奏上明顯放慢。（五） 南京別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判1、別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少通過(guò)左圖，可發(fā)現(xiàn)雖然南京別墅市場(chǎng)的上市量增長(zhǎng)幅度非常大，但所占市場(chǎng)份額不足同年商品房上市量的10%，就南京這一省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，別墅的供應(yīng)量相對(duì)還是較小的。2005年3月省政府再次發(fā)文，要求停止一切別墅供地，這將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此，

7、未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量仍然不會(huì)放大。2、土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價(jià)值上看，南京別墅的容積率一般都低于0.4，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來(lái)土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。隨著新一輪“十一五”規(guī)劃的提出，南京市政府進(jìn)一步加大新城區(qū)的建設(shè)力度，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯，目前南京江北、湯山、城南、紫金、江寧等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，都具有極大的升值潛力。3、別墅價(jià)格具有較大升值空間（1）區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目比較，價(jià)格差異明顯從目前南京的別墅價(jià)格來(lái)看，仍然處于偏低的水平。以獨(dú)立別墅來(lái)看，南京目前最貴的別墅板塊是紫金板塊，其獨(dú)立別墅的價(jià)格達(dá)到了20000元/平方米，

8、最便宜的則是江北板塊，其獨(dú)立別墅價(jià)格為7500元/平方米左右。（2）國(guó)內(nèi)比較，仍有較大的上升空間南京紫金板塊20000元/平方米的獨(dú)立別墅價(jià)格拿到全國(guó)水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的別墅），南京別墅的價(jià)格升值顯然仍有較大上升空間。4、目前接受度最高的別墅類型是：?jiǎn)翁酌娣e在180260平方米的聯(lián)排別墅根據(jù)在售別墅的市場(chǎng)接受度分析，可發(fā)現(xiàn)：（1）最為暢銷的是單套面積在180260平方米的聯(lián)排別墅市場(chǎng)單價(jià)以三山（將軍山、翠屏山、韓府山）板塊的主流價(jià)格線為參考樣本，聯(lián)排別墅單價(jià)以45006500元/為主區(qū)間，整體均價(jià)調(diào)至4800元/左右。（2）獨(dú)立別墅的差異性較大目前南京市場(chǎng)上的獨(dú)立別墅

9、，單套面積從200-900平米不等，但主流戶型面積主要集中在250-500平米的區(qū)間，均價(jià)控制在10000元/。（3）別墅配套設(shè)施多采取贈(zèng)送的方式與別墅相配套的花園、車庫(kù)等設(shè)施，目前開發(fā)商大多數(shù)采取贈(zèng)送的方式，但隨著別墅供應(yīng)的主力類型向獨(dú)立別墅的傾斜，不能排除開發(fā)商對(duì)此類配套部分收費(fèi)的可能；地下室的面積目前多以半價(jià)的方式計(jì)入建筑面積。（4）中西結(jié)合建筑風(fēng)格較為流行在目前別墅的建筑風(fēng)格以中西結(jié)合的模式較為流行，其中北美建筑風(fēng)格最為流行。如以園林布局穿插西式建筑，如山水華門為首的“杭派風(fēng)格”；另一種則是以“中國(guó)人家”為代表的“新四合院”中式風(fēng)格的異軍突起，同樣也吸引了眾人的眼球。5、別墅競(jìng)爭(zhēng)將日趨

10、激烈從發(fā)展趨勢(shì)上看，南京的別墅市場(chǎng)中，江寧的翠屏山、將軍山一帶一直是供應(yīng)的主力，占據(jù)供應(yīng)總量的九成左右。根據(jù)目前發(fā)展預(yù)測(cè)，江北的別墅供應(yīng)量不久將會(huì)達(dá)到40萬(wàn)平方米左右，其市場(chǎng)份額也將隨之增至20上下；而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然增加到140萬(wàn)平方米，但供應(yīng)份額卻縮至70。亞?wèn)|板塊未來(lái)的供應(yīng)變化也較大，將增加10萬(wàn)平方米，供應(yīng)份額將達(dá)到5。因此，在不久的將來(lái)，南京地區(qū)最具潛力的別墅板塊應(yīng)集中在江北地區(qū)，其不可替代的自然資源優(yōu)勢(shì)將日益顯現(xiàn)；但同時(shí)又應(yīng)該考慮到，在目前并不明朗的房產(chǎn)市場(chǎng)中，該板塊體量在短時(shí)間內(nèi)的膨脹，又將不可避免的引發(fā)別墅市場(chǎng)新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。6、基于新政出臺(tái)至今的供銷趨勢(shì)，預(yù)測(cè)今后

11、6個(gè)月別墅供銷數(shù)據(jù)（不考慮新開盤項(xiàng)目）在不考慮新開盤項(xiàng)目的前提下，通過(guò)上圖數(shù)據(jù)分析，可看出，未來(lái)南京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)狀況正逐步向供銷平衡的勢(shì)態(tài)上發(fā)展，在明年3月，南京別墅市場(chǎng)的供銷比，將達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)供銷平衡（供銷比：1），市場(chǎng)情況良好，但3月為樓盤銷售的淡季，不利于樓盤的銷售，所以對(duì)于項(xiàng)目的推出應(yīng)將購(gòu)買周期這一重要因素考慮進(jìn)去，建議明年5月開盤。二、南京別墅市場(chǎng)主要板塊分析（江寧、城區(qū)、江北）（一）江寧板塊1、江寧別墅市場(chǎng)綜述江寧別墅主要集中在百家湖和以翠屏山、將軍山、韓府山為代表的“三山板塊”。目前三山別墅區(qū)有多個(gè)在建在售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總用地達(dá)5000畝，總供應(yīng)量150萬(wàn)180萬(wàn)平方米，是未來(lái)南

12、京別墅市場(chǎng)的主力。根據(jù)近半年來(lái)對(duì)南京別墅市場(chǎng)的銷售狀況的跟蹤，分析得出，（1）聯(lián)排別墅面積在170210平方米的較為暢銷該板塊單套聯(lián)排別墅面積在170210平方米的較為暢銷，市場(chǎng)單價(jià)范圍以45006500元/為主，市場(chǎng)均價(jià)已調(diào)至4800元/。（2）獨(dú)立別墅未來(lái)供應(yīng)量將與聯(lián)排、雙拼持平獨(dú)立別墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)總量的7成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨(dú)立別墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨(dú)立別墅主力面積集中在200-400平米，總價(jià)控制在250萬(wàn)-450萬(wàn)之間。2、江寧別墅市場(chǎng)的供需狀況 江寧板塊別墅推盤速度趨緩，在銷售方面保持著每月百套的增幅，10月份銷量更是突破了

13、140套，銷售量最大的是聯(lián)排別墅，6個(gè)月來(lái)共售出210余套，目前銷售率達(dá)到了76.91%；獨(dú)立別墅在7、8月份有一個(gè)較大的增幅，兩月內(nèi)共銷售73套，隨后每月銷售節(jié)奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消費(fèi)者目前持幣觀望態(tài)勢(shì)。3、江寧別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況分析 （1）將軍路沿線樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈目前的三山板塊自將軍北路的運(yùn)盛美之國(guó)開始，自北向南分別有：瑪斯蘭德、香山美墅、翠屏國(guó)際、翠屏清華、瑞景文華、山水華門、愛濤漪水園、復(fù)地朗香等9個(gè)別墅大盤。其中沿將軍路沿線的樓盤如瑪斯蘭德、翠屏國(guó)際、山水華門、復(fù)地朗香等，競(jìng)爭(zhēng)情況最為激烈。（2）競(jìng)爭(zhēng)策略以價(jià)格戰(zhàn)為主目前各別墅樓盤的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)定型，前期已先后推盤，

14、對(duì)項(xiàng)目的再次變動(dòng)并不符合開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略，因此競(jìng)爭(zhēng)的策略主要集中在以價(jià)格優(yōu)惠、打折、特價(jià)房等方式來(lái)吸引人氣，效果在10月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到95折98折不等，特價(jià)房源在總價(jià)上至少有10萬(wàn)元的降幅。 4、江寧別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判 南京市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境內(nèi)的樓盤也就越發(fā)顯得珍貴，江寧三山板塊地區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)集自然、人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè)、娛樂(lè)各方面配套設(shè)施的完善，江寧的別墅將是一個(gè)長(zhǎng)期看好的項(xiàng)目。（1）獨(dú)立別墅的份額將逐步加大從類別上看，南京的別墅市場(chǎng)供應(yīng)都是以聯(lián)排別墅為主。目前，將軍路別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是，獨(dú)立10，雙拼20，聯(lián)排7

15、0。專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有重大變化。獨(dú)立別墅的供應(yīng)量將會(huì)與雙拼、聯(lián)排別墅接近，形成“三足鼎立”之勢(shì)。（2）整體供應(yīng)量將逐年縮小從供應(yīng)量上看，南京目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)(聯(lián)排、雙拼)僅200萬(wàn)平方左右，在城市住宅總面積中不足15，所占比例相當(dāng)?shù)汀８鶕?jù)預(yù)測(cè)，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平米、15萬(wàn)平米和15萬(wàn)平米，合計(jì)為75萬(wàn)平米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平米，這意味著，未來(lái)三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬(wàn)平米。作為南京別墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃不過(guò)這一“大勢(shì)”。對(duì)照江寧房產(chǎn)局1-9月份的數(shù)據(jù)，去年1-9月份江寧別墅

16、開工面積為2375萬(wàn)平米；而今年1-9月份，別墅開工面積就減少到了16.63萬(wàn)平米，呈逐年下降趨勢(shì)。目前整體房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷售量一直不見起色，但別墅供應(yīng)市場(chǎng)按此趨勢(shì)發(fā)展，整體的供應(yīng)增量會(huì)越來(lái)越少。（3）近期價(jià)格波動(dòng)較大，但有長(zhǎng)期升值潛力“物以稀為貴”，這句話既體現(xiàn)別墅本身的特質(zhì)，同時(shí)又揭示了別墅價(jià)格近兩年來(lái)持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧別墅增量在未來(lái)幾年呈明顯萎縮態(tài)勢(shì)，隨著銷量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。雖然目前環(huán)境下，各別墅樓盤紛紛提出打折優(yōu)惠等舉措，但明顯市場(chǎng)放量不足，開發(fā)商都放緩?fù)瞥霾椒?，期待整體房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，從長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格將不可避免的得到提升。（4）存在諸多急需解決的問(wèn)題江寧別墅

17、的品質(zhì)和認(rèn)知度不可置否，但前兩年眾別墅項(xiàng)目的匆匆上馬，使得目前的江寧別墅區(qū)也存在著不少的問(wèn)題，如不能妥善的解決此類隱患，將對(duì)江寧別墅市場(chǎng)產(chǎn)生極大負(fù)面影響。江寧別墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車輛帶來(lái)的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí)部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問(wèn)題。另外例如商場(chǎng)、菜場(chǎng)、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。雖然規(guī)劃中的易初蓮花超

18、市將在年年底啟用，但住戶對(duì)政府的這種完善的長(zhǎng)期規(guī)劃有沒有足夠的耐心也有待觀察。(二) 江北板塊1、江北別墅市場(chǎng)綜述 江北板塊的別墅市場(chǎng)目前別墅項(xiàng)目不多，有華歐國(guó)際友好城、鳳悅天晴、金泉泰來(lái)苑、威尼斯水城等幾個(gè)項(xiàng)目，目前在售的主要是華歐國(guó)際友好城的聯(lián)排別墅，但目前江北正在規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目眾多，預(yù)估計(jì)將來(lái)會(huì)產(chǎn)生40萬(wàn)平方米的別墅供應(yīng)量。2、江北別墅市場(chǎng)的供需狀況（以華歐國(guó)際友好城為例） 華歐國(guó)際友好城聯(lián)排別墅供應(yīng)的主力戶型面積為170-230，目前價(jià)格在3500-3700元/，目前銷售已接近尾聲。3、江北別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判從上圖可以看出，華歐國(guó)際銷售率比較平穩(wěn)，自今年5月份起平均月銷售量維持在1

19、0套左右，但該樓盤地理位置優(yōu)勢(shì)并不突出，公交線路也不能很好的滿足住戶需要，同時(shí)六合政府近期規(guī)劃在樓盤附近建造化工園，空氣污染生活質(zhì)量將受到很大影響，諸多不利因素預(yù)計(jì)將極大影響到該項(xiàng)目的銷售，開發(fā)商迫于強(qiáng)大壓力，不排除會(huì)以降價(jià)形式招攬住戶，以達(dá)到短期內(nèi)快速回款以掩蓋樓盤劣勢(shì)的目的。但從另一方面考慮，江北的樓價(jià)不具備大幅下跌的資本，3600元/的別墅價(jià)格下降的空間非常有限。因此房?jī)r(jià)一旦觸及到開發(fā)商心理底線，價(jià)格就不會(huì)再有變動(dòng)，開發(fā)商和購(gòu)房者之間難免將產(chǎn)生僵持不下的情況，該樓盤前景不容樂(lè)觀。（三）城區(qū)板塊1、城區(qū)別墅市場(chǎng)綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來(lái)就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽濤、玉蘭

20、山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前南京別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在250-500，均價(jià)達(dá)到16600元/；聯(lián)排別墅升至12000元/，疊加在10000元/左右，兩者面積普遍在200-300之間。2、城區(qū)別墅市場(chǎng)的供需狀況 城區(qū)板塊因?yàn)楦鳂潜P推盤節(jié)奏的不同而使銷售率顯得起伏較大，但從銷售量上來(lái)看，波動(dòng)非常小，近兩個(gè)月的月銷售量只有5-7套，主要集中在疊加和雙拼兩個(gè)項(xiàng)目，整體銷售態(tài)勢(shì)緩慢。3、城區(qū)別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研

21、判（1）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮髣e墅講究的是自然資源，有山有水，但是城區(qū)別墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域內(nèi)有較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮?。?）供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢(shì)，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來(lái)看都不是上策。因此目前情況來(lái)看，在主城區(qū)開建的別墅項(xiàng)目不多，將來(lái)也無(wú)明顯擴(kuò)充的趨勢(shì)；從政府角度來(lái)看，200

22、3年上半年國(guó)土資源部下達(dá)了禁止申報(bào)和審批別墅用地的緊急通知，2005年5月又再次發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見 ，再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓，但不曾見城區(qū)別墅用地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，不會(huì)有擴(kuò)張之勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。三、別墅個(gè)案調(diào)查（一）瑪斯蘭德1、項(xiàng)目介紹瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目容積率0.39，綠化率60。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。規(guī)劃共500余

23、棟。2、產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式。基本戶型共有十一種，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類型。3、銷售狀況 一期已銷售完畢，目前正在開展的二期銷售已接近尾聲類型本期推出套數(shù)銷售剩余套數(shù)本期銷售率主力戶型面積總價(jià)獨(dú)立711085.91367和426220-280萬(wàn).雙拼1101883.64263-389150-220萬(wàn)總計(jì)1812884.53 4、價(jià)格狀況獨(dú)立別墅實(shí)際均價(jià)7000元/平方米在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路

24、沿線同類別墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個(gè)項(xiàng)目。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，為8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。5、市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高該項(xiàng)目三期、四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢(shì)下，很有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開發(fā)周期拉長(zhǎng)、開發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出

25、現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二）山水華門1、項(xiàng)目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積352畝，建筑面積15萬(wàn)平米，容積率為0.55，綠化率達(dá)到60 ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率先打造出3.63.9米挑高客廳、雙主臥，并贈(zèng)送獨(dú)立車庫(kù)、私家花園及超大露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值?！?004中國(guó)十大品牌別墅”、 “江蘇住宅十大名盤”、“南京十大魅力樓盤”、和“2005年度中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)砝碼。2、產(chǎn)品介紹山水華門是近幾月來(lái)將軍路沿線別墅樓盤中，少有的熱銷大戶，雖然在地面防潮層和車庫(kù)設(shè)計(jì)上存在著一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，

26、但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計(jì)方面有獨(dú)具匠心一面。堅(jiān)持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項(xiàng)目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。品質(zhì)完善、品牌樹立和自然環(huán)境三者的結(jié)合，使銷售業(yè)績(jī)的不斷攀升，隨著整體樓市的回暖，按此趨勢(shì)發(fā)展，山水華門的銷售前景依然看好。3、銷售狀況良好供應(yīng)量銷售量銷售率主力戶型面積總價(jià)二期A（聯(lián)排）23208695%170平米210平米93萬(wàn)115萬(wàn)二期B（聯(lián)排）2120952%170平米210平米107萬(wàn) 132萬(wàn)三期（聯(lián)排）3330909%230平米270平米120萬(wàn)170萬(wàn)該項(xiàng)目小組團(tuán)的推出，有利于項(xiàng)目的銷售，建議可考慮此類推盤手法。 （三）巴厘原墅1、項(xiàng)目介紹巴厘原墅位于湯山的古泉

27、鎮(zhèn)，由亞?wèn)|集團(tuán)、南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出。巴厘.原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)別墅，占地面積57163平方，總建筑面積25701.45平方，容積率為0.45，綠化率為 55.8 。擁有16棟豪宅,38棟獨(dú)立別墅，戶型面積為236648平米不等。2、銷售狀況不甚理想類型供應(yīng)量銷售量銷售率主力面積戶型總價(jià)雙拼32618.75%270-360229萬(wàn)306萬(wàn)獨(dú)立1500300-500300萬(wàn)500萬(wàn)從前期銷售情況來(lái)看，不是非常樂(lè)觀，總量47套自8月正式開盤以來(lái)，只售出6套，對(duì)于開發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。3、市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)認(rèn)可度較低，市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀巴厘原墅的建造出發(fā)點(diǎn)不

28、同于將軍路附近的別墅區(qū)，項(xiàng)目主要特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，雖然特色突出，優(yōu)勢(shì)明顯，但在湯山附近總體均價(jià)8000元/平方米的價(jià)格顯得有些偏高，而且國(guó)人尚難接受遠(yuǎn)郊的生活習(xí)慣，對(duì)于數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)一個(gè)非長(zhǎng)期居住休閑場(chǎng)所，南京地區(qū)富豪對(duì)其的認(rèn)可度也是一個(gè)問(wèn)題。(四) 奧斯博恩1、項(xiàng)目介紹該項(xiàng)目由南京金利建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、將軍路延長(zhǎng)線等快速干道環(huán)繞該項(xiàng)目周邊，交通極為便利。項(xiàng)目占地962畝，總建筑面積90萬(wàn)平方米，容積率約為0.67，綠化率接近60%。主要有院落式獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加等別墅類型，每種物業(yè)類型有六至八種房型可供選擇。一期規(guī)劃建筑面積約6萬(wàn)平方米。2、產(chǎn)品介紹開發(fā)商致力于把該項(xiàng)目打造成南京首屈一指的運(yùn)動(dòng)型度假莊園。獨(dú)立別墅面積在240平方米到280平方米之間，聯(lián)排在190平方米到322平方米之間，疊加別墅面積在139平方米到175平方米之間。期中獨(dú)懂別墅每4懂別墅組成一個(gè)院落，每戶既相連又獨(dú)立，其公共地帶為地中海風(fēng)格