資產(chǎn)評(píng)估師-建筑設(shè)備評(píng)估-基礎(chǔ)班講義10-第十章　建筑物的損耗

1、第十章建筑物的損耗考題分析：10年11年12年單選題1耐用年限取值（鋼結(jié)構(gòu)）經(jīng)濟(jì)耐用年限鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)耐用年限單選題2使用年限法計(jì)算（按比例）使用年限法確定損耗率耐用年限的起止點(diǎn)多選題綜合題綜合法計(jì)算成新率并確定收益；損耗額、總損耗額、評(píng)估值現(xiàn)場(chǎng)勘查部位及內(nèi)容分?jǐn)?shù)分布：10年11年12年第一節(jié)概述000第二節(jié)建筑物損耗的確定1022第三節(jié)確定建筑物損耗的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作0010第四節(jié)建筑物損耗的確定示例000本章重點(diǎn)在于建筑物損耗確定，看似技術(shù)含量很高，實(shí)際很簡(jiǎn)單。建筑物的損耗是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素，是確定成新率的基礎(chǔ)。第一節(jié)概述一、建筑物損耗的概念建筑物的損耗，是指建筑物在使用過(guò)程中，由于各種原

2、因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。具體體現(xiàn)為有形損耗和無(wú)形損耗兩種類型。前者是指由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失，后者是指由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等原因而引起的建筑物無(wú)形價(jià)值損失。二、造成建筑物損耗的因素物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。此外，還要注意建筑物是連同土地一起評(píng)估（即房地合一進(jìn)行評(píng)估），還是房地分估，測(cè)算時(shí)要注意區(qū)分各因素對(duì)建筑物和土地價(jià)值的不同影響。第二節(jié)建筑物損耗的確定建筑物損耗常采用使用年限法、觀察法進(jìn)行計(jì)算。另外，還常使用一些輔助方法，如成本法、收益法和市場(chǎng)法等來(lái)計(jì)算損耗。一、使用年限法（掌握）使用年限法是將建筑物的損

3、耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法。基本計(jì)算公式為：d（1-R）tN100%DCd式中：d-建筑物損耗率；R-預(yù)計(jì)的建筑物的殘值率；t-建筑物已使用年限；N-建筑物的耐用年限；D-建筑物的損耗；C-建筑物的重置價(jià)格。（一）建筑物的耐用年限建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時(shí)的年數(shù)，后者指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限在實(shí)際評(píng)估中，由于土地是有限期的土地使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限可能不一致。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT50291-1999）

4、的規(guī)定，當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限不一致時(shí)，按下列方法處理：（二）建筑物已使用年限建筑物的已使用年限分為實(shí)際使用年限和有效使用年限。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時(shí)，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效使用年限短于實(shí)際使用年限。在評(píng)估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對(duì)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。（三）建筑物成新率的確定（重點(diǎn)）成新率可在計(jì)算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，即：q1-d1-（1-R）tN100%當(dāng)R0時(shí)，q（1-tN）100%nN100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可預(yù)見(jiàn)的實(shí)際尚可使用年限。因此，利用成新率求取建筑物的現(xiàn)值為

5、：VCq通過(guò)前述公式得到的損耗率、成新率是綜合考慮了有形損耗和無(wú)形損耗的綜合損耗。在損耗率計(jì)算過(guò)程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算，同時(shí)分別測(cè)算各部分的損耗值，加權(quán)系數(shù)分別是各部分價(jià)值占重置價(jià)的比值。二、觀察法（略）是由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評(píng)估建筑物的損耗率的方法。在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下述公式計(jì)算損耗率：損耗率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G裝修部分合計(jì)得分S設(shè)備部分合計(jì)得分B式中：G-結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S-裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；B-設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。評(píng)分修正系數(shù)一般按各部分造價(jià)

6、占建筑物整體造價(jià)的比值確定。三、其他方法除上述兩種常用方法外，計(jì)算建筑物損耗還有一些其他方法，如成本法、收益法、市場(chǎng)法等方法。通常，對(duì)于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗一般采用收益法、市場(chǎng)法等。（一）成本法成本法是通過(guò)估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所必需的各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)確定建筑物的損耗的方法。計(jì)算公式為：DC1C2C3C4-C5式中：D-建筑物損耗；C1-拆除工程費(fèi)用；C2-修繕工程費(fèi)用；C3-恢復(fù)工程費(fèi)用；C4-直接經(jīng)濟(jì)損失；C5-被拆除物殘值。（二）收益法收益法是指通過(guò)估算建筑物由于損耗所引起的未來(lái)收益損失來(lái)確定建筑物損耗的方法。未來(lái)凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等運(yùn)營(yíng)

7、費(fèi)用增加等原因所造成的凈收益損失額。其計(jì)算通常有兩種方式。其一，適用于凈收益減少的情況：式中：D-建筑物損耗；Ai-未來(lái)第i年的凈收益損失額；R-折現(xiàn)率；m-凈收益損失年限。其二，適用于收益年限減少的情況：式中：D-建筑物損耗；Ai-未來(lái)第i年可獲得的正常市場(chǎng)凈收益；R-折現(xiàn)率；n-無(wú)損耗時(shí)的剩余使用年限；m-有損耗時(shí)的剩余使用年限。（三）市場(chǎng)法市場(chǎng)法分為價(jià)差法和比較法兩種，其中價(jià)差法是通過(guò)估算類似有損耗建筑物與類似的無(wú)損耗建筑物之間市場(chǎng)價(jià)值之差作為建筑損耗的一種方法；比較法是通過(guò)對(duì)建筑物與有類似損耗建筑物進(jìn)行比較，對(duì)其損耗金額進(jìn)行修正、調(diào)整來(lái)求取建筑物損耗的方法。1.價(jià)差法DD1-D2式中：

8、D-建筑物損耗；D1-類似的無(wú)損耗建筑物的市場(chǎng)價(jià)值；D2-類似的有損耗建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。2.比較法DPF1F2F3式中：D-建筑物損耗；P-可比實(shí)例補(bǔ)償金額；F1-補(bǔ)償情況修正系數(shù)；F2-補(bǔ)償日期修正系數(shù)；F3-缺陷狀況修正系數(shù)。采用比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似損耗建筑物的可比實(shí)例。不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為比較法建筑物損耗的計(jì)算結(jié)果。四、損耗計(jì)算方法的綜合建筑物的損耗率或成新率的測(cè)算通常會(huì)同時(shí)采用上述多種方法，并賦予各種方法的測(cè)算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率，據(jù)此求得建筑物損耗。僅僅采用一種方式來(lái)確定建筑物的損耗是不準(zhǔn)確的。第三節(jié)確定建筑物損

9、耗的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作了解 一、現(xiàn)場(chǎng)查勘工作程序無(wú)論采用哪種方法計(jì)算建筑物的損耗率，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物具體狀況確定損耗率或成新率。典型建筑和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑作為A類，選擇老舊、零星建筑作為C類，其余建筑為B類。在查勘過(guò)程中應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：一是評(píng)估人員要注意對(duì)房屋現(xiàn)狀和使用情況進(jìn)行查勘，向被評(píng)估單位的配合人員了解修繕情況；二是要注意邊查勘邊記錄。在對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘后，應(yīng)依據(jù)查勘結(jié)果以及已使用年限、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況等估計(jì)尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限，計(jì)算出損耗率或成新率。二、現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn)在現(xiàn)場(chǎng)查勘過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下部分：第四節(jié)建筑物

10、損耗的確定示例一、使用年限法示例某工廠的評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯(lián)合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結(jié)構(gòu)為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結(jié)構(gòu)廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設(shè)有10噸吊車兩臺(tái)。總建筑面積19600平方米，C類建筑中有簡(jiǎn)易庫(kù)棚一座，1998年建成，已使用8年。計(jì)算聯(lián)合車間與簡(jiǎn)易庫(kù)棚的成新率。使用年限法（殘值率為零時(shí)）用公式表達(dá)時(shí)，有以下三種形式：（1）建筑物損耗率已使用年限/建筑物耐用年限100%（2）建筑物損耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）100%（3）建筑物成新率1建筑物損耗率公式（1）用于確定建造時(shí)間較短的建筑物，公式

11、（2）用于確定已接近耐用年限或已超過(guò)耐用年限的建筑物。聯(lián)合車間已使用5年4個(gè)月，耐用年限為50年，則：損耗率5.3/50100%10.6%成新率110.6%89.4%考慮到該車間維護(hù)狀況良好，故取成新率為90%。簡(jiǎn)易庫(kù)棚的耐用年限為10年，已使用8年，接近耐用年限，經(jīng)調(diào)查了解該廠于2003年進(jìn)行了一次大修，實(shí)物狀態(tài)基本完好，預(yù)期尚可使用6年，則：簡(jiǎn)易庫(kù)棚損耗率8/（86）100%57%簡(jiǎn)易庫(kù)棚成新率157%43%二、觀察法示例略三、綜合法示例【103】某建筑物的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用10年。根據(jù)評(píng)估人員推測(cè)，主體結(jié)構(gòu)修復(fù)費(fèi)用為15萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，耐用

12、年限為8年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為80萬(wàn)元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為0。問(wèn)題：計(jì)算該建筑物的成新率。答疑編號(hào)6156100201正確答案（1）主體結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的損耗率：主體結(jié)構(gòu)損耗率修復(fù)費(fèi)用/重置價(jià)值100%15/（5006080）100%4.17%裝修部分損耗率已使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限100%2/8100%25%設(shè)備部分損耗率10/15100%66.67%（2）主體結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備占重置價(jià)格的比重：主體結(jié)構(gòu)所占比重360/500100%72%裝修部分所占比重60/500100%12%設(shè)備部分損耗率80/500100%16%（3）建筑物成新率1（72%4.17%12%25%16%66.7%）88.33%【104】某房屋耐用年限為50年，現(xiàn)已使用6年，建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為40年。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘鑒定，按照有關(guān)規(guī)定評(píng)出現(xiàn)狀損耗總分，房屋損耗率打分詳表參見(jiàn)教材。三部分評(píng)分修正系數(shù)G、S、B分別取定為0.8、0.1、0.1。問(wèn)題：計(jì)算損耗率（其中年限法權(quán)重40%，打分法60%）答疑編號(hào)6156100202正確答案（1）按使用年限法計(jì)算損耗率：建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，所以應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計(jì)算損耗。損耗率已使用年限/（已使用年限土地剩余使用