某某房地產(chǎn)開發(fā)某某商業(yè)辦公樓建設項目可行性分析報告

1、某某房地產(chǎn)開發(fā)某某商業(yè)辦公樓建設項目可行性研究報告TOCo1-5hz第一章總論1第一節(jié)項目基本情況1第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法2第三節(jié)項目承辦單位概況3第四節(jié)簡要的研究結(jié)論4第五節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標6第二章項目建設的背景和必要性8第一節(jié)項目建設的背景8第二節(jié)項目建設的必要性12第三章項目地址及建設條件14第一節(jié)場址選擇14第二節(jié)建設條件14第四章項目規(guī)劃建設方案19第一節(jié)設計依據(jù)19第二節(jié)總體設計方案19第三節(jié)建筑設計方案22第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案25第五節(jié)給排水設計方案26第六節(jié)電氣設計方案29第七節(jié)供熱設計方案34第八節(jié)燃氣供應設計方案35第九節(jié)管線綜合布臵方案35第五章環(huán)境保護與消防37第一

2、節(jié)環(huán)境保護37第二節(jié)消防45第六章節(jié)能分析47第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范47第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析48第七章物業(yè)管理51第八章項目組織管理及進度計劃53第一節(jié)項目組織管理53第二節(jié)項目實施進度計劃54第九章項目招標方案56第十章投資測算及資金籌措59第一節(jié)投資估算59第二節(jié)資金籌措及使用計劃62第十一章項目經(jīng)濟評價64第一節(jié)評價原則和方法64第二節(jié)財務分析64第十二章項目風險分析68第十三章結(jié)論71附表1、項目總投資估算表2、建筑安裝工程分項投資表3、前期費用估算表4、項目總投資與資金籌措表5、固定資產(chǎn)折舊表6、總成本費用估算表7、營業(yè)收入和稅金及附加估算表&禾I潤和利潤分配表9、項目投資

3、現(xiàn)金流量表第一章總論第一節(jié)項目基本情況一、項目名稱某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設項目二、項目承辦單位1單位名稱：某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法定代表人：3、聯(lián)系人：聯(lián)系電話：四、項目地址本項目位于某某市城區(qū)西部，建設路南，站前街西，計劃占地4519平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，項目建設符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求。五、項目投資項目計劃總投資1931.2萬元人民幣。六、可行性研究報告編制單位1、單位名稱：2、工程咨詢資質(zhì)證書編號：3、資格等級：4、發(fā)證單位：5、聯(lián)系人：第二節(jié)可行性研究的依據(jù)及方法一、可行性研究報告的編制依據(jù)1、相關(guān)法規(guī)、文件（1）中華人民共和國土地法（2）中華人民共和國

4、土地管理法（3）辦公建筑建筑設計規(guī)范（JGJ67-2006）（4）高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045）（5）其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)范2、相關(guān)規(guī)劃（1）某某市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）（2004年）（2）某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃（3）項目區(qū)規(guī)劃設計條件3、其他（1）當?shù)刈匀弧庀?、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料（2）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（3）項目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎資料、數(shù)據(jù)（4）項目承辦單位委托工程咨詢單位編制本項目報告的咨詢委托合同二、可行性研究的程序與方法本項目研究的程序如下：第十四章第八、九章項目基本情況本項目可行性研究程

5、序第一章第五、六章本項目研究的方法主要運用了經(jīng)濟、社會、環(huán)境等三大理論板塊以及規(guī)劃理論板塊，分析某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設項目，得出是否具備開發(fā)的可行性研究結(jié)論。第三節(jié)項目承辦單位概況一、項目承辦單位1、單位名稱：某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、法定代表人：某某3、注冊資本：1000萬元4、單位地址：二、項目承辦單位簡介某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為某某市魯泉石化有限公司，于2010年7月變更為某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。目前公司注冊資本金1000萬元，下設4個科室，公司現(xiàn)有員工19人，具有大中專學歷的有15人，具有中級職稱的有12人。公司法人代表為某

6、某，大專學歷，工程師。1999年1月一一2010年7月在某某市昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任副總經(jīng)理。2010年7月至今在某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任總經(jīng)理。公司遵循“以人才為根本、以市場為導向、以社會效益和經(jīng)濟效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚求真務實、拼搏進取、無私奉獻的創(chuàng)業(yè)精神。公司奉行信譽第一、質(zhì)量至上的經(jīng)營方針，愿以自己的雄厚實力，良好的社會信譽、上乘的建筑質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為廣大的客戶服務。第四節(jié)簡要的研究結(jié)論一、項目概況1、項目地址本項目地址位于某某市城區(qū)西部，東側(cè)緊臨站前街，西側(cè)為汽車裝具市場，北側(cè)為建設路（規(guī)

7、劃西延），項目計劃占地4519平方米。項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，周邊無明顯工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好，適宜商業(yè)辦公建筑建設。2、項目建設規(guī)模本項目規(guī)劃凈用地面積4519平方米，約合6.78畝，其中建筑占地面積871平方米，道路廣場占地面積2060平方米，綠化占地面積1588平方米。項目計劃新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242平方米，地下車庫面積1544平方米；項目區(qū)規(guī)劃容積率2.3,綠地率35%，建筑密度19.7%。3、外部配套條件本項目建設位于某某市城區(qū)西部，建設路與站前街交匯處，項目區(qū)周邊道路、供水、供電、供暖、通訊等基礎配套設施完善。4、環(huán)境保護措施本項目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水和廚

8、房油煙產(chǎn)生。生活垃圾統(tǒng)一收集處理，由市政環(huán)衛(wèi)部門處理；生活污水經(jīng)化糞池簡單處理后，經(jīng)城市市政管網(wǎng)進入污水處理廠最終處理；廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周邊環(huán)境污染較小。5、項目預計總投資項目總投資1931.2萬元人民幣，其中：土地費用200萬元，工程費用1410.6萬元，前期費用228.8萬元，建設單位管理費18.4萬元，預備費49.7萬元，銷售費用23.6萬元。6、資金來源項目總投資1931.2萬元，全部由項目承辦單位自籌資金解決。7、項目建設期本項目計劃建設期18個月。2011年9月著手項目前期工作，計劃于2011年10月完成前期的設計、招標工作，201

9、1年11月正式動工建設，計劃于2013年3月完成項目建設，投入使用。二、項目評價結(jié)論本項目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項目選址位臵優(yōu)越，毗鄰香江光彩大市場、汽車裝具市場，功能定位為商業(yè)、辦公綜合樓，能夠為中小企業(yè)提供良好的商業(yè)辦公環(huán)境，同時高品質(zhì)商辦樓的建設有助于提升城市整體形象，改善周邊城市面貌。項目經(jīng)濟評價良好，社會效益顯著。本報告認為XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設項目的事實是必要的，也是可行的。第五節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目單位指標備注一一一項目總用地面積平方米4519二二二總建筑面積平方米117861其中：主樓平方米102422地下車庫平方米1544三

10、三容積率2.3四綠地率%35五建筑密度%19.4六項目總投資萬元1931.21土地費用萬元200.02工程費用萬元1410.63前期費用萬元228.84建設單位管理費萬元18.45預備費萬元49.76銷售費用萬元23.6七財務指標1年均利潤總額萬元328.13投資利潤率%17.0年均5財務內(nèi)部收益率%33.0稅前6財務凈現(xiàn)值萬元1461稅前7投資回收期年2.93十、/1、八稅刖八建設期月18第二章項目建設的背景和必要性第一節(jié)項目建設的背景本項目是商業(yè)辦公樓建設項目，商業(yè)辦公項目是在當前經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和建設中必要的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和加快城市化進程，是社會、經(jīng)濟發(fā)展的必要

11、。一、某某市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀某某市地處經(jīng)濟發(fā)達的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。代表中國商業(yè)文明的京杭大運河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的膠濟邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃金大十字”。某某不僅起著輻射和帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進行經(jīng)濟、技術(shù)、文化交流的重要通道。某某既可利用東部沿海的先進技術(shù)，還可利用東部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。某某經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達到1606.

12、5億元，是2005年的2倍，年均增長14.6%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；地方財政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長22%社會消費品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長18.1%。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17889元，農(nóng)民人均純收入6377元，分別是2005年的2倍、1.8倍，年均增長14.7%、13.1%。百人汽車擁有量由2005年的1.3輛提高到4.3輛。經(jīng)濟發(fā)展迅速、百業(yè)俱興。某某城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨大變化。全市城市化水平由2005年

13、31.8%提高到37.5%。某某城區(qū)“一城五區(qū)”框架初步形成，城市功能顯著增強，“江北水城運河古都”品牌影響力進一步提高。各縣（市）城區(qū)和小城鎮(zhèn)面貌明顯改觀。農(nóng)村“路、水、電、氣、醫(yī)、學”建設進一步加強，新居建設和危房改造全面展開。某某改革開放邁出重大步伐。農(nóng)村經(jīng)濟體制、國有企業(yè)、財稅體制、政府機構(gòu)、事業(yè)單位改革有序推進，醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革全面啟動。“一五”期間累計完成進出口總額115億美元，利用外商直接投資5.1億美元，招商引資到位資金897.3億元。二、當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟分析1、商業(yè)辦公項目發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系商業(yè)辦公項目的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，是一個局部和整體的關(guān)系。從宏觀經(jīng)濟角度來看，整體經(jīng)

14、濟的發(fā)展為商業(yè)辦公項目的發(fā)展奠定了比較堅實的基礎。同時，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進或制約商業(yè)辦公項目的發(fā)展。2、經(jīng)濟因素分析某某市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對當?shù)氐沫h(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實和未來的經(jīng)濟狀況主導了本項目的定位方向。以下通過部分主要的宏觀經(jīng)濟指標分析，來探討某某市的經(jīng)濟發(fā)展狀況對未來商業(yè)發(fā)展的影響。據(jù)2011年某某市政府工作報告數(shù)據(jù)，2010年，某某市綜合實力邁上大的臺階。全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。2010年全市生產(chǎn)總值達到1606.5億元，是2005年的2倍，年均增長14.6%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元

15、；地方財政收入70.5億元，是2005年的2.7倍，年均增長22%社會消費品零售總額536.8億元，是2005年的2.3倍，年均增長18.1%。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，分別是2005年的2.34倍、2.32倍。三、某某市商業(yè)經(jīng)濟概況1、近年來，某某市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，某某市現(xiàn)有34000多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務、倉儲運輸、技術(shù)培訓等多項領(lǐng)域。政府大力扶持，

16、本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場。2、當?shù)厣虡I(yè)辦公項目發(fā)展的需求為了實現(xiàn)某某市新的商業(yè)辦公項目發(fā)展目標，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，某某市商業(yè)辦公必須實現(xiàn)四大改變：（1）提高層次目前，某某市商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應有不同的目標市場，而某某市應在大眾化消費的基礎上適當發(fā)展較高層次消費商業(yè)，以適應先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費需求。（2）擴大布局不能再以城市中心區(qū)為

17、框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。（3）完善功能經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)綜合消費”因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。（4）強化輻射考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應考慮強化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為魯西經(jīng)濟中心的某某市，更應較多考慮其輻射功能，強化某某市商業(yè)的輻射功能。3、商業(yè)發(fā)展面臨的機遇不發(fā)達的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿?。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，某某市商業(yè)并不發(fā)達，不但布點分散，交易額低，而且大多數(shù)

18、商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資。2007年以來，某某市開始如火如荼建設現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化某某，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策，著力改善經(jīng)濟軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)由以上某某市經(jīng)濟、社會以及當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟的發(fā)展來看，必然會催生商業(yè)辦公項目的繁榮，本項目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項目能夠適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，同時項目的建設符合城市發(fā)展的要求，勢在必行。第二節(jié)項目建設的必要性一、本項目的建設符合城市總體規(guī)劃的要求本項目選址位于某某市西部，臨建設路、站前街兩條城市主干道，并根據(jù)城市規(guī)劃進行綜合開發(fā)，建

19、設商業(yè)辦公樓項目。項目片區(qū)用地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，周邊汽車站、火車站、商貿(mào)市場為商業(yè)辦公項目提供的可靠的依托，區(qū)塊位臵優(yōu)越。項目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項目擬建商業(yè)辦公樓建筑風格以現(xiàn)代典雅的風格為主，實現(xiàn)各樓間立面形式錯落有致，力求使建成后的主樓展現(xiàn)現(xiàn)代都市的氣息。二、符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設項目由某某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項目主樓為高層商業(yè)樓為主，并且考慮建筑設計均采用節(jié)能設計及節(jié)能材料，而且采用智能化管理系統(tǒng)。根據(jù)國家發(fā)改委公布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（2007年本）

20、，第一類“鼓勵類”第十八項“建筑”第二條將“高層建筑與空間結(jié)構(gòu)技術(shù)開發(fā)”列為國家鼓勵類的產(chǎn)業(yè)。從整體角度和發(fā)展的眼光來看，該項目的建設符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。三、符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要近幾年，隨著某某市當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展加快，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展繁榮，民營經(jīng)濟同樣也取得了較好的發(fā)展，整體經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)。商業(yè)辦公樓項目能為中小商業(yè)企業(yè)提供良好的企業(yè)辦公環(huán)境，同時能夠減少辦公建筑的重復投資，有助于城市經(jīng)濟的良好發(fā)展；同時城區(qū)西部商業(yè)辦公項目的實施，能夠改善周邊的區(qū)域面貌?？磥恚椖糠铣鞘薪?jīng)濟發(fā)展的需要。經(jīng)以上論證，該項目的建設是十分必要的。第三章項目地址及建設條件第一節(jié)場址選擇本項目選址于某某市城區(qū)西部，項

21、目計劃占地4519平方米，位于建設路西延段以南，站前街以西，毗鄰香江光彩大市場、汽車裝具市場，某某火車站、汽車總站、汽車西站等均在5公里范圍內(nèi)，交通便利，商業(yè)繁榮，適宜商業(yè)辦公樓項目的建設。本項目的建設，將統(tǒng)籌考慮某某市布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設計，布局合理，擬將本項目商業(yè)辦公樓建設成為設施先進、環(huán)境優(yōu)秀的商業(yè)辦公區(qū)，提供優(yōu)越的商業(yè)辦公環(huán)境。第二節(jié)建設條件一、地理、地形、地下水該項目所處地段，地形平坦、自然地面絕對標高約米，地下水位埋深為3.6米，相應水位標高為米。二、地質(zhì)結(jié)構(gòu)該項目場址位于魯西北黃泛平原，土層共分為五層：1、填土：上部為雜填土，下部為素填土厚0.71.2米。2、粘土：棕黃

22、一棕紅色，可塑，含少量磚和生活垃圾，厚度0.91.2米，承載力120Kpa。3、粉土：灰黃色，濕、稍密層厚0.50.9米，承載力100Kpa。4、粉砂：褐黃色，銹黃色，濕中密層厚1.11.3米，承載力130Kpa。三、氣象根據(jù)某某市氣象部門提供的資料，某某屬暖溫帶大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：1風向:常年主導風向：SSW冬季主導風向：ENE夏季主導風向：SSW2、風速:最大風速：33.3m/S冬季平均風速：3.2m/S夏季平均風速：2.5m/S3、氣溫:年平均氣溫：13.1C極端最咼氣溫：416C極端最低氣溫：-22.7C4、相對溫度:最冷月平均相對溫度:58%最熱月平均相對濕度:8

23、2%全年平均相對濕度：67%5、降水量年平均降水量：578.4mm年最大降水量：1004.7mm日最大降水量：328.7mm6、最大積雪厚度：190mm7、最大凍土厚度：44mm四、交通運輸通訊條件某某交通便利，全市公路四通八達。濟（南）聊（城）高速公路與濟青高速公路相連通，從某某1小時可達濟南空港，4小時可達青島海港。京九鐵路縱貫南北，邯濟鐵路、濟-聊-館咼速公路橫穿東西，三線相疊，構(gòu)成“黃金大十字”，使某某成為山東省乃至全國重要的交通樞紐之一。某某市地理位臵極其優(yōu)越。京九線縱穿我國8條東西鐵路干線，邯濟線與濟聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動脈。這一立體交通網(wǎng)絡，使某某成為呼南

24、應北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。占地1500畝的某某鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九開通后，每天有22對客車從此經(jīng)過，110列貨車在此組編。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由某某可南達香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，某某從對外開放的“腹地”躍為“前沿”，由“內(nèi)陸”變?yōu)椤按翱凇?。電話：市電信局開發(fā)區(qū)851分局一個，網(wǎng)通、廣電、鐵通寬帶光纜線路已鋪設到主要干道和工業(yè)區(qū)及居住區(qū)附近，全市交換機總?cè)萘?00萬門，提供IDD,DDD,ISDN、等服務，移動電話已達到了無縫隙覆蓋?；ヂ?lián)網(wǎng)：中國電信、中國網(wǎng)通、中國鐵通、中國電信均在某某開發(fā)區(qū)內(nèi)開展了ADSL、光纖寬帶等互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務。實現(xiàn)

25、了交換程控化、傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡立體化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡。某某有多家寬帶運營商，已與世界上100多個國家和地區(qū)開通了傳真電路和國際直撥電話及鋪設光纜專線等服務。五、公用工程條件某某市供水、供熱、供氣、治污等市政建設取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。1、供水：項目區(qū)內(nèi)水質(zhì)達國家一類用水標準，日供水13萬噸，壓力0.35兆帕。2、供熱某某市實施集中供熱工程以來，集中供熱面積達到656萬平方米，集中供暖率達45%。3、供氣某某市實施的天然氣工程，結(jié)束了某某人扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史，燃氣普及率達到96%以上；燃氣為地

26、下天然氣，從中原油田經(jīng)管道輸送到某某，其成份為甲烷熱值4X106J/m3,日供應量40萬立方米。4、治污某某市區(qū)建有兩座污水處理廠，日處理污水10萬噸，污水處理率達85%。5、供電某某是山東省重要的能源基地，現(xiàn)有發(fā)電廠兩個，發(fā)電能力達到500萬千瓦；其中4X60萬千瓦的山東中華某某發(fā)電廠是我國東部地區(qū)最大的能源基地之一，屬于雙回路電力網(wǎng)絡，全電纜系統(tǒng)和先進的電力管理提供穩(wěn)定可靠的電力供應。六、工程地質(zhì)條件1、工程地質(zhì)該項目場址位于黃河沖積平原，土壤類型為亞沙土。地層為第四紀全新統(tǒng)黃河沖擊層，第四系沉積較厚。該項目未做詳細地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情

27、況可以滿足多層建筑要求。建議項目單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設計提供依據(jù)。2、地震設防烈度根據(jù)建設部建抗（1993）13號關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗（1993）44號關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001），設防烈度要求為7度，設計基本地震加速度值為0.15g。第四章項目規(guī)劃建設方案第一節(jié)設計依據(jù)本項目設計依據(jù)主要有：1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、某某市城市總體規(guī)劃3、民用建筑設計通則4、辦公建筑建筑設計規(guī)范（JGJ67-2006)5、高層民用建筑設計防火規(guī)范(GB50045)6

28、、商店建筑設計規(guī)范（JGJ48）7、城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范8、某某市規(guī)劃部門提供的1:1000平面圖9、項目單位提供的關(guān)于編制本項目可研報告的有關(guān)資料10、目標客戶需求特點。第二節(jié)總體設計方案一、設計指導思想本項目地址位于某某市城區(qū)西部，建設路南，站前街西，周邊有某某市火車站、香江光彩大市場，所處位臵優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通、生活便利。項目建設應結(jié)合項目的整體定位和市場需求，對整體規(guī)劃設計、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套設臵、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進行創(chuàng)新思考和個性化設計，從而建立起本項目獨樹一臶的差異化競爭化優(yōu)勢。規(guī)劃設計是統(tǒng)領(lǐng)一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設

29、計進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎。在某某市城市總體規(guī)劃的指導下，認真貫徹項目開發(fā)建設服務于城市總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場址的地域情況來策劃項目的功能設臵。結(jié)合擬建場址的地塊情況，對項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到既節(jié)省土地資源，又能圓滿實現(xiàn)各自的功能。注重項目臨街建筑的立面造型，建設某某市高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項目。二、設計原則本項目設計總則為高起點規(guī)劃，高水平設計，嚴格按國家和地方頒布的法律法規(guī)及某某市城市規(guī)劃管理辦法的要求設計。在本項目的規(guī)劃與建筑設計中，本著如下規(guī)劃設計原則：1、綜合服務配套設施齊全，智能化管理。2、樓宇內(nèi)部設計多樣化，適用化，時尚化，新穎化。3、體現(xiàn)項目本身獨特的整體

30、建筑風格魅力。三、總體布局根據(jù)項目的規(guī)劃，項目規(guī)劃凈用地4519平方米，新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242平方米，地下車庫面積1544平方米，環(huán)繞主樓四周進行硬化鋪裝，并適當進行景觀綠化，南側(cè)規(guī)劃一定數(shù)量的停車位，項目容積率2.3,綠化率35%。在有限的土地上合理提高密度；創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的商業(yè)辦公環(huán)境。四、綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠地系統(tǒng)規(guī)劃應遵循以下原則：1、小而精致，切含主題定位。2、充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于項目區(qū)各個角落，為良好的環(huán)境景觀設計創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風格的對比，豐富了景觀性格的構(gòu)成，給環(huán)境的嚴謹中抹

31、上一道回歸自然的輕松色彩。六、室外公共場地及環(huán)境設計1、室外地面鋪裝本項目需對綠地、道路以外的室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用混凝土或廣場磚鋪砌；樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應做好基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用設施配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設場址，不占居視線顯著的位臵。果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設施從外形、色彩上統(tǒng)一設計，并按適當位臵擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應醒目的立于主干道路附近的綠地

32、，以保障其功能。七、豎向設計1、地面和道路坡度本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)高差不大，場地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃設計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3%，人行道不需要設踏步和防滑措施。2、地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設計段確定。3、室內(nèi)外高差建筑物底層地面高出室外地面0.45米。第三節(jié)建筑設計方案、設計依據(jù)1、民用建筑設計通則（JGJ37-87);2、辦公建筑建筑設計規(guī)范(JGJ67-2006)3、高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045）4、商店建筑設計規(guī)范（JGJ48)5、建筑設計防

33、火規(guī)范（GBJ16-87);6、建筑結(jié)構(gòu)何載設計規(guī)范(GB50009-2001);7、建筑地基基礎設計規(guī)范(GB50007-2002);8混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（GB50010-2002)；9、砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（GB50003-2001);10、建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001);11、建鞏樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ94-94)。12、某某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定二、設計原則1科學合理，技術(shù)先進從總體布局到各功能系統(tǒng)局部，立足于充分吸收國內(nèi)外觀代景區(qū)建筑設計的概念，既照顧當?shù)噩F(xiàn)實可能，也考慮其前瞻性。2、以人為本，環(huán)境優(yōu)美重視綠化環(huán)境，室外綠化帶環(huán)繞主建筑，并在科技創(chuàng)新實踐基地多處形成大片綠地。

34、在室內(nèi)則有玻璃多層內(nèi)庭，寬暢的通廊主街，輔以色彩分區(qū)、色彩燈光誘導圖標，無障礙設計等。無論從大的空間到局部細節(jié)處處體現(xiàn)“以人為本”的設計思想。建筑物設計使用年限為50年，工程安全等級為一級，工程環(huán)境類別為一級，室內(nèi)正常環(huán)境。三、功能分區(qū)根據(jù)本項目的功能性質(zhì)，本項目主樓功能是集商業(yè)、辦公于一體的綜合樓。功能分區(qū)：地下1層為機房層，包括變配電室、熱力站等；底層1-3層為商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)可以考慮為購物、餐飲、旅館等；4-16層為辦公寫字樓。四、垂直交通本商業(yè)辦公樓功能復雜，必須有良好的豎向交通組織設計，才能使各種人流、物流合理流動。通過合理設臵電梯和樓梯，方便人員行走和提高工作效率。主樓主入口設在北面

35、正中。共設2座樓梯，在東西兩側(cè)分別設臵。五、剖面設計豎向設計上，商業(yè)辦公樓建筑主體地上16層。各層層高1層為4.5米，其余各層為3.0米，滿足商業(yè)及辦公的要求，建筑總高度控制在50米以內(nèi)。六、立體設計建筑風格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，初步?jīng)Q定采用晚期現(xiàn)代主義的建筑理念來指導設計。同時，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使辦公大廈融入高科技、現(xiàn)代化的時代風格，做到既氣派又典雅的效果。七、裝修設計裝修標準力求經(jīng)濟、美觀大方，盡量采用當?shù)匮b飾材料，應根據(jù)使用功能的不同，采取不同的裝修標準。外裝飾：外墻為豎向條形石材幕墻和玻璃幕墻間隔布臵，

36、宛如琴鍵。屋面圓形裝飾構(gòu)架采用鋁合金面板飾面。內(nèi)裝飾：樓地面采用大理石磚或水磨石地面，衛(wèi)生間采取防滑地磚。墻面：內(nèi)墻面以普通涂料為主，局部貼瓷磚等。門窗：外門窗采用中空塑鋼材料，內(nèi)門為木質(zhì)夾板門。八、無障礙設計項目無障礙設計嚴格遵守城市道路和建筑無障礙設計規(guī)范JGJ50-2001，基地出入口的人性通路均按照無障礙原則進行設計；各主要入口均設輪椅坡道、輪椅提升機、入口平臺并采用平開門；綜合劇場及文化中心一層設有乘輪椅者可進入和使用的帶安全抓桿的無障礙衛(wèi)生間；垂直交通設無障礙電梯。第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案一、設計依據(jù)1依據(jù)的主要規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準(GB50068-2001)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(

37、GB50009-2001)建筑抗震設計規(guī)范(GB50011-2001)建筑地基基礎設計規(guī)范(GB50007-2002)混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范(GB50010-2002)砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范(GB50003-2001)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GBJ0-87)2、根據(jù)中華人民共和國國家標準建筑抗震設計規(guī)范GB50011-2001和中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖GB18306-2001),某某市抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g。3、荷載取值大廳：3.5KN/M22機房：2.5KN/M設備用房：4.0KN/m2電機用房：8.0KN/m樓梯間:3.5KN/m走廊和過道:2.5KN/m屋面:0.7KN/m二、

38、建筑結(jié)構(gòu)基礎結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土管樁基礎基礎，地上部分采用框架結(jié)構(gòu)，樓板采用鋼承板現(xiàn)澆筋砼，墻體采用混凝土砌塊。地基與基礎工程的施工按照地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范的有關(guān)規(guī)定施工，待基礎驗收合格后方可施工上部結(jié)構(gòu)。第五節(jié)給排水設計方案一、供水1、用水量估算（1）生活用水量用水人數(shù)按1000人計，日均用水定額50升/人，則平均日用水50立方米。（2）公建用水量包括綠化、水景和噴泉以及澆灑道路等方面的用水，按生活用水的50%+，則日用水量為25立方米。（3）未預見用水量及管網(wǎng)漏失水量未預見用水量和管網(wǎng)漏失水量按生活日用水量的15%計算，則平均日耗水量為7.5立方米。綜上所述，估算日均用水量82.5立

39、方米，年用水量約2.5萬立方米。2、供水水源某某市市政供水管網(wǎng)已鋪至路旁，本項目只需用供水管接入院內(nèi)即可3、供水方案（1）一般生活及消防供水采用生活消防合用一套供水管網(wǎng)的供水系統(tǒng)。為保證供水的可靠性，進水采用雙管引入，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，進入各建筑物的管道也采用雙管，且應從不同方向進入。建筑物供水采用直供。生活用水水質(zhì)標準應符合現(xiàn)行生活飲用水衛(wèi)生標準GB5749的規(guī)定。（2）飲用水供水考慮到隨著人民生活水平的提高，人們對飲用水的要求也將更高，因此可設純凈水制造供應系統(tǒng)，向需要純凈水的場所和個人提供飲用純水，其用水量包含在總用水量范圍內(nèi)。對于喜歡喝茶的或開水的人，可在建筑物內(nèi)設一電開水爐供應開水。

40、二、排水1、排水量本項目日均排水約80立方米，年排水約2.4萬立方米。2、污廢水排放污廢水排放采用雨、污分流制，考慮到各種污水對環(huán)境的影響，應按照國家有關(guān)部門制定的污水排放標準。（1）各種污水均符合城市污水接納標準，可直接排至城市污水排水管道，統(tǒng)一處理。也可設臵中水處理場，經(jīng)處理后回用。（2）生活污廢水沖廁所的污水經(jīng)腐化后排入內(nèi)部排水管網(wǎng)，然后進入市政污水管網(wǎng)。一般生活廢水經(jīng)除油、除渣后經(jīng)廢水管網(wǎng)進入中水處理設施。場地排水溝等設臵應符合相關(guān)規(guī)范的規(guī)定。室外場區(qū)應設排水管網(wǎng)，以排除積水。排水系統(tǒng)應根據(jù)室外排水系統(tǒng)的制度和有利于廢水回收利用的原則，選擇生活污水與廢水的合流或分流，并可設臵中水回用系

41、統(tǒng)。室內(nèi)排水系統(tǒng)水平排出管較長時，應采取措施防止產(chǎn)生堵塞問題。3、建筑中水處理附屬設施用水量比較大，為了節(jié)約用水，保護水資源，可設中水處理回用系統(tǒng)，收集洗滌用水、公共浴室的排水以及其它潔凈污水等，用單獨的管線將上述污水收集起來，經(jīng)中水處理設施處理后，達到國家規(guī)定的生活雜用水水質(zhì)標準后，用于沖洗衛(wèi)生間、道路灑水、綠地澆灌、汽車沖洗、水景、冷卻設備等。4、室外排水（雨水）管網(wǎng)系統(tǒng)根據(jù)污水排入標準，經(jīng)不同方式處理的污（廢）水、雨水分別排入場區(qū)排水管網(wǎng)，經(jīng)內(nèi)部排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)。三、管材選擇1生活給水管DNC50者采用鋁塑復合管，DN50采用高密度聚乙烯（HDPE給水管或聚丙烯（PP-R）給水管

42、。消防給水管采用焊接鋼管。2、室內(nèi)排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC排水管。第六節(jié)電氣設計方案一、供電方案1、設計依據(jù)（1）供配電系統(tǒng)設計規(guī)范GB50052-95（2）低壓配電系統(tǒng)設計規(guī)范GB50054-95（3）建筑照明設計標準GB50034-2004（4）建筑物防震設計規(guī)范GB50057-94（5）民用建筑電氣設計規(guī)范JGJ16T-92（6）建設方提供的有關(guān)基礎資料2、用電負荷（1）負荷計算建筑設施及輔助用房的設備裝機容量初步估計約為1000kW照明燈具裝機容量估計約為50kW其他負荷約為300kW估計總裝機容量約為1350kW（2）負荷等級計算機房、消防設備、應急照明等為二級負荷

43、，其他按三級負荷考慮。3、供電方案（1）電源本項目供電電源采用雙回路供電，雙回路引自附近變電站不同母線段，線路鋪設采用電纜直埋式，供電電壓等級為10kVo（2）高壓配電站、變電所及高壓供電系統(tǒng)由兩條來自不同母線段的10kV高壓線供電，為節(jié)約能源，擬按建筑規(guī)劃分設10kV中心配電所1處，中心配電所的位臵設在臨近規(guī)劃道路的適當位臵，并根據(jù)需要設臵變電所，變配電所采用雙回路電源供電，以滿足對供電的要求。二級負荷采用雙電源供電，一供一備；其他三級負荷均采用單電源供電。10kV配電所內(nèi)的配電柜采用金屬鎧裝手車式高壓配電柜。各變電所內(nèi)的10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關(guān)柜。繼電保護采用定時限過流速斷

44、保護方式，直流彈簧操作機構(gòu)，計量方式為高供高計混合計量。變壓器采用國產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注薄絕緣干式節(jié)能型變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開關(guān)柜，單母線分段，設聯(lián)絡開關(guān)。低壓側(cè)設無功補償裝臵，補償后10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在0.9以上。（3）低壓配電系統(tǒng)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用錯裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設到各高低壓用電點。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體之間均采用鋼管暗敷。直接由變電所內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動力配電箱和照明配電箱。（4）消防供電消防用電均按二級用電負荷考慮，為保護消防用電可靠性，消防用電設備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近

45、兩個不同變電所的低壓母線。消防設備配電均采用阻燃型電線、電纜。二、照明1設計依據(jù)本項目照度選用國家民用建筑照明標準為基礎，并參照國外高標準照明設計。2、照明光源根據(jù)國家節(jié)能要求，除特殊裝飾要求外，均選用高效、低耗的高效金屬鹵化物燈和節(jié)能型日光燈為主。3、照明類型照明類型分為普通照明、事故照明、疏散照明、代表性建筑物外裝飾照明、應急誘導照明、道路照明及庭院照明等。4、室內(nèi)外照明各建筑物的照明設計，應滿足使用要求以及多功能照明要求；在有電視轉(zhuǎn)播時，應滿足電視轉(zhuǎn)播的照明技術(shù)要求；同時應做到減少陰影和眩光、節(jié)約能源、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、使用安全、維修方便。照明計算時的維護系數(shù)應取0.55（室外）、0.

46、70（室內(nèi)）。室外照明計算尚應計入30%勺大氣吸收系數(shù)。投光燈應根據(jù)被照面的要求，選用不同光束角配光。燈具防護等級應符合國家有關(guān)規(guī)范要求，室外投光燈防塵防水等級不應小于IP54。投光燈應有水平和垂直方向的調(diào)整刻度。投光燈具應根據(jù)布光和眩光控制的需要分別采用寬光束、中光束、窄光束三種配光。室外投光燈組的風阻面積按各投光燈風阻面積之和計算；投光燈機械和電氣的連接部分應能承受當?shù)刈畲箫L速而無松動。5、照度要求建筑照度標準應符合現(xiàn)行國家標準建筑照明設計標準GB50034-2004的規(guī)定。訓練場地照度標準應符合GB50034的規(guī)定。6、應急照明均需按規(guī)范設臵應急誘導照明。三、防雷與接地各單體建筑防雷設計

47、均按民用建筑電氣設計規(guī)范要求進行設防。原則上宜在屋面設不大于20mX20m網(wǎng)絡避雷帶為主，利用建筑物柱鋼盤做引下線及接地網(wǎng)。四、弱電系統(tǒng)1、通訊系統(tǒng)根據(jù)大樓的建設規(guī)模和預計容納的辦公人員，為滿足通信需要宜設電話交換站，電話交換站應設在物業(yè)管理區(qū)域，其技術(shù)要求應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定；2、廣播系統(tǒng)為滿足應急需要在相關(guān)樓層設計安裝廣播系統(tǒng)，并且應符合規(guī)范要求，并應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。3、電視系統(tǒng)應有完整的有線電視系統(tǒng)(如雙向傳輸、視頻信號納入有線電視等)。4、保安電視監(jiān)控報警系統(tǒng)(1)監(jiān)控報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視報警系統(tǒng)用于對建筑物內(nèi)的主要公共場所和重要部位進行實時監(jiān)視、錄像和報警時的圖像

48、復核。系統(tǒng)的前端設備是各種類型的攝像機（或視頻報警器）及其附屬設備：傳輸方式一般采用同軸電纜或光纜傳輸；系統(tǒng)的終端設備是顯示/記錄/控制設備，一般米用獨立的視頻監(jiān)控中心控制臺或監(jiān)控報警中心控制臺。安全防范用的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)一般應與防盜報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)等聯(lián)動，由SAS中央控制室進行集中管理和監(jiān)控。獨立運行的閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，畫面顯示應能任意編程、自動或手動切換，畫面上應有攝像機的編號、地址、時間、日期等信息顯示，并能將現(xiàn)場畫面自動切換到指定的監(jiān)視器上顯示，對重要監(jiān)視部位應能進行長時間錄像。這種系統(tǒng)應設臵緊急報警裝臵和留有與110接警中心聯(lián)網(wǎng)的通信接口。報警發(fā)生時，系統(tǒng)應能對報警現(xiàn)場進行

49、圖像（和聲音）的復核，這是對安全防范電視監(jiān)視系統(tǒng)的一項基本要求，不管是獨立運行的系統(tǒng)，還是聯(lián)動的系統(tǒng)，或是與其它系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實話集中管理、集中監(jiān)控的系統(tǒng)，都要求做到這一點，才能保證不發(fā)生漏報警和少發(fā)生誤報警。整個區(qū)域的出入口及宏觀環(huán)境也應設立安全監(jiān)視裝臵。故項目擬設多頭單尾型閉路電視保安系統(tǒng)一套，它包括攝像控制、傳輸和顯示等四個部分組成。保安系統(tǒng)的電路結(jié)構(gòu)應當從實際需要出發(fā)，盡可能使系統(tǒng)簡單、可靠。（2）監(jiān)控系統(tǒng)設計注意事項保安電視監(jiān)控系統(tǒng)主要對和重要建筑物的走廊、前廳、主要出入口、電梯出口、疏散樓梯口、重要設備間、計算中心以及一些配臵有較重要設備的房間進行集中監(jiān)視，其機房宜設在一層。攝像機應盡量

50、安裝在不顯眼處，當它受到損壞時，應易于及時發(fā)現(xiàn)，并得到處理。且應根據(jù)場館具體布局、結(jié)構(gòu)和監(jiān)視范圍分別選用固定式和帶云臺旋轉(zhuǎn)式兩種，要吸頂或吊掛安裝。保安電視監(jiān)控機房內(nèi)的設備配臵，包括電腦控制臺、多畫面切換器、監(jiān)視器、穩(wěn)壓器等均應由廠家或代理商配備齊全。報警器應裝設在闖入者不易到達的位臵，通往報警器的線路應采用暗敷方式，連接導線應盡量使用鎧裝電纜或電纜管道。應注意系統(tǒng)的維護檢修問題，盡量采用標準部件。第七節(jié)供熱設計方案一、熱源規(guī)劃項目采用的熱源為熱電廠集中供熱，采暖使用熱媒為95C/70C的熱水。按市政府要求，本項目按集中供熱規(guī)劃采暖系統(tǒng)。熱源來自建設路和站前街的城市熱力管網(wǎng)，以DN200引入項

51、目區(qū)熱交換站，在熱交換站進行汽水熱交換后以95C70C熱水供冬季米暖。用熱指標：公建為：80w/m2合計采暖負荷約為43921.6kw二、熱力管網(wǎng)規(guī)劃1、供熱管網(wǎng)采用枝狀網(wǎng)布臵；2、供回水管線同程同徑敷設；3、管道敷設采用地下直埋形式，并做防腐、保溫處理。第八節(jié)燃氣供應設計方案針對本建設項目功能定位，項目考慮燃氣供應設計，滿足餐飲等商業(yè)需求；同時底層商業(yè)戶考慮為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。一、氣源規(guī)劃項目規(guī)劃利用現(xiàn)有城市管網(wǎng)引用天然氣作為氣源，由某某市燃氣公司通過低壓燃氣管網(wǎng)提供。項目用氣量按照底層商業(yè)的建筑面積進行估算，底層商業(yè)建筑面積按2100平方米考慮，每平方米用氣量考慮0.

52、01m3/d計算，同時使用系數(shù)取0.7,則項目日用氣量為5292m3。二、管網(wǎng)規(guī)劃1、以低壓管道燃氣直供用戶；2、管道一律采用鋼管，埋地鋪設；3、主干管敷設盡量靠近負荷中心，采用枝狀網(wǎng)布臵；4、管道應當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；5、管道應作防腐處理。第九節(jié)管線綜合布臵方案本項目工程管線有給水管、雨水管、污水管、通訊電纜、熱力管、燃氣管等六種，均采用直埋鋪設。在敷設時，各種管線應遵循如下原則：1、由商業(yè)辦公樓向道路中心線有近到遠敷設順序為：電信電纜、熱力管線、燃氣管線、給水管線、污水管線；2、各地下管線的豎向位臵關(guān)系，由地面向下順序為：電信電纜、熱力管線、燃氣管線、

53、給水管線、污水管線；3、所有管線均應力求短捷，盡量和道路平行或垂直敷設，轉(zhuǎn)彎半徑應符合有關(guān)規(guī)定；4、壓力流管讓重力流管，小管徑管道讓大管徑管道，技術(shù)要求的的管線讓技術(shù)要求高的管線；5、管線覆土深度均應大于凍土深度，并滿足各自最小覆土深度要求，與建筑物的水平、垂直間距亦應符合有關(guān)規(guī)定；6、各管線尤其是小口徑給水管、電信電纜應優(yōu)先考慮敷設在綠地和人行道下面。第五章環(huán)境保護與消防第一節(jié)環(huán)境保護一、建設地點與環(huán)境現(xiàn)狀本項目地址周圍以商業(yè)辦公、居住用地為主，無工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，

54、基本上沒有其它污染排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。二、污染源及污染物處理措施1項目建設對環(huán)境影響及治理措施施工階段主要進行建筑物土建施工、道路修建、公共設施建設和裝潢等。施工期的污染源主要有：噪聲污染源分析經(jīng)類比，本項目施工期主要噪聲源及其噪聲級情況見下表。施工期主要噪聲源情況表由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應采取以下治理措施：施工階段主要噪聲源噪聲級dB(A)聲源特征土石方階段推土機87.5聲源無指向性，有一定影響，應控制挖掘機86.5壓路機82.5運輸車輛80-85基礎施工沖擊鉆機83.5聲源無指向性，有一定

55、影響，應控制空壓機98.5結(jié)構(gòu)施工升降機83-89工作時間長，影響較廣泛，必須控制振搗棒96電鋸106裝修階段砂輪機102在考慮室內(nèi)隔聲量的情況下，其影響有所減輕1）降低聲源的噪聲源強選用低噪聲施工設備，盡量將噪聲源強降到最低；固定機械設備可通過排氣管消聲器和隔離發(fā)動機振動部件來降低噪聲；對動力機械設備進行定期的維修維護，避免因部件松動或損壞而增加其噪聲源強；暫不使用的設備及時關(guān)閉；運輸車輛進入施工現(xiàn)場應減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。2）采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對位臵相對固定的機械設備，能入棚盡量入棚，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降

56、噪可能的設備裝臵，應采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達到降噪效果。3）強噪聲源遠離敏感點在施工過程中，強噪聲源應盡量設臵在遠離敏感點（村民住宅和沿街住宅）的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。4）加強管理嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90）的有關(guān)規(guī)定，特別是在晚上22：00時-次日6：00時，禁止使用強噪聲設備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報環(huán)保主管部門，獲得批準后方可施工，并須公告附近居民。5)加強溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應及早同當?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當?shù)鼐用窭斫猓⒃谑┕て谠O立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對投訴意見及時、認真、妥善的處理。水環(huán)境污染

57、源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水。施工廢水主要為施工機械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護、基坑廢水等，主要污染物為SS，濃度一般為20004000mg/l，施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油處理。生活污水排放可利用原有排水設施排放進入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放?；蛟陧椖渴┕I地設臵旱廁，將該部分污水收集后清運，供周邊農(nóng)地施肥；對于不含糞便水的施工生活污水通過隔油池、沉淀池處理后可回用于施工場地降塵或混凝土器械洗滌。空氣環(huán)境污染源分析施工期空氣污染物主要是施工揚塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設、

58、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。固體廢物分析施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大100人/d,人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d人計，本項目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.1t/d，及時清運至某某市開發(fā)區(qū)城市生活垃圾衛(wèi)生填埋場。施工期生活垃圾及時收集到指定的垃圾箱（桶）內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理，清運至某某市垃圾衛(wèi)生填埋場。裝修產(chǎn)生油漆、涂料容器等固體廢物，屬危險廢物，必須由建設方或物管公司，集中收集，交給有危險廢物處理資質(zhì)的單位處臵。（5）生態(tài)影響及水土流失本項目的建設首先是占地對生態(tài)環(huán)境的影響，隨之而來的是施工期所帶來的負面影響較大。施工期平整場地、開挖土石，棄土

59、（石、渣）堆放、機械施工、爆破等將造成植被破壞、增大水土流失等。生態(tài)環(huán)境保護措施如下：1）減少占地和擾動避免高填深埋，做到少取土，少棄土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的減少臨時用地。在項目建設充分利用小區(qū)地塊內(nèi)原有的地形地貌，依山就勢進行規(guī)劃設計，在盡量少破壞原有生態(tài)的基礎上營造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。2）對樹木的保護施工期間建設單位應該對該區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境采取保護措施，對建設區(qū)內(nèi)樹木應給予保護，實在不能保護的需進行移栽。3）對土壤的保護施工期應盡可能通過集中堆存等方式保護開挖產(chǎn)生的表層熟化土壤，杜絕隨意堆棄造成水土流失和資源浪費，做到物盡其用待施工結(jié)束后，將其作為綠化和植被恢復用土，使其得到充

60、分有效的利用。4）水土流失防治措施進一步優(yōu)化主體工程設計，在既保證主體工程順利施工的條件下，同時兼顧水土保持的要求。對住宅區(qū)、公建建筑區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進一步優(yōu)化，減少土石方開挖和廢棄土石渣的堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。規(guī)范施工程序，優(yōu)化施工組織和施工工藝。合理安排施工時序，盡量縮短施工工期，減少疏松地面的裸露時間；盡量避開雨季施工，適時開挖，減輕施工期造成的水土流失。增加土石方移動過程中臨時處理措施，完善邊坡?lián)跬凉こ?、護坡工程。修建臨時性圍墻圭寸閉施工，將水土流失盡量控制在項目區(qū)內(nèi)進行防治。既有利于阻擋水、土外流，防止對四周造成危害，又有利于施工管理。增加臨時排水措施和沉沙池工程。本工程全面擾