連云港市薔薇河都市莊園度假村項(xiàng)目建議書(shū)

1、連云港市薔薇河都市莊園度假村項(xiàng)目建議書(shū)2011年4月10日目 錄前 言【壹】連云港區(qū)域性分析【貳】新浦區(qū)域分析區(qū)位分析關(guān)于薔薇河都市莊園【叁】項(xiàng)目地塊及規(guī)?！舅痢宽?xiàng)目開(kāi)發(fā)思路開(kāi)發(fā)思路功能規(guī)劃產(chǎn)品及建筑風(fēng)格要求配套設(shè)施建議景觀設(shè)計(jì)要求經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念建議【伍】項(xiàng)目SOWT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇危脅【陸】環(huán)保與節(jié)能環(huán)境保護(hù)節(jié)能【柒】項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃思路項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃投資估算營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目【捌】結(jié)論前言目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)浪潮蓬勃洶涌發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，房地業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，支撐著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的半壁江山。由于房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)呈現(xiàn)出利潤(rùn)高、回報(bào)較快等特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)得到了空前的發(fā)展。但隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)虛高、房地

2、產(chǎn)相應(yīng)體制不完善等負(fù)面問(wèn)題相繼浮出水面。在巨大的輿論壓力下，國(guó)家推出了一系列規(guī)范政策。住宅地產(chǎn)的發(fā)展受到一系列宏觀調(diào)控政策的影響，其發(fā)展空間受到一定的制約，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為房地產(chǎn)業(yè)下一輪經(jīng)濟(jì)投資發(fā)展熱點(diǎn)。 隨著連云港經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮的強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，連云港作為十二五國(guó)家戰(zhàn)略層面的沿海開(kāi)發(fā)城市，正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最快最好時(shí)期。 薔薇河夾江地帶對(duì)于連云港濱河新城的意義，可以說(shuō)是連云港濱河新城皇冠上的明珠，良好的自然景觀，優(yōu)美的河畔風(fēng)光，不可復(fù)制的一線水景資源，是連云港市中心少有濱河美地，價(jià)值天成！ 良玉需磨方成器，地塊發(fā)展則為同理。結(jié)合連云港特有的市場(chǎng)基因，本建議書(shū)就新浦地

3、塊綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃進(jìn)行了大膽的構(gòu)思，利用商會(huì)成員公司雄厚的資金實(shí)力和國(guó)際化先進(jìn)理念，整合商會(huì)的社會(huì)資源和客戶資源，打造以休閑、娛樂(lè)、度假為主題核心的頂級(jí)酒店綜合體連云港首個(gè)頂級(jí)都市莊園，專為高品味的成功人士度身定造。項(xiàng)目的推出將會(huì)給連云港的濱河新城的格局帶來(lái)革命性的突破，將極大的提升濱河新城的區(qū)域價(jià)值，推動(dòng)整個(gè)濱河新城的快速發(fā)展！ 夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的距離，是繁雜而曲折的。本建議書(shū)作為濱河新城夾江地塊的一個(gè)初步性構(gòu)思，旨為方向性宏觀策略。深知策略與方向確定后，細(xì)節(jié)量化的微觀策略將隨之而深化，這也是若項(xiàng)目成功邁出實(shí)質(zhì)性的第一步后，下階段的工作重心，我們有理由相信，在良好的市場(chǎng)條件下，經(jīng)過(guò)我們強(qiáng)勢(shì)專業(yè)化的市場(chǎng)

4、運(yùn)作，打造連云港首席頂級(jí)都市莊園將不會(huì)是夢(mèng)想?！疽肌窟B云港區(qū)域性分析 一、連云港作為中國(guó)東部沿海的樞紐城市，其國(guó)際影響力和知名度大大提升，招商引資進(jìn)一步加快，正向國(guó)際化都市快速轉(zhuǎn)型； 二、以連云港為核心城市的東部海濱城市群逐漸形成，成為我國(guó)第四個(gè)最具潛能、最具爆發(fā)力和持續(xù)擴(kuò)張力的沿海開(kāi)放型城市群； 三、連云港不僅享受國(guó)家給予的沿海地區(qū)對(duì)外開(kāi)放優(yōu)惠政策，而且還能享受中央支持連云港國(guó)家大港經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的特殊政策； 四、連云港城市發(fā)展計(jì)劃到2015年，全市城市化水平進(jìn)一步提高，全市城市化水平達(dá)到55%，縣域城市化水平達(dá)到42%，縣域基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)進(jìn)一步發(fā)展，在城市體系中的作用進(jìn)一步

5、增強(qiáng)；四級(jí)城市體系得到進(jìn)一步優(yōu)化和完善，基本形成分工有序、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、布局合理、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市新格局。 綜述：連云港，是亞歐大陸橋起點(diǎn)城市，是淮海經(jīng)濟(jì)圈、蘇北魯南經(jīng)濟(jì)圈的中轉(zhuǎn)站和樞紐城市，它作為江蘇魯政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的連接紐帶，是全區(qū)經(jīng)濟(jì)最具活力及外向程度最高的城市，正在向國(guó)際化大都市轉(zhuǎn)型。在國(guó)家實(shí)施東部沿海開(kāi)發(fā)和建立中國(guó)連云港國(guó)家大港之際，連云港具有承東啟西，連南接北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點(diǎn)，而這一切對(duì)于這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勿庸置疑，有著強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。連云港經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和發(fā)展，勢(shì)必將加快連云港邁向國(guó)際化大都市步伐的進(jìn)程，因此，在未來(lái)的幾年內(nèi)，隨著

6、連云港市投資及金領(lǐng)商務(wù)人士不斷增多，對(duì)于物質(zhì)及精神文明高層次的需求也相應(yīng)增強(qiáng)，連云港需要一個(gè)為該類型人群量身定造的社交休閑娛樂(lè)平臺(tái)，新一代多功能都市休閑莊園呼之欲出?！举E】新浦區(qū)域分析 一、區(qū)位分析如圖： 二、關(guān)于薔薇河都市莊園薔薇河都市莊園選址位于連云港市薔薇河北岸夾江地帶，距連云港市中心3公里，南靠規(guī)劃中的濱江大道，其兩面臨河（薔薇河），就如玉帶環(huán)抱其中。半島形地塊，東西向長(zhǎng)約1公里，南北向?qū)?.7公里，占地約500畝，區(qū)域內(nèi)人口稀少，絕大部分為農(nóng)村住宅戶。西與規(guī)劃建設(shè)的薔薇河濕地公園隔江相望，南與規(guī)劃中高鐵連云港站廣場(chǎng)隔江相望，自然環(huán)境優(yōu)美，環(huán)繞的薔薇河水面開(kāi)闊，水質(zhì)清潔，自然景物保存良

7、好。區(qū)域內(nèi)交通配套： 隨著新浦濱河新城的交通規(guī)劃脈絡(luò)逐漸清晰，2011年的計(jì)劃開(kāi)工的道路建設(shè)，包括主干道郁州大道延伸段至204國(guó)道、沿薔薇河兩岸的濱河景觀大道，未來(lái)交通的改善，將極大的促進(jìn)薔薇河北岸地區(qū)與主城的融合。橋梁設(shè)施： 計(jì)劃建設(shè)的新薔薇河大橋和郁州大橋雙管齊下，兩塹天橋變通途。新薔薇河大橋連接了海連西路與薔薇河北岸，將歷史性的解決薔薇河沿江兩岸交通困難的局面，加強(qiáng)了薔薇河沿江兩岸和新浦主城的融合，從而也改變了薔薇河北岸與新浦城區(qū)長(zhǎng)期遠(yuǎn)距離繞行的尷尬格局。郁州大橋連接新浦城區(qū)與即將開(kāi)發(fā)的濱河新區(qū)，遠(yuǎn)至連接204國(guó)道，輻射力強(qiáng)勁，未來(lái)將承擔(dān)開(kāi)發(fā)濱河新區(qū)的主力作用。市政配套： 薔薇河都市莊園

8、將作為連云港市新浦濱河新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的排頭兵，目前該區(qū)域目前商業(yè)配套缺乏，多個(gè)市政配套還處于計(jì)劃建設(shè)期間。 三、連云港市政府對(duì)濱河新城的規(guī)劃設(shè)想眾所周知，濱河新城區(qū)，就是以薔薇河為軸線，規(guī)劃北起310國(guó)道，西到204國(guó)道，南靠人民路，東至解放東路，總面積約10平方公里的濱河新城，引領(lǐng)全區(qū)走進(jìn)薔薇河新時(shí)代。按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的方針，建設(shè)一座集宜業(yè)、宜居、宜商、宜游、宜文于一體的功能完整的生態(tài)型新城。濱河新城將接受主城區(qū)輻射，進(jìn)一步積聚新城區(qū)人氣、財(cái)氣和商氣，把濱河新城建設(shè)成為主城區(qū)的副中心。此外，在整體推進(jìn)的基礎(chǔ)上，做好連徐高鐵沿線開(kāi)發(fā)，跨進(jìn)高鐵時(shí)代，繪制一幅“

9、火車在綠色長(zhǎng)廊中穿行，居民在生態(tài)新城中徜徉，客商在魅力城區(qū)中流連”的壯美畫(huà)卷。生態(tài)休閑區(qū)，就是充分利用薔薇河、魯蘭河兩河交匯的豐富濕地資源，開(kāi)發(fā)濕地生態(tài)旅游項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)3平方公里的濕地公園，使新浦真正成為生態(tài)旅游的休閑中心。所以薔薇河的兩岸土地潛在的各種經(jīng)濟(jì)、投資價(jià)值將日益突顯。 濱河新區(qū)在連云港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景中成為區(qū)域開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，隨著連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的增加，市中心和原有各熱點(diǎn)區(qū)域的可開(kāi)發(fā)用地日益減少；而另一方面隨著道路交通條件的改善，城市各區(qū)域的差別在逐步縮小，特別是薔薇河都市莊園兩面環(huán)江的得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，以及濱河新城區(qū)域內(nèi)隱藏的大量未曾開(kāi)發(fā)的土地，無(wú)論從現(xiàn)狀還是從未來(lái)發(fā)展趨

10、勢(shì)看，濱河新城即將成為連云港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域熱點(diǎn).【叁】項(xiàng)目地塊及規(guī)模 整個(gè)園區(qū)總規(guī)劃面積約500畝。園區(qū)為平原濕地地形地貌，園區(qū)北面及南面臨江，東面為住宅區(qū)。園區(qū)內(nèi)道路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施未完善?！舅痢宽?xiàng)目開(kāi)發(fā)思路 一、開(kāi)發(fā)思路項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以新浦地塊獨(dú)有的自然生態(tài)、水體環(huán)境為依托，以休閑、娛樂(lè)為主線，形成一個(gè)集自然、國(guó)際、尊貴的連云港首個(gè)頂級(jí)多功能綜合性旅游、休閑度假生態(tài)莊園。二、功能規(guī)劃 1、居住度假功能 四星級(jí)度假酒店 酒店式公寓 酒店式度假別墅 2、娛樂(lè)、餐飲功能 大型夜總會(huì)、酒吧 高級(jí)會(huì)所 露天咖啡館 中西高檔餐飲 紅酒雪茄餐廳 3、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)功能 SPA養(yǎng)生館健身館 泳池 模擬高爾

11、夫訓(xùn)練場(chǎng) 4、休閑商務(wù)功能 現(xiàn)代化辦公商務(wù)網(wǎng)絡(luò)及配套服務(wù) 大型商務(wù)會(huì)客廳，會(huì)議中心 電影沙龍 高檔書(shū)吧 尖端網(wǎng)吧 商務(wù)性鋼琴酒吧 三、產(chǎn)品及建筑風(fēng)格要求 1、景觀規(guī)劃建議 依據(jù)項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，力求在原地形地貌基礎(chǔ)上最大化保留原生態(tài)景觀資源。建議聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際園林公司進(jìn)行景觀規(guī)劃，運(yùn)用國(guó)際化休閑景觀元素，將世界各地的異國(guó)情調(diào)融入于原生山水之中，使之成為獨(dú)特的生態(tài)休閑商務(wù)度假莊園，也將為項(xiàng)目在尋求差異化經(jīng)營(yíng)提供有力的賣點(diǎn)。在建筑規(guī)劃上，也可嫁接后現(xiàn)代唯美主義建筑風(fēng)格，力求建筑與景觀有機(jī)融入，做到相得宜彰。 2、產(chǎn)品特性頂級(jí)性：莊園的規(guī)劃設(shè)計(jì)將運(yùn)用最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念以及頂級(jí)硬件配套設(shè)施。 復(fù)合

12、性：充分利用項(xiàng)目體量，合理擺布動(dòng)線，發(fā)揮各項(xiàng)目業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)作用。 共享性：度假別墅與酒店會(huì)所及配套設(shè)施共享，形成集約化配置效果，節(jié)約成本。 獨(dú)立性：各項(xiàng)目業(yè)態(tài)種類較多的情況下，為弱化各項(xiàng)目業(yè)態(tài)間的相互干擾，各項(xiàng)目區(qū)域要相對(duì)獨(dú)立劃分。 細(xì)節(jié)性：重視各項(xiàng)目業(yè)態(tài)所有細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從人性化的角度出發(fā)，以細(xì)節(jié)取勝。3、建筑風(fēng)格 標(biāo)志性：選擇符合頂級(jí)莊園定位的歐式建筑風(fēng)格，最大限度利用現(xiàn)有生態(tài)、地形優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)會(huì)所展示面、外立面，打造連云港乃至全國(guó)的標(biāo)志性建筑。 科技性：會(huì)所硬件配套設(shè)施利用最先進(jìn)技術(shù)，打造現(xiàn)代化頂級(jí)會(huì)所品牌，同時(shí)在細(xì)節(jié)上提升項(xiàng)目品質(zhì)。4、形象 品牌形象：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資商品牌對(duì)會(huì)所的形象有著重要作用，

13、借力商會(huì)成員公司，良好的品牌效應(yīng)和社會(huì)形象，為項(xiàng)目的成功打造奠定了堅(jiān)實(shí)基石。四、配套設(shè)施建議 貫徹頂級(jí)莊園的高品味和尊貴路線，為連云港市乃至活躍在江蘇商界的頂級(jí)企業(yè)家提供一個(gè)休閑養(yǎng)生、互動(dòng)交流、信息共享的平臺(tái)，并提供高品味的私家休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，為頂尖商務(wù)人士提供全新概念的私家會(huì)所服務(wù)，構(gòu)建會(huì)員與國(guó)際先進(jìn)理念溝通平臺(tái)，拓寬會(huì)員之間生意渠道和信息交往，使會(huì)員企業(yè)真正做到站在世界經(jīng)濟(jì)的高度上，同時(shí)也為加盟會(huì)所的連云港行業(yè)精英、外國(guó)使館人士、政府官員提供休閑商務(wù)活動(dòng)、信息交流以及日?；顒?dòng)的場(chǎng)所。提供齊全、完善的休閑商務(wù)設(shè)施和一流的服務(wù)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)真正養(yǎng)生、人脈、商圈的共贏局面。打造度假、休閑娛樂(lè)、商務(wù)交流

14、的頂級(jí)莊園品牌，莊園主要設(shè)施包括：1、異國(guó)情調(diào)的度假酒店別墅2、高級(jí)夜總會(huì)、特色酒吧等3、中西餐廳、咖啡館、休閑茶莊、鋼琴吧、書(shū)吧、網(wǎng)吧4、健身中心、養(yǎng)生館5、高擋次會(huì)客廳、電影文化沙龍、信息交流中心6、商務(wù)功能以下項(xiàng)目可供參考綜合多功能廳：可以容納約500人的綜合會(huì)議、聚會(huì)、培訓(xùn)場(chǎng)所董事會(huì)議室：裝修高檔，格調(diào)高雅的董事會(huì)議室，配套液晶電視或投影屏幕，主要服務(wù)于會(huì)員企業(yè)的股東、董事商議重大決策的會(huì)議使用。CEO會(huì)議室：裝修時(shí)尚簡(jiǎn)潔的會(huì)員企業(yè)小型管理層會(huì)議室，滿足會(huì)員企業(yè)會(huì)務(wù)功能要求，面積約200平米。大班室：董事企業(yè)接待政府機(jī)關(guān)官員、國(guó)際組織的接待室，設(shè)置一組小型的高檔座椅、沙發(fā)，面積約100

15、平米。遠(yuǎn)程電視電話會(huì)議室：用于會(huì)員企業(yè)接駁國(guó)外、外省總部舉行實(shí)時(shí)電視電話會(huì)議以及遠(yuǎn)程教學(xué)所需，主要體現(xiàn)在接駁設(shè)備的配套方面，面積約200平米。五、景觀設(shè)計(jì)要求 綠化設(shè)計(jì)對(duì)樹(shù)種選擇要遵循“因地制宜、適地適樹(shù)”的原則，此外，還考慮以下幾點(diǎn)： 1、綠化配置以植物群落為主，兼顧草坪。 2、綠化布局的集中與分散，除集中的綠地外，在綠化設(shè)計(jì)中還考慮結(jié)合坡地地形設(shè)計(jì)一些分散的團(tuán)塊綠地，形成一些相對(duì)安靜的空間，利于會(huì)所的會(huì)員休閑和自然放松。 3、綠化設(shè)計(jì)的實(shí)用和藝術(shù)性。在會(huì)所的設(shè)計(jì)和建設(shè)中，注重實(shí)用功效和美學(xué)藝術(shù)，體現(xiàn)會(huì)所是以自然為主軸，體現(xiàn)人的情感與文化品味取向的生態(tài)化休閑度假環(huán)境。因而在其景觀效果表達(dá)上要

16、結(jié)合人文內(nèi)涵，創(chuàng)造出充滿情趣的生活空間。 4、景觀設(shè)計(jì)在自然環(huán)境中是必不可少的，而它的優(yōu)劣又起著至關(guān)重要的作用。設(shè)計(jì)上遵循崇尚自然，以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)“人生存于自然，創(chuàng)新于自然”營(yíng)造出一種人與自然、生態(tài)相和諧的清新環(huán)境。環(huán)境保護(hù)和景觀意識(shí)應(yīng)融入設(shè)計(jì)，讓人感受到建筑是有氣質(zhì)的，環(huán)境是有感情的，并且通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋厮Y源等生態(tài)環(huán)境悉心呵護(hù)的同時(shí)，又對(duì)周圍的人文景觀加以修復(fù)。以人為本，營(yíng)造文化環(huán)境，體現(xiàn)地方文脈是景區(qū)規(guī)劃的又一主題。設(shè)計(jì)方案充分考慮場(chǎng)區(qū)內(nèi)起伏地形和人文脈絡(luò)。主要包括： A、把握尺度 適宜的尺度和諧的比例可以帶來(lái)美感，而尺寸與比例有關(guān)，大的尺寸有高大的雄偉的感覺(jué)，小的尺度則給人精巧、

17、親切的感受。設(shè)計(jì)中，既要有平衡，又要有對(duì)比；既能體現(xiàn)主導(dǎo)，又有可相互交織穿插的構(gòu)圖要素；并且還要有一定的韻律及深度。 B、設(shè)計(jì)原則 設(shè)計(jì)本著“尊重自然、研究自然、摹仿自然”的原則，對(duì)自然作必要的選擇和加工。包括：尊重原始地形，利用坡地，或創(chuàng)造性選擇高低起伏的地貌作為聯(lián)系；利用視覺(jué)的通透及綠化進(jìn)行連接；在景觀道路設(shè)計(jì)方面考慮人們?cè)诘缆分行凶?，能感受到環(huán)境氣氛的感染，通過(guò)道路表達(dá)出景觀的主題；講究鋪地材料，使人在活動(dòng)中獲得行為和心理方面的綜合感受，起導(dǎo)向、連接的作用。 C、合理布置建筑小品、雕塑，加強(qiáng)燈飾景觀效果 園林造景的立意要與會(huì)所的整體風(fēng)格相吻合。處理好整體與局部、一般與重點(diǎn)的關(guān)系，依據(jù)會(huì)所

18、的整體形象，按住區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的地勢(shì)地貌，考慮視角的觀賞效果。合理的布置山體、水體、綠地、小品、雕塑，這是保證會(huì)所環(huán)境設(shè)計(jì)最終效果的核心。現(xiàn)代化環(huán)境設(shè)計(jì)中，燈具及燈光顏色的選擇也十分重要，因此在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)會(huì)所小區(qū)路燈、庭院燈、投光燈、裝飾燈等燈具有形式、顏色的選擇上，應(yīng)在突出環(huán)境設(shè)計(jì)主題的同時(shí)，起到彌補(bǔ)夜晚會(huì)所環(huán)境色調(diào)不足的作用。六、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念建議 一流的國(guó)際性莊園其提供的服務(wù)水準(zhǔn)，勿庸置疑也將會(huì)匹配高端的服務(wù)配套，頂級(jí)會(huì)所的尊貴體貼的服務(wù)，良好的服務(wù)配套是頂級(jí)會(huì)所必不可少的軟件支撐，服務(wù)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中起到很重要的作用。因此，創(chuàng)辦會(huì)員俱樂(lè)部勢(shì)在必行，一來(lái)為會(huì)員提供周到的個(gè)性化服務(wù)平臺(tái)，更

19、是會(huì)員間溝通感情和信息交流的紐帶和橋梁。通過(guò)這一平臺(tái)，為客戶量身度做多種一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)理念。引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理公司，將國(guó)際化先進(jìn)的管理服務(wù)理念貫穿項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成集會(huì)所酒店、休閑度假、健身、養(yǎng)生、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、美食等于一體的一條龍、全方位、多功能的服務(wù)體系，以高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)管理軟件，全面提升項(xiàng)目國(guó)際化品質(zhì)，讓莊園“頂級(jí)”二字名副其實(shí)。【伍】項(xiàng)目SOWT分析一、優(yōu)勢(shì) 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，高擋次的城市區(qū)域規(guī)劃；地塊緊靠市區(qū)，交通便利，道路開(kāi)闊；周邊景觀資源豐富，私密性強(qiáng)，半島資源不可再生，稀有地段的唯一性；具有良好的建設(shè)基礎(chǔ)條件，道路及水電等施工條件良好；項(xiàng)目自然環(huán)境

20、較好，樹(shù)林、坡地保存良好；項(xiàng)目為初建設(shè)，可塑性較強(qiáng)，引進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)，超越本地旅游項(xiàng)目容易。二、劣勢(shì) 用地屬性為農(nóng)業(yè)用地，需協(xié)調(diào)做土地性質(zhì)變更； 項(xiàng)目景觀資源需新建。三、機(jī)遇 住宅地產(chǎn)處于宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)型時(shí)期，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇； 連云港經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求將會(huì)有效的拉動(dòng)項(xiàng)目客源； 連云港的快速發(fā)展造就了一批有很強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒(méi)有一個(gè)高檔次的頂級(jí)莊園滿足這一消費(fèi)群體需求； 連云港政府近年來(lái)對(duì)旅游項(xiàng)目支持力度加大。四、危脅 連云港周邊度假類旅游項(xiàng)目瓜分目前的市場(chǎng)份額； 地塊在建設(shè)立項(xiàng)將農(nóng)業(yè)用地變更為旅游商業(yè)項(xiàng)目用地有一定難度?！娟憽凯h(huán)保與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)：

21、需嚴(yán)格實(shí)施薔薇河水源政策(一)可能影響環(huán)境的因素1、廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。2、固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。3、噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動(dòng)力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。(二)環(huán)境保護(hù)防治措施1、廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。2、噪聲污染影響防治：動(dòng)力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊。動(dòng)力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。3、固體廢棄物防治：本項(xiàng)目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)，并注意清運(yùn)時(shí)密閉。4、施工噪聲防治提請(qǐng)建

22、設(shè)單位和施工單位按連云港市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。二、節(jié)能建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計(jì)滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。【柒】項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃思路一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目由于體量較大，如一次性投資，資金投入和建設(shè)規(guī)模都較大，適宜采用分期分階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，建成一部分，經(jīng)營(yíng)一部分，收益一部分。考慮用3年的時(shí)間，完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工程，計(jì)劃總投資3億元。 第一期200畝的開(kāi)發(fā)建設(shè)，擬先從五星級(jí)生態(tài)度假酒店的建設(shè)開(kāi)始，引進(jìn)國(guó)際水準(zhǔn)的超前設(shè)計(jì)理念和高品味的建筑裝修風(fēng)