江西贛州星洲白鷺源地產(chǎn)項目市場定位綜合報告

1、“星洲上白鷺源市場定位綜合報告目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一篇： “星洲 ?白鷺源”市場研究報告- 3 - HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 宏觀環(huán)境分析 - 3-一、全國宏觀環(huán)境概述 - 3 -二、贛州市宏觀環(huán)境概述 - 3 - HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 產(chǎn)品研發(fā)的基本情況 - 5-一、產(chǎn)品研發(fā)的形式以及自我創(chuàng)新的能力 - 5 -二、類別墅產(chǎn)品戶型分析 - 5 - HYPERLINK

2、l bookmark8 o Current Document 第三章 類別墅及別墅市場產(chǎn)品研究16一、供應(yīng)量 16二、市場去化情況分析 16三、價格分析 18四、客戶分析 20 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章 營銷推廣情況分析24 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章 銷售管理分析25一、銷售組織基本現(xiàn)狀分析 25二、銷售基本理念分析 25 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第二篇： “星洲?白鷺源”市場綜合定位報告27 HYPER

3、LINK l bookmark16 o Current Document 第一章 項目開發(fā)總方向 27一、總目標(biāo) 27二、總目標(biāo)闡釋 27三、啟動初期時間結(jié)點控制（ 2007 年-2008 年） 28四、效益評估 28 HYPERLINK l bookmark25 o Current Document 第三章 產(chǎn)品定位 29一、產(chǎn)品定位的前提： 29二、相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 29三 、物業(yè)產(chǎn)品比例： 29四、產(chǎn)品指標(biāo)細(xì)分： 29五 、戶型風(fēng)格30六、產(chǎn)品區(qū)位布置與劃分 30 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document 第四章配套定位 31 HYPERLIN

4、K l bookmark29 o Current Document 第五章客戶定位 32 HYPERLINK l bookmark33 o Current Document 第七章 價格初步定位及經(jīng)濟(jì)測算34一、定價參照對象 34二、 2008 年項目產(chǎn)品銷售價格參考： 34三、價格修正因素： 34四、價格修正分值劃分： 34五、項目產(chǎn)品基本價格： 35六、項目投資經(jīng)濟(jì)測算： 36 HYPERLINK l bookmark35 o Current Document 第八章項目推廣定位37一、項目推廣目標(biāo) 37二、目標(biāo)闡述： 37三、推廣方向： 37四、營銷推廣方式及通路： 38第一篇： “星洲

5、?白鷺源”市場研究報告第一章 宏觀環(huán)境分析一、全國宏觀環(huán)境概述1 、寵觀政策基本導(dǎo)向及影響別墅用地一直是處于政府的限制中，在 2006 年“國六條”及其細(xì)則出臺后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布的禁止用地項目目錄（ 2006 年本）中，把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列為其一， 表明國家對用于開發(fā)別墅的土地作了嚴(yán)格的控制。 因而， 至少在未來的幾年內(nèi)，別墅項目用地將繼續(xù)停批。 由此產(chǎn)生的結(jié)果是，別墅的市場放量將越來越少。但由于人民的收入提高，新貴階層不斷增加，對別墅的需求量會越來越大，短期內(nèi)會抬高別墅的購買成本。2、宏觀樓市基本情況近幾年， 國民收入的提高， 特別是高消費群體的迅猛崛起， 他們

6、對生活深層次的追求大大推動了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。 因而中國別墅市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長， 產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。 2006 年，國家繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，并出臺措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。因而2006 年中國別墅市場沒有特別大的放量，有不少項目都是后期的推二、贛州市宏觀環(huán)境概述1、 3 年來贛州房地產(chǎn)市場的整體狀況20042006年間，贛州房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展。贛州中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主區(qū)位由河套老城區(qū)章江濱江帶轉(zhuǎn)向章江新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成兩邊花盛之勢。交易量和開發(fā)量逐年增加，價格不斷上漲。2005 年中心城區(qū)商品房銷售面積35.93 萬平方米，其中住宅銷售

7、面積32.1 萬平方米，占89.3 ； 2005 年中心城區(qū)商品住宅均價為 1781 元/平方米，多層住宅最高價已達(dá)2600 元/ 平方米，小高層住宅最高價達(dá)3100 元/ 平方米（數(shù)據(jù)來源于贛州市房地產(chǎn)管理局所著的 2005 年贛州市房地產(chǎn)形勢分析報告）。 2006 年我市存量房交易均價比 2005 年仍然有所上漲。 2006 年來 贛州市中心城區(qū)存量房交易 4148 宗， 交易面積 43.47 萬平方米， 與上年相比下降了 15.54%； 2006 年我市存量房住宅平均價格比 2005 年上漲了 35.98 元/ 平方米，漲幅為5.6% （數(shù)據(jù)來源于中國贛州網(wǎng)） 。2006年贛州市中心城區(qū)

8、全年批準(zhǔn)預(yù)售的商品房住宅面積為718267.3 m2 （共5164套），與2005年相比增加了 245732.3 m2,增加了 52%（數(shù)據(jù)來源于贛州房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站）。截止到2月6日，2007年新批準(zhǔn)預(yù)售的商品房住宅面積為145046.34 m2,共839套。因此，隨著新報批項目的增加， 2007 年贛州房地產(chǎn)市場上的存量將進(jìn)一步加大。另外，于2007 年 1 月 11 日經(jīng)市政府批準(zhǔn)的贛州市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006-2010 ） 中提出， 2007 年新增住房總建筑面積110 萬平方米， 新建經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積23 萬平方米， 此規(guī)劃的實施， 也會對市場形成一定的沖擊。產(chǎn)品類型逐

9、漸豐富，樓盤綜合品質(zhì)上升。目前，贛州住宅市場上，不再只是普通二房、三房的單一住宅類型，單間公寓、小戶型、復(fù)式、 高檔別墅等相繼出現(xiàn)且所占市場比例也在逐年增加， 呈現(xiàn)出產(chǎn)品類型由大眾類型向高端類 型發(fā)展的趨勢。由于近幾年來市場的發(fā)展和外來住房理念的充入， 客戶對住房的要求， 無論是建筑質(zhì)量、 小 區(qū)的配套還是小區(qū)的環(huán)境及其后期的管理， 均達(dá)到了較高的層次。 因此， 目前在開發(fā)樓盤綜合品質(zhì)相對以前都有了很大的提高，小區(qū)的功能也日趨完善。品牌價值及創(chuàng)新有所建樹，但層次仍低。2004 年至今所開發(fā)的樓盤中，大部分都設(shè)置了會所，并以此為基礎(chǔ)開展業(yè)主聯(lián)宜活動。如較早的德威地產(chǎn)成立的“德客會” ，屬其開發(fā)的

10、蔚藍(lán)半島已經(jīng)舉行了兩屆業(yè)主運動會，并且反響較好。 這些能夠說明贛州的開發(fā)商認(rèn)識到了項目品牌的傳播及創(chuàng)新的重要性， 但是延續(xù)性較為欠缺。 而且， 在項目的推廣過程中很少把項目品牌和企業(yè)品牌相結(jié)合， 沒有形成較好的企業(yè)文化傳播。2 、贛 州 市 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 分 析經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 582 億元，按可比價格計算，比上年增長12.8 。其中，一產(chǎn)增加值135億元 , 增長 3.3 ；二產(chǎn)增加值226 億元，增長 17.5 ；三產(chǎn)增加值221 億元 , 增長 14.8 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的 25.8:36.4:37.8 調(diào)整為 23.2:38.8:38.0。

11、 預(yù)計全年一產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為 6.7 ，拉動經(jīng)濟(jì)增長 0.8 個百分點；二產(chǎn)貢獻(xiàn)率為49.6 ，拉動經(jīng)濟(jì)增長6.4 個百分點；三產(chǎn)貢獻(xiàn)率為43.7 ，拉動經(jīng)濟(jì)增長 5.6 個百分點。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長，重點產(chǎn)業(yè)及園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。全市實現(xiàn)全口徑工業(yè)增加值 175 億元，比上年增長18.6 。其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 110億元，增長20%。工業(yè)占GDPW比重達(dá)30%,比上年提高 2.9個百分點。重點產(chǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值90 億元， 占規(guī)模以上工業(yè)的 81.8 。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張迅速， 16 個工業(yè)園可實現(xiàn)銷售收入 280 億元，比上年增長54.1 ，成為我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要增長

12、極。固定資產(chǎn)投資適度增長，重點工程取得進(jìn)展。2006 年我市在全面落實中央宏觀調(diào)控政策的同時，著力調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，確保投資適度增長。完成全社會固定資產(chǎn)投資223 億元，比上年增長20，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資181 億元，增長 21.6 。投資重點主要用于改善基礎(chǔ)設(shè)施、增強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)和發(fā)展后勁等，預(yù)計交通行業(yè)完成投資 21 億元，增長 90 ，水利、環(huán)境和公共設(shè)施完成投資23 億元，增長30，公共管理及社會組織完成投資8 億元，增長20，制造業(yè)完成投資55 億元，增長17，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 30 億元，增長25 。人口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大至 2010 年 ， 贛 州 市 規(guī) 劃 人 口 規(guī) 模 達(dá) 7

13、0 萬 ， 現(xiàn) 階 段 章 貢 區(qū) 僅 47 萬 ， 按 人 均 16 平米居住面積計算，將為贛州市帶來較大剛性需求。綜上所述，贛州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的增長，加之贛州對周邊縣市較強(qiáng)的 輻射能力，都將對贛州市的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到較大的推動作用。3、贛州市城市發(fā)展規(guī)劃及重心按照城市總體概念發(fā)展規(guī)劃和中心城區(qū)總體規(guī)劃 （綱要） 的定位， 贛州中心城區(qū)城市職能是：. 國家歷史文化名城。. 國家級有色金屬產(chǎn)業(yè)基地。. 江西南部重要的交通樞紐。. 江西南部對接長珠閩的門戶型城市。. 江西省重要的旅游城市。. 贛南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心。規(guī)劃確定 2010 年贛州中心城區(qū)城市人口控制在 70 萬人以

14、內(nèi)， 2020 年贛州中心城區(qū)城市人口約為 100 萬人，城鎮(zhèn)化率約在85 左右。未來贛州城市空間發(fā)展方向?qū)⒁韵蚰舷蛭靼l(fā)展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控”之勢。、河套老城區(qū)。定位為以傳統(tǒng)商業(yè)、居住和文化教育、旅游博覽為核心功能的古城風(fēng)貌特色功能區(qū)， 是贛州市中心城區(qū)的重要組成部分。 通過引導(dǎo)人口與產(chǎn)業(yè)的向外流散， 降低河套老城區(qū)的人口密度，使區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模減少5.97萬人，控制在20萬人以內(nèi)。降低開發(fā)強(qiáng)度，強(qiáng)化老城區(qū)文化教育、旅游服務(wù)和傳統(tǒng)商業(yè)、居住功能，增加傳統(tǒng)商業(yè)、旅游博覽和文化教育等服務(wù) 業(yè)用地，維護(hù)古城整體空間格局， 劃定歷史保護(hù)街區(qū)，開辟連續(xù)的傳統(tǒng)生活、 旅游步行交通系統(tǒng)。(2)

15、、西城區(qū)。定位為江西省京九經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的重要組成部分，贛州中心城的新城區(qū)，贛州市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長極，園林化的城市新區(qū)。實現(xiàn)城市開發(fā)與環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展的有機(jī)融合，擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市綜合實力。西城區(qū)面積達(dá)到37.56平方公里，居彳人口容量 28萬人,人均公共綠地達(dá)到 9平方米。以“組團(tuán)”布局手法，形成十大功能區(qū)，即一個物流商貿(mào)倉儲功能區(qū)、一個行政辦公功能區(qū)、 一個文化教育功能區(qū)、 三個工業(yè)生產(chǎn)功能區(qū)、 四個生活居住功能區(qū)。(3)、站北區(qū)。定位以城市客運交通換乘中心為主，兼有商務(wù)、居住、教育為一體的城市精品社區(qū)。注重站北區(qū)交通換乘中心的城市功能和門戶形象。合理確定開發(fā)強(qiáng)度，加強(qiáng)規(guī)劃可操作性和對開

16、發(fā)過程、方式的適應(yīng)性。人口規(guī)模達(dá)到常住人口2.4萬人。(4)、章江新區(qū)。規(guī)劃為集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能綜合區(qū)，是贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域和老城區(qū)居住、行政、商業(yè)商務(wù)的主要疏解區(qū)域。人口規(guī)模達(dá)到24萬人。第二章 產(chǎn)品研發(fā)的基本情況一、產(chǎn)品研發(fā)的形式以及自我創(chuàng)新的能力目前大多數(shù)開發(fā)商邀請專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司參與項目的產(chǎn)品研發(fā)，公司內(nèi)部少有成立專業(yè) 的產(chǎn)品研發(fā)部門，普遍采用的形式為開發(fā)商成立一個技術(shù)部門，與專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司共同研發(fā)產(chǎn)品，例如濱江愛丁堡以及時間公園等樓盤均采用此種形式。在產(chǎn)品的自我創(chuàng)新方面，應(yīng)該說目前贛州還是比較薄弱的，主要借助于外界專業(yè)的產(chǎn)品研 發(fā)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)。二、類別墅產(chǎn)品

17、戶型分析1、戶型面積分析A、復(fù)式產(chǎn)品：(注：數(shù)據(jù)源主要來自于濱江愛丁堡、藍(lán)河灣、黃金時代、蔚藍(lán)半島、水岸新天、金樽花園、章江豪園)復(fù)式住宅面積配比分析14%20% 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300-320 320-350 350以上從上圖可以看出，240-260平米為最主力面積段，占到總推量的27% 200-220平米為次主力面積段，占到總推量的20% 而180-200平米、220-240平米以及260-280平米這三個面積區(qū)間則所占比重較為平均，均在10%-15%A內(nèi)，280平米及以上面積區(qū)間則所占比例很小，均在 7%以內(nèi)

18、。B、疊拼產(chǎn)品樓盤名稱面積段（平方米）主力面積段（平方米）水岸新天300-400300-330濱江愛丁堡蘭亭半島300290-310300左右300左右時間公園200-250220疊拼產(chǎn)品在贛州市場供應(yīng)量很小，主流面積段約在300平方米左右，而時間公園的疊加產(chǎn)品面積設(shè)計較小，主力面積段約為 220平方米左右，以五房為主，這樣設(shè)計對其擴(kuò)大客戶面，拉開 產(chǎn)品層次，避免內(nèi)部競爭起到一定促進(jìn)作用。C、聯(lián)排產(chǎn)品（注：數(shù)據(jù)源來自時間公園、蘭亭半島）聯(lián)排產(chǎn)品面積配比分析|17%14%19%26% 250-270 270-290 290-310310-330 330-360從上圖來看，270-310平米為聯(lián)排

19、產(chǎn)品最主力面積段，占到總推量的50%而250-270平米、310-330平米以及330-360平米這三個面積段則所占比例較為平均，為次主力面積段。D、獨棟產(chǎn)品獨棟房源面積配比分析 270-290 290-310310-330330-360 360以上獨棟產(chǎn)品在面積設(shè)計上跨度很大，從上圖來看，主力面積段主要在 310-360平方米之間，兩面積段占到總推量的 67%而360平米以上的面積區(qū)間所占比例也不小，占到了總推量的18%為次主力面積段，310平米及以下面積區(qū)間所占比例則較小，均在10%A下。2、戶型的功能要求A、復(fù)式產(chǎn)品復(fù)式產(chǎn)品主力戶型以四房和五房為主，目前許多樓盤對復(fù)式產(chǎn)品進(jìn)行了創(chuàng)新，例如

20、比照別墅將客廳挑空，贈送大面積私家露臺，主臥設(shè)置轉(zhuǎn)角飄窗等，具體功能分區(qū)見下表（以250平方米左右的主力復(fù)式產(chǎn)品為例）分層功能空間面積（平方米）尺寸（平方米）一層客廳30-454.5*6以上餐廳9-123.3*2.8 以上主臥室（包括衛(wèi)生間）23-30 （衛(wèi)生間為 4-5 ）3.9*6以上衣帽間（可選）2-4規(guī)格不一次臥室8-10規(guī)格不一，但有的戶型進(jìn) 深僅用2.6-2.8之間。工人房4-62.2*2以上公共衛(wèi)生間5-71.8*3以上廚房6-82.1*2.8 以上入戶花園（可選）15-18規(guī)格不一陽臺（可選）9-15規(guī)格不一露臺（可選）5-40規(guī)格不一二層主臥室（包括衛(wèi)生間）23-30 （衛(wèi)生

21、間 4-5）3.9*6以上次臥室8-10規(guī)格不一書房6-93*2.5以上公共衛(wèi)生間5-71.8*3以上活動室（可選）27-324.5*6以上陽臺（可選）9-15規(guī)格不一露臺（可選）5-40規(guī)格不一綜合而言，復(fù)式產(chǎn)品最為注重客廳和主臥室的寬敞以及舒適性，而比較看輕廚房和衛(wèi)生間 以及次臥室的大小，但近階段，高級的復(fù)式產(chǎn)品開始越來越注重娛樂性和休閑性，例如黃金時 代就在二層設(shè)計了大面積的活動室，而即將面市的帝怡江景則設(shè)計了大面積的露臺以及后花園。B、疊拼以及聯(lián)排產(chǎn)品疊拼以及聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品功能分區(qū)不盡相同，以下將以比較典型的類別墅產(chǎn)品作為功能分區(qū)的示例：（以300平方米左右的戶型為例）分層功能空間面

22、積（平方米）尺寸（平方米）負(fù)一層（某些產(chǎn)品無負(fù)一層）停車庫（可選）19-473.6*5.4 以上活動室（可選）30-60規(guī)格不一儲存室（可選）6-102*3以上一層停車庫（可選）19-473.6*5.4 以上門廳2-31.2*2以上客廳25-505.4*6以上廚房7.5-92.4*3以上臥室（包括衛(wèi)生間，可16-213.3*6以上選）餐廳12-193.3*3.6 以上公共衛(wèi)生間4.5-71.8*2.5 以上工人房（可選）4-62*2.2以上二層主臥室（不包括衛(wèi)生間）21-333.9*5.4 以上主臥衛(wèi)生間5-72.7*1.8 以上主臥衣帽間2-4規(guī)格不一公共衛(wèi)生間5-82.7*1.8 以上次臥

23、室11-183.1*3.6 以上陽臺（可選）7-15規(guī)格不一三層主臥室（不包括衛(wèi)生間）21-333.9*5.4 以上主臥衛(wèi)生間5-72.7*1.8 以上主臥衣帽間2-4規(guī)格不一次臥室11-183.1*3.6 以上書房（可選）11-153.1*3.6 以上露臺（可選）7-40規(guī)格不一從上表來看，疊拼以及聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品較復(fù)式產(chǎn)品更加注重各功能分區(qū)的舒適性，對廚房以及次臥室的面積都有所加大，但目前這類產(chǎn)品在娛樂性的延展上還存在明顯不足，較多產(chǎn) 品均無活動室設(shè)計以及無露臺或露臺面積過小等缺陷，而即將面市的帝怡江景則在這方面進(jìn)行 不小的超越，不僅戶型方正，且大部分戶型都贈送大面積入戶花園以及露臺，少量

24、戶型甚至帶 有私家小型泳池。C、獨立別墅獨立別墅在尺寸上的跨度很大，以下將主要以350平方米左右的戶型為例:分層功能空間面積（平方米）尺寸（平方米）負(fù)一層（某些產(chǎn)品 無負(fù)一層）停車庫（可選）19-473.6*5.4 以上活動室（可選）30-60規(guī)格不一儲存室（可選）6-102*3以上一層停車庫（可選）19-473.6*5.4 以上儲存室（可選）2-62*3以上門廳（可選）6-203*2以上入戶花園（可選）10-30規(guī)格不一客廳32-505.4*6以上廚房9-133*3以上臥室（包括衛(wèi)生間，可選）16-213.3*6以上餐廳12-193.3*3.6 以上公共衛(wèi)生間6-92.7*2.5 以上工人房

25、（可選）6-113*3以上二層起居室（可選）12-154.5*2.7 以上主臥室（/、帶衛(wèi)生間）24-335.4*4.5 以上主臥衛(wèi)生間8-103.9*2.1 以上主臥衣帽間2-4規(guī)格不一書房（可選）15-184.5*3.6 以上次臥室（帶衛(wèi)生間）25-283.9*6以上公共衛(wèi)生間8-103.9*2.1 以上陽臺（可選）9-20規(guī)格不一露臺（可選）10-40規(guī)格不一三層主臥室（不帶衛(wèi)生間）24-335.4*5.4 以上主臥衛(wèi)生間8-103.9*2.1 以上主臥衣帽間2-4規(guī)格不一次臥室15-283.6*4以上儲存室（可選）6-153.1*3以上書房（可選）11-153.1*3.6 以上露臺（可

26、選）7-40規(guī)格不一從上表來看，獨立別墅均較為注意主客和動靜的分區(qū)，也更加全面的均衡了各功能分區(qū)的尺寸，特別是衛(wèi)生間的尺寸也得到了適當(dāng)放大，但是在功能區(qū)的安排上仍然顯得比較傳統(tǒng)化，沒有新元素的注入，例如像外地某些別墅采取在半地下室設(shè)置宴會廳或者游泳池等。3、戶型的外立面目前的類別墅以及別墅產(chǎn)品更多的趨向于歐陸風(fēng)格的設(shè)計，注入了八角景觀窗、 方正立柱等歐陸風(fēng)格的元素。墻體外立面則較多的采用暖色調(diào)，以白色、淺黃色以及土黃色為主，屋頂設(shè)計 則主要以坡屋頂為主，在色調(diào)上較多采用諸褐色以及青色。而在細(xì)部用材上，墻體外立面開始大量的使用天然砂巖墻以及環(huán)保建材，產(chǎn)品品質(zhì)得到較大提升。4、戶型的發(fā)展趨勢從戶型

27、的外立面來看，目前歐陸風(fēng)格的產(chǎn)品仍為市場主流，但是現(xiàn)代簡約風(fēng)格產(chǎn)品也開始逐步嶄露頭角。（例如帝怡江景的產(chǎn)品就以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主）從戶型的功能性來看，類別墅以及別墅產(chǎn)品開始逐漸從實用性以及舒適性向娛樂性過渡，產(chǎn)品兼顧的功能將越來越多樣化。5、小區(qū)的環(huán)境以及功能目前各樓盤在小區(qū)環(huán)境以及功能的打造上都比較注重，較前兩年已經(jīng)有了不小的飛躍， 以下為部分樓盤小區(qū)景觀以及功能分析圖：表：小區(qū)環(huán)境分析圖內(nèi)容蔚藍(lán)半島水岸新天黃金時代時間公園濱江愛丁堡一 景觀規(guī)劃與設(shè)計異域風(fēng)情無明顯風(fēng)情異域風(fēng)情無明顯風(fēng)情異域風(fēng)情無明顯風(fēng)情異域風(fēng)情無明顯風(fēng)情異域風(fēng)情無明顯風(fēng)情中心景觀A有無有無有無有無有無組團(tuán)景觀有無有A無有無有

28、無有無水系上有淺水系無深水景上有淺水系無深水景有淺水系無深水景有淺水系無深水景有淺水系無深水景道路與環(huán)境篆合緊密平直、水硬與環(huán)境站合緊密平直、住硬與環(huán)境縉合緊密平直、住硬與環(huán)M合緊密平直、占硬八與環(huán)境結(jié)合緊密 平直、維硬小品豐富有趣單調(diào)呆板豐富有趣單調(diào)呆板豐富有趣單調(diào)呆板豐富有趣單調(diào)呆板豐富有趣單調(diào)呆板軟硬 景比例硬景比例過大適度軟景比例過大A硬景比例過大 適度軟景比例過大 硬景比例過大適度軟景比例過大A硬景比例過大 適度軟景比例過大A硬景比例過大適役軟景比例過大場地營造利用場地利用自然 場地利用生硬場地利用自然 場地利用生硬場地利用自然 場地利用生硬場地利用自然 場地利用生硬場地利用自然場地

29、利用生硬細(xì)部設(shè)計有重點有層次感尢重點層次感小強(qiáng)有重點有層次感尢重點層次感小強(qiáng)A有重點有層次感尢重點層次感小強(qiáng)有重點有層次感尢重點層次感小強(qiáng)有重點有層次感尢重點層次感小強(qiáng)與建筑 匹配度與建筑拄調(diào)與建筑既節(jié)與建筑麴調(diào)與建筑里節(jié)與建筑如調(diào)與建筑黛節(jié)與建筑曲調(diào)與建筑脫節(jié)與建例、調(diào)與建筑驚節(jié)AAAAA巧內(nèi)容蔚藍(lán)半島水岸新天黃金時代時間公園濱江愛丁堡有有有有有T)無無無無無有有有有有小他人無無A無無A無學(xué)校有有有有有無A無無無A無八有有有有八有項 目幼兒四無無無無無法知犯旃A集中布置集中布置集中布置集中布置集中布置配乃iW/J以川EA分散布置A分散布置分散布置分散布置分散布置套有集中商業(yè)有集中商業(yè)有集中商

30、業(yè)有集中商業(yè)有集中商業(yè)冏叱無臨街商鋪A無臨街商鋪無臨街商鋪無臨街商鋪 無臨街商鋪物、設(shè)管理有 自有物管有 自有物管有 自有物管有 自有物管有 自有物管1%1匕目上土無 引進(jìn)物管無 引進(jìn)物管無 引進(jìn)物管無 引進(jìn)物管無 引進(jìn)物管封臺匕Z?有 A有 有 有 有 日目匕HS無 無 無 無 上無 狀熔玄幺不有有有有有jm#工亦紈無無無無無AAAA周邊配套楊梅濱江公園，幼兒園，小 區(qū)的東側(cè)約 100米處是實 驗小學(xué)和實驗中學(xué)周邊是市政府、行政中心、圖書館、體育中心、市人民 醫(yī)院新區(qū)分院、東方高級中 學(xué)贛州第三中學(xué)新校區(qū)、實驗 中學(xué)、新區(qū)小學(xué)、東方學(xué)校、 水南中心小學(xué)、育才學(xué)院、 江西理工大學(xué)、市人民醫(yī)院

31、新區(qū)分院、萬盛 MALL市 體育中心、黃金休閑廣場市第一人民醫(yī)院、巾二六二 醫(yī)院、市第九中學(xué)堅強(qiáng)量販、永安南城、貿(mào) 易廣場、火車站、汽車站、 紅旗小學(xué)、紅旗實驗小 學(xué)、贛二中、實驗中學(xué)表：小區(qū)功能分析圖從小區(qū)環(huán)境分析圖來看， 各樓盤在小區(qū)風(fēng)格上大都有自己明確的方向， 在景觀的布局上 大都有中庭景觀以及景觀軸線， 分組團(tuán)設(shè)計了次主題景觀等，但是整體來講，景觀仍停留在 平面階段，無立體感，無創(chuàng)新元素，層次感差，景觀小品也較為單調(diào)、呆板。從小區(qū)功能分析圖來看， 目前各樓盤在配套上大都會設(shè)置商業(yè)、會所以及智能化的物業(yè)管理，但有相當(dāng)部分樓盤物業(yè)管理由自身組建，物管人員素質(zhì)以及樓宇自動化系統(tǒng)應(yīng)用程度較低是

32、目前自組物管面臨的比較突出的問題。而各樓盤的教育配套則主要是依賴社會資源， 無一樓盤引進(jìn)學(xué)校，相當(dāng)部分樓盤也無幼兒園設(shè)置。6、贛州別墅、中高檔樓盤的后期管理現(xiàn)狀贛州別墅、中高檔的后期管理現(xiàn)狀主要是從項目的物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)以及內(nèi)外部配套資源的整合利用三個方面體現(xiàn)：(1)物業(yè)管理現(xiàn)狀盤 項目時間公園翠湖山莊博得山莊蔚藍(lán)半島藍(lán)波灣物管機(jī)構(gòu)的物管公司代理物管公司代理物管公司代理物管公司代理物管公司代理開發(fā)商自營開發(fā)商自營開發(fā)商自營開發(fā)商自營開發(fā)商自營權(quán)屬性質(zhì)雙方共同經(jīng)營雙方共同經(jīng)營雙方共同經(jīng)營雙方共同經(jīng)營雙方共同經(jīng)營物管機(jī)構(gòu)的健全健全健全健全健全簡單簡單簡單簡單簡單組織架構(gòu)嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足嚴(yán)重不

33、足嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足退伍軍人退伍軍人退伍軍人退伍軍人退伍軍人保安隊伍青壯年青壯年青壯年青壯年青壯年主要成員離退休人員離退休人員離退休人員離退休人員離退休人員閑散人員閑散人員閑散人員閑散人員閑散人員物管規(guī)章制健全完整健全完整健全完整健全完整健全完整度簡單適用簡單適用簡單適用簡單適用簡單適用嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足嚴(yán)重不足智能系統(tǒng)智能系統(tǒng)智能系統(tǒng)智能系統(tǒng)智能系統(tǒng)主要物管設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)施保潔系統(tǒng)保潔系統(tǒng)保潔系統(tǒng)保潔系統(tǒng)保潔系統(tǒng)消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)治安消防治安消防治安消防治安消防治安消防物管工作范衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔公建設(shè)施維護(hù)

34、公建設(shè)施維護(hù)公建設(shè)施維護(hù)公建設(shè)施維護(hù)公建設(shè)施維護(hù)圍鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系協(xié)調(diào)社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)封閉式管理封閉式管理封閉式管理封閉式管理封閉式管理管理形式半封閉式管理半封閉式管理半封閉式管理半封閉式管理半封閉式管理開放式管理開放式管理開放式管理開放式管理開放式管理物管費用0.3 元/M0.6 元/M0.6-0.9元/M0.51 元/M業(yè)主自發(fā)的有有有有有物管組織無無無無無點評：物業(yè)管理的硬件設(shè)施基本配備齊全，但服務(wù)軟件上都明顯存在不足，大部分功能、設(shè)施、服務(wù)僅僅停留在為業(yè)主提供最基本安全居住需求層次。(2)、社區(qū)文化建設(shè)

35、贛州中高檔樓盤沒有明確的社區(qū)文化建設(shè)工作內(nèi)容，部分樓盤開展的業(yè)主運動會、VIP客戶聯(lián)誼會等活動實質(zhì)上只是樓盤的促銷活動，并沒有形成社區(qū)文化概念。這一方面因為樓盤住戶的數(shù)量不多，難以真正落實開展，另一方面也和開發(fā)企業(yè)對樓盤后期管理的認(rèn)知程度 密切相關(guān)。(3)、主要內(nèi)外部資源的整合利用情況點評：內(nèi)部資源巨大浪費，外部資源沒有得到充分利用。婁盤 資源類二時間公園翠湖山莊博德山莊蔚藍(lán)半島藍(lán)波灣會所對內(nèi)開放閑置閑置對內(nèi)開放對內(nèi)開放內(nèi) 園林、廣場閑置閑置閑置閑置閑置部康體休閑閑置閑置閑置對內(nèi)開放對內(nèi)開放資便利店閑置完全開放完全開放完全開放源文教機(jī)構(gòu)完全開放醫(yī)療衛(wèi)生道路交通未充分利用未利用未充分利用設(shè)立公交

36、站點設(shè)立公交站點科技文教未充分利用聯(lián)合辦學(xué)未利用未充分利用未充分利用醫(yī)療衛(wèi)生未充分利用未利用未利用未充分利用未充分利用外市政公建未充分利用未充分利用未充分利用章江公園章江公園部 日雜超市車站市場未利用未充分利用三康廟大市場堅強(qiáng)量販資銀行金融未充分利用未利用未利用未充分利用未充分利用源旅游出行東河車站西河車站餐飲娛樂未充分利用未利用未充分利用未充分利用未充分利用康體休閑未充分利用未充分利用未充分利用購物中心未充分利用未充分利用未充分利用未充分利用總結(jié)：贛州的別墅、中高端樓盤目前的后期管理程度很低，主要是通過粗放的物業(yè)管理來體 現(xiàn)，而社區(qū)文化的建設(shè)以及資源的整合利用尚停留在萌芽階段。7、別墅產(chǎn)品的

37、對比分析贛州的別墅在規(guī)劃設(shè)計、 環(huán)境營造、功能配套等諸多方面雖然有顯著進(jìn)步，但跟國內(nèi)優(yōu)秀別墅相比仍然存在不小的差距。國內(nèi)優(yōu)秀別墅從很大程度上來講代表了目前國內(nèi)別墅的發(fā)展趨勢，以下將從規(guī)劃設(shè)計以及功能配套上作一對比分析： 表：別墅規(guī)劃對比分析本市別墅國內(nèi)優(yōu)秀別墅規(guī)劃形態(tài)從行列式、井字形向組團(tuán) 式排列重視微觀組團(tuán)和院落空間的關(guān)系，甚至是別墅單體的日照朝向別墅風(fēng)格仍以歐美風(fēng)格為主多樣化時代，一方面是歐美風(fēng)格的細(xì)化和深化，另一方面則呈現(xiàn)向中式傳統(tǒng)，本土化現(xiàn)代風(fēng)格以及簡約現(xiàn)代風(fēng)格發(fā)展。別墅環(huán)境開始重視自然景觀， 但主 要仍以人造景觀為主。注重自然、原生態(tài)，強(qiáng)調(diào)自然與人文景觀的保護(hù)和利用。（高爾夫場地以及

38、原生湖周邊多為優(yōu)秀別墅開發(fā)的黃金寶地）別墅布局1）重視產(chǎn)品的舒適性， 強(qiáng)調(diào)各功能分區(qū)面積 的放大。2）各功能分區(qū)局限與傳 統(tǒng)化模式，無新元素 的注入。1）不僅考慮舒適性，更從人性化的角度考慮細(xì)節(jié)，如某別 墅將老人房大都安排為坐北朝南，且為大面積落地窗， 以便吸收充足陽光。2）從舒適性到藝術(shù)性延展，例如室外庭院不僅養(yǎng)花弄草， 挖地疊石，間更傾向于水平垂直方向的延伸和重疊。3） 增大花園和露臺的面積，某知名別墅花園面積均在 600-900平米之間，露臺面積則都在 30平米以上。4）增加以及豐富地卜室的娛樂性：將地卜室設(shè)計為家庭視聽、健身娛樂或宴會場地。表：功能配套對比分析本市別墅國內(nèi)優(yōu)秀別墅生活配

39、套1)2)3)4)重視商業(yè)配套，多會自設(shè)商業(yè)街。1） 較重視交通配套，多數(shù)樓盤外圍 道路寬闊暢通且有公交配套。教育酉己套多依賴社會資源，社區(qū) 內(nèi)部無學(xué)校甚至幼兒園的設(shè)置。室外健身配套欠缺或者單一：時2） 間公園僅后網(wǎng)球場以及游泳池； 而九 龍桂園以及蘭亭半島沒有此項規(guī)劃。重視市政、交通、休閑、娛樂、教育、文化以 及醫(yī)療配套的均衡性，特別看重教育酉己套以及商 業(yè)配套。在教育配套上，許多知名別墅修建雙語 幼兒園、貴族學(xué)校，或者選擇與就近知名學(xué)校聯(lián) 姻。室外健身配套豐富、完善：大型優(yōu)秀別墅一般 后高爾夫場地、籃球場、網(wǎng)球場以及游泳池設(shè)置。會所停留在基礎(chǔ)設(shè)施上，如棋牌室、健身1） 房或者超市等。2）重

40、視會所外觀的打造，多會設(shè)計成為別墅的標(biāo) 志性建筑。重視會所的功能性以及娛樂性，具體設(shè)置多為 以下項目：餐廳、咖啡廳、酒吧、茶吧、書吧、 桑拿室、健身房、恒溫游泳池、棋牌室、醫(yī)療保 健中心、畫廊、鋼琴室、商務(wù)會議室以及室內(nèi)高 爾夫推桿練習(xí)場。設(shè)施配套多米用智能安防：周界防范米用紅外1） 技術(shù)、室外可視對講系統(tǒng)、電視錄像2） 監(jiān)控系統(tǒng)。（可選，有些別墅樓盤無3）智能安防、消防系統(tǒng)。中央空調(diào)、地?zé)峁┡到y(tǒng)。多媒體智能化系統(tǒng)。室外可視對講系統(tǒng)）4）5）智能家居系統(tǒng)：自動火災(zāi)警報、可燃?xì)怏w泄漏 警報、防盜警報。少數(shù)優(yōu)秀別墅采用高科技運用于制冷、采暖以及通風(fēng)等系統(tǒng)：例如利用太陽能物業(yè)管理物業(yè)管理水平較低，

41、甚至自組物管進(jìn) 行管理。多聘請知名物管企業(yè)， 或者與知名物管企業(yè)合作， 多采用“管家式”服務(wù)。8、星洲？白鷺源所A開發(fā)區(qū)規(guī)劃布局從上圖可以看出目前項目所在地周邊配套還是相當(dāng)欠缺，但根據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，周邊將 出現(xiàn)商業(yè)、學(xué)校等生活配套，未來規(guī)劃遠(yuǎn)景很好，再加之規(guī)劃中的道路開通后，區(qū)域價值將 得到很好的體現(xiàn)。B、星洲？白鷺源生活配套的利用星洲I?白鷺源項目地與 C2地塊相距很近，在兩項目自身規(guī)劃的設(shè)計中可進(jìn)行綜合性的 考慮：兩項目周邊已規(guī)劃有學(xué)校的教育配套，但幼兒入托的問題，可能需要樓盤自身規(guī)劃來 解決，可考慮在星洲 ？白鷺源項目適當(dāng)位置設(shè)立一所雙語幼兒園來同時解決兩樓盤業(yè)主幼兒 的入托問題。（或與本

42、地知名幼兒園聯(lián)合開設(shè)）根據(jù)目前規(guī)劃，兩項目周圍仍無公交線路可解決日常的交通問題，特別是C2地塊，其業(yè)主相較與星洲？白鷺源業(yè)主而言對交通配套的依賴性更強(qiáng)，可在C2與星洲？白鷺源的中段設(shè)置業(yè)主專車，通往老城區(qū)，可考慮路經(jīng)贛州飯店，與星洲國際花園項目地連通，來解決兩 項目地甚至是星洲國際花園業(yè)主的交通問題。兩項目周邊規(guī)劃中雖有商業(yè)配套，但實施中仍有不確定性，為增加兩項目的附加值，可考慮在C2地塊設(shè)立較大規(guī)模的超市，以解決兩項目地業(yè)主的生活問題。第三章類別墅及別墅市場產(chǎn)品研究一、供應(yīng)量1 、現(xiàn)狀分析005-2007 年，類別墅以及別墅產(chǎn)品供應(yīng)量不斷加大，據(jù)統(tǒng)計， 2006年，贛州市類別墅及別墅產(chǎn)品推出

43、量約為 8萬方左右，而2007年至今，新增的供應(yīng)量就達(dá)到6.4萬方左右，增長較為迅速，而新增的供應(yīng)量則主要來源于藍(lán)波灣、濱江愛丁堡、時間公園、蘭亭半島以 及即將面市的五龍桂園和帝怡江景這幾大樓盤：表：2007年至今新增供應(yīng)量示意圖物業(yè)類型樓盤名稱推出體量（力平方米）復(fù)式產(chǎn)品藍(lán)波灣0.1濱江愛丁堡0.2合計0.3聯(lián)排產(chǎn)品時間公園1.2蘭亭半島0.8帝怡江景0.5五龍桂園1.5合計4疊拼產(chǎn)品五龍桂園0.2獨棟產(chǎn)品時間公園0.6蘭亭半島0.5五龍桂園0.8合計1.9總計6.4從上表可以看出，截止目前2007年新增的供應(yīng)量合計為 6.4萬平方米，而新增供應(yīng)量則主要集中在聯(lián)排產(chǎn)品上，目前推出體量就達(dá)到

44、4萬平方米。而時間公園以及即將面市的五龍桂園則是聯(lián)排及獨棟產(chǎn)品供應(yīng)體量最大的兩個樓盤，合計推出體量為4.3萬平方米，因此有理由預(yù)計該兩樓盤將是未來最大的競爭對手。2、發(fā)展趨勢根據(jù)市政府批準(zhǔn)的贛州市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010 ）, 2007年新增住房總建筑面積將達(dá)到110萬平方米，隨著大量中高檔房地產(chǎn)的上市，也必將對別墅市場帶來一定沖擊。二、市場去化情況分析2006年，贛州市推出的類別墅產(chǎn)品基本去化完畢，總體去化率在90%右，以下為各樓盤具體銷售情況：1、復(fù)式房源 銷售情況樓盤名稱推出時間面積段（平方米）推出套數(shù) （套）銷售套數(shù) （套）銷售率銷售速度 （套/月）濱江愛丁堡2006年

45、9月180-350342574%3藍(lán)河灣2006年7月190-360322269%2.5黃金時代2006年11月190-300423993%12蔚藍(lán)半島2006年9月190-270433684%6水岸新天2006年6月230-4009090100%10金樽花園2006年4月16日220-330453885%4章江彖園2006年11月18日250-3301010100%總體而言，各樓盤的復(fù)式產(chǎn)品均銷售較為順暢，未出現(xiàn)明顯消化阻礙。其中以黃金時 代和水岸新天銷售速度最快，去化總量最大，原因主要是由于其樓盤所處的優(yōu)越地理區(qū)位, 以及產(chǎn)品的相對優(yōu)質(zhì)。值得注意的是，高檔的復(fù)式產(chǎn)品在300平方米左右的大戶

46、型銷售去化最快，例如濱江愛丁堡以及黃金時代中帶電梯的小高層頂層復(fù)式，面積均在300平方米以上，但目前銷售基本完畢。銷售與戶型面積的對比關(guān)系樓盤名稱戶型面積段 （平方米）銷售主流面積段 （平方米）濱江愛丁堡180-350300-350 （帶電梯小高層）200-250 （小帶電梯多層）藍(lán)河灣190-360330-360 （帶電梯小高層）250左右（不帶電梯多層黃金時代190-300260-290 （帶電梯小高層）190-200 （小帶電梯多層）蔚藍(lán)半島190-270230-250 （帶電梯小高層）190-210 （小帶電梯多層）金樽花園220-330230-250 （不帶電梯多層）章江彖園250-

47、330250-290 （帶電梯小高層）從上表來看，各樓盤帶電梯的頂層復(fù)式比不帶電梯的頂層復(fù)式在銷售的主流面積段上呈現(xiàn)明顯偏大的趨勢。帶電梯頂層復(fù)式在銷售的主流面積段上多位于300平方米及以上區(qū)間，而不帶電梯的頂層復(fù)式多在 300平方米以下，以250平米左右的房源最為熱銷。 這也說明目 前中高收階層將“樓層高、視野寬闊”以及“帶有電梯”作為衡量是否為高檔復(fù)式產(chǎn)品的新 標(biāo)準(zhǔn)。2、疊拼、聯(lián)排房源 銷售情況樓盤名稱推出時間面積段（平方米）推出套數(shù) （套）銷售套數(shù) （套）銷售率銷售速度（套/月）時間公園2006年10月200-360504182%9蘭亭半島2007年1月250-310704269%13銷

48、售與戶型面積的對比關(guān)系樓盤名稱戶型面積段 （平方米）銷售主流面積段 （平方米）時間公園200-360250-300蘭亭半島250-310250-280目前的聯(lián)排房源銷售的主力面積段主要在250-300平方米之間，而聯(lián)排設(shè)計的主力面積段主要在270-310平米之間，銷售與戶型設(shè)計上出現(xiàn)了部分錯位。3、獨棟房源樓盤名稱推出時間面積段（平方米）推出套數(shù) （套）銷售套數(shù) （套）銷售率銷售速度 （套/月）時間公園2006年10月250-65010990%4蘭亭半島2007年1月290-440241979%6銷售與戶型面積的對比關(guān)系樓盤名稱戶型面積段 （平方米）銷售主流面積段 （平方米）時間公園250-6

49、50320-360蘭亭半島290-440300-350獨棟房源為了擴(kuò)大客戶面的考慮，戶型面積設(shè)計的跨度均較大， 但銷售的主流面積段多在300-360平方米之間，這與戶型設(shè)計的主力面積段基本吻合。綜合而言，疊拼、聯(lián)排以及獨棟的房源，目前市場上的已推出量不大，各樓盤相互之間的競爭并不激烈，去化均較為順暢。三、價格分析（注：以下價格分析主要來源于帝景豪園、水岸新天、章江豪園、藍(lán)波灣、濱江愛丁堡、蔚藍(lán)半島、黃金時代、金樽花園、水韻花都、金豐美嶺、蘭亭半島、時間公園）1、復(fù)式型房源：圖一：各主要樓盤均價示意圖各主要樓盤均價示意圖400035003000250020001500100050003800 1

50、3800|-37 00 |360 0帝景豪園章江豪園380013500330026001| 3200|260 01270022002 000|1 800藍(lán)波灣濱江愛丁堡蔚藍(lán)半島黃金時代金樽花園200阡士價（元/平方米）現(xiàn)均價（元/平方米）圖二：各主要樓盤總價示意圖從圖一來看，各樓盤較2006年下半年而言，除濱江愛丁堡外，價格均有較大幅度上漲， 上漲幅度約在100-500元/平方米之間，（帝景豪園價格沒有變化，是由于其仍未開盤） 以蔚藍(lán)半島上漲幅度最大，每平米約上漲500元左右。而濱江愛丁堡較2006年則有較大幅度下跌，約下跌700元/平方米左右，下跌的原因主要是由于產(chǎn)品形態(tài)的不同所導(dǎo)致：200

51、6年推出的為全復(fù)式樓產(chǎn)品，而 2007年推出產(chǎn)品則以頂層復(fù)式為主，且朝向大都為西南向，產(chǎn)品 品質(zhì)的不同是價格下調(diào)的主要原因。從圖二來看，除濱江愛丁堡總價下跌外，其他樓盤總價均有不同程度上揚，幅度約在 2-11萬之間，章江豪園上漲幅度最小，每套平均約上漲2萬元，上漲幅度最大的仍為蔚藍(lán)半島，每套平均約上漲 11萬元左右。2、疊拼房源：疊拼房源屬于市場稀缺產(chǎn)品，價格普遍較高，一般在 3600-4500元/平方米之間，而客 戶則對其價格敏感度不高。3、聯(lián)排房源：目前市場上聯(lián)排別墅也較為稀缺，藍(lán)波灣、水韻花都以及濱江愛丁堡存有的少量聯(lián)排產(chǎn)品早已去化完畢，目前聯(lián)排產(chǎn)品則主要集中于時間公園以及蘭亭半島兩樓盤

52、。樓盤名稱均價（元/平方米）總價（萬元）2006年聯(lián)排產(chǎn)品水韻花都265060濱江愛丁堡36001202007年聯(lián)排產(chǎn)品蘭亭半島288072-85時間公園300075-904、獨棟房源：目前市場上以推出的獨棟房源主要集中在時間公園以及藍(lán)亭半島兩樓盤:樓盤名稱均價（元/平方米）總價（萬元）時間公園3800-4200110-280蘭亭半島4880-5880145-170注：時間公園總價為 280萬的別墅僅推出一棟。綜上所述，目前市場上的類別墅及別墅產(chǎn)品上漲速度較快，總價大都在50萬元以上，復(fù)式產(chǎn)品主要處于 50-100萬元價格區(qū)間，而聯(lián)排以及疊拼產(chǎn)品主要處于70-100萬元價格區(qū)間，獨棟產(chǎn)品價格區(qū)

53、間跨度較大，但主要都在110-200萬元之間，目前市面上 200萬元以上的產(chǎn)品還基本處于空白階段。5、價格趨勢分析目前贛州市類別墅及別墅產(chǎn)品價格上漲非常迅速，預(yù)計隨著別墅類產(chǎn)品供應(yīng)量的進(jìn)一步萎縮，以及贛州經(jīng)濟(jì)和人口的不斷增長，此類產(chǎn)品的價格上漲空間仍然很大。四、客戶分析本次針對贛州市的中高收入階層，以調(diào)查問卷的形式進(jìn)行了一次調(diào)研，以下為調(diào)查問卷結(jié)果：1、客源分析客戶職業(yè)分析52%民營、私營企業(yè)主 公司高層 公務(wù)員 教師醫(yī)生企事業(yè)單位職員本次調(diào)研中，民營、私營企業(yè)主占到了較大比例，為52%其次則是公司高層以及公務(wù)員，分別占到了 19%A及14%教師、醫(yī)生以及企事業(yè)單位職員所占比例較小，均為5%客

54、戶年齡層次分析客戶年齡層分析5%5%3 0歲以下3040歲 .40 50歲 .50 60歲 .60歲以上從上圖來看，30-40歲以及40-50歲的客戶群占到了受訪客戶群的 要年齡層，而30歲以下以及60歲以上的客戶群所占比例則較小，僅為客戶群居住現(xiàn)狀分析80%為客戶群的主5%客戶群居住現(xiàn)狀分析I10%5%45%獨立別墅聯(lián)排以及雙拼別墅復(fù)式住宅多層洋房普通住宅從上圖來看，獨立別墅為受訪客戶首要居住物業(yè)，所占比例達(dá)到45%其次則是復(fù)式住宅，其為25%勺受訪客戶現(xiàn)有居住場所，聯(lián)排及雙拼別墅所占比例最低，僅為5%2、產(chǎn)品需求分析購房因素分析在眾多的購房因素中，社會治安、醫(yī)療方便程度、物業(yè)管理的專業(yè)程度

55、、子女上學(xué)的方便程度以及物業(yè)升值潛力為受訪客戶最為關(guān)注的五大因素，其中社會治安為首要關(guān)注因素，約65%勺客戶認(rèn)為它十分重要，而醫(yī)療方便程度也是客戶十分關(guān)注的購房因素，約有45%勺客戶認(rèn)為它十分重要，以下為各購房因素重要值示意圖：購房因素分析一圍 文氛安 與口伊值 物業(yè)專業(yè) 理的（環(huán)境 自然點 工作地周子女程度業(yè)管 物購買區(qū)位分析購房區(qū)位分析I丁帶水南“區(qū) 站北各市老城板塊 楊建從受訪的客戶來看，其對水南以及河套老城區(qū)濱江帶這兩個區(qū)域最為推崇，而水東以及水西則無一客戶選擇。戶型面積分析購房面積分析114%14%27%1 5 0 - 2 0 0平方米2 0 0 2 5 0平方米2 5 0 3 0

56、0平方米 3 0 0 - 3 5 0平方米3 5 0平方米以上從上圖來看，受訪客戶中計劃置業(yè)面積以250-300平方米面積區(qū)間所占比例最大，達(dá)到31%其次則是300-350平米面積區(qū)間，所占比例約為27%而其他三面積段所占比例較為平均，均為14%右。置業(yè)形態(tài)分析5%10%14%19%獨立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅復(fù)式住宅多層洋房 其他從上圖來看，獨立別墅仍然為受訪者的首選，所占比重達(dá)到33%而雙拼別墅以及多層洋房所占比例也較大，分別占到19%而復(fù)式住宅所占比例較低，僅為 10%置業(yè)總價分析圖一合適總價示意圖|6%29%41% 9 0萬以下 9 0 1 2 0萬以下 120 150萬 150 200萬

57、有壓力但能承受總價I45% 90萬以下. 9 0 1 2 0萬以下 1 2 0 1 5 0萬150200萬 .200250萬 .250萬以上從圖一來看，90-120萬總價區(qū)間為客戶選擇最為集中的價格區(qū)間，所占比例達(dá)到 41% 其次則為120-150萬價格區(qū)間，所占比例也不小，達(dá)到 29% 150-200萬價格區(qū)間所占比例 最小，僅為6%而200萬以上價格區(qū)間則無一客戶選擇。從圖二來看，90-120萬總價區(qū)間所占比例仍為最高且略微有所放大，達(dá)到45%其次仍是120-150萬價格區(qū)間，所占比例達(dá)到30%而150-200萬價格區(qū)間較圖一則明顯放大，達(dá)到15% 200-250萬以及250萬以上價格區(qū)間

58、所占比例最低，分別為5底右，而90萬以下價格區(qū)間則無一客戶選擇?？傮w而言，客戶認(rèn)為合適的總價以及有壓力但能承受的總價均集中于90-120萬以及120-150萬這兩個價格段，而 200萬以上的價格區(qū)間對受訪客戶而言明顯較高，無一客戶選 擇其為合適總價，而僅有10%勺受訪客戶認(rèn)為其在有壓力但能承受的總價范圍。3、項目期望值分析地塊期望值調(diào)查受訪客戶中，53%勺客戶認(rèn)為該地塊前景一般，而42%勺客戶認(rèn)為該地塊前景非常好，5%勺客戶選擇了 “不知道”，無一客戶選擇前景“差”或者“比較差”。因此總體看來，客戶對該區(qū)域的前景持較為樂觀的態(tài)度，區(qū)域前景得到肯定。該地塊別墅期望價格調(diào)查別墅期望價格調(diào)48%19

59、%4000-4500元/平米350沅/平米以下I 3500-4000元/平米4500-5000元/平米| 5000-5500元/平米受訪客戶中，48%勺客戶認(rèn)為3500-4000元/平米為該地塊修建別墅的主力單價區(qū)間，而4000-4500元/平米、4500-5000元/平米以及5000-5500元/平米這三個價格區(qū)間選擇均較為 平均，分別為19% 14%及14%無一客戶選擇 5500元/平米及以上價格區(qū)間。這樣的價格選擇其實也是市場別墅價格的間接反映，客戶以目前的所知的別墅價格作為依托，又星洲？白鷺源地塊修建別墅做出的一種推測，但是它卻反應(yīng)出了客戶對別墅單價的 心理門檻，而從這次調(diào)查來看，55

60、00元/平米則成為了這個心理門檻的臨界點，客戶對高于5500元/平米的別墅單價存在明顯的心理抗性。地塊關(guān)注因素調(diào)查地塊關(guān)注因素調(diào)查|10%環(huán)境 位置升值空間 社區(qū)配套 企業(yè)信譽(yù)戶型其次則是升值空從上圖來看，環(huán)境以及社區(qū)配套成為了受訪客戶最為關(guān)注的兩大因素, 間以及戶型結(jié)構(gòu)，客戶對地塊位置以及企業(yè)信譽(yù)關(guān)注度則較低。第四章營銷推廣情況分析類別項目名稱推廣服務(wù) 公司推廣主題推廣方法通路品牌推廣與產(chǎn)品推廣關(guān)系品牌建立高度別 墅 項 目帝怡江景廣州喜相 傳廣告東南亞園林 一 江領(lǐng)大卜概念先行路牌無無報紙?zhí)m亭半島贛州黑馬 廣告尊享純正別墅 生活概念先行路牌無無報紙時間公園杭州精銳 廣告大江林海甲 大卜品質(zhì)