2022年某大廈項(xiàng)目策劃操作大綱

1、 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc98815274 經(jīng)營(yíng)定位篇 PAGEREF _Toc98815274 h 2 HYPERLINK l _Toc98815275 一、項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc98815275 h 2 HYPERLINK l _Toc98815276 （一）地理位置 PAGEREF _Toc98815276 h 2 HYPERLINK l _Toc98815277 （二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc98815277 h 2 HYPERLINK l _Toc98815278 （三）項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc9881527

2、8 h 2 HYPERLINK l _Toc98815279 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析 PAGEREF _Toc98815279 h 7 HYPERLINK l _Toc98815280 三、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc98815280 h 11 HYPERLINK l _Toc98815281 招商篇 PAGEREF _Toc98815281 h 13 HYPERLINK l _Toc98815282 一、招商范圍 PAGEREF _Toc98815282 h 13 HYPERLINK l _Toc98815283 二、招商區(qū)域 PAGEREF _Toc98815283 h 13 HYPE

3、RLINK l _Toc98815284 三、招商條件 PAGEREF _Toc98815284 h 13 HYPERLINK l _Toc98815285 四、招商原則 PAGEREF _Toc98815285 h 14 HYPERLINK l _Toc98815286 五、招商策略 PAGEREF _Toc98815286 h 14 HYPERLINK l _Toc98815287 六、招商運(yùn)作流程： PAGEREF _Toc98815287 h 15 HYPERLINK l _Toc98815288 七、招商目標(biāo)及總體計(jì)劃 PAGEREF _Toc98815288 h 18 HYPERL

4、INK l _Toc98815289 八、招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 PAGEREF _Toc98815289 h 18 HYPERLINK l _Toc98815290 管理篇 PAGEREF _Toc98815290 h 19 HYPERLINK l _Toc98815291 一、商業(yè)管理宗旨 PAGEREF _Toc98815291 h 19 HYPERLINK l _Toc98815292 二、經(jīng)營(yíng)管理方面 PAGEREF _Toc98815292 h 19 HYPERLINK l _Toc98815293 三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面 PAGEREF _Toc98815293 h 21 HYPERLINK

5、 l _Toc98815294 四、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc98815294 h 22 HYPERLINK l _Toc98815295 五、人員配置 PAGEREF _Toc98815295 h 23 HYPERLINK l _Toc98815296 廣告宣傳篇 PAGEREF _Toc98815296 h 24 HYPERLINK l _Toc98815297 一、廣告目標(biāo) PAGEREF _Toc98815297 h 24 HYPERLINK l _Toc98815298 二、廣告宣傳受眾 PAGEREF _Toc98815298 h 24 HYPERLINK l _Toc

6、98815299 三、廣告媒介選擇 PAGEREF _Toc98815299 h 24 HYPERLINK l _Toc98815300 四、廣告方案 PAGEREF _Toc98815300 h 25 HYPERLINK l _Toc98815301 五、形象包裝方案 PAGEREF _Toc98815301 h 26 HYPERLINK l _Toc98815302 六、活動(dòng)策劃（略） PAGEREF _Toc98815302 h 26 HYPERLINK l _Toc98815303 項(xiàng)目策劃、招商運(yùn)作具體時(shí)間及工作內(nèi)容 PAGEREF _Toc98815303 h 27經(jīng)營(yíng)定位篇一、項(xiàng)

7、目分析（一）地理位置 華美大廈位于著名商圈華強(qiáng)北商圈的振興路上，萬(wàn)佳百貨華強(qiáng)店?yáng)|側(cè)，項(xiàng)目南為金茂禮都，在與金茂禮都之間有一片廣場(chǎng)（約2000平方米）、北為單向行駛（東西向）的振興路，東為四號(hào)路，西為萬(wàn)佳百貨。（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀華美大廈原為一幢多層的工業(yè)廠房，隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的形成而改變，一、二樓（即一層夾層）也隨之改為商鋪使用，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)多年來(lái)也經(jīng)歷了多次的改變，從中閣音像城到博恩凱音像再到美媚城。項(xiàng)目從2004年11月美媚城停業(yè)后至今一直空置。目前一樓大部分也經(jīng)出租，商戶中有麥當(dāng)勞、千色店等較具實(shí)力的品牌商戶，也有臨時(shí)出租經(jīng)營(yíng)音像的商戶。項(xiàng)目外立面均陳舊，二樓商場(chǎng)內(nèi)由美媚城裝修過(guò)，把它分割成小面

8、積獨(dú)立商鋪（面積多在6-10）。項(xiàng)目南面的廣場(chǎng)已經(jīng)鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，金茂禮都一、二層商業(yè)裙樓一直空置，廣場(chǎng)把華美大廈與金茂禮都連成一片。（三）項(xiàng)目SWOT分析3.1總表優(yōu)勢(shì)分析（S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目可塑性強(qiáng)人氣優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)自有物業(yè)的劣勢(shì)分析（W）項(xiàng)目規(guī)模較小所在路段交通環(huán)境差項(xiàng)目形象較差地段機(jī)會(huì)分析（O）華強(qiáng)北商圈細(xì)分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，進(jìn)行獨(dú)特的市場(chǎng)定位威脅分析（T）華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)全面華強(qiáng)北商業(yè)大型新項(xiàng)目啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅項(xiàng)目以往經(jīng)營(yíng)的不成功留下的暗影3.2優(yōu)勢(shì)分析（S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，為深圳的首席商業(yè)區(qū)，是全國(guó)有名的商業(yè)區(qū)之一，是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方，華強(qiáng)北的電子專業(yè)市場(chǎng)是全

9、國(guó)的電子產(chǎn)品批發(fā)、交易中心，吸引全國(guó)各地的客戶。并且華強(qiáng)北是全國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)最全面的商業(yè)區(qū)，幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài)都已經(jīng)進(jìn)駐華強(qiáng)北商圈。本項(xiàng)目所在區(qū)位極具發(fā)展?jié)摿Φ?。?yōu)勢(shì)應(yīng)用：華強(qiáng)北作為深圳商業(yè)的制高點(diǎn)，是項(xiàng)目推廣宣傳的最有利之處，是項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)之一。項(xiàng)目可塑性強(qiáng)華美大廈單層約2200，規(guī)模不大，但還可向上發(fā)展，整合3、4、5層，進(jìn)一步還可以與南面的金茂禮都連成一起，作為一個(gè)整體商業(yè)項(xiàng)目推廣，項(xiàng)目規(guī)模近二萬(wàn)，從而使項(xiàng)目達(dá)到一定的規(guī)模。而與南面的金茂禮都之間的廣場(chǎng)則成為室內(nèi)廣場(chǎng)，如此規(guī)模的室內(nèi)廣場(chǎng)是產(chǎn)品推廣、發(fā)布的最佳場(chǎng)所優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：整合項(xiàng)目可利用的一切有利的資源，使項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力，投入資金改造，充分發(fā)

10、揮項(xiàng)目的潛力。人氣優(yōu)勢(shì) 華強(qiáng)北每日近百萬(wàn)的人流量，為本項(xiàng)目帶來(lái)極大的人氣與人流優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。自有物業(yè)的優(yōu)勢(shì)商業(yè)詐騙時(shí)有發(fā)生，并且在本項(xiàng)目也曾發(fā)生過(guò)。公司已經(jīng)把物業(yè)買(mǎi)下，以自有物業(yè)招商，自有物業(yè)是對(duì)供應(yīng)商的最直接的信心保證（不管是招商經(jīng)營(yíng)還是自營(yíng)均是）。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：利用自有物業(yè)作為項(xiàng)目推廣的宣傳賣(mài)點(diǎn)之一，樹(shù)立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。3.3劣勢(shì)分析（W）項(xiàng)目規(guī)模較小目前項(xiàng)目一樓大部分以街鋪形式出租，剩下為內(nèi)部不利經(jīng)營(yíng)部分兩層總共可出租面積約3500平方米，單層面積僅2200，規(guī)模過(guò)小不利于項(xiàng)目的推廣。應(yīng)對(duì)措施由于項(xiàng)目有拓展空間，向上、向南可

11、擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模所在路段交通環(huán)境差項(xiàng)目緊靠的振興路為單行線，只能從東向西走，由于道路是多年前規(guī)劃建設(shè)的，當(dāng)初只是工業(yè)區(qū)的內(nèi)部道路，道路較窄，通行能力小，華強(qiáng)北由于人流、車流大，是深圳交通狀況較差的區(qū)域，目前政府對(duì)華強(qiáng)北報(bào)交通整治已收到一定的效果。項(xiàng)目形象較差由于是多年前建設(shè)的樓宇，并且樓上為辦公及廠房用，外立面已經(jīng)陳舊，甚至有部分外墻已經(jīng)開(kāi)始脫落，項(xiàng)目外觀雜亂形象較差。應(yīng)對(duì)措施：對(duì)項(xiàng)目投入資金進(jìn)行整治裝修。地段 項(xiàng)目雖處于華強(qiáng)商業(yè)區(qū)范圍，但卻是商業(yè)區(qū)的邊緣位置，相對(duì)于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)其他物業(yè)相比，地段處于劣勢(shì)。3.4機(jī)會(huì)分析（O）華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈巨大的人量，每年數(shù)百億的市場(chǎng)銷售份額，經(jīng)營(yíng)任何產(chǎn)

12、品均有成功的可能，華強(qiáng)北在全國(guó)的影響力近年越來(lái)越大，市場(chǎng)銷售額近年飛速上升，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的金礦，是產(chǎn)品走向全國(guó)的平臺(tái)，吸引無(wú)數(shù)的商家前來(lái)投資。機(jī)會(huì)挖掘：目前華強(qiáng)北的商業(yè)正在升級(jí)換代進(jìn)行中，抓住華強(qiáng)北調(diào)整的時(shí)機(jī)，是本項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)。細(xì)分經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，進(jìn)行獨(dú)特的市場(chǎng)定位細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，選定適合企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)是目前企業(yè)成功的關(guān)鍵，在華強(qiáng)北商圈這樣業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)區(qū)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分是非常必要的，尋找獨(dú)特的市場(chǎng)定位是使項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)更大。機(jī)會(huì)挖掘：對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行深入的調(diào)查研究，為項(xiàng)目定位正確選項(xiàng)取得是一手資料，為項(xiàng)目取得成功奠定基礎(chǔ)。3.5威脅分析（T）華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)全面 華強(qiáng)北人流雖然很多，每年的銷售額也非常

13、高，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好地方，但也因?yàn)槿绱?，吸引無(wú)數(shù)商家在此經(jīng)營(yíng)，使華強(qiáng)北成為全國(guó)業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè)，在華強(qiáng)北經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，其程度是其他地方難以相比的，在華強(qiáng)北經(jīng)營(yíng)沒(méi)有一定的實(shí)力與特色是難以生存的。華強(qiáng)北雖是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的金礦，也是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的陷阱。華強(qiáng)北商業(yè)大型新項(xiàng)目啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅 華強(qiáng)北原是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中逐步形成了一個(gè)商業(yè)中心，政府對(duì)華強(qiáng)北進(jìn)行了大力規(guī)劃改造，把華強(qiáng)北由多層建筑為主變成了以高層建筑群為主，目前正在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，茂業(yè)東方時(shí)代廣場(chǎng)二期、華強(qiáng)廣場(chǎng)、中原廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目正在啟動(dòng)，項(xiàng)目規(guī)模少則數(shù)萬(wàn)平方米，多則數(shù)十萬(wàn)平方米，華強(qiáng)北商業(yè)規(guī)模還在不斷的增量中。項(xiàng)目

14、以往經(jīng)營(yíng)的不成功留下的暗影 本項(xiàng)目以往的多次經(jīng)營(yíng)失敗，給予商戶這里不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的感覺(jué)，當(dāng)然以往的經(jīng)營(yíng)失敗是多方面的原因，并非完全是地段的原因，但對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)還是會(huì)有一定的負(fù)面影響的，特別是美媚城的經(jīng)營(yíng)教訓(xùn)對(duì)項(xiàng)目影響更大。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)分析2.1百貨商店 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，華強(qiáng)北的百貨商場(chǎng)很多，如萬(wàn)佳百貨、茂業(yè)百貨、群星廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、東方時(shí)尚、天虹商場(chǎng)、新一佳、曼哈等眾多商場(chǎng)，不管是從規(guī)模還是地段，本項(xiàng)目均處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)百貨商店本項(xiàng)目成功的可能很低，不適合本項(xiàng)目的發(fā)展。2.2專業(yè)市場(chǎng) 華強(qiáng)北是電子專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最成功的商業(yè)區(qū)，華強(qiáng)北的電子專業(yè)市場(chǎng)很集中，并且每一家的規(guī)模都比較大，本項(xiàng)目雖處華

15、強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣，離華強(qiáng)北集中的電子專業(yè)市場(chǎng)較遠(yuǎn)，使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)華強(qiáng)北的強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的成功可能較低。華強(qiáng)北曾出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)服裝市場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)不成功，這與服裝業(yè)在深圳的總體經(jīng)營(yíng)有關(guān)，深圳服裝業(yè)是一個(gè)以做品牌為主的行業(yè)，而以批發(fā)為主的服裝批發(fā)市場(chǎng)不適合運(yùn)作品牌服裝，如深圳曾經(jīng)出現(xiàn)的萬(wàn)眾城、福中福、東方巴黎等服裝批發(fā)市場(chǎng)的不成功，其市場(chǎng)要不轉(zhuǎn)型，要不就變成以零售中低檔產(chǎn)品的小商品市場(chǎng)。并且專業(yè)市場(chǎng)是以規(guī)模來(lái)贏得市場(chǎng)的，所以傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)不適合本項(xiàng)目的發(fā)展。2.3專業(yè)賣(mài)場(chǎng)專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)是以超市大賣(mài)場(chǎng)的方式經(jīng)營(yíng)專門(mén)產(chǎn)品，是近年發(fā)展最快的業(yè)態(tài)之一，是經(jīng)營(yíng)細(xì)分的結(jié)果。近年以家具、建材（裝飾材料）、家電、數(shù)碼通

16、訊產(chǎn)品最為突出，家具、建材對(duì)物業(yè)的硬件要求比較嚴(yán)格，本項(xiàng)目不具備條件，不適合發(fā)展該類賣(mài)場(chǎng)。家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品為電子產(chǎn)品，是華強(qiáng)北商業(yè)中心叫響全國(guó)的拳頭產(chǎn)品，在華強(qiáng)北路上已匯集國(guó)內(nèi)主要的家電大賣(mài)場(chǎng)連鎖企業(yè)的家電賣(mài)場(chǎng)，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)家電無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。數(shù)碼通訊產(chǎn)品大賣(mài)場(chǎng)在華強(qiáng)北的數(shù)量之多勝于全國(guó)任何地方，本項(xiàng)目地段處于劣勢(shì)的條件下，不適合發(fā)展此類賣(mài)場(chǎng)。本項(xiàng)目規(guī)模較小，地段相對(duì)較偏，是比較適合專業(yè)賣(mài)場(chǎng)的地方，選項(xiàng)適合選擇相對(duì)較冷門(mén)的產(chǎn)品，如匯集辦公產(chǎn)品一站式的大賣(mài)場(chǎng)。2.4餐飲娛樂(lè)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多、最全的地區(qū)，項(xiàng)目南部的京華吧街是最近推出的餐飲、酒吧一條街，相對(duì)較偏的地方是比較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)

17、，雖然本項(xiàng)目不處于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的幾個(gè)主要餐飲匯集區(qū)，但從地段來(lái)看，本項(xiàng)目是較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)，只是餐飲業(yè)變化比較快，在華強(qiáng)北的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，本項(xiàng)目成功有一定難度。2.5、經(jīng)營(yíng)思路的提出通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查及項(xiàng)目的分析及本項(xiàng)目的實(shí)際情況認(rèn)為，本項(xiàng)目以招商經(jīng)營(yíng)為先，通過(guò)成功招商經(jīng)營(yíng)后再推出銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)的總體策略。項(xiàng)目重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)上，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)提出如下經(jīng)營(yíng)設(shè)想：推薦設(shè)想：“中國(guó)時(shí)尚品牌推介中心”，以深圳堅(jiān)持做品牌的行業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)，挖掘華強(qiáng)北商業(yè)中心作為產(chǎn)品通向全國(guó)的橋頭堡優(yōu)勢(shì)，在華強(qiáng)北打造全國(guó)首個(gè)中國(guó)原創(chuàng)品牌基地，以品牌展示與零售相結(jié)合，提供品牌策劃、品牌推廣等增值服務(wù)為一體的品牌推介中心。項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)服

18、裝、鞋業(yè)、飾品、化妝品等中國(guó)原創(chuàng)品牌產(chǎn)品，進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)品須為中國(guó)企業(yè)（含港澳臺(tái)企業(yè)）推出的原創(chuàng)品牌，以統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方式（類似女人世界名店的管理方式）。優(yōu)點(diǎn)：1.做品牌利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。2.填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。3.利于一步的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售。缺點(diǎn)：須投入較多的資金進(jìn)行工程改造。備選設(shè)想1：女性主題商場(chǎng)，女人的錢(qián)是最好賺的，這是所有商家共識(shí)，在深圳這個(gè)年輕女性占多數(shù)的特大型城市，女性主題是最具生命力的商場(chǎng)。項(xiàng)目可以以“搜美堂”（暫定名）為名，以“做女人的百寶盒”為商場(chǎng)的特色理念，商場(chǎng)采用統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理方式。優(yōu)點(diǎn)：1.資金投入少，見(jiàn)效快。由于原美媚城同為女性

19、主題商場(chǎng)，無(wú)須投入大量的資金進(jìn)行工程改造，只作適當(dāng)?shù)恼募纯赏度胧褂谩?2.利于下一步的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售。缺點(diǎn)：女性用品是大部分商場(chǎng)的重點(diǎn)商品，所占比重都很大，所以同類競(jìng)爭(zhēng)很激烈，項(xiàng)目要取得非常成功不易。備選設(shè)想2：“辦公超市”，華強(qiáng)北周邊企業(yè)云集，對(duì)辦公設(shè)備、耗材的需求很大，項(xiàng)目打造深圳最具規(guī)模、產(chǎn)品最齊全的辦公用品超市，以一站式辦公用品商場(chǎng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)點(diǎn)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)很大。缺點(diǎn)：1.此設(shè)想為自營(yíng)為主，公司需投入較大的資金，收益來(lái)自產(chǎn)品銷售的利潤(rùn)。2.本設(shè)想主要是從經(jīng)營(yíng)角度考慮，對(duì)下步經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售不利。備選設(shè)想3：“匯食港”，定位為美食休閑娛樂(lè)中心，以特色餐廳、酒吧、保健休

20、閑中心為招商對(duì)象。優(yōu)點(diǎn)：1.華強(qiáng)北人流大，對(duì)餐飲的需求大，而且本項(xiàng)目相對(duì)較偏，比較適合發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。2.餐飲娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)占地較大，項(xiàng)目只需出租與幾家經(jīng)營(yíng)者（甚至一家）即可，操作相對(duì)容易。缺點(diǎn)：1.由于華強(qiáng)北餐廳很多，經(jīng)營(yíng)成功的難度較大，招商也不易成功。2.由于各店承租的面積相對(duì)較大，能承受的租金相對(duì)較低，企業(yè)收益會(huì)較低。小結(jié)：與貴司充分溝通后，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定備選設(shè)想1為項(xiàng)目發(fā)展的總體思路，項(xiàng)目定位女性主題商場(chǎng)。項(xiàng)目的籌備將根據(jù)這一人總體思路展開(kāi)。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位：立足華強(qiáng)北商圈，服務(wù)華強(qiáng)北，做深圳最具個(gè)性與競(jìng)爭(zhēng)力的純女性主題商場(chǎng)，努力成為深圳女性主題商場(chǎng)中的佼佼者。項(xiàng)目功能定

21、位：女性特色商品的集散地，個(gè)性化商品的購(gòu)物天堂。項(xiàng)目形象宣傳定位：“搜盡天下美女愛(ài)物” “做女人的百寶箱”作為商場(chǎng)的核心主題定位，突出項(xiàng)目專業(yè)為女性服務(wù)的特色主題，招商期及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期強(qiáng)調(diào)自有物業(yè)投巨資整改經(jīng)營(yíng)主題商場(chǎng)。商圈定位：以華強(qiáng)北區(qū)域?yàn)榉?wù)的核心，立足華強(qiáng)北商圈。目標(biāo)消費(fèi)者定位：以華強(qiáng)北及附近地區(qū)上班的年輕女性為基礎(chǔ)，鎖定1630歲的女性消費(fèi)者，月收入在8001500元的消費(fèi)者占65 %以上，月收入15003000元的消費(fèi)者占30%，其他消費(fèi)者占用5%。6、項(xiàng)目商品檔次商場(chǎng)以中低檔為基礎(chǔ)，合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比。7、項(xiàng)目管理項(xiàng)目運(yùn)作采用以招商經(jīng)營(yíng)，商戶在約定的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)

22、，商場(chǎng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的靈活性相結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)新一代主題商場(chǎng)管理模式。招商篇一、招商范圍依據(jù)項(xiàng)目的定位，本商場(chǎng)作為女性主題商場(chǎng)，所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均針對(duì)女性而設(shè)，本商場(chǎng)采用招商經(jīng)營(yíng)，商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不作強(qiáng)硬的控制，只要是針對(duì)女性的商品均可經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)不作品類統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導(dǎo)性建議。本項(xiàng)目的招商范圍為：服裝、精品、飾品、皮具、鞋業(yè)、箱包、化妝品、美容院。經(jīng)營(yíng)及招商重點(diǎn)為服裝與精品。二、招商區(qū)域 東門(mén)及華強(qiáng)北是深圳時(shí)尚、個(gè)性化商品的集散地，有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的經(jīng)營(yíng)者，不泛適合本商場(chǎng)定位的經(jīng)營(yíng)者，是本商場(chǎng)的招商主要地區(qū)。三、招商條件 1、基本租金：本商場(chǎng)按一樓均

23、價(jià)200元/月擬定租金，二樓均價(jià)150元/月擬定租金，商場(chǎng)根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價(jià)。（具體定價(jià)略）2、合作條件合同一年一簽，合同簽訂時(shí)收取二個(gè)月押金及一個(gè)月租金。3、優(yōu)惠政策支持商家經(jīng)營(yíng)，“放水養(yǎng)魚(yú)”是運(yùn)作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法，對(duì)于一個(gè)新開(kāi)的商場(chǎng)，給予商家一定的優(yōu)惠政策，支持其經(jīng)營(yíng)走上正軌。為此，對(duì)經(jīng)營(yíng)者給予二個(gè)月的免租優(yōu)惠政策。4、其他費(fèi)用對(duì)于物業(yè)管理、水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、廣告費(fèi)等各種其他雜費(fèi)采用一費(fèi)制，按30元/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。四、招商原則 搜美堂招商實(shí)行“四個(gè)優(yōu)先”的原則 ：1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)； 3、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家

24、經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)； 4、特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。五、招商策略1、充分現(xiàn)有客戶資源我商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)成員在深圳從事招商、商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理工作多年，擁有一大批現(xiàn)成的客戶資料，充分利用招商人員的客戶資料是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備工作取得順利完成的最有效辦法，充分利用現(xiàn)有客戶資源網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目招商取得成功的關(guān)鍵所在。2、廣告宣傳、形象包裝 今時(shí)今日，已經(jīng)不是酒香不怕巷子深的年代，一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)少不了廣告宣傳的投入。本商場(chǎng)的廣告的目的是為了招商，但廣告宣傳的對(duì)象應(yīng)放在目標(biāo)消費(fèi)者身上，我們通過(guò)廣告宣傳及形象包裝可以達(dá)到：吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進(jìn)而加盟商場(chǎng)。樹(shù)立商家的經(jīng)營(yíng)信心、增

25、加商家對(duì)我們的信任。吸引目標(biāo)消費(fèi)者，為商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。（具體廣告策劃方案見(jiàn)廣告篇）3、優(yōu)惠政策的合理利用合理利用優(yōu)惠政策是吸引商家按時(shí)進(jìn)場(chǎng)的有效手段，對(duì)不同商家分別對(duì)待是招商成功的有效手段之一，對(duì)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，品牌好，需求面積較大者給予較多的優(yōu)惠，反之給予的優(yōu)惠就少。另外，通過(guò)限時(shí)、限量推出優(yōu)惠政策，如在開(kāi)始招商時(shí)推出限時(shí)優(yōu)惠，在招商正式開(kāi)始一周內(nèi)給予較多的優(yōu)惠；在招商率過(guò)半時(shí)推出限量?jī)?yōu)惠，推出2030間較多優(yōu)惠的商鋪招商。（所有優(yōu)惠均在租金總目標(biāo)及優(yōu)惠政策控制范圍內(nèi)）六、招商運(yùn)作流程：（一）對(duì)目標(biāo)客戶：招商人員與客戶接觸，進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，填寫(xiě)客戶談判表。客戶有初步合作意向后到現(xiàn)場(chǎng)看

26、場(chǎng)地（看場(chǎng)地前要先到場(chǎng)地所屬樓層負(fù)責(zé)人處詢問(wèn)該場(chǎng)地是否為其他客戶預(yù)留并確認(rèn)該場(chǎng)地尚未簽約）?？蛻舸_定合作意向后，到招商部辦公室簽訂合作意向書(shū)。由招商部負(fù)責(zé)人簽字后，然后交財(cái)務(wù)部蓋章。在合作意向書(shū)有效期內(nèi)，簽訂招商合同?？蛻粢峁┖贤幸蟮谋貍湮募Ｎ曳较扔蓤?chǎng)地所屬的招商部負(fù)責(zé)人簽字后，然后交財(cái)務(wù)部蓋章，合同文本與必備文件及客戶檔案一起收存。簽訂合作意向書(shū)及招商合同后，要辦理簽約登記并在第一時(shí)間在招商進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場(chǎng)地。（二）對(duì)直接到訪的客戶：客戶直接到招商部，前臺(tái)接待員首先接待，問(wèn)明客戶意向，引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域，通知相關(guān)的招商經(jīng)理接待。招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經(jīng)營(yíng)品類的基本

27、信息，填寫(xiě)客戶談判表?？蛻粽勁斜斫?jīng)相關(guān)的招商部負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，招商人員與客戶進(jìn)行合作條件洽談。客戶有了初步合作意向后，具體操作同“對(duì)目標(biāo)客戶”中的2-5條。*招商流程示意圖*目標(biāo)客戶招商人員與客戶接觸，了解客戶欲經(jīng)營(yíng)品類的基本信息，填寫(xiě)客戶談判表，報(bào)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人處審批客戶到招商部直接到訪的客戶前臺(tái)接待員首先接待，問(wèn)明客戶意向，引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域，通知相關(guān)的招商人員接待。與客戶接觸，進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，填寫(xiě)客戶檔案表同意客戶有初步合作意向，看現(xiàn)場(chǎng)到場(chǎng)地所屬的招商部負(fù)責(zé)人處詢問(wèn)客戶有意向的場(chǎng)地是否已為其他客戶預(yù)留，并確認(rèn)場(chǎng)地是否已簽約確認(rèn)場(chǎng)地未簽約或未預(yù)留帶客戶看場(chǎng)地?？蓱?yīng)客戶要求拿米尺實(shí)地丈

28、量經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的面積客戶明確合作意向在招商部辦公室，雙方簽訂合作意向書(shū)。由招商部負(fù)責(zé)人簽字，然后由總經(jīng)理簽字后交財(cái)務(wù)部蓋章。在招商辦公室，雙方簽訂招商合同：核驗(yàn)必備文件，填制合同文本，雙方簽字。由招商部簽字，然后交財(cái)務(wù)部蓋章。在合作意向書(shū)有效期內(nèi)辦理簽約登記合同執(zhí)行在進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場(chǎng)地第一時(shí)間七、招商目標(biāo)及總體計(jì)劃商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)籌備一般在三個(gè)月左右，本商場(chǎng)可以按2005年6月18日開(kāi)業(yè)的總體目標(biāo)計(jì)劃各項(xiàng)工作，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)正式招商時(shí)間為1個(gè)半月到二個(gè)月，正式招商前要約需二周時(shí)間（從人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始）進(jìn)行招商準(zhǔn)備工作。開(kāi)業(yè)時(shí)預(yù)計(jì)進(jìn)場(chǎng)率達(dá)90%以上。八、招商準(zhǔn)備相關(guān)工作商業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)的工作，雖然本項(xiàng)目

29、的經(jīng)營(yíng)方式傾向于市場(chǎng)制，但要商場(chǎng)具競(jìng)爭(zhēng)力，商場(chǎng)吸收大百貨的管理及營(yíng)銷手段，本商場(chǎng)除商品經(jīng)營(yíng)管理外，其他需按大商業(yè)的運(yùn)作。項(xiàng)目要成功操作需做好充分的招商準(zhǔn)備工作（準(zhǔn)備工作約需二周），在正式招商前須完成如下工作：1出具項(xiàng)目整改后的效果圖（包括外立面、門(mén)頭、商場(chǎng)內(nèi)部、廣場(chǎng)等多幅）；2設(shè)計(jì)商場(chǎng)全套CIS；3設(shè)計(jì)制作招商所需的資料（宣傳資料、展板、現(xiàn)場(chǎng)布置）；4出具商場(chǎng)的平面規(guī)劃圖；5確定各商鋪的價(jià)格、面積及優(yōu)惠辦法；6商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及運(yùn)作程序的確定；7完成招商簽約的各類文件（意向書(shū)、租貸合同）的起草、印刷；8完成商場(chǎng)針對(duì)戶的其他各類管理文件（管理合同、消防責(zé)任書(shū)、裝修管理辦法、商戶管理手冊(cè)）。管理

30、篇一、商業(yè)管理宗旨 1、維護(hù)良好的整體形象和秩序 2、確保消費(fèi)者滿意 3、使物業(yè)保值增值 4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì) 二、經(jīng)營(yíng)管理方面 1、商場(chǎng)形象管理 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商場(chǎng)良好的形象和信譽(yù)。理念設(shè)計(jì)(MI)：發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)定位、商場(chǎng)理念、廣告宣傳語(yǔ)等；行為設(shè)計(jì)(BI)：經(jīng)營(yíng)守則、店員儀容儀表、著裝規(guī)范、禮貌用語(yǔ)、行為規(guī)范等；視覺(jué)設(shè)計(jì)(VI)：標(biāo)準(zhǔn)色、店標(biāo)、店旗、胸牌、包裝袋、印刷品、辦公用品等。 2、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。店鋪裝潢：統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商場(chǎng)的整體形象。貨架使用：使用較

31、為高檔和美觀的開(kāi)架式貨架，并按規(guī)定擺放。商品陳列：按規(guī)定對(duì)商品進(jìn)行陳列擺放，不得占用過(guò)道和亂堆亂放。 店內(nèi)廣告：店內(nèi)品牌和商品文選宣傳、POP等，按規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛； 現(xiàn)場(chǎng)促銷：促銷活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)秩序。3、市場(chǎng)營(yíng)銷推廣營(yíng)銷策劃：制定商場(chǎng)整體營(yíng)銷和競(jìng)爭(zhēng)策略，制定全年和階段性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。 宣傳促銷：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動(dòng)。 品牌演繹：傳播品牌故事、品牌時(shí)尚、舉辦品牌推廣、時(shí)裝表演、沙龍等活動(dòng)。 4、顧客服務(wù)規(guī)范 售前服務(wù)：提倡主動(dòng)、微笑和站立服務(wù)，但不得爭(zhēng)客、搶客。售中服務(wù)：耐心熱情介紹，禮貌迎送顧客，但不得強(qiáng)

32、行買(mǎi)賣(mài)，嚴(yán)禁與顧客爭(zhēng)吵。 售后服務(wù)：質(zhì)量三包，送貨安裝跟蹤服務(wù)等。5、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理教育輔導(dǎo)：專家講習(xí)，經(jīng)營(yíng)者交流會(huì)，店員培訓(xùn)，外出觀摩，銷售服務(wù)與建議等。銷售協(xié)助：提供營(yíng)銷策略、宣傳展示、商品陳列、店頭促銷等協(xié)助服務(wù)。 信息服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供國(guó)家政策、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)狀況等信息服務(wù)。 6、租戶調(diào)整：替換不合理或無(wú)法繼續(xù)營(yíng)運(yùn)的租賃經(jīng)營(yíng)戶。 三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面 1生活服務(wù)：提供就餐、休閑、娛樂(lè)、商租房、店鋪?zhàn)夥康确矫娴姆?wù)。 2辦公服務(wù)：提供傳真、文印、電子郵件、會(huì)議、信件收發(fā)、書(shū)報(bào)訂閱等服務(wù)。 3專案服務(wù)：為品牌提供策劃設(shè)計(jì)、陳列展示、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣等度身訂做服務(wù)。 4辦證服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供必要

33、的工商、稅收、許可證辦理服務(wù)及爭(zhēng)取稅費(fèi)優(yōu)惠。5人事服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供人員招聘、培訓(xùn)、管理、檔案等服務(wù)。 6其它服務(wù)：提供經(jīng)營(yíng)者所需要的其它服務(wù)，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會(huì)。通過(guò)科學(xué)、有效的管理和有針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)、形成“統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)”五個(gè)統(tǒng)一樹(shù)立搜美堂良好的品牌形象和信譽(yù)，提高經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理水平，形成1+12的整體合力，創(chuàng)造搜美堂最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和顧客滿意度，提升每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的銷售業(yè)績(jī)。四、項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)企劃部樓層經(jīng)理財(cái)務(wù)部管理部物業(yè)部保安部總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，以精簡(jiǎn)實(shí)用的原則對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，建議設(shè)立四個(gè)部門(mén)。（見(jiàn)上圖）管理部：此部

34、門(mén)是本項(xiàng)目運(yùn)作的核心部門(mén)，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)管理，新商家的引進(jìn)，設(shè)立二級(jí)部門(mén)企劃部，負(fù)責(zé)廣告宣傳、市場(chǎng)信息收集、定時(shí)策劃促銷活動(dòng)、更換場(chǎng)內(nèi)布置及宣傳品。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)租金、管理費(fèi)等種類費(fèi)用的收取及日常財(cái)務(wù)管理。保安部：負(fù)責(zé)的安全防護(hù)工作。物業(yè)部：主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)的物業(yè)管理、排污、供水、供電、機(jī)電設(shè)施維護(hù)、日常裝飾施工審批及總控室工作安排。五、人員配置本項(xiàng)目全面啟動(dòng)后員工總?cè)藬?shù)約28人。各部門(mén)人員設(shè)置如下：管理部設(shè)總監(jiān)1名，樓層經(jīng)理2人，企劃2人；財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)及出納各1人；保安部設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人，保安812人；物業(yè)部設(shè)主任1名，水電工、保潔員等其他共約8人；辦公室另設(shè)前臺(tái)文員1名。廣告宣傳篇一、廣告目標(biāo) 通過(guò)廣

35、告宣傳活動(dòng)，達(dá)到創(chuàng)立商場(chǎng)的知名度，樹(shù)立商場(chǎng)的形象，通過(guò)廣告宣傳活動(dòng)，吸引目標(biāo)消費(fèi)者，為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)，樹(shù)立商戶的對(duì)項(xiàng)目的信心，使項(xiàng)目的招商取得成功。二、廣告宣傳受眾 通過(guò)傳達(dá)信息給消費(fèi)者來(lái)間接為招商服務(wù)，目標(biāo)消費(fèi)者是我們廣告的受眾，我們的一切廣告活動(dòng)主要是針對(duì)消費(fèi)者，針對(duì)商戶的招商信息為次要廣告。三、廣告媒介選擇由于商場(chǎng)的規(guī)模較少，能夠投入的廣告費(fèi)可能不會(huì)很多，而商場(chǎng)的商圈定位是服務(wù)華強(qiáng)北上班一族，在廣告媒體上主要依靠戶外廣告牌，所選擇的廣告媒介建議如下：1、廣告牌本商場(chǎng)物業(yè)外墻及樓頂；振興路東段（即華強(qiáng)北路與上步路之間的振興路）能使用的各類燈箱廣告牌；華強(qiáng)北商圈能使的各類廣告牌。2、報(bào)紙

36、選擇深圳晚報(bào)及晶報(bào)等費(fèi)用較低的大眾媒體，商場(chǎng)類是報(bào)紙廣告內(nèi)費(fèi)用較低的一種。由于商場(chǎng)的籌備時(shí)間較短，在招商開(kāi)始的二周內(nèi)開(kāi)始上商場(chǎng)的報(bào)紙廣告，主要是商場(chǎng)的形象宣傳，上報(bào)紙廣告時(shí)與報(bào)社聯(lián)合舉辦較有社會(huì)影響力的活動(dòng)。3、宣傳印刷品宣傳印刷品主要是針對(duì)招商的，設(shè)計(jì)招商手冊(cè)及招商宣傳單。4、活動(dòng)策劃“搜美堂杯誰(shuí)是美媚的最愛(ài)”評(píng)選活動(dòng)；策劃“搜美堂深圳最具個(gè)性女性用品專賣(mài)店搜尋活動(dòng)”；通過(guò)活動(dòng)傳播商場(chǎng)信息，擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度。5、現(xiàn)場(chǎng)形象包裝運(yùn)用條幅、彩旗、展板等對(duì)物業(yè)及招商現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行形象包裝，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝渲染現(xiàn)場(chǎng)氛圍。6、小禮品通過(guò)贈(zèng)送印有商場(chǎng)logo、名稱及其他宣傳商場(chǎng)形象的小禮品，同時(shí)宣傳商場(chǎng)形象。四、廣告方案1、廣告牌以商場(chǎng)內(nèi)裝飾效果圖（或其他精美圖片）為背景美女商場(chǎng)logo、名稱商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題“搜盡美女愛(ài)物，做女人的百寶箱”2、報(bào)紙以半版，套紅的廣告方式，在正式招商開(kāi)始后第二周